TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Valérie DE HAUTECLOCQUE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Isabelle MARTIN-MAHIEU

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/04256 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7WCF

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 10 avril 2026

DEMANDEURS

Monsieur [Q] [R]

et

Madame [U] [P], demeurant ensemble [Adresse 1]

représentés par M^e Isabelle MARTIN-MAHIEU, avocat au barreau de RENNES

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [B], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Valérie DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0848

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Anaïs RICCI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 février 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 avril 2026 par Olivier ADAM, Vice-président assisté de Anaïs RICCI, Greffier

Décision du 10 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/04256 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7WCF

FAITS ET PROCÉDURE

Par exploit du Commissaire de Justice en date du 14 avril 2025, Monsieur [Q] [R] et Madame [U] [P] ont fait assigner devant le juge des contentieux de la protection Monsieur [T] [B] aux fins de voir :

— Condamner Monsieur [B] à leur verser la somme de 3 809,98 € au titre des loyers trop-perçus par celui-ci,

— Dire et juger que la somme due portera intérêt au taux légal à compter de la date de la mise en demeure, soit le 25 mars 2025,

— Ordonner la capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1343-2 du Code civil,

— Condamner Monsieur [B] à leur payer la somme de 1 000 Euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Condamner Monsieur [B] à leur payer la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles engagés, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [B] aux entiers dépens de l’instance.

A l’appui de leurs prétentions les demandeurs exposent que par contrat de location en date du 31 mai 2022, ils ont pris à bail un logement appartenant à Monsieur [T] [B], sis [Adresse 3], le loyer mensuel étant fixé à 1250 € hors charges, auquel s’ajoutait une provision sur charges de 50 € par mois, soit un montant mensuel total de 1300 € charges comprises et qu’ils ont appris quelques mois après leur entrée dans les lieux, l’existence de normes encadrant strictement le montant des loyers à [Localité 1], de telle sorte que le loyer ne pouvait dépasser 969,50 € hors charges pour la période de référence. Ils ajoutent qu’ils ont alors sollicité le propriétaire au début de l’année 2023, pour modifier le montant de leur loyer, afin de respecter l’encadrement obligatoire des loyers mais que celui-ci a refusé et a finalement proposé par mail du 13 avril 2023 un loyer charges comprises de 1 200 € à compter du 1er mai 2023, ce qu’ils ont refusé, celui-ci étant encore supérieur au plafond imposé par les normes en vigueur. Ils précisent qu’ils ont alors décidé de donner congé et ont quitté le logement, la restitution des clés et l’état des lieux de sortie ayant eu lieu le 20 juillet 2023, après 13 mois et demi d’occupation des lieux et qu’après leur signalement le 8 janvier 2024, il leur a été répondu par la Mairie de [Localité 1] que le loyer ne respectait pas le plafond du loyer de référence majoré ; ils ont alors saisi la commission départementale de conciliation des baux d’habitation de [Localité 1] le 5 août 2024 et une tentative de conciliation ayant eu lieu le 17 janvier 2025 a échoué face aux refus du propriétaire et a confirmé le dépassement, ceci les conduisant à adresser le 25 mars 2025 une mise en demeure Monsieur [B] de leur rembourser la somme de 3 809,98 € (279,12 € par mois x 13,65 mois d’occupation du logement), au titre des loyers trop perçus de la date de prise d’effet du contrat de bail (1er juin 2022) à celle de sa résiliation effective (20 juillet 2023), sans succès.

L’affaire a été appelée le 25 novembre 2025 et renvoyée au 24 février 2026 pour être plaidée.

A l’audience les demandeurs ont réitéré leurs prétentions, précisant que le propriétaire était au courant dès le 24 avril 2024 de leur intention d’effectuer un signalement et alors que les délais prévus par l’article 140 de la loi [Localité 2] ne s’appliquent pas à leur action qui dès lors n’est pas forclose. Ils précisent que le logement ne comportait pas des éléments exceptionnels justifiant un complément de loyer tel que demandé par le défendeur et qu’ils ont bien alerté le propriétaire quand il y a eu un dégât des eaux. Ils sollicitent en conséquence le débouté du défendeur et renvoient à leurs conclusions pour de plus amples précisions.

En défense, Monsieur [B], représenté, précise que l’action n’est engagée qu’à l’égard de lui-même alors que les bailleurs étaient le défendeur et son épouse Madame [B]. Il soulève l’irrecevabilité des demandes car l’action des défendeurs était forclose en application de l’article 40 de la loi [Localité 2]. Il ajoute que l’appartement a été refait à neuf et était de standing ceci justifiant le montant du loyer. Il demande dès lors de déclarer Monsieur [Q] [R] et Madame [U] [P] irrecevables en leurs demandes et à titre subsidiaire qu’il lui soit accordé un complément de loyer de 275 Euros par mois pour la période de référence et le débouté des demandeurs de leur demande en diminution de loyer. Il demande a titre reconventionnel la condamnation des demandeurs à lui payer solidairement la somme de 3465 Euros au titre du mur endommagé par le sinistre de dégât des eaux, faute pour eux d’avoir déclaré le sinistre auprès de leur compagnie d’assurance et à tout le moins les condamner au paiement de cette somme à titre de dommages et intérêts pour non-respect de leurs obligations contractuelles d’entretien du bien. Il sollicite par ailleurs leur condamnation à lui payer la somme de 2000 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens. Il renvoie à ses conclusions pour de plus amples précisions.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2026. Il sera statué par jugement contradictoire susceptible d’appel.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en remboursement :

Sur la recevabilité :

L’article 7-1 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 énonce que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par 3 ans à compter du jour ou le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

L’article 140 III de la loi du 23 novembre 2018 énonce notamment que le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du 6 juillet 1989 précitée est compétente pour l’examen des litiges relatifs à cette action en diminution. En l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l’absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d’office par le juge. Dans les deux cas, le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice s’applique à compter de la prise d’effet du bail.

L’article 140 V de la loi du 23 novembre 2018 énonce notamment que le contrat de location précise le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logements. En cas d’absence dans le contrat de location de cette mention, le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter cette information au bail. A défaut de réponse du bailleur dans le délai d’un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

En l’espèce Monsieur [B] invoque l’irrecevabilité des demandes en ce que Monsieur [R] a interpellé le bailleur par e-mail du 31 janvier 2023 aux fins de faire revoir le montant du loyer à la baisse à compter de janvier 2023, puis réitérait sa demande les 14 février et 5 avril 2023 et prenait acte du refus du propriétaire le 19 avril 2023 sans pour autant saisir le Tribunal dans le délai de 3 mois, ce délai étant arrivé à échéance dans le pire des cas le 19 juillet 2023.

A cet égard il est constaté que les dispositions de l’article 140-V précité prévoit une procédure permettant de « corriger » les termes du contrat à la suite immédiate de sa conclusion, le locataire pouvant mettre en demeure le bailleur aux fins de faire mention du loyer de référence majoré dans le délai d’un mois suivant sa conclusion puis à le cas échéant saisir le tribunal en vue d’une diminution du loyer. Ces dispositions particulières ne peuvent donc limiter l’action judiciaire pouvant d’une manière générale être engagée par les locataires à l’issue du contrat de bail dès lors que conformément à l’article 140 la Commission de Conciliation a dans un premier temps été saisie.

Dès lors le délai de prescription de droit commun de 3 ans a été respecté, les demandeurs ayant engagé leur action le 14 avril 2025 soit moins de 3 ans après la conclusion du contrat intervenue le 31 mai 2022 ou après le premier courriel en demande de réduction du 31 janvier 2023.

En conséquence, l’action des demandeurs n’est pas prescrite et doit être déclarée recevable.

Sur le montant en remboursement demandé :

Monsieur [Q] [R] et Madame [U] [P] sollicitent la condamnation de Monsieur [T] [B] à leur verser la somme de 3 809,98 € au titre des loyers trop-perçus par celui-ci au regard des dispositions de l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018, cette somme portant intérêt au taux légal à compter de la date de la mise en demeure, soit le 25 mars 2025.

En l’espèce, il apparaît que le loyer mensuel fixé par ce contrat de bail était de 1 250 € hors charges alors qu’en application du loyer de référence majoré mensuel de 27,70 Euros hors charges soit 969,50 € hors charges pour la période de référence et la surface de 35 m².

Le montant du loyer trop-perçu est ainsi de 279,12 € par mois, et court de ta prise d’effet du contrat de bail, soit le 01/06/2022, à la date de sa résiliation suite au départ des locataire soit le 20/07/2023.

En conséquence Monsieur [T] [B] sera condamné au paiement à Monsieur [Q] [R] et Madame [U] [P] de la somme de 3 809,98 € (279,12 € x 13,65 mois) cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure, soit à compter du 25 mars 2025.

Il sera en outre fait droit à la demande de capitalisation des intérêts formée sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil.

Par ailleurs compte tenu de la solution du litige au principal, il ne peut être fait droit à la demande du défendeur en débouté des demandeurs de leur prétentions visant à la diminution de loyer.

Sur la demande en dommages et intérêts :

Monsieur [Q] [R] et Madame [U] [P] sollicitent la condamnation de Monsieur [T] [B] à leur verser la somme de 1000 Euros au titre de la résistance abusive, arguant de sa mauvaise foi.

Cependant, si les demandeurs indiquent que la procédure et la résistance de leur ex-bailleur leur a causé du tracas, d’une part il convient de noter que le bailleur dans le cadre de ses refus a formulé une contre-proposition de loyer, dans un cadre de négociation n’ayant pas abouti et d’autre part ne démontrent pas la nature et le quantum de leur préjudice, en l’absence de pièces relatives à celui-ci.

En conséquence il ne sera pas fait droit à cette demande.

Sur les demandes reconventionnelles :

Sur la demande reconventionnelle en complément de loyer :

L’article 140 III B énonce notamment qu’un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

En l’espèce Monsieur [B] invoque les travaux engagés avant l’entrée dans les lieux des locataires de remise à neuf des lieux, avec notamment une cuisine comportant ses équipements et alors que l’appartement est orienté sud-ouest et bénéficie d’une vue dégagée sans vis à vis.

Cependant, ces éléments de situation et de confort restent par définition communs à d’autres appartements sur le même secteur géographique (orientation, vue, état général) et sans caractère exceptionnel. Les circonstances liées à la réalisation de travaux et à la mise à disposition d’électroménager, destinés pour le bailleur à rendre son bien attractif à la location, ne justifient pas un « retour sur investissement » sous forme de supplément de loyer.

En conséquence il ne sera pas fait droit à cette demande.

Sur la demande en paiement au titre du dégât des eaux :

Monsieur [B] invoque le fait qu’un dégât des eaux est intervenu dans le logement alors que les demandeurs y résidaient encore et a dû être pris en charge par la suite, dans le cadre de la relocation, ce qui démontrerai une inertie et la responsabilité des demandeurs s’agissant dudit dégât des eaux. Il sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [Q] [R] et Madame [U] [P] au paiement des frais engagés pour remise en état du logement.

Cependant les pièces produites par les parties dont le signalement des demandeurs au propriétaire par mail du 2 janvier 2023 et les échanges intervenus par la suite entre Monsieur [B] et la nouvelle locataire, démontrent que les demandeurs ont bien alerté leur bailleur à l’époque alors que celui-ci ne produit pas d’éléments prouvant qu’il les a sollicité d’une manière ou d’un autre, le dégât des eaux se résolvant ensuite dans le cadre du nouveau bail et de la nouvelle locataire et résultant, s’agissant des causes, à la fois d’une fuite venant des parties communes et du logement se trouvant à l’étage au dessus. Enfin, Monsieur [B] ne démontre pas que les frais qu’il a engagés sont nets d’indemnisations des assurances alors que les échanges de mails démontrent que les dommages sont de la responsabilité de tiers assurés dont la copropriété.

En conséquence le défendeur ne démontre pas la responsabilité des locataires de telle sorte qu’il ne peut être fait droit à sa demande de condamnation des demandeurs.

Sur la demande en paiement au titre du non-respect des obligations contractuelles :

L’article 7 C et D de la loi du 6 juillet 1989 énonce que les locataires doivent C) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; D) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives (…).

Monsieur [B] invoque le non-respect par les locataires de leurs obligations pour solliciter la condamnation solidaire de Monsieur [Q] [R] et Madame [U] [P] au paiement des frais engagés pour remise en état du logement à la suite du dégât des eaux.

Cependant il ne démontre pas que les désordres suite au dégât des eaux sont imputables aux demandeurs au titre de dégradations commises par eux et d’une absence d’entretien courant du logement.

En conséquence il ne sera pas fait droit à cette demande.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les sommes qu’ils ont été contraints d’engager. Par conséquent, Monsieur [B] sera condamné à leur verser la somme de 800 Euros au titre des frais irrépétibles engagés, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre sa condamnation aux entiers dépens de l’instance.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire mis à disposition, après débats en audience publique:

— Condamne Monsieur [N] [B] à verser à Monsieur [Q] [R] et Madame [U] [P] la somme de

3 809,98 € au titre des loyers trop-perçus, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure, soit le 25 mars 2025,

— Ordonne la capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1343-2 du Code civil,

— Condamne Monsieur [N] [B] à verser à Monsieur [Q] [R] et Madame [U] [P] la somme de 800 Euros au titre des frais irrépétibles engagés, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamne Monsieur [N] [B] aux entiers dépens de l’instance,

— Rejette les autres demandes des parties,

— Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi statué aux jour, an et mois susdits.

La greffière Le juge des contentieux de la protection