TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [A] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Marc-robert HOFFMANN NABOT

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04875 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA3U3

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 10 mars 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE SISE [Adresse 1], dont le siège social est sis Représenté par son syndic la société HOMELAND – [Adresse 2]

représentée par M^e Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1364

DÉFENDEUR

Monsieur [A] [F], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Anaïs RICCI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 mars 2026 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Anaïs RICCI, Greffier

Décision du 10 mars 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04875 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA3U3

EXPOSE DU LITIGE :

M. [F] [A] est copropriétaire d’un appartement et d’une cave situés dans l’immeuble du [Adresse 4], constituant les lots 9 et 21 de la Copropriété et cadastrés BF [Cadastre 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 19/09/2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] , représenté par son syndic la SAS HOMELAND, a assigné M. [F] [A], aux fins de :

— condamnation de M. [F] [A] au paiement de:

— la somme de 3555,50 euros pour les charges dues au 12/ 05/ 2025 inclus, avec intérêts de droit à compter de l’assignation , à parfaire

— la somme de 2000 euros de dommages et intérêts

— la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.

— voir ordonner l’exécution provisoire

L’affaire a été retenue le 5/ 01/ 2026.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires demandeur maintient ses prétentions, en faisant valoir le bien- fondé de la demande au titre des charges en application de l’article 10 de la loi du 10/07/1965, après approbation du budget prévisionnel, sans recours après décision de l’assemblée générale, et le bien – fondé de sa demande de frais à supporter en application de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965. Il constate l’absence de tout paiement depuis novembre 2023.

Il soutient que sa demande de dommages et intérêts doit être accueillie en raison de la carence fautive du copropriétaire qui cause un préjudice distinct à la Copropriété.

M. [F] [A] n’a pas comparu ni été représenté, bien que régulièrement assigné à personne.

DISCUSSION :

Sur l’assignation et la recevabilité :

M. [F] [A] a été régulièrement assigné à l’adresse de son domicile où lui sont envoyés les appels de charges, et l’action du syndicat des copropriétaires est recevable envers le copropriétaire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES fournit à l’appui de sa demande:

— un extrait de matrice cadastral à jour en 2024

— les procès verbaux d’assemblée générale en date du 07/06/2018, 20/06/2019, 22/06/2020, 18/11/2021, 18/10/2022, 13/05/2024, 30/05/2024 approuvant les comptes et le budget prévisionnel

— le contrat de syndic signé le 13/ 05/ 2024

— des appels de charges pour les périodes des 3ème et 4ème trimestre 2018, quatre trimestres 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 , 1er, 2ème trimestre trimestre 2025, outre appels travaux ou d’autre nature

— la répartition annuelle des charges de l’exercice 2018,2019,2020,2021, 2022, 2023, 2024

— une lettre de mise en demeure du 2/ 01/ 2024 , une relance du 08/03/2024, 08/06/2024 , une mise en demeure du 08/09/2024 non réclamée , une relance du 12/10/2024 et 08/03/2025

— un décompte des sommes dues entre le 01/01/2018 et le 12/ 05/ 2025 et des frais

En vertu de l’article 10 de la loi du 10/07/65, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes générales et spéciales et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Au titre des charges entre le 01/01/2018 et le 12/ 05/ 2025, il est dû la somme de 2336,20 euros, appel du 2ème trimestre 2025 inclus.

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/65 sont dus par le copropriétaire :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Décision du 10 mars 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04875 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA3U3

Le contrat de syndic qui prévoit le montant des frais de relances ou de recouvrement de charges est opposable au seul Syndicat des Copropriétaires, et non directement au copropriétaire, bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné des frais de relance, mise en demeure, injonction de payer, remise de dossier à assureur, huissier ou avocat, des frais de prise d’hypothèque.

Le règlement de copropriété, opposable à chaque copropriétaire n’est pas versé aux débats, et une clause d’imputation de frais de recouvrement au copropriétaire défaillant est en tout état de cause soumise à l’appréciation de leur caractère nécessaire en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965 et au préalable de mise en demeure exigée par ce texte. Il en est de même du vote de l’assemblée générale qui ne peut statuer sur cette imputation, que sous réserve des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Les frais de suivi des dossiers , ou recouvrement sont à imputer au syndicat selon le contrat de syndic et par ailleurs ce dernier a formé une demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile contre le copropriétaire défaillant pour les frais exposés non compris dans les dépens.

Les relances antérieures à la mise en demeure du 02/01/2024 ne sont pas dues.

Les frais de mise en demeure du 2/ 01/ 2024 sont justifiés, par la preuve de l’envoi du courrier RAR, de même que celle du 08/09/2024. Les relances du 08/03/2024, 08/06/2024, 10/12/2024 et 08/03/2025 sont justifiées comme frais nécessaires.

Par conséquent, la demande au titre des frais de recouvrement en application de l’article 10-1 doit être accueillie dans la limite de 195 euros.

M. [F] [A] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] , représenté par son syndic la SAS HOMELAND la somme de 2336,20 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 19/09/2025, pour les charges dues entre le 01/01/2018 et le 12/ 05/ 2025 , appel 2ème trimestre 2025 inclus et la somme de 195 euros au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1231-6 du Code Civil, le préjudice lié au retard de paiement est réparé par les intérêts moratoires ; le préjudice distinct du simple retard de paiement peut être réparé par l’allocation de dommages et intérêts, si le débiteur est de mauvaise foi.

La carence du débiteur dans le paiement de la dette est caractérisée et réitérée sur plusieurs trimestres ; le copropriétaire n’a pas répondu aux nombreuses lettres ou mail adressés pour rechercher une modalité de paiement amiable , si bien qu’il n’est pas de bonne foi. Cette carence cause un préjudice de gestion à la Copropriété, aussi il convient de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] , représenté par son syndic la SAS HOMELAND une somme de 200 euros de dommages et intérêts.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de Procédure Civile

M. [F] [A] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] , représenté par son syndic la SAS HOMELAND la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE que l’assignation du syndicat des copropriétaires envers le copropriétaire est régulière

DIT que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] , représenté par son syndic la SAS HOMELAND est recevable en son action

CONDAMNE M. [F] [A] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] , représenté par son syndic la SAS HOMELAND la somme de :

—  2336, 20 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 19/09/2025 pour les charges dues entre le 01/01/2018 et le 12/ 05/ 2025 , appel 2ème trimestre 2025 inclus

—  195 euros au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

CONDAMNE M. [F] [A] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] , représenté par son syndic la SAS HOMELAND la somme de 200 euros de dommages et intérêts

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit

CONDAMNE M. [F] [A] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] , représenté par son syndic la SAS HOMELAND la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNE M. [F] [A] aux entiers dépens de l’instance

LE GREFFIER LE PRESIDENT