TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 18 Décembre 2025

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 23 Octobre 2025

GROSSE :

Le 19 décembre 2025z

à M^e ARNOUX-POLLAK

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à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

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N° RG 25/04060 – N° Portalis DBW3-W-B7J-[Immatriculation 3]

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Yann ARNOUX-POLLAK de la SELARL SELARL ARNOUX-POLLAK, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [H] [C], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er mars 1977, l’office Public d’Aménagement et de Construction des Bouches du Rhône a consenti un bail d’habitation à M. [H] [C] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 435,09 francs.

Par acte notarié du 9 juin 2008, l’OPAC SUD a acquis ce bien.

Par acte de commissaire de justice du 8 octobre 2024, l’Etablissement Public Industriel et Commercial (EPIC) 13 HABITAT, bailleur, a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2048,74 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [H] [C] le 23 août 2024.

Par assignation du 15 juillet 2025, l’EPIC 13 HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [H] [C] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4388,32 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 2 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 juillet 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 23 octobre 2025, l’irrégularité de la clause résolutoire a été soulevée d’office.

L’EPIC 13 HABITAT sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. A titre subsidiaire, il sollicite le renvoi au fond par le mécanisme de la passerelle.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [H] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le statut juridique applicable au titre d’occupation

Il résulte des stipulations contrat de bail à loyer d’habitation du 1er mars 1977 concernant le logement occupé par M. [H] [C] que celui-ci est soumis à la loi n° 48-1360 du 1 septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

En l’absence de renouvellement du bail sous l’empire de la loi du 6 juillet 1989, il est donc soumis à une réglementation spécifique qui échappe aux dispositions protectrices de l’article 24 de ladite loi de 1989 ainsi que le rappelle son article 40 II.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 38 de la loi du 1er septembre 1948 précité.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 80 de la loi du 1er septembre 1948 dispose que nonobstant toute stipulation contraire, la clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit faute de paiement du loyer aux échéances convenues, ne produit effet qu’un mois après la date de la sommation ou du commandement de payer demeuré infructueux. La mise en demeure ou le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail conclu le 1er mars 1977 contient une clause résolutoire mentionnant que faute de paiement d’un terme de loyer, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail pourra être résilié de plein droit par le bailleur.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 octobre 2024, pour la somme en principal de 2048,74 euros. Il mentionne le délai de deux mois de régularisation, tel que prévu par la loi à la date de délivrance du commandement.

En prévoyant un délai supérieur à celui prévu par les parties conformément à la législation en vigueur au moment de la conclusion du bail, le commandement de payer, conforme à l’évolution législative qui a accru la protection des locataires, est efficace.

Dès lors, le commandement de payer du 8 octobre 2024 étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 décembre 2024.

M. [H] [C] étant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [H] [C] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ M. [H] [C] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges, soit, à défaut de justificatifs, la somme de 672,13 euros par mois à ce jour, charges comprises qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

En l’espèce, l’EPIC 13 HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 octobre 2025, M. [H] [C] lui doit la somme de 4088,05 euros après déduction des frais de procédure.

M. [H] [C] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [H] [C], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE, que le contrat conclu le 1er mars 1977 entre l’EPIC 13 HABITAT, d’une part, et M. [H] [C], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 9 décembre 2024,

ORDONNE à M. [H] [C] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [H] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit, à défaut de justificatifs, la somme de 672,13 euros (six cent soixante-douze euros et treize centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 9 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [H] [C] à payer à l’EPIC 13 HABITAT la somme de 4088,05 euros (quatre mille quatre-vingt-huit euros et cinq centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 17 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

DÉBOUTE l’EPIC 13 HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [H] [C] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 octobre 2024 et celui de l’assignation du 15 juillet 2025.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge