TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 27 AVRIL 2026

DOSSIER : N° RG 26/00049 – N° Portalis DBXC-W-B7K-FTHD

AFFAIRE : [E] [K], [Y] [K] C/ [A] [U], [W] [G]

MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [E] [K]

né le 09 Janvier 1955 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

et

Madame [Y] [K]

née le 14 Avril 1955 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

tous deux comparants, assistés par Maître Marc-Antoine JULIEN, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidat

DEFENDEURS

Monsieur [A] [U]

né le 22 Novembre 1983 à [Localité 2] (KOSOVO), demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [W] [G]

née le 07 Novembre 1977 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

non comparante ni représentée

***

Débats tenus à l’audience du 23 Février 2026

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 27 Avril 2026.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 juillet 2019, à effet du 15 août 2019, Madame [Y] [K] et Monsieur [E] [K] ont donné à bail à Madame [W] [G] et Monsieur [A] [U] un logement sis [Adresse 4] à [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer de 845,00 euros.

Par courriers des 12 et 15 novembre 2021, les bailleurs sont avisés par le voisinage de l’existence de troubles.

Le 28 mai 2024, après avoir été sollicité par le voisinage, un technicien de la direction santé publique et accessibilité de la ville de [Localité 4] constatait les troubles du voisinage.

Par lettres des 25 juillet et 27 septembre 2024, la direction santé publique et accessibilité de la ville de [Localité 4] informait les époux [K] de l’envoi aux locataires d’un courrier de rappel à la réglementation.

Par actes de commissaire de justice en date du 14 octobre 2024, les époux [K] faisaient d’une part, sommation à leurs locataires de cesser les troubles, en visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, et d’autre part, commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Suivant constat établi le 10 février 2025, un commissaire de justice relevait la présence d’encombrants couverts par des bâches en plastique, sur le devant de la maison d’habitation.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 février 2025, les époux [K] faisaient délivrer un congé pour motif légitime et sérieux, à effet du 14 août 2025 à minuit, en raison du manquement à l’obligation d’user paisiblement des locaux loués.

Par lettre recommandée du 23 juillet 2025, réceptionnée le 11 août 2025, les époux [K] proposaient un rendez-vous le 14 août 2025 à 18h pour la réalisation d’un état des lieux de sortie et la remise des clés, lequel n’a pas été honoré par les locataires.

Par mail du 21 novembre 2025, Madame [W] [G] transmettait l’attestation d’assurance du 24 novembre 2024 au 23 novembre 2025 et réclamait un délai complémentaire (octobre 2025) pour quitter les lieux.

Le voisinage alertait de nouveau les bailleurs par lettre du 07 octobre 2025.

Suivant constat établi le 03 novembre 2025, un commissaire de justice relevait les amoncellements présents devant la maison, un effondrement partiel d’une gouttière sur la façade avant du bâtiment, un état général de décrépitude, et l’occupation du bien.

Contactés téléphoniquement, Madame [W] [G] confirmait au commissaire de justice sa volonté de se maintenir dans les lieux

Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2025, les époux [K] assignaient Madame [W] [G] et Monsieur [A] [U] devant le juge des contentieux de la protection, aux fins de :

— dire et juger qu’ils sont recevables et bien fondés en leur action ;

— prononcer la validité du congé pour motif légitime et sérieux signifié le 11 février 2025 ;

— prononcer la résiliation du bail conclu le 22 juillet 2019 à effet au 14 août 2025 à minuit ;

— prononcer l’expulsion de Monsieur [A] [U] et de Madame [W] [G], de tous leurs biens et de toute personne s’y trouvant de leur chef ;

— enjoindre à Monsieur [A] [U] et Madame [W] [G] de libérer les lieux dans le délai d’un mois à compter de la décision à intervenir, et ce, sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard ;

— autoriser, si besoin, le concours de la force publique ;

— condamner solidairement Monsieur [A] [U] et Madame [W] [G] à leur payer la somme de 845,00 euros par mois au titre des indemnités d’occupation à compter du 15 août 2025 et jusqu’à libération complète et effective des lieux ;

— condamner solidairement Monsieur [A] [U] et Madame [W] [G] à leur payer la somme de 2.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement Monsieur [A] [U] et Madame [W] [G] aux dépens ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’affaire a été retenue à l’audience du 23 février 2026, à laquelle Madame [Y] [K] et Monsieur [E] [K] étaient assistés par leur conseil. Monsieur [A] [U] a comparu. Madame [W] [G] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter, bien que régulièrement citée à étude.

Monsieur [A] [U] sollicitait le renvoi de l’affaire en invoquant des pièces à communiquer.

Les époux [K] s’y opposaient en rappelant que le congé est effectif depuis août 2025 et que l’assignation a été délivrée en novembre 2025, ce qui laissait déjà un certain délai. Ils indiquaient que les loyers sont payés et qu’il existe deux urgences : l’absence d’assurance depuis le début de l’année 2026 et l’absence de visite de la chaudière depuis 2 ans en raison de l’inaccessibilité de la maison. Ils indiquent que le loyer est payé par Monsieur [A] [U].

Ils rappelaient les plaintes des voisins en raison de l’existence d’un syndrome de Diogène, de la présence de rats et des cris d’animaux, notamment la nuit, ainsi que les différentes démarches déjà réalisées pour obtenir le départ des locataires.

Ils maintiennent leur demande de validation du congé aux motifs pris du défaut de justification de l’entretien de la chaudière, du soupçon et commencement de preuve d’une activité commerciale d’élevage d’animaux, ainsi que des nuisances sonores et odeurs, en s’inquiétant d’une réaction plus virulente des voisins.

Monsieur [A] [U] indiquait qu’ils allaient faire le nécessaire pour la chaudière et le rangement de la maison, en reconnaissant le désordre. Il indiquait avoir deux chiens (chiwawa) qu’il sort de temps en temps, mais qu’ils appartiennent à sa colocataire. Il précise être intérimaire à [Localité 5]. Il indiquait que les rats n’étaient pas que chez eux et que les affaires entreposées appartenaient à sa colocataire, qui ne travaille pas et perçoit l’AAH.

Par note en délibéré autorisée par le juge, Monsieur [A] [U] devait produire ses bulletins de salaire, outre les documents qu’il entendait communiquer.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

Aucune pièce ni note en délibéré n’a été transmise à Monsieur [A] [U].

MOTIFS DU JUGEMENT

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu'« il est néanmoins statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la validité du congé

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, « I. […] I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur ».

L’article 1728 du code civil dispose que “le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° d’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° de payer le prix du bail aux termes convenus”.

En l’espèce, le bail du 29 juillet 2019, à effet du 15 août 2019, a été tacitement reconduit par période triennale. Le congé signifié par acte de commissaire de justice le 11 février 2025, a été délivré dans le délai de six mois avant la date d’échéance et doit donc être déclaré régulier en la forme.

Le congé délivré par acte de commissaire de justice le 11 février 2025 précise qu’il est justifié pour un motif sérieux et légitime, à savoir l’inexécution par les locataires de l’une des obligations leur incombant, et en l’occurrence le manquement répété à l’obligation d’user paisiblement des locaux loués. Le congé précise les demandes répétitives de faire cesser les nuisances, ainsi que les différentes démarches effectuées en ce sens auprès des locataires, notamment la sommation de cesser les troubles visant la clause résolutoire signifiée le 14 octobre 2024.

A l’appui de ses prétentions, les bailleurs produisent deux courriers rédigés dès 2021 par les voisins des colocataires Madame [G] et Monsieur [U] dont il résulte qu’ils subissent la présence de rats aux abords de leurs jardins, ainsi que des odeurs nauséabondes, qu’ils attribuent à un manque d’hygiène de ces derniers, en indiquant que le jardin de ceux-ci est rempli de déchets et excréments d’animaux.

Le bailleur justifie de ces nuisances « visuelles « par les constatations qui ont été effectuées par la direction santé publique et accessibilité de la ville de [Localité 4] au mois de mai 2024, laquelle a constaté que le jardin comprenait une accumulation d’encombrants, de denrées alimentaires, ainsi que deux véhicules encombrés d’objets divers. En raison de cette accumulation d’objets entassés dans le jardin, l’accès à la porte d’entrée était exigu. Il était également rapporté que l’intérieur de la maison n’a pas pu être examiné mais que le technicien avait pu constater des cartons devant la fenêtre, laissant présager une accumulation similaire et une mal-occupation du logement par manque d’entretien courant.

Le constat de commissaire de justice établi le 10 février 2025 corroborent les nuisances relevées et relève la considérable accumulation d’objets dans le jardin du logement, couverts par de nombreuses bâches en plastique, ainsi que la présence de véhicule très encombrés.

En outre le bailleur justifie avoir sollicité les locataires à deux reprises, pour qu’ils mettent fin aux nuisances relevées, par courrier simple en date du 20 novembre 2021 et par sommation en date du 14 octobre 2024 pour faire cesser le trouble.

A l’audience, si Monsieur [A] [U] soutient que la présence de rats ne lui est pas forcément imputable, il ne conteste pas la présence des divers objets accumulés dans son jardin se contentant de soutenir que les objets ainsi entreposés appartiennent à Madame [W] [G] et qu’il demande un délai pour mettre de l’ordre.

Toutefois il résulte des éléments versés aux débats que malgré les divers rappels à l’ordre et demandes du bailleur pour débarrasser les encombrants, Madame [W] [G] et Monsieur [A] [U] n’ont pas réagi, ce qui résulte par ailleurs du constat du commissaire de justice lequel établissait qu’à la date du 03 novembre 2025, le devant du logement était toujours aussi encombré par la présence de multiples objets et déchets.

Ainsi il résulte de l’ensemble de ces éléments, que l’amoncellement de divers objets autour du logement engendrent non seulement des nuisances visuelles mais aussi le risque de problèmes sanitaires en favorisant la présence de nuisibles tels que les rats.

Dès lors, la persistance de ces nuisances imputables à Madame [W] [G] et Monsieur [A] [U] constitue des manquements répétés à leur obligation de jouissance paisible des lieux et constituent pour le bailleur un motif légitime et sérieux de congé aux locataires.

En conséquence, force est de constater que le bail est résilié de plein droit depuis le 14 août 2025 à minuit.

Au terme du délai fixé pour la reprise du logement par le bailleur (14 août 2025 à minuit), Madame [W] [G] et Monsieur [A] [U] sont dépourvus de tout titre d’occupation des locaux loués. Dès lors, les locataires doivent libérer les lieux.

Sur la demande d’expulsion

Au 15 août 2025, Madame [W] [G] et Monsieur [A] [U] sont donc devenus occupants sans droit ni titre.

Aux termes de l’article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, dans sa version issue de la loi du 29 juillet 2023, « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

Aux termes de l’article L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, dans sa version issue de la loi du 29 juillet 2023, « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».

A l’audience, Monsieur [A] [U] sollicitait « du temps pour organiser tout ça », sans plus d’explications.

Il est constant que le congé pour motif légitime et sérieux a été signifié le 11 février 2025, pour une libération des lieux le 14 août 2025 à minuit. Les locataires ont donc eu largement le temps de s’organiser pour trouver un autre logement. Par ailleurs, suite au dernier passage du commissaire de justice le 03 novembre 2025, Madame [W] [G] a clairement fait preuve de mauvaise volonté en signifiant son refus de quitter le logement.

Le tribunal relève que Monsieur [A] [U] n’a pas produit les documents qu’il souhaitait communiquer au tribunal, et pour lesquels il avait initialement demandé un renvoi de l’affaire à une audience ultérieure, ni même ses bulletins de salaire.

Dès lors, il n’y a pas lieu d’octroyer un quelconque délai, et la demande sera rejetée.

Il leur sera donc enjoint de quitter les lieux à compter de la signification du présent jugement, étant précisé qu’à défaut le bailleur sera autorisé à procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous autres occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier. Il ne sera pas fait droit à la demande d’astreinte puisque le concours de la force publique est accordé, si besoin.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 14 août 2025 minuit, date depuis laquelle Madame [W] [G] et Monsieur [A] [U] sont occupants sans droit ni titre.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée à la somme de 845 euros telle que sollicitée par le bailleur. Il y a lieu de condamner solidairement les locataires au paiement de cette indemnité à compter du 15 août 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner solidairement Madame [W] [G] et Monsieur [A] [U] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de délivrance du congé pour motifs sérieux et légitimes, ainsi que ceux de l’assignation.

Il convient également de les condamner solidairement à verser à Madame [Y] [K] et Monsieur [E] [K] la somme de 1000,00 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

— VALIDE le congé délivré le 11 février 2025 à effet au 14 août 2025 à minuit par Madame [Y] [K] et Monsieur [E] [K] portant sur le logement situé [Adresse 4] à [Localité 1] ;

En conséquence,

— CONSTATE la résiliation du bail à compter du 14 août 2025, entre Madame [Y] [K] et Monsieur [E] [K] d’une part, et Madame [W] [G] et Monsieur [A] [U] d’autre part, portant sur le logement situé [Adresse 4] à [Localité 1] ;

— REJETTE la demande de délais ;

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [W] [G] et Monsieur [A] [U] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— REJETTE la demande d’astreinte ;

— FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [W] [G] et Monsieur [A] [U] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme de 845 euros correspondant au montant du loyer mensuel et des charges prévues au contrat ;

— CONDAMNE solidairement en quittance ou deniers Madame [W] [G] et Monsieur [A] [U] à payer à Madame [Y] [K] et Monsieur [E] [K] une indemnité d’occupation à compter du 15 août 2025 jusqu’à leur départ effectif des lieux ;

— CONDAMNE solidairement Madame [W] [G] et Monsieur [A] [U] à payer à Madame [Y] [K] et Monsieur [E] [K] la somme de 1000,00 euros (MILLE EUROS) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE solidairement Madame [W] [G] et Monsieur [A] [U] à payer à Madame [Y] [K] et Monsieur [E] [K] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du congé signifié pour motif légitime et sérieux et de l’assignation ;

— RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions ;

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER A. FOULQUIER