COUR D’APPEL D,'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

— 

EXPERTISE – JONCTION 26/00073

N° RG 25/01997 – N° Portalis DBWR-W-B7J-Q3OG

du 26 Mars 2026

M. I 26/00000305

affaire : S.C.I., [N], dont le siège social est sis, [Adresse 1].

c/ Syndic. de copro., [Adresse 2], sis, [Adresse 3], S.C.I. RIMA INVESTMENT, S.A. AXA FRANCE IARD

Copie exécutoire délivrée à

M^e Brigitte CAMATTE

Copie certifiée conforme

délivrée à

M^e Jean-marc COHEN

M^e Nicolas DONNANTUONI

EXPERTISE

l’an deux mil vingt six et le vingt six Mars À 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 21 Novembre 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

S.C.I., [N], dont le siège social est sis, [Adresse 1].

Agissant par son mandataire CITYA DALBERA,

[Adresse 4],

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Brigitte CAMATTE, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Syndic. de copro., [Adresse 2], sis, [Adresse 3]

Représenté par son syndic en exercice SARL CENTRAL GESTION,

[Adresse 5],

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Jean-marc COHEN, avocat au barreau de NICE

S.C.I. RIMA INVESTMENT,

[Adresse 6],

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE

S.A. AXA FRANCE IARD,

[Adresse 7],

[Localité 4]

Non comparante ni représentée

DÉFENDERESSES

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 10 Février 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 26 Mars 2026.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2025, la SCI, [N] a fait assigner en référé par-devant le président du tribunal judiciaire de Nice, le syndicat des copropriétaires, [Adresse 8] et la SCI RIMA INVESTMENT, aux fins de voir :

— condamner le syndicat des copropriétaires, [Adresse 8] et la SCI RIMA INVESTMENT sous astreinte de 100 euros par jour de retard à réaliser les travaux préconisés dans le rapport PRO AZUR en date du 15 mai 2025 et de justifier de l’intervention pour la SCI RIMA au niveau des bacs à douche et pour le syndicat des copropriétaires du dégorgement des canalisations d’eaux usées,

— à tout le moins à prendre toutes mesures conservatoires afin de faire cesser les dommages,

— ordonner une expertise judiciaire avec mission habituelle en pareille matière,

— les condamner à lui payer chacun la somme de 1000 euros soit 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris les frais d’expertise.

Par acte de commissaire de justice du 12 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 8] a fait assigner en intervention forcée, son assureur la SA AXA FRANCE IARD.

A l’audience du 10 février 2026, la SCI, [N] représentée par son conseil, a maintenu ses demandes.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 8] sollicite dans ses conclusions en réponse :

— la jonction des instances,

— le rejet de la demande de réalisation des travaux déjà réalisés,

— rejeter la demande visant à justifier des interventions du syndicat au titre du dégorgement des canalisations d’eaux usées,

— lui donner acte de ses protestations et réserves sur la demande d’expertise,

— rejeter le surplus des demandes.

La SCI RIMA INVESTMENT représentée par son conseil, demande dans ses conclusions déposées à l’audience :

— à titre principal, le rejet de l’ensemble de la demande de réalisation de travaux au motif que ceux visés dans le rapport du 15 mai 2025 ont été réalisés et que la demande est imprécise,

— à titre subsidiaire, de prendre acte de ses protestations et réserves sur la demande d’expertise,

— condamner la SCI, [N] à lui payer la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La SA AXA FRANCE IARD régulièrement assignée à personne morale n’a pas constitué avocat.

La jonction des instances a été ordonnée à l’audience et l’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

MOTIFS ET DECISION

Sur la demande de travaux sous astreinte :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la SCI, [N] est propriétaire du lot 10 au sein de l’immeuble situé, [Adresse 9] à Nice.

Elle a conclu un bail commercial le 26 septembre 2019 avec la société JAC, avec accord de sous-location au profit de l’association ONDA LATINA.

Elle fait valoir que le local a subi un dégât des eaux le 26 septembre 2022 impliquant une canalisation d’évacuation de l’immeuble et que les travaux nécessaires n’ont pas été entrepris en dépit de ses demandes.

Le 2 juin 2023, le syndic lui a répondu avoir réalisé les travaux pour faire cesser les fuites.

Plusieurs mises en demeure ont été adressées au syndicat des copropriétaires notamment le 27 février 2025 dans laquelle il est fait état de la persistance des dégâts des eaux dans le local et de l’impossibilité compte tenu de l’humidité persistante, de réaliser les réparations adéquates alors que ce dernier accueille du public et notamment de jeunes enfants.

Il ressort d’un rapport PRO AZUR du 15 mai 2025 que le changement des joints silicones des receveur de douche et des bondes de douche situés dans l’appartement de la SCI RIMA a été préconisé outre une intervention sur la colonne d’eaux usées pour la dégorger.

Une nouvelle mise en demeure a été adressée par la SCI, [N] au syndicat des propriétaires le 6 juin 2025.

Il ressort d’un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 21 novembre 2025 que le parquet est neuf après avoir été remplacé suite à un dégât des eaux, que des dalles de faux plafond sont endommagées et affectées par des infiltrations, que la pièce fermée desservant les toilettes et évier comprend une forte odeur d’humidité et qu’aux abords de la porte d’entrée, la peinture est endommagée en raison d’infiltrations.

Toutefois, force est de relever que le syndicat des copropriétaires qui argue des diligences entreprises en vue de procéder au dégorgement de la canalisation des eaux usées produit plusieurs factures en ce sens et notamment trois factures postérieures au rapport PRO AZUR, de mai, juin et octobre 2025 portant sur le dégorgement du réseau.

En outre, la SCI RIMA INVESTISSEMENT fait valoir qu’elle a également de son côté réalisé les les travaux préconisés dans le rapport du 15 mai 2025 en versant les comptes-rendus de l’entreprise ITEC de novembre et décembre 2025 ainsi que la facture faisant état du remplacement des anciens receveurs et parois de douche, de l’installation de nouveaux receveurs et du remplacement des deux robinets, d’un robinet d’évier et d’un réservoir de toilette. Les rapports indiquent après démolition complète des receveurs de douche, qu’aucun signe d’humidité n’a été constaté.

Dès lors, au vu des travaux entrepris par les parties défenderesses et des contestations soulevées quant à l’origine des désordres affectant le local de la demanderesse et des travaux qui s’avérent encore nécessaires pour y remédier, une expertise judiciaire étant par ailleurs sollicitée afin d’obtenir des éléments à ce titre, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de travaux.

Sur la demande d’expertise :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment par voie de référé.

La lecture des éléments susvisés conduit à considérer que la demande d’expertise en l’état des difficultés apparues et des désordres constatés mais également du différend opposant les parties est parfaitement justifiée; elle fournira à la juridiction éventuellement saisie les éléments d’ordre technique indispensables à la solution du litige et elle se déroulera au contradictoire de l’ensemble des parties susceptibles d’être, en définitive, concernées.

Il y sera en conséquence fait droit.Les modalités de cette expertise, ordonnée aux frais avancés de la SCI, [N], qui a intérêt à ce qu’elle soit pratiquée, seront précisées dans le dispositif de la présente ordonnance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Compte tenu de la nature de l’affaire et de l’expertise ordonnée qui permettra d’établir l’imputabilité des désordres et les responsabilités éventuellement encourues, il convient de laisser à la charge de chacune des parties ses propres dépens.

Il convient, en équité et pour les mêmes motifs, de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Céline POLOU, juge des référés, statuant par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application de l’article 145 du code de procédure civile,

DISONS que l’instance enrôlée sous le numéro 26/73 a été jointe à l’instance enrôlée sous le numéro 25/1997 sous ce dernier numéro ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de réalisation de travaux et de justification des interventions formées par la SCI RYM ;

DONNONS ACTE au syndicat des copropriétaires, [Z] et à la SCI RIMA INVESTMENT de leurs protestations et réserves ;

ORDONNONS une expertise ;

COMMETTONS pour y procéder M., [G], [V], expert judiciaire inscrit sur la liste de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, demeurant :

,

[Adresse 10] ,

[Localité 3]

Tél :, [XXXXXXXX01]

Courriel :, [Courriel 1]

avec mission de :

* se rendre sur les lieux en présence des parties ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception ;

* se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission et entendre, si besoin est seulement, tous sachants ;

* rechercher les conventions verbales ou écrites intervenues entre les parties et annexer à son rapport copie de tous documents contractuels ;

* vérifier la réalité des désordres allégués par la SCI, [N] dans son assignation et les pièces versées aux débats telles que procès-verbaux de constat ;

* rechercher les causes des désordres ; dire s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice de matériau, d’un défaut ou d’une erreur d’exécution, d’une mauvaise surveillance du chantier, d’un vice du sol, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ou de toute autre cause ;

* préciser si les travaux et interventions déjà réalisées ont permis de remédier aux désordres ; dans la négative, préciser les moyens et travaux nécessaires pour y remédier, en chiffrer le coût, comprenant, si besoin est, le coût de la maîtrise d’œuvre correspondante et en préciser la durée sur devis présentés par les parties, vérifiés et annexés au rapport ;

* fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues ;

* fournir éventuellement tous éléments d’appréciation des préjudices subis ;

* s’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions ;

DISONS que la SCI, [N] devra consigner à la régie du tribunal judiciaire, avant le 26 mai 2026, la somme de 4000 euros afin de garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le Trésorier Payeur Général ;

DISONS qu’à défaut de consignation selon les modalités ainsi fixées, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le magistrat chargé du contrôle de l’expertise, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité ;

DISONS que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et qu’à défaut ou en cas de carence dans l’accomplissement de sa mission, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l’expertise ;

DISONS que l’expert commencera ses opérations dès qu’il aura été avisé par le greffe que la consignation ou que le montant de la première échéance dont la consignation a pu être assortie a été versée en application des dispositions de l’article 267 du code de procédure civile ;

DISONS que lors de la première réunion ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses dépenses ;

DISONS que préalablement l’expert communiquera aux parties sa demande de consignation complémentaire en les invitant à faire valoir leurs observations dans le délai de quinze jours ;

DISONS que l’expert adressera au magistrat chargé du contrôle des expertises sa demande de consignation complémentaire en y joignant soit les observations des parties, soit en précisant que les parties n’ont formulé aucune observation

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités fixées par le magistrat, et sauf prorogation de ce délai, l’expert pourra demander à déposer son rapport en l’état en application de l’article 280 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert devra impartir aux parties un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et qui ne lui auraient pas été communiquées spontanément, et le cas échéant, à l’expiration de ce délai en application des dispositions de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, saisir le magistrat chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents, s’il y a lieu sous astreinte ou être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession ;

DISONS que l’expert accomplira personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 à 284-1 du code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations et l’avis de toutes personnes informées et qu’il aura la faculté de s’adjoindre tout spécialiste dans une spécialité distincte de la sienne conformément aux dispositions de l’article 278 du code de procédure civile ;

DISONS que, sauf prorogation dûment autorisée par le juge chargé du contrôle des expertises, l’expert devra remettre directement un rapport à chacune des parties et en déposera un exemplaire au greffe du tribunal, (article 173 du Code de procédure civile) au plus tard le 30 décembre 2026 de son rapport auquel sera joint, le cas échéant, l’avis du technicien qu’il s’est adjoint ;

DISONS que l’expert devra solliciter du Magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai, si celui-ci s’avérait insuffisant ;

DISONS qu’il devra vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu desquels il entend donner son avis ;

DISONS que l’expert, une fois ses opérations terminées, et au moins un mois avant le dépôt de son rapport définitif, communiquera à chacune des parties, sous forme de pré-rapport le résultat de ses constatations ainsi que les conclusions auxquelles il sera parvenu, recevra et répondra aux observations que les parties auront jugé utile de lui adresser sous forme de dires à annexer au rapport définitif ;

DISONS que lorsque l’expert transmettra son pré-rapport aux parties il leur impartira un délai maximum de six semaines pour recueillir leurs observations ou réclamations récapitulatives conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, et qu’à l’expiration de ce délai il ne sera pas tenu de prendre en compte les observations tardives sauf cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fera rapport au juge chargé du contrôle de la mesure d’instruction et précisera s’il n’a reçu aucune observation ;

DISONS que dans le cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport au juge chargé du contrôle des expertises ;

DISONS qu’à l’issue de ses opérations l’expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d’honoraires en même temps qu’il justifiera l’avoir adressée concomitamment aux parties ;

DISONS que les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement d’honoraires, d’un délai d’un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin, si nécessaire, d’en débattre contradictoirement préalablement à l’ordonnance de taxe ;

DISONS que l’expert devra rendre compte de sa mission au magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DISONS qu’il devra informer immédiatement le magistrat chargé du contrôle des expertises de toutes difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission ;

DISONS n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSONS à la charge de de chacune des parties ses propres dépens ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES