Tribunal Judiciaire de Strasbourg, Referes comm cab 1, 14 mai 2025, n° 24/02632

TJ Strasbourg 14 mai 2025

Arguments

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Accepté
Impossibilité d'exploitation des locaux
La cour a estimé que la société LE [Localité 11] était fondée à opposer une exception d'inexécution, car les problèmes d'exploitation ne lui étaient pas imputables.
Rejeté
Responsabilité de la défenderesse pour les frais engagés
La cour a jugé que la demande de remboursement était liée à la contestation sérieuse sur l'impossibilité d'exploitation, et a donc rejeté cette demande.
Rejeté
Résistance abusive à l'égard des demandes de paiement
La cour a considéré que la résistance de la défenderesse était justifiée par la contestation sérieuse de l'impossibilité d'exploitation.

Résumé par Doctrine IA

La SAS LES DEUX GOURMANDES, propriétaire d'un fonds de commerce de brasserie-restauration, a conclu un contrat de location-gérance avec la SARL LE [Localité 11]. Monsieur [F] [Z] s'est porté caution solidaire de la SARL LE [Localité 11] pour le paiement des loyers.

La SARL LE [Localité 11] a cessé de payer les loyers en invoquant des infiltrations d'eau, des problèmes de vétusté et de non-conformité des installations. La SAS LES DEUX GOURMANDES a demandé le paiement provisionnel des loyers et charges impayés.

Le tribunal a jugé qu'il n'y avait pas lieu à référé sur les demandes de provision, considérant que la SARL LE [Localité 11] était fondée à opposer une exception d'inexécution en raison de l'impossibilité d'exploiter le fonds pour un motif qui ne lui était pas imputable. Chaque partie a été laissée à la charge de ses propres dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, réf. comm cab 1, 14 mai 2025, n° 24/02632
Numéro(s) :	24/02632
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Bernard ALEXANDREMathieu WEYGAND
Cabinet(s) :	SCHRECKENBERG-PARNIERE
Parties :	S.A.S. LES DEUX GOURMANDES SAS au capital de 1.000 € c/ S.A.R.L. LE [ Localité 11 ]

Texte intégral

N° RG 24/02632 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NCTJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE STRASBOURG

[Adresse 10]

[Adresse 9]

[Localité 7]

Greffe des Référés Commerciaux

03.88.75.27.81

N° RG 24/02632 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NCTJ

N° de minute :

Copie certifiée conforme délivrée

le 14/05/2025 à :

M^e Bernard ALEXANDRE, vestiaire 70

la SELARL SCHRECKENBERG – PARNIERE, vestiaire 212

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE du 14 Mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 16 Avril 2025 :

Président : Konny DEREIN, Première Vice-Présidente,

Greffier : Isabelle JAECK

ORDONNANCE :

— mise à disposition au greffe le 14 Mai 2025,

— contradictoire et en premier ressort,

— signée par Konny DEREIN, et par Isabelle JAECK, Greffier lors de la mise à disposition ;

DEMANDERESSE :

S.A.S. LES DEUX GOURMANDES SAS au capital de 1.000 €

Immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n°880 042 486

Ayant son siège social au [Adresse 3]

Agissant par son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Mathieu WEYGAND de la SELARL SCHRECKENBERG – PARNIERE, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant

DEFENDEURS :

S.A.R.L. LE [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Bernard ALEXANDRE, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant

M. [F] [O] [H] [K] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représenté par M^e Bernard ALEXANDRE, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant

NOUS, Konny DEREIN, Première Vice-Présidente, statuant en matière de référé, assistée de Isabelle JAECK, Greffier,

La SAS LES DEUX GOURMANDES est propriétaire d’un fonds de commerce de brasserie-restauration qu’elle exploitait dans des locaux sis [Adresse 1] et [Adresse 5] à [Adresse 12], étant précisé que :

— une partie du restaurant (accueil, salle au rez-de-chaussée et stockage au sous-sol) est situé dans une copropriété sise [Adresse 1] gérée par monsieur [P] en qualité de syndic bénévole, et que ces locaux ont été donnés en location par la SCI BLUEWALL suivant acte authentique du 26 février 2024,

— l’autre partie du restaurant (seconde salle au rez-de -chaussée, cuisine et sanitaire au sous-sol) est située dans une copropriété sise [Adresse 5] gérée par la société [V] GESTION IMMOBILIER et que le propriétaire des locaux est l’indivision [X].

Par acte notarié du 1er mars 2024, la société LES DEUX GOURMANDES a conclu avec la société LE [Localité 11] un contrat de location-gérance portant sur ce fonds de commerce.

L’acte précise notamment que le bien loué devra servir exclusivement à l’exploitation d’un fonds de commerce de restauration débit de boissons, et que le contrat est conclu pour deux ans à compter du 1er mars 2024, renouvelable par tacite reconduction.

Monsieur [F] [Z], cogérant de la SARL LE [Localité 11], est intervenu à l’acte pour s’engager en qualité de caution solidaire de la société LE [Localité 11] en garantie du paiement des loyers et de leurs accessoires pour la durée de la location gérance et de ses renouvellements dans la limite de 36 mois.

Par courrier recommandé du 24 juillet 2024, la société LE [Localité 11] s’est plaint de multiples infiltrations d’eau, de la vétusté du plafond, de la non-conformité des installations à la réglementation en matière de sécurité incendie et aux dispositions du règlement sanitaire départemental, et a notifié à la société LES DEUX GOURMANDES la mise en œuvre de l’exception d’inexécution s’agissant du règlement des loyers dus.

Elle l’a également mise en demeure de lui faire connaître sous dix jours :

— ses propositions d’indemnisation

— les modalités d’une résiliation amiable de la convention de location-gérance avec effet au 1er septembre 2024.

En septembre 2024, la société LE [Localité 11] a engagé une procédure de référé-expertise.

Par assignation remise au greffe le 08 novembre 2024, la société LES DEUX GOURMANDES a saisi le président de la chambre commerciale du tribunal judiciaire de Strasbourg statuant en référé d’une demande de paiement provisionnel dirigée contre la société LE [Localité 11] et monsieur [F] [Z].

Aux termes de ses conclusions du 19 mars 2025 auxquelles elle s’est référée lors de l’audience de plaidoirie, la société LES DEUX GOURMANDES demande au juge des référés de :

Vu l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

Vu l’article 873 du code de procédure civile,

— juger sa demande provisionnelle en paiement recevable et la dire bien fondée ;

Y faisant droit,

— condamner in solidum la société LE [Localité 11] et monsieur [F] [Z] à lui verser les sommes provisionnelles de :

-4 500 € HT au titre du loyer du mois d’août 2024 ;

-900 € HT au titre des charges sur le mois d’août 2024 ;

-4 500 € HT au titre du loyer du mois de septembre 2024 ;

-900 € HT au titre des charges sur le mois de septembre 2024 ;

-4 500 € HT au titre du loyer du mois d’octobre 2024 ;

-900 € HT au titre des charges sur le mois d’octobre 2024 ;

-4 500 € HT au titre du loyer du mois de novembre 2024 ;

-900 € HT au titre des charges sur le mois de novembre 2024 ;

-4 500 € HT au titre du loyer du mois de décembre 2024 ;

-900 € HT au titre des charges sur le mois de décembre 2024 ;

-4 500 € HT au titre du loyer du mois de janvier 2025 ;

-900 € HT au titre des charges sur le mois de janvier 2025 ;

-4 500 € HT au titre du loyer du mois de février 2025 ;

-900 € HT au titre des charges sur le mois de février 2025 ;

-4 636 € HT au titre du loyer du mois de mars 202( ;

-900 € HT au titre des charges sur le mois de mars 2025

outre intérêts au taux légal à compter du 08 août 2024 jusqu’à parfait paiement ;

— condamner in solidum la société LE [Localité 11] et monsieur [F] [Z] à lui verser les loyers et charges non acquittés postérieurs au 1er mars 2025 jusqu’à la décision à intervenir ;

— condamner in solidum la société LE [Localité 11] et monsieur [F] [Z] à lui verser une somme provisionnelle de 3 154,13 € au titre des frais d’électricité pris en charge par la société LES DEUX GOURMANDES en ses lieu et place ;

— condamner in solidum la société LE [Localité 11] et monsieur [F] [Z] à lui verser une somme provisionnelle de 1 0365 € au titre de la quote-part de taxe foncière acquittée en ses lieu et place ;

— ordonner la capitalisation des intérêts au visa de l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner la société LE [Localité 11] à verser à la société LES DEUX GOURMANDES la somme provisionnelle de 2 000 € au titre de sa résistance abusive ;

— condamner in solidum la société LE [Localité 11] et monsieur [F] [Z] à lui verser une indemnité de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum la société LE [Localité 11] et monsieur [F] [Z] aux entiers frais et dépens ;

— débouter les parties requises de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

La demanderesse expose que la société LE [Localité 11] a cessé, à partir du 1er août 2024, de régler les loyers et provisions sur charges en excipant d’une exception d’inexécution fondée sur l’impossibilité d’exploiter les locaux.

Reprenant les motifs allégués au soutien de cette exception d’inexécution, elle indique qu’en mai 2024, en raison de pluies diluviennes, le [Localité 11] a subi un dégât des eaux, dont elle a averti son bailleur et pour lequel elle a procédé à une déclaration de sinistre.

La société LES DEUX GOURMANDES ajoute avoir immédiatement pris l’attache des deux syndics, précise que la société AC ETANCHEITE missionnée par le syndic [V] GESTION IMMOBILIERE a établi un devis pour la réfection de la toiture de l’immeuble pour un montant de 3 850 €, et qu’elle a pris à sa charge et en urgence la phase 1 des travaux concernant la création d’un écoulement d’eau supplémentaire afin de limiter les éventuelles infiltrations relevées par la société LE [Localité 11].

Elle considère que la phase 2 des travaux devait être prise en charge soit par la copropriété, soit par la société LE [Localité 11].

Elle relève qu’il résulte du rapport d’expertise amiable du 21 février 2025, qu’au jour de la réunion il n’était pas constaté de désordre lié à un dégât des eaux.

La société LES DEUX GOURMANDES ajoute que la société LE [Localité 11] a modifié la carte et ne propose plus que des tartes flambées.

Elle ajoute que le [Localité 11] a fait installer un four à tartes flambées avec un conduit qu’elle a fait raccorder sauvagement, et sans aucune étude technique préalable, au système existant considère qu’en outre la société LE [Localité 11] ne fait pas entretenir la cheminée.

Elle en déduit que la défenderesse est seule responsable du prétendu important dégagement de fumée dont elle se plaint.

Elle précise avoir néanmoins tenté de trouver une solution et avoir missionné plusieurs sociétés pour comprendre l’origine des difficultés, et indique que l’ensemble des intervenants s’est vu opposé un refus au motif de l’existence d’une procédure de référé-expertise en cours.

Elle réclame en conséquence le paiement du loyer et des provisions sur charges, considérant que le fonds de restauration est exploitable.

Aux termes de leurs conclusions du 03 avril 2025 auxquelles ils se sont référés lors de l’audience de plaidoiries, la société LE [Localité 11] et monsieur [Z] demandent au juge des référés de :

Vu l’absence d’urgence,

Vu les contestations sérieuses,

A titre principal :

— surseoir à statuer dans l’attente du rapport d’expertise à intervenir ;

Subsidiairement,

— débouter la société LES DEUX GOURMANDES de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

En tout état de cause,

— condamner la société LES DEUX GOURMANDES à verser à la société LE [Localité 11] une indemnité de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner la société LES DEUX GOURMANDES aux entiers frais et dépens.

Les défendeurs exposent que les doléances mentionnées dans le courrier du 24 juillet 2024 sont justifiées par les constats, attestations et rapports produits aux débats.

Elle affirme que le restaurant est actuellement inexploitable.

Elle rappelle qu’une expertise est en cours et considère qu’il relève d’une bonne administration de la justice de surseoir à statuer dans l’attente du résultat des opérations d’expertise.

Subsidiairement, elle rappelle qu’il incombe au bailleur de délivrer au preneur un fonds pouvant être exploité et de lui assurer la jouissance paisible de cette exploitation, et qu’à défaut, elle est fondée à opposer une exception d’inexécution.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu les actes de la procédure et les pièces produites aux débats ;

En application du deuxième alinéa de l’article 873 du code de procédure civile, dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, l’acte authentique de location -gérance met à la charge de la société LE [Localité 11] une obligation de paiement de redevances, intitulées loyer, d’un montant de 5 400 € TTC par mois, augmenté d’une provision sur charges.

Ce loyer est la contrepartie de l’obligation pesant sur le bailleur du fonds de délivrer ledit fonds au locataire et de lui en assurer une jouissance paisible.

Il est établi par les pièces produites aux débats que la société LE [Localité 11] a été confrontée à de nombreuses difficultés d’exploitation et a cessé d’exploiter le fonds litigieux au mois de juillet 2024.

La cause technique de ces difficultés fait actuellement l’objet d’une expertise judiciaire, et il appartiendra à la juridiction du fond d’en déterminer l’imputabilité juridique, étant d’ores et déjà relevé que si le contrat de bail commercial conclu avec la SCI BLUEWALL met à la charge du preneur tous les travaux de réfection, remise en état, adjonctions d’équipements supplémentaires et tous travaux rendus nécessaires par l’inadaptation des locaux à l’activité envisagée, par la vétusté ou par les vices cachés, le contrat de location-gérance quant à lui, ne met à la charge du preneur que les travaux de réparations locatives et de menu entretien et les travaux de transformations et réparations nécessités par l’exercice de soin activité de restauration par les différentes autorités administratives.

Néanmoins, il n’y a pas lieu de surseoir à statuer sur la demande de provision dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, mais seulement de s’interroger sur le point de savoir si la créance de loyer du bailleur du fonds se heurte ou non à une contestation sérieuse.

Les motifs allégués par la société LE [Localité 11] pour justifier de son impossibilité à exploiter le fonds sont contestés par la demanderesse qui considère que la défenderesse, qui a refusé l’accès aux intervenants venus réparer, et qui a modifié l’installation préexistante, est à l’origine de son propre préjudice.

La société LES DEUX GOURMANDES ne conteste en revanche pas que le local d’exploitation a souffert d’un important dégât des eaux.

Si elle affirme que « la dernière réunion d’expertise du 21 février 2025 a démontré que rien n’empêchait l’exploitation », force est de constater que cette allégation n’est corroborée par strictement aucune des pièces produites aux débats.

Au contraire, il résulte du rapport de reconnaissance [L] du 11 septembre 2024 que depuis début mai 2024, des écoulement d’eau se produisent sur l’arrière du restaurant, provoquant des dommages aux agencements commerciaux et rendant l’accès aux sanitaires périlleux ; le rapport ajoute que les travaux réalisés (réfection de l’évacuation du terrasson et raccordement à une descente EP, réfection du revêtement du terrasson) n’ont pas permis de remédier au désordre, et qu à cette date la cause du sinistre n’est pas connue.

Le rapport RESILIANS du 11 octobre 2024 indique que les réparations effectuées sur la toiture terrasse de la cour de l’immeuble voisin semblent avoir arrêté les écoulements au plafond de la salle de restauration, mais préconise d’autres réparations, indiquant que si les désordres persistent suite à toutes ces réparations, il faudra inspecter la descente EP qui traverse la toiture terrasse.

En conséquence, la société LE [Localité 11] ne pouvant exploiter son fonds pour un motif qui ne lui ets pas imputable, elle est fondée à opposer à son bailleur une exception d’inexécution, laquelle constitue une contestation sérieuse commandant de dire qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision.

La nature du litige commande de laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision ;

Laissons à chaque partie la charge de ses propres dépens ;

Déboutons les parties de leurs demandes en paiement de frais irrépétibles.

Le Greffier, Le Juge des Référés Commerciaux,

Isabelle JAECK Konny DEREIN