5AE Minute N°

N° RG 24/00179 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GJWI

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 31 JANVIER 2025

PRESIDENT

Monsieur POUL Jocelyn, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [R] [P]

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Madame [C] [D], employée dans la société en qualité d'”agent de recouvrement”, mandatée

DEFENDEUR

Monsieur [J] [W]

né le 18 Juillet 1977 à [Localité 4] (GABON),

demeurant [Adresse 1]

Non comparant, non représenté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 08 NOVEMBRE 2024

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 10 JANVIER 2025, DATE PROROGEE AU 31 JANVIER 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 4 mars 2009, la SA [Adresse 6] [Localité 5], devenue la SA IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMÉNAGEMENT, a donné à bail d’habitation à Monsieur [J] [X] et Madame [M] [F] un logement situé à [Adresse 3], pour un loyer mensuel alors fixé à 365,72 € outre la somme de 117,42 € à titre de provisions pour charges ; un dépôt de garantie de 365 € a été versé à la conclusion du bail.

Un état des lieux d’entrée a été contradictoirement établi entre les parties le 11 mars 2009.

Par courrier du 23 janvier 2014, Madame [F] a donné congé, Monsieur [J] [X] demeurant seul locataire.

Par courrier du 10 août 2023, Monsieur [J] [X] a donné congé avec préavis de trois mois ; un état des lieux de sortie a été dressé par Maître [E], commissaire de justice associé, le 14 décembre 2023, en l’absence de Monsieur [J] [X], préalablement convoqué le 1er décembre 2023 par lettre recommandée avec accusé de réception.

Un décompte de créance a été adressé le 19 janvier 2024 par la SA IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMÉNAGEMENT à Monsieur [J] [X], suivi d’une mise en demeure du 16 février 2024.

Saisi par la SA IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMÉNAGEMENT, le conciliateur de justice de [Localité 5] a dressé le 15 mars 2024 un procès-verbal de constat de carence, Monsieur [J] [X] ne s’étant pas présenté à une tentative de conciliation.

Par requête du 15 mars 2024, la SA IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMÉNAGEMENT a demandé la convocation de Monsieur [J] [X] aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— loyers et charges impayés : 1 354,01 €

— état des lieux de sortie : 93,09 €

— réparations locatives : 539,74 €

— perte de loyers : 65,79 €

— sous déduction du dépôt de garantie : – 365 €

soit un solde de 1 687,63 €.

Elle a également sollicité une indemnité de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 8 novembre 2024, la SA IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMÉNAGEMENT a maintenu ses demandes.

Convoqué par les soins du greffe par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 13 septembre 2024, Monsieur [J] [X] n’a pas comparu à l’audience du 8 novembre 2024 et n’y était pas représenté.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort de l’extrait du compte de Monsieur [J] [X], produit aux débats par la SA IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMÉNAGEMENT, qu’à la date de reprise des lieux, soit au 14 décembre 2023, il restait débiteur de la somme de 1 354,01 € après régularisation des charges à hauteur de 252,13 €, le montant du loyer de décembre ayant par ailleurs été calculé au prorata de la durée d’occupation des lieux.

De cette somme il convient de déduire celle de 365 € versée à titre de dépôt de garantie, pour un total de 989,01 €.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose encore que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

La responsabilité du locataire est évaluée en tenant compte des états des lieux qui sont établis à l’entrée et à la restitution des lieux.

L’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les réparations locatives sont à la charge du locataire, sauf notamment si elles sont occasionnées par vétusté. A cet égard, l’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement. Si le bail conclu entre les parties ne comporte pas de renvoi à une grille de vétusté, il convient, compte tenu de la durée d’occupation des lieux d’appliquer un coefficient de vétusté pour tenir compte de l’usure normale des équipements.

En l’espèce, l’examen de l’état des lieux d’entrée démontre que le logement était généralement en état d’usure normale. Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie fait apparaître en revanche que le logement a été restitué sans être nettoyé, que le placard sous évier était fortement détérioré, que la plinthe située à l’entrée gauche de la cuisine était cassée, une partie de sa structure étant manquante, et que les placards du couloir nécessitaient des réparations et une remise en état.

Toutefois, à l’exception du nettoyage qui doit être intégralement mis à la charge du locataire (284,76 €), l’état d’usure des autres postes de réparation dès l’entrée dans les lieux, ajouté à la durée d’occupation, doit conduire à leur appliquer un taux de vétusté de 100 %, de sorte que le coût des reprises ne sera pas mis à la charge de Monsieur [J] [W].

La SA IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMÉNAGEMENT ne rapportant pas la preuve de ce qu’elle aurait pu relouer son bien plus tôt si elle n’avait pas eu le nettoyage à effectuer, sa demande au titre d’une indemnité d’immobilisation sera rejetée.

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans ces conditions, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, la bailleresse ne démontre pas qu’un état des lieux de sortie amiable n’a pu se tenir, de sorte qu’elle n’est pas fondée à solliciter le remboursement de la moitié du coût du constat établi par commissaire de justice.

Monsieur [J] [X] sera donc condamné au paiement des sommes suivantes :

— loyers et charges impayés après déduction du dépôt de garantie : 989,01 €

— réparations locatives: 284,76 €

Soit au total : 1 273,77 €.

Tenu aux dépens, Monsieur [J] [X] devra en outre, par équité, verser à la SA IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMÉNAGEMENT une indemnité de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [J] [X] à payer à la SA IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMÉNAGEMENT la somme de 1 273,77 euros ;

AUTORISE la SA IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMÉNAGEMENT à conserver le dépôt de garantie versé à la signature du bail du 4 mars 2009 ;

CONDAMNE Monsieur [J] [X] à verser à la SA IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMÉNAGEMENT une indemnité de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [J] [X] aux dépens.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE