TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Josépha REFUVEILLE ; Monsieur [R] [K] [X]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/10637 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6LBE

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 24 avril 2026

DEMANDEUR

Monsieur [P] [V], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Josépha REFUVEILLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B620

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [K] [X], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 avril 2026 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 24 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 24/10637 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6LBE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 22 octobre 2021 à effet au 2 novembre 2021, M.[D] [V] a donné à bail à M.[G] [K] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 1258 euros et 92 euros de provisions sur charges.

M.[G] [K] [X] a donné congé par courrier du 19 août 2024. Un état des lieux contradictoire a été réalisé le 6 septembre 2024 par un commissaire de justice.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er octobre 2024, M.[D] [V] a fait assigner M.[G] [K] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de condamnation en paiement des sommes de 12 283, 87 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’octobre 2024 et 1 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux entiers dépens, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Initialement appelée à l’audience du 9 avril 2025, l’affaire a fait l’objet de deux renvois pour être finalement retenue à l’audience du 14 janvier 2026.

A l’audience du 14 janvier 2026, M.[D] [V] représenté par son conseil a réitéré les demandes de son assignation.

Au soutien de ses prétentions, M.[D] [V] allègue que le locataire a quitté les lieux en laissant un impayé de loyer, qu’il a continué à faire application d’une clause particulière du bail qui prévoyait une diminution du loyer de 20 % jusqu’au 31 décembre 2021 prolongé au 31 janvier 2022 d’un commun accord cette date du fait d’un dégât des eaux affectant le couloir et l’entrée de l’appartement, qu’il a continué à payé le loyer partiellement lors même que les travaux avaient été effectués et sans l’accord du bailleur. Il ajoute que si le locataire s’est plaint d’une nouvelle infiltration en avril 2022 ayant touchée la chambre à coucher, la diminution de 20 % du loyer unilatéralement imposée par le locataire est disproportionnée.

M. [G] [K] [X], représenté par son conseil, a déposé des conclusions écrites auxquelles il s’est rapporté oralement et sollicite le débouté des demandes du bailleur et à titre reconventionnel sollicite la condamnation de M [P] [V] à lui verser les sommes suivantes :

—  1258 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, majorée de 10 % à compter du 6 octobre 2024 sur le fondement de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989,

—  2341, 12 euros en réparation du dommage non compensé par le non versement des loyers et charges,

A titre subsidiaire, il sollicite la somme de 4757, 60 euros au titre de ses préjudices autres que de jouissance correspondant à 450 euros de frais de commissaires de justivce, 102 euros d’acaht d’absorbeurs d’humidité, 1205, 60 euros de frais de serrurier et 3000 euros au titre du préjudice moral outre un montant de 20 % du loyer au titre du préjudice de jouissance et que soit ordonner la compensation,

En tout état de cause, il sollicite la condamnation du bailleur aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, M. [G] [K] [X] allègue que l’appartement était dégradé du fait d’un dégât des eaux connus des parties lors de l’entrée dans les lieux, que le propriétaire n’a jamais fait réalisé les travaux prévus dans la clause particulière du bail. Il indique en outre avoir dû faire procéder au changement de la serrure de la porte d’entrée devenue inutilisable du fait de sa vétusté, et avoir dû financer des absorbeurs d’humidité. Il précise avoir donné congé car l’appartement était devenu inhabitable et n’avoir jamais pu récupérer le dépôt de garantie.

Il est renvoyé aux conclusions des parties visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande au titre des impayés de loyers

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l''article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le logement doit permettre une aération suffisante et que les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements soient en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements, et que les réseaux et branchements d’électricité doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d’usage et de fonctionnement.

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer.

En l’espèce, le bail conclu le 22 octobre 2021 entre les parties contient une clause particulière précisant « qu’un dégât des eaux affecte actuellement l’appartement. Le bailleur s’engage à procéder ou faire procéder aux travaux de réparation de ce dégât des eaux (afin notamment de permettre d’ouvrir complètement la porte d’entrée) avant le 2 novembre 2021. A défaut, le bailleur procédera ou fera procéder à ces travaux pour le 30 novembre 2021 au plus tard. Dans l’attente de la réalisation de ces travaux, le loyer fera l‘objet d’une réduction de 20 % jusqu’à la réalisation de ces travaux avec une date butoir du 31 décembre 2021. »

Le bailleur indique que les parties ont, d’un commun accord, prorogé les effets de cette clause au 31 janvier 2022. Ainsi, le bailleur a autorisé le versement d’un loyer diminué de 20 % jusqu’à cette date.

Il allègue avoir effectué les travaux nécessaires concernant l’entrée et le couloir de l’appartement. Toutefois, il sera relevé que le devis versé aux débats émanant de la société M R J pour un montant de 3267 euros est daté du 11 janvier 2020 soit près de deux années avant la réalisation des travaux allégués et bien antérieur à l’entrée dans les lieux du locataire. Il est indiqué que le devis n’est valable que 6 mois et il sera relevé que le document n’est ni daté ni signé par le propriétaire, qu’il n’est donc pas de nature à apporter la preuve de la réalisation des travaux en question.

Dès lors, M [V] échoue à rapporter la preuve de la réalisation des travaux. Or les parties s’étaient accordées pour une diminution de 20 % du loyer compte tenu de ce dégât des eaux dont il convient de considérer que les effets ont perduré après le 31 janvier 2022.

En outre, il ressort des échanges de courriels en date de septembre 2022 entre Mme [F] [M] de GENERATION IMMO GESTION agissant pour le compte du bailleur et de M [T] [H], directeur copropriété, que l’ « humidité constatée à 100 % au niveau de la chambre de M [V] avec une odeur d’humidité très forte. A ce jour, le locataire de M [V] ne peut plus dormir dans sa chambre ce qui lui cause un préjudice ». Elle sollicite notamment une recherche de fuite au niveau de la façade intérieure (…) et précise qu’il y a toujours une fuite à droite sous la fenêtre.

Ces échanges de mails versés par M [V] dans le cadre de la présente procédure démontrent que les problèmes d’humidité ont perduré bien après le 31 janvier 2022 au point de rendre la chambre inutilisable en raison de l’important taux d’humidité constaté et de l’odeur très forte en lien.

Par ailleurs, M [K] [X] verse un constat d’huissier du 28 avril 2022 qui atteste de la présence de champignons et de moisissures au niveau de la fenêtre de la chambre. Il est relevé un défaut d’étanchéité et la présence d’un déshumidificateur dans la chambre.

M.[G] [K] [X] est ainsi bien fondé en son principe à solliciter une indemnisation de son préjudice de jouissance subi en raison du manquement de son bailleur à son obligation de délivrance par le biais d’une réduction de loyer.

M.[D] [V] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la fin du bail, M.[G] [K] [X] reste redevable de la somme de 13 541, 87 euros au titre des loyers et des charges impayées, loyer de septembre 2024 inclus mais hors restitution du dépôt de garantie.

Le préjudice de jouissance du M M.[G] [K] [X] peut être évalué à hauteur de 20 % de son loyer étant précisé que ce montant avait fait l’objet d’un accord entre les parties en début de bail, qu’il n’est pas rapporté la preuve de la réalisation des travaux par le bailleur et que la chambre du locataire était devenue inutilisable du fait du fort taux d’humidité en lien avec de nouvelles infiltrations. Ainsi le préjudice de jouissance doit s’évaluer sur l’intégralité de la durée du contrat soit 35 mois, pour un total de 8806 euros (35 x 20 % de 1258 euros).

Il sera également fait droit à la demande de remboursement de déshumidificateur à hauteur de 102 euros dont la présence est attestée dans le constat d’huissier de justice d’avril 2022 qui sera indemnisé à hauteur de 450 euros et des frais de remplacement de la serrure à hauteur de 1205, 60 euros (facture du 2 novembre 2022 de l’entreprise serrurerie Mozart).

En conséquence, l’ensemble des sommes dues par le bailleur s’élèvent à 10 563, 60 euros en réparation du préjudice susvisé.

Sur la restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire […] Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. […] A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile ».

En l’espèce, il n’est pas contesté que le dépôt de garantie de 1258 euros n’a pas été restitué dans le mois suivant le départ et la restitution des clefs ; Toutefois, compte tenu des impayés de loyers au moment du départ des lieux et en l’absence de l’autorisation du juge permettant au locataire de retenir de lui-même les sommes, il ne sera pas fait droit à la demande de majoration de 10 %.

En conséquence, M M.[D] [V] sera condamné à restituer la somme de 1258 euros à son locataire au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral

En l’absence de justificatif d’un préjudice moral, cette demande sera rejetée.

Sur la compensation

En l’espèce, les comptes entre les parties s’établissent comme suit :

M [K] [X] est redevable de la somme de 13 541, 87 euros au titre des loyers et charges impayées,M [P] [V] est redevable de la somme de 10 536, 60 euros au titre du préjudice de jouissance et de la somme de 1258 euros au titre du dépôt de garantie, soit un total de 1794, 60 euros.

Il en résulte que M [K] [X] sera condamné à verser à M [D] la somme de 1747, 27 euros.

Sur les mesures accessoires

Chaque partie supportera la charge de ses dépens.

L’équité ne commande pas de faire droit à la demande au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M.[G] [K] [X] à verser à M [P] [V] la somme de 1794, 60 euros;

DEBOUTE M.[G] [K] [X] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,

REJETTE le surplus des demandes,

DIT que chaque partie supportera ses dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection