ORDONNANCE DU : 10 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01051 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2XU3

AFFAIRE : S.A.S. LA MAISON COSY C/ S.C.I. [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Victor BOULVERT, Juge

GREFFIER : Madame Catherine COMBY

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. LA MAISON COSY,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Deniz CEYHAN de la SELAS LEX EDERIM, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.C.I. [L],

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-michel RAYNAUD de la SELARL RAYNAUD AVOCAT, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 14 Octobre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 22 décembre 2023, la SCI [L] a acquis de la SCCV [Localité 1] – [Adresse 3], en l’état futur d’achèvement, les lots de copropriété :

n° 96 : au rez-de-chaussée du bâtiment 1, un plateau à aménager en local commercial ;

n° 98 : au sous-sol du bâtiment 1, un local technique à usage de séparateur de graisse, avec réservation pour raccordement au lot n° 166 ;

n° 166 : au rez-de-chaussée du bâtiment 1, un plateau à aménager en local commercial ;

relevant du volume n° 1 de l’ensemble immobilier et sis [Adresse 4] à [Localité 2].

Cet acte prévoit que « lors de la première mise en commercialisation des surfaces commerciales en rez-de-chaussée du programme, le choix des futurs exploitants des commerces sera soumis à l’accord d’un comité d’agrément composé de la Ville de [Localité 2], de la Chambre de Commerce et d’Industrie de [Localité 3], de la Chambre des Métiers et de l’Artisanat, du bureau d’études AID, du promoteur et de la SERL. […] L’acquéreur s’engage à rechercher des commerçants-exploitants ou des services conforme au plan de marchandisage ci-annexé. Il est ici précisé que le projet de l’acquéreur a été validé par le comité d’agrément, un mail de confirmation est demeuré ci-annexé. »

Par acte en date du 03 février 2024, la SCI [L] a consenti à la SAS LA MAISON COSY un bail commercial portant sur les lots n° 96, 98 et 166 précités, à destination exclusive de « Café, bar, restaurant », à compter du 03 févier 2024 et pour un loyer mensuel de 5 000,00 euros HT et hors charges, celui-ci n’étant dû qu’à compter du 1er mai 2024 compte tenu des travaux d’aménagement à réaliser par le preneur.

Cet acte a été conclu sans que le choix de la SAS LA MAISON COSY n’ait reçu au préalable l’agrément du comité prévu à cet effet, ni rappelle l’existence du comité d’agrément et des conditions de délivrance de son agrément.

La SAS LA MAISON COSY a entrepris des travaux d’aménagement des locaux pris à bail, mais s’est vu refuser, par deux fois, l’agrément sollicité.

Les travaux d’aménagement ont donc été interrompu avant achèvement et la SAS LA MAISON COSY a restitué les clefs du local commercial à la SCI [L] le 30 août 2024, date à laquelle un inventaire a été réalisé.

La SAS LA MAISON COSY a sollicité de la SCI [L] l’indemnisation de préjudices, notamment le coût des travaux réalisés et la perte de chance d’exploiter le local pris à bail.

La SCI [L] a réclamé le paiement de loyers et, le 16 septembre 2024, lui a fait délivrer un commandement de payer la somme de 28 140,00 euros en principal, outre frais de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2025, la SAS LA MAISON COSY a fait assigner en référé

la SCI [L] ;

aux fins d’expertise in futurum.

A l’audience du 14 octobre 2025, la SAS LA MAISON COSY, représentée par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions n° 1 et demandé de :

ordonner une mesure d’expertise au contradictoire de la partie défenderesse, conformément au dispositif de ses conclusions ;

condamner la SCI [L] à lui payer la somme provisionnelle de 12 560,21 euros, dans les 10 jours de la décision à intervenir, sous astreinte de 200,00 euros par jour de retard ;

débouter la SCI [L] de ses prétentions ;

réserver les dépens.

La SCI [L], représentée par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions et demandé de :

débouter la SAS LA MAISON COSY de toutes ses prétentions ;

condamner la SAS LA MAISON COSY à lui payer la somme provisionnelle de 28 240,00 euros, au titre des loyers impayés, outre intérêts de retard au taux de trois fois l’intérêt légal, et celle de 200,00 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de recouvrement ;

condamner la SAS LA MAISON COSY à lui payer la somme de 3 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, distraits au profit de Maître RAYNAUD, avocat.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 10 février 2026, par mise à disposition au greffe.

Le délibéré a été prorogé au 10 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

L’appréciation de l’existence d’un motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction relève du pouvoir souverain du juge (Civ. 2, 14 mars 1984, 82-16.876 ; Civ. 2, 10 décembre 2020, 19-22.619), qui peut retenir, pour rejeter la demande, que la mesure serait inutile (Civ. 2, 20 mars 2014, 13-14.985 ; Civ. 2, 10 décembre 2020, 19-22.619). Tel est notamment le cas lorsque l’action au fond est manifestement irrecevable (Civ. 2, 30 janvier 2020, 18-24.757) ou vouée à l’échec (Com., 18 janvier 2023, 22-19.539 ; Civ. 2, 5 octobre 2023, 23-13.104).

L’absence de preuve des faits dont l’existence est alléguée ne peut justifier le rejet d’une demande de mesure d’instruction fondée sur ce texte, celle-ci ayant précisément pour objet d’obtenir ou d’établir cette preuve (Civ. 2, 17 février 2011, 10-30.638 ; Civ. 2, 03 septembre 2015, 14-20.453 ; Civ. 3, 07 novembre 2019, 18-20.332 ; Civ. 2, 13 juin 2024, 22-10.321).

En l’espèce, la SAS LA MAISON COSY expose qu’une mesure d’expertise permettrait de chiffrer la valeur des travaux réalisés, dont elle entend demander le remboursement à la SCI [L], ainsi que les revenus qu’elle aurait pu tirer de l’exploitation des locaux pris à bail.

Pour s’opposer à la demande, la Défenderesse cite, tout d’abord, l’article 146 du code de procédure civile et argue, en substance, qu’une mesure d’expertise ne saurait palier la carence probatoire de la Demanderesse, qui ne produit pas les factures des travaux, ni d’attestation de son expert comptable.

Or, en vertu d’une jurisprudence constante depuis plus de quarante ans, les dispositions de l’article 146 du code de procédure civile, relatives aux mesures d’instruction ordonnées au cours d’un procès, ne s’appliquent pas lorsque le juge est saisi d’une demande d’expertise fondée sur l’article 145 du même code (Cass. Mixte, 07 mai 1982, 79-11.974 et 79-12.006 ; Civ. 2, 26 octobre 1994, 93-10.709 ; Civ. 2, 10 juillet 2008, 07-15.369 ; Civ. 2, 10 mars 2011, 10-11.732 ; Civ. 2, 11 avril 2013, 11-19.419 ; Com., 18 octobre 2011, 10-18.989).

Il s’ensuit que le moyen développé par la SCI [L] est inopérant.

Ensuite, la SCI [L] avance qu’il est stipulé, au contrat de bail, que le preneur aurait à sa charge exclusive tous les aménagements des locaux nécessaires à son activité, ce qui rendrait inutile de chiffrer le montant des travaux réalisés, qu’elle ne saurait être tenue de rembourser.

Cependant, quand bien même la société preneuse aurait déposé des demandes d’agrément relatives à une activité de « restauration rapide » et non pas de « café, bar, restaurant », il n’est pas exclu que cet acte fasse l’objet d’une action en nullité de la part de la SAS LA MAISON COSY, eu égard à l’absence de mention du comité d’agrément et des modalités d’obtention de son agrément dans le contrat de bail, alors que la SCI [L] en avait connaissance et que le choix de son premier preneur devait être « soumis à l’accord » dudit comité et non pas validé de manière rétroactive.

A ce titre, une information de la SAS LA MAISON COSY après conclusion du contrat de bail ne saurait remédier à un manquement antérieur de la bailleresse.

En outre, l’activité de restauration d’un café ou bar peut, sous certaines formes, s’apparenter à de la restauration rapide et la destination du local commercial mentionnée au bail ne précise pas « restaurant traditionnel » mais seulement « restaurant ».

Pourtant, il ressort du courrier adressé par la COMMUNE DE [Localité 2] à Monsieur [Y] [L] le 14 novembre 2024, que l’agrément mentionné dans l’acte de vente du 22 décembre 2023 portait sur une activité de « brasserie/restauration traditionnelle » et était attaché « à [sa] personne et à [son] projet ».

Le courrier du 20 novembre 2024 précise que l’agrément lui avait été « exclusivement » délivré pour son projet de « brasserie/restauration traditionnelle », que le transfert de l’exploitation ne dispensait pas d’un agrément personnel, refusé à la SAS LA MAISON COSY, et que « la municipalité n’acceptera aucun autre projet que le [sien] ».

Ce nonobstant, à l’instar de l’acte de vente, cet agrément n’a pas été annexé au contrat de bail, qui ne pouvait donc, en l’absence d’information relative à la procédure d’agrément, qu’être silencieux sur le fait qu’il était nécessaire de présenter un projet identique.

Le message adressé par la SCI [L] à la SAS LA MAISON COSY le 30 mai 2024 à 21h44, reproduit en page 5/23 du procès-verbal de constat dressé le 10 juillet 2025 par Maître D’AMICO (pièce 11 Défendeur), témoigne néanmoins de ce que la Demanderesse a tenté de se conformer à l’ouverture d’une « brasserie » et que des échanges ultérieurs, reproduits en pages 6 à 8/23, sont relatifs au recrutement d’un chef cuisinier.

Il est donc plausible qu’une demande en nullité soit de nature à prospérer et emporte l’anéantissement rétroactif de la clause citée par la SCI [L].

Par ailleurs, la bailleresse ne démontre pas qu’il serait manifestement vain d’invoquer une faute de sa part, notamment à son devoir pré-contractuel d’information, et que le préjudice né de l’exécution de travaux d’aménagement dont la SAS LA MAISON COSY ne tirera aucun bénéfice ne soit pas en lien avec celle-ci.

Enfin, au regard des contestations élevées par la SCI [L], il est évident que la simple production de factures ou d’une attestation de l’expert-comptable de la SAS LA MAISON COSY ne serait pas suffisants pour la conduire à l’indemniser, alors qu’elle dénie le principe même des préjudices allégués.

Dès lors, il existe un motif légitime d’établir ou de conserver, dès à présent, la preuve des faits tenant à la réalité, la nature, l’étendue et au coût des travaux et pertes de revenus allégués, afin de permettre à la SAS LA MAISON COSY d’apprécier, avant d’intenter un procès, son opportunité au regard des moyens de droit et de fait qui pourraient être invoqués.

Par conséquent, il conviendra de faire droit à la demande de la SAS LA MAISON COSY et d’ordonner une expertise judiciaire.

II. Sur la demande indemnitaire provisionnelle de la SAS LA MAISON COSY

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile énonce : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier […] »

En l’espèce, la SAS LA MAISON COSY n’articule aucun moyen de droit au soutien de sa demande, de sorte qu’il ne justifie pas de l’existence de l’obligation dont elle se prévaut.

De plus, la clause du contrat de bail mettant à la charge du preneur le coût des travaux d’aménagement du local commercial, en l’absence d’annulation de cet acte, constitue une contestation sérieuse de l’obligation indemnitaire alléguée à l’encontre de la SCI [L], dont il n’est pas prouvé qu’elle ait reconnu, avec l’évidence requise en référé, le principe de sa responsabilité dans les préjudices allégués par la SAS LA MAISON COSY, ni l’étendue de ces derniers.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette prétention.

III. Sur la demande provisionnelle en paiement de la SCI [L]

L’article 1728 du code civil dispose : « Le preneur est tenu de deux obligations principales : […]

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile énonce : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier […] »

En l’espèce, le contrat de bail étant susceptible de faire l’objet d’une demande d’annulation ou la SCI [L] d’une demande d’indemnisation, l’obligation de payer les loyers échus avant la résiliation du contrat apparaît sérieusement contestable, tant au regard de l’effet rétroactif de l’annulation que de la compensation vraisemblable, à défaut d’annulation, de tout ou partie des sommes dues au titre des loyers avec les indemnités pouvant être mises à la charge de la bailleresse.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette prétention.

IV. Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696, alinéa 1, du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

En l’espèce, il est rappelé que le défendeur à la demande d’expertise fondée sur l’article 145 du Code de procédure civile ne peut être qualifié de perdant au sens des articles 696 et 700 même code (Civ. 2, 10 février 2011, 10-11.774 ; Civ. 2, 21 novembre 2024, 22-16.763).

Par conséquent, la SAS LA MAISON COSY sera provisoirement condamnée aux entiers dépens et la demande d’autorisation de recouvrement directe de Maître RAYNAUD sera rejetée, en l’absence d’élément rendant vraisemblable qu’il ait, pour le compte de la défenderesse, avancé des frais de cette nature sans en avoir reçu provision.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, la SCI [L] sera déboutée de sa demande fondée sur les dispositions de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance provisoire rendue en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

ORDONNONS une mesure d’expertise judiciaire ;

DÉSIGNONS en qualité d’experts :

concernant la description et l’évaluation des travaux d’aménagement réalisés :

Monsieur [P] [W]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Port. : [XXXXXXXX01]

Mél : [Courriel 1]

concernant les autres préjudices allégués :

Monsieur [H] [C]

GROUPE AURYS

[Adresse 6]

[Localité 5]

Port. : [XXXXXXXX02]

Mél : [Courriel 2]

inscrits sur la liste de la Cour d’Appel de LYON, avec pour mission de :

1 se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera a priori utiles à l’accomplissement de sa mission, en particulier les documents contractuels, les plans et descriptifs des travaux, ainsi que les échanges intervenus entre les parties, les inventorier et en prendre connaissance ;

2 se rendre sur les lieux, [Adresse 4] à [Localité 2], après y avoir convoqué les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et les visiter ;

3 recueillir les explications des parties, solliciter les pièces complémentaires apparaissant utiles au regard des dites explications et, le cas échéant, entendre tout sachant ;

4 décrire avec précision, la nature, l’ampleur et la qualité des travaux d’aménagement des locaux commerciaux pris à bail par la SAS LA MAISON COSY, réalisés par ses soins ou par les entreprises auxquelles elle a fait appel ; en évaluer le coût, à partir des factures produites et, à défaut, selon son expérience et ses connaissances ;

5 indiquer tout élément paraissant utile à l’appréciation des préjudices de toute nature allégués par la SAS LA MAISON COSY, directs ou indirects, matériels ou immatériels, résultant des désordres constatés, et en donner une évaluation chiffrée ;

6 faire les comptes entre la SAS LA MAISON COSY et la SCI [L] ;

7 s’expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-dessus énoncés sur les dires récapitulatifs et observations des parties produits dans le délai qui leur été aura imparti après le dépôt du pré-rapport, lequel devra répondre à tous les points de la mission et le cas échéant compléter ses investigations ;

8 faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

DISONS que l’expert fera connaître sans délai son acceptation et qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt à son remplacement par ordonnance rendue d’office ou sur simple requête ;

FIXONS à 4 000,00 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que la SAS LA MAISON COSY devra consigner à la Régie d’avances et de recettes du Tribunal judiciaire de LYON, au plus tard le 31 mai 2026 ;

DISONS que la provision peut être consignée par virement sur le compte :

Titulaire du compte : TJ de Lyon – REGIE D’AVANCES ET RECETTES

BIC : TRPUFRP1

IBAN : [XXXXXXXXXX01]

avec l’indication des références du dossier dans le libellé de l’opération : n° RG ou MI ou PORTALIS de l’affaire ET le nom des parties ET la date et la nature de la décision ;

RAPPELONS qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert sera caduque, par application de l’article 271 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert commencera ses opérations dès qu’il sera averti par le greffe de la consignation de la provision ou de la première échéance de celle-ci ;

DISONS que, pour exécuter la mission, l’expert sera saisi et procédera conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284-1 du code de procédure civile ;

ACCORDONS à l’expert un délai de trois mois pour nous communiquer l’évaluation de sa rémunération définitive prévisible et solliciter une provision complémentaire en cas d’insuffisance manifeste ;

DISONS que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d’en informer le magistrat chargé du contrôle des expertises, le cas échéant de solliciter une consignation complémentaire couvrant le coût de sa prestation et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ; disons que si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert ;

RAPPELONS que l’expert peut demander communication de tous documents aux parties et aux tiers, sauf au juge à l’ordonner en cas de difficulté, y compris sous astreinte, ou à autoriser l’expert à passer outre ou à déposer son rapport en l’état ;

DISONS que l’expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires, écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;

DISONS que l’expert devra déposer son rapport au plus tard le 31 mai 2027, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge chargé du contrôle ;

RAPPELONS qu’il appartient à l’expert d’adresser un exemplaire de sa demande de rémunération aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception, lesquelles peuvent adresser, à l’expert et au juge chargé de contrôler les mesures d’instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception ;

RAPPELONS que l’article 173 du code de procédure civile fait obligation à l’expert d’adresser copie du rapport à chacune des parties, ou pour elles à leur avocat ;

DELEGUONS au magistrat chargé du contrôle des expertises la mission d’en suivre les opérations et statuer sur tous incidents ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande indemnitaire provisionnelle de la SAS LA MAISON COSY à l’encontre de la SCI [L] ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle en paiement de la SCI [L] à l’encontre de la SAS LA MAISON COSY ;

CONDAMNONS provisoirement la SAS LA MAISON COSY aux dépens de la présente instance, étant rappelé que le juge qui statue sur un litige peut condamner les parties aux dépens d’une autre instance, s’il s’agit de frais relatifs à une instance ayant préparé celle dont il est saisi ;

REJETONS la demande de Maître Jean-Michel RAYNAUD fondée sur l’article 699 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande de la SCI [L] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par nous, Victor BOULVERT, juge, et Catherine COMBY, greffier ;

Le Greffier Le Président

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.