TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

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N° RG 25/55788 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAKUP

N° : 6

Assignation du :

22 et 24 Juillet 2025

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 16 janvier 2026

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 5], représenté par son syndic, le cabinet SALTO GESTION S.A.S.U.

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par Maître Juliette CROS, avocat au barreau de PARIS – #G725

DEFENDERESSES

La S.C.I. RECOR IV, société civile immobilière

[Adresse 1]

[Localité 6]

La société ARTIMORE, S.A.R.L.

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentées par Maître Frédéric HUTMAN, avocat au barreau de PARIS – #E1432

DÉBATS

A l’audience du 12 Décembre 2025, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,

La SCI Recor IV est propriétaire d’un local sis [Adresse 4] dans un immeuble soumis à la copropriété des immeubles bâtis.

Suivant acte sous seing privé en date du 25 janvier 2005, le local est loué à la société Artimore.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 et 24 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris la SCI Recor IV et la société Artimore aux fins d’obtenir:

— de les enjoindre in solidum à:

• cesser toute activité autre que celle de galerie de vente d’objets de décoration et d’exposition d’art telle que déclarée et stipulée dans la destination du bail commercial sous astreinte de 500 euros par infraction constatée,

• respecter les horaires d’accueil du public au sein du local commercial, sous astreinte de 500 euros par infraction constatée,

• de respecter l’interdiction d’accès et d’accueil du public à l’extérieur du local commercial notamment dans les parties communes et sur le trottoir situé en face de l’immeuble sous astreinte de 500 euros par infraction constatée,

• de mettre en place une porte coupe-feu pour isoler la zone de stockage des oeuvres d’art, la surface accessible au public et les parties communes de l’immeuble sous astreinte de 250 euros par jour de retard,

le juge des référés se réservant le droit de liquider l’astreinte,

— de les condamner in solidum à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par conclusions développées oralement lors de l’audience du 12 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires maintient oralement ses demandes.

A l’appui de ses prétentions, le demandeur rappelle les dispositions du réglement de copropriété et les articles 835 du Code de procédure civile et 1253 alinéa 1 du Code civil.

Il fait valoir que la galerie Hus exerce une activité de concert de musique dans le local commercial à destination de galerie d’exposition d’art alors même que les défenderesses ne sont pas titulaires de la licence obligatoire d’entrepreneurs de spectacle vivant et que ces activités sont contraires au réglement de copropriété de l’immeuble.

Il ajoute que ces activités sont en outre exclues du contrat d’assurance de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires précise que les copropriétaires de l’appartement situé au dessus du local commercial ont déposé plainte pour tapage noctune en raison de l’utilisation d’un piano par la fille du gérant après les horaires de fermeture.

Il estime le trouble manifestement illicite et anormal de voisinage ainsi caractérisé en raison de l’atteinte à la tranquillité des occupants de l’immeuble et rappelle les risques en terme de sécurité incendie constitutifs d’un dommage imminent.

En réponse, la SCI Recor IV et la société Artimore soulèvent l’existence de contestations sérieuses et à titre subsidiaire, sollicitent le débouté du demandeur et sa condamnation au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens, ainsi que la dispense de la SCI Recor IV à toute participation aux dépenses de la présente procédure.

A l’appui de leurs prétentions, les défenderesses prétendent que la présente procédure a pour objet d’échapper à la procédure au fond votée par résolution d’assemblée générale du 28 janvier 2025 et qu’elle n’est pas engagée dans l’intérêt de la copropriété.

Elles précisent que l’assignation au fond a été délivrée le 19 juillet 2025 soit 3 jours avant l’assignation en référé, avec des demandes quasi identiques et sur la base des mêmes pièces et s’étonnent que celles-ci émanent d’un seul copropriétaire.

Elles contestent les troubles invoqués et rappellent l’intégralité des termes du réglement de copropriété ainsi que le lieu de situation de l’immeuble.

Elles soulignent que le trouble anormal de voisinage doit s’apprécier in concreto et précisent qu’en plus de 20 ans elle n’a jamais été confrontée à ce type de récriminations.

Elles déplorent l’agressivité des copropriétaires concernés à leur égard.

La SCI Recor IV et la société Artimore font par ailleurs valoir qu’il n’appartient pas au juge des référés de qualifier les performances qui se déroulent dans une galerie d’art en représentations de spectacle ou non et qu’en tout état de cause il y a eu moins de 6 performances. Elles précisent qu’il s’agit d’une question relevant des autorités administratives et non du syndicat des copropriétaires.

Enfin, les défenderesses indiquent avoir installé une porte coupe feu un mois avant l’assignation.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2026.

MOTIFS

1/ Sur la demande principale

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Sur le trouble manifestement illicite

Selon jurisprudence constante, le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

La jurisprudence établit que, pour que le trouble du voisinage soit constitué, il faut nécessairement un dommage qui excède la mesure habituelle inhérente au voisinage et que le trouble causé au voisin présente un caractère continu et permanent. Le trouble du voisinage s’apprécie in concreto, au regard de l’environnement et des circonstances de temps et de lieu.

En l’espèce, le réglement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 4] prévoit que les locaux commerciaux pourront être utilisés pour l’exercice de n’importe quel commerce ou activité à la condition que l’activité exercée ne nuise pas à la sécurité de l’ensemble immobilier et à la tranquillité des autres occupants, notamment par le bruit qui serait produit ou des odeurs qui seraient dégagées. Sont interdits:

— les commerces d’alimentation nécessitant une préparation ou une transformation des produits, à l’exception des commerces de luxe,

— les boîtes de nuit,

— les établissements contraires aux bonnes moeurs et à la morale,

— les laveries automatiques en libre service,

— les établissements de restauration rapide.

Il prévoit également que tout bruit ou tapage, de quelque nature que ce soit, troublant la tranquillité des occupants, est formellement interdit, alors même qu’il aurait lieu dans l’intérieur des appartements.

Le syndicat des copropriétaires produit:

— un dépôt de plainte de Madame [M] [R] faisant état de tapage sonore du fait du jeu de piano de la fille du gérant des sociétés dans le local commercial après 20 h,

— un procès verbal de constat réalisé le samedi 9 novembre 2024 de 21h30 à 22h15 établissant la présence de personnes devant l’immeuble discutant et fumant des cigarettes et la présence de musique en provenance du rez de chaussée,

— un procès verbal de constat en date du 23 janvier 2025 procédant aux mêmes constatations entre 19h20 et 19h50,

— un signalement de Madame [R] et de Monsieur [B] [F] à la mairie en date du 25 juin 2025.

Les deux pièces émanant de Madame [R] et Monsieur [B] [F] ne sauraient revêtir un caractère suffisamment probant, s’agissant de déclarations unilatérales non corroborées par d’autres éléments. Par ailleurs, si les deux procès verbaux constatent la présence de personnes devant l’immeuble, ainsi que du bruit émanant du local commercial le samedi soir jusqu’à 22 heures, il convient de souligner que le nombre de personnes présentes est peu élevé, que l’horaire est peu tardif s’agissant d’un samedi soir dans un quartier animé comme celui de [Localité 9] et que seules deux soirées sont ciblées. Ces éléments sont donc insuffisants à établir l’existence d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage avec l’évidence requise en référé. Ils ne sauraient davantage caractériser une activité interdite par le réglement de copropriété telle qu’une activité de boîte de nuit.

Par ailleurs, il n’appartient pas au juge des référés de qualifier l’activité artistique et les manifestations de la galerie en spectacles vivants ou représentations nécessitant une autorisation administrative.

Aucun trouble manifestement illicite n’est ainsi caractérisé.

Sur le dommage imminent

Selon jurisprudence constante, le dommage imminent se caractérise par celui qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation doit se perpétuer, un préjudice suceptible de se réaliser brutalement dans un délai rapproché. Le dommage imminent suppose une illicéité, ou, à tout le moins du fait de l’urgence inhérente à l’imminence, une potentielle illicéité.

Si le syndicat des copropriétaires se prévaut des risques en matière de sécurité incendie lié à la nécessité d’isoler la zone de stockage d’oeuvres d’art, la surface accessible au public et les parties communes de l’immeuble, la SCI Recor IV et la société Artimore justifient de l’installation d’une porte coupe feu à cette fin en application des injonctions de la Préfecture et demandes du syndicat des copropriétaires.

Aucun dommage imminent n’est ainsi caractérisé.

***

En l’absence de tout dommage imminent ni trouble manifestement illicite caractérisés, les conditions de l’article 835 du Code de procédure civile ne sont pas réunies et il convient de dire n’y avoir lieu à référés.

2/ Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI Recor IV sera dispensée de tout participation au frais de la présente instance.

Le syndicat des copropriétaires qui succombe supportera le poids des dépens.

Il est équitable de condamner le demandeur au paiement aux défenderesses de la somme de 3.000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référés;

Dispensons la SCI Recor IV de toute participation aux frais engagés par la présente instance;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] au paiement des dépens;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] au paiement à la SCI Recor IV et à la société Artimore de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 10] le 16 janvier 2026

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Maïté FAURY