TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

1/1/2 resp profess du drt

N° RG 23/12840 – N° Portalis 352J-W-B7H-C24KF

N° MINUTE :

Assignation du :

03 Octobre 2023

JUGEMENT

rendu le 13 Mai 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. GS [J], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Maître Caroline LEVY TERDJMAN de la SELARL CORNET LEVY, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0416

DÉFENDEUR

Maître [U] [D]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Jean-Michel HOCQUARD de la SELARL ELOCA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0087

Décision du 13 Mai 2026

1/1/2 resp profess du drt

N° RG 23/12840 – N° Portalis 352J-W-B7H-C24KF

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile VITON, Première vice-présidente adjointe

Présidente de formation,

Madame Hélène SAPÈDE, Vice-présidente

Madame Valérie MESSAS, Vice-présidente

Assesseurs,

assistées de Madame Marion CHARRIER, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 25 Mars 2026

tenue en audience publique

Madame Hélène SAPÈDE a fait un rapport de l’affaire.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

La SCI GS [J] est propriétaire d’un local commercial situé [Adresse 3] à Paris 11ème, et composé d’une cave, d’une boutique en pied d’immeuble, et d’une arrière-boutique sur cour contenant, notamment, une cuisine.

La SCI GS [J] a consulté, en 2015, M. [U] [D], avocat, aux fins de modifier la destination des locaux loués en vue de leur affectation à un usage de commerce de bouche en lieu et place du commerce de prêt-à-porter alors exploité dans les locaux.

Par courrier électronique du 19 mars 2015, M. [D] a " confirmé [à la SCI GS [J]] que l’assemblée générale de 2000, antérieure à [son] achat, [lui était] inopposable et qu’il n’y [avait] rien à craindre d’une publication postérieure ", et transmis à la SCI GS [J] sa consultation aux termes de laquelle il relevait que :

— le règlement de copropriété ne comportait aucune clause restrictive concernant les activités commerciales,

— le notaire avait fait état d’une décision de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 15 juin 2000 par laquelle il avait été voté à l’unanimité l’interdiction d’exploitation « dans les lots commerciaux d’activités à usage de bar, restaurant, boîte de nuit ou toute autre activité de ce type ».

Rappelant à la SCI GS [J] les dispositions de l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 4 du décret du 17 mars 1967, M. [D] concluait sa consultation en indiquant à cette dernière que, " compte tenu du libellé de [l'] acte de vente, et sauf acquiescement de sa part, ladite assemblée des copropriétaires en date du 15 juin 2000 ne lui [était] pas légalement opposable « , et que » rien ne [s’opposait] réellement à ce qu’ [elle affecte] les locaux sis [Adresse 4] à un commerce de bouche et [envisage] l’implantation d’une gaine d’extraction […]. Le syndicat ne peut valablement s’opposer à cette demande d’autorisation ".

Par acte sous seing privé du 2 octobre 2015, la SCI GS [J], assisté de M. [D] en qualité de rédacteur de l’acte, a conclu un bail commercial avec la société JOTI stipulant que les locaux commerciaux sont destinés à l’activité de « petite restauration » et que le bailleur fera toutes diligences pour obtenir l’autorisation nécessaire du syndicat des copropriétaires, en assemblée générale, ou judiciairement.

La SCI GS [J] a fait inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 16 juillet 2016 une résolution tendant à l’autoriser à faire procéder à ses frais exclusifs la création d’un conduit d’extraction courant en façade sur cour de l’immeuble. Cette résolution a été rejetée par l’assemblée générale des copropriétaires.

Par lettre du 17 août 2016, la société JOTI a été mise en demeure, par la préfecture de police de [Localité 1], de mettre ses installations de ventilation en conformité sous deux mois pour mettre fin au rejet de l’air vicié issu de sa cuisine dans les parties communes de l’immeuble.

Par jugement du 2 octobre 2018, le tribunal de grande instance de Paris, saisi par la SCI GS [J], représentée par M. [D], a débouté la SCI GS [J] de sa demande d’autorisation des travaux et condamné cette dernière à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI GS [J], assistée de M. [D] jusqu’au 11 février 2019, date de son dessaisissement au profit de M. [F], avocat, a interjeté appel de ce jugement. Par arrêt du 20 avril 2022, la cour d’appel de Paris a confirmé celui-ci et débouté la SCI GS [J], alors représentée par Me [T], de ses demandes. Pourvoi a été formé à l’encontre de cet arrêt, rejeté par arrêt du 12 octobre 2023.

C’est dans ce contexte que, par acte du 3 octobre 2023, la SCI GS [J] a fait assigner M. [D] devant le tribunal judiciaire de Paris en responsabilité et en indemnisation.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 février 2025, la SCI GS [J] demande au tribunal de :

— juger que M. [D] a manqué à ses obligations et engagé à ce titre sa responsabilité contractuelle ;

— condamner M. [D] à lui payer les sommes de :

. 600.000 euros correspondant à l’indemnité d’éviction au titre de l’éviction qu’elle sera tenue de verser à son locataire à l’expiration du bail ;

. 100.000 euros au titre de la perte de chance ;

. 30.000 euros au titre du remboursement des honoraires d’avocats engagés et des débours ;

. 25.000 euros au titre du préjudice moral ;

— condamner M. [D] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

La SCI GS [J] reproche à M. [D] d’avoir manqué à son devoir de conseil et de compétence eu égard à la mission de conseil qu’elle lui avait confiée relativement à la modification de la destination du local commercial dont elle est propriétaire, et soutient qu’il lui a été donné un conseil inexact de manière affirmative, tant sur l’opposabilité d’une délibération d’assemblée générale mentionnée dans l’acte de vente que sur son opposabilité issue de la publication.

En réponse au moyen tiré de l’absence de lien de causalité entre ces manquements et le préjudice dont elle se prévaut, elle fait valoir qu’elle a modifié, dans le contrat de bail la liant à la société JOTI, la destination des locaux dont elle est propriétaire, qui stipule un usage de commerce de bouche, consécutivement à la consultation délivrée par M. [D].

Au titre de ses préjudices, elle fait état d’une indemnité d’éviction qui devra être versée à sa locataire en fin de bail, qu’elle évalue à la somme de 600.000 euros en ce non compris les frais de déménagement et de réinstallation pour le locataire, d’un préjudice de perte de chance d’avoir pu prendre une décision éclairée et opter pour un « schéma juridictionnel sécure », d’un préjudice financier résultant des frais d’instance afférents au bail commercial et des condamnations aux frais irrépétibles prononcées à son encontre, et d’un préjudice moral résultant des procédures engagées pendant 8 ans, de l’action en responsabilité intentée à son encontre par sa locataire pour non-respect de l’obligation de délivrance, et de la possibilité de l’engagement d’une telle action par le syndicat des copropriétaires.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 décembre 2024, M. [D] sollicite du tribunal qu’il :

— déboute la SCI GS [J] de ses demandes ;

— dise n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

— condamne la SCI GS [J] au dépens et au paiement de la somme de 7.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [D] conteste avoir commis une faute et fait valoir qu’il existait un doute sur l’opposabilité de la résolution de l’assemblée générale du 15 juin 2000, dont il a été jugé qu’elle était opposable à la SCI GS [J] dès la signature du contrat de vente en 2001, la jurisprudence étant susceptible d’évolution.

En réponse aux demandes indemnitaires, il soutient, s’agissant du préjudice tiré du paiement à venir d’une indemnité d’éviction, que la SCI GS [J] n’en justifie pas dès lors que le bail se poursuit, qu’il n’est produit aucun élément de calcul expliquant le montant sollicité, et qu’en tout état de cause, la connaissance, par la locataire, de la limitation de son activité a une incidence sur l’indemnité d’éviction à laquelle elle pourrait prétendre. Il en conclut que les préjudices invoqués ne sont ni réels ni certains.

Il fait enfin valoir qu’il n’y a pas de lien de causalité entre la faute qui lui est reprochée et les préjudices invoqués, résultant de la mention de l’assemblée générale dans l’acte de vente.

Par ordonnance du 3 avril 2025, le juge de la mise en état a déclaré l’instruction close.

MOTIVATION

Sur la responsabilité de l’avocat :

— Sur le manquement de l’avocat à ses devoirs de compétence et de conseil

Engage sa responsabilité civile à l’égard de son client sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, l’avocat qui commet un manquement dans sa mission de conseil juridique, notamment du fait des conseils erronés et de ceux omis, ainsi que du défaut de validité ou d’efficacité des actes à la rédaction desquels il a participé, sans possibilité de s’exonérer en invoquant les compétences personnelles de son client ou l’intervention d’un autre professionnel.

Engage également sa responsabilité civile à l’égard de son client sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, l’avocat qui commet une faute dans l’exécution du mandat de représentation en justice qui lui est confié en application des articles 411 et suivants du code de procédure civile, tant à raison de l’accomplissement des actes de la procédure, qu’au titre de l’obligation d’assistance – incluse sauf disposition ou convention contraire dans le mandat de représentation – qui emporte pouvoir et devoir de conseiller la partie et de présenter sa défense sans l’obliger.

L’article 13 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu’à dater de leur publication au fichier immobilier.

L’article 4 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 prévoit que tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d’un droit réel, doit mentionner expressément que l’acquéreur ou le titulaire du droit a eu préalablement connaissance, s’ils ont été publiés dans les conditions prévues par l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété ainsi que des actes qui l’ont modifié.

Il en est de même en ce qui concerne l’état descriptif de division et des actes qui l’ont modifié, lorsqu’ils existent et ont été publiés.

Le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s’ils n’ont pas été publiés au fichier immobilier, s’imposent à l’acquéreur ou au titulaire du droit s’il est expressément constaté aux actes visés à cet article qu’il en a eu préalablement connaissance et qu’il a adhéré aux obligations qui en résultent.

En application de ces articles, et conformément au dernier alinéa de l’article 4 alinéa du décret du 17 mars 1967 précité, le règlement de copropriété et les actes qui l’ont modifié ne sont opposables aux acquéreurs que s’ils ont été publiés au fichier immobilier antérieurement à l’acte d’acquisition ou, en l’absence de publication, s’il avait été préalablement constaté à l’acte d’acquisition qu’ils en avaient eu préalablement connaissance et qu’ils avaient adhéré aux obligations qui en résultaient.

En l’espèce, si l’acte de vente, par lequel la SCI GS [J] a acquis le local commercial litigieux, n’est pas produit aux débats, l’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 20 avril 2022 reproduit la décision prise par l’assemblée générale des copropriétaires le 15 juin 2000 et les pages 6 et 7 de l’acte de vente susmentionné.

Ainsi, il ressort de cet arrêt que l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris 11ème du 15 juin 2000, tenue avant l’acquisition par la SCI GS [J] le 29 octobre 2001 des lots 25 et 39, a approuvé la décision suivante :

«  A la demande de M. [R] par un courrier recommandé avec accusé de réception du 9 juin 2000 dont vous trouverez copie jointe, décision à prendre sur la modification du règlement de copropriété en ce qui concerne l’activité des locaux commerciaux.

Après délibération, l’assemblée générale décide de restreindre le mode d’occupation des locaux commerciaux dans l’immeuble, en excluant les débits de boisson, restaurants, boîtes de nuit et activités de même nature. Le syndic est mandaté pour faire modifier le règlement de copropriété en conformité avec cette décision ".

Il en ressort également que l’acte de vente du 29 octobre 2001 stipule, en pages 6 et 7, que :

«  le vendeur, en s’obligeant aux garanties ordinaires et de droit en pareille matière et notamment sous celles suivantes, vend à l’acquéreur, qui accepte les biens dont la désignation suit :

Désignation

De l’ensemble immobilier dont dépendent les biens :

…

Des biens :

Lot numéro 25

…

Lot numéro 39

Au rez-de-chaussée en façade, à droite de la porte de l’immeuble, boutique avec arrière boutique divisée en cuisine, débarras, water-closet et chambre éclairée sur la cour de l’immeuble.

[…]

Observation est ici faite qu’aux termes d’une assemblée générale du 15 juin 2000, les copropriétaires ont décidé à l’unanimité des présents et représentés, dont faisaient partie le vendeur, d’interdire l’exploitation dans les lots commerciaux d’activités à usage de bar, restaurant, boîte de nuit ou toute activité de ce type ".

Il ressort de l’acte de vente que la SCI GS [J] a été informée de la restriction apportée à la destination du lot acquis par elle, et qu’elle a, en signant cet acte de vente, expressément accepté les conditions posées dans son acte d’achat et, notamment, l’interdiction de l’exploitation d’activités à usage de bar, restaurant, boîte de nuit ou toute activité de ce type.

Il résulte de la constance de cette jurisprudence, fixée antérieurement à la consultation litigieuse (Civ. 3e, 26 novembre 2013, 12-23.549 ; Civ. 3e, 8 septembre 2009, 08-15.146 ; Civ. 3e, 11 juillet 2001, 99-18.625 ; ciV. 3e, 22 septembre 2009, 08-16.120), qu’en confirmant à la SCI GS [J], par courriel du 19 mars 2015, " que l’assemblée générale de 2000, antérieure à [son] achat, [lui était] inopposable et qu’il n’y [avait] rien à craindre d’une publication postérieure « , et en précisant, aux termes de la pièce jointe annexé à ce mail, que le règlement de copropriété ne comportait aucune clause restrictive concernant les activités commerciales et que le notaire avait fait état d’une décision de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 15 juin 2000 par laquelle il a été voté à l’unanimité l’interdiction d’exploitation » dans les lots commerciaux d’activités à usage de bar, restaurant, boîte de nuit ou toute autre activité de ce type « , que, » compte tenu du libellé de [l'] acte de vente, et sauf acquiescement de sa part, ladite assemblée des copropriétaires en date du 15 juin 2000 ne lui [était] pas légalement opposable « , et que » rien ne [s’opposait] réellement à ce qu’ [elle affecte] les locaux sis [Adresse 4] à un commerce de bouche et [envisage] l’implantation d’une gaine d’extraction […]. Le syndicat ne peut valablement s’opposer à cette demande d’autorisation ", M. [D] a manqué à son obligation de compétence.

En donnant à la SCI GS [J] une information erronée sur la portée de la restriction apportée à la destination du lot de copropriété acquis par elle, M. [D] a également manqué à son obligation de conseils.

La responsabilité de M. [D] est ainsi engagée de ces chefs.

— Sur l’indemnisation des préjudices

Sur le préjudice tiré du droit du preneur à une indemnité d’éviction

La SCI GS [J] se prévaut, en premier lieu, d’un préjudice tiré de l’indemnité d’éviction dont elle sera redevable alors que le manquement à son obligation de délivrance, résultant de l’arrêt précité, lui impose de délivrer un congé au preneur, avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction en application de l’article L.145-14 du code de commerce.

Toutefois, faute pour la SCI GS [J] de justifier, et même alléguer, en premier lieu de la délivrance d’un tel congé et, en second lieu, d’une absence d’exploitation des locaux par le preneur, le préjudice tiré du droit du preneur au paiement d’une indemnité d’éviction par cette dernière n’est ni réel, ni actuel ni certain. La demande en dommages-intérêts de ce chef n’est donc pas fondée et sera rejetée.

Sur le préjudice de perte de chance

La SCI GS [J] sollicite ensuite l’indemnisation d’un préjudice de perte de chance d’avoir pu prendre une décision totalement éclairée et opter pour un « schéma juridiquement sécure », et évalue ce préjudice à la somme de 100.000 euros.

Force est cependant de relever que la SCI GS [J], qui a acquis le local commercial litigieux le 29 octobre 2001 et consulté M. [D] en 2015, ne précise pas la décision qu’elle estime avoir prise de manière « insécure » et insuffisamment éclairée, de sorte que le tribunal n’est pas en mesure d’apprécier le caractère réel et sérieux de la perte de chance dont elle se prévaut, ni le lien de causalité de ce préjudice avec les manquements de M. [D] étant relevé, au surplus, que le montant des dommages-intérêts sollicité n’est pas étayé alors que les locaux commerciaux sont loués et exploités par un commerce de bouche.

La SCI GS [J] sera en conséquence également déboutée de sa demande en dommages-intérêts de ce chef.

Sur les frais d’instance

La SCI GS [J] sollicite l’indemnisation des frais d’instance par elle exposés depuis 2016 dans le cadre des litiges qui l’opposent au syndicat des copropriétaires du fait de la destination des locaux commerciaux dont elle est propriétaire, ainsi que le remboursement des frais de consultation facturés par M. [D].

Au fondement de sa demande, elle produit les justificatifs d’honoraires par elle versés en première instance, appel et cassation dans le cadre du litige l’ayant exposé au syndicat des copropriétaires aux fins d’être autorisée à procéder aux travaux de modification de façade sur cour consistant à créer un conduit d’extraction à ses frais exclusifs pour un montant total de 30.000 euros, dont 18.000 euros au titre des frais adverses.

Il est constant que M. [D] a assisté la SCI GS [J] en première instance et a procédé à la déclaration d’appel interjeté à l’encontre du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 2 octobre 2018. Il ne peut être sérieusement contesté que les frais ainsi engagés sont directement liés à la consultation erronée délivrée par M. [D].

Dès lors, au vu des notes d’honoraires émises par M. [D], et des frais irrépétibles auxquels la demanderesse a été condamnée en première instance, la SCI GS [J] est bien fondée à solliciter des dommages-intérêts résultant des frais exposés lors de ces instance, justifiés à hauteur de 7.864 euros, soit 3.864 euros au titre des honoraires de M. [D] et 4.000 euros au titre des frais irrépétibles auxquels la SCI GS [J] a été condamnée en 1ère instance, montant auquel M. [D] sera condamné.

La demande n’est par contre pas justifiée s’agissant des honoraires de M. [T], avocat ayant succédé à M. [D] en appel, et des honoraires exposés consécutivement au pourvoi formé à l’encontre de l’arrêt rendu le 20 avril 2022 par la cour d’appel de Paris, faute pour la SCI GS [J], qui a pris la décision de poursuivre l’instance en appel et en cassation, de justifier d’un lien de causalité avec le manquement de M. [D] à ses obligations.

Sur le préjudice moral

Les indications erronées données par M. [D] à la SCI GS [J] ont nécessairement causé à cette dernière un préjudice moral résultant de la perte de confiance donnée à un professionnel du droit dans le cadre des projets immobiliers à lui exposés en vue de leur rentabilité. Ce préjudice sera justement indemnisé par l’allocation de la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires :

M. [D], qui succombe, sera condamné aux dépens, et à payer à la SCI GS [J] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE M. [U] [D] à payer à la SCI GS [J] la somme de 7.864 euros en indemnisation de son préjudice tiré des frais de procédure par elle exposés ;

CONDAMNE M. [U] [D] à payer à la SCI GS [J] la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts en indemnisation de son préjudice moral ;

CONDAMNE M. [U] [D] aux dépens ;

CONDAMNE M. [U] [D] à payer à la SCI GS [J] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Fait et jugé à [Localité 1] le 13 Mai 2026

Le Greffier Pour le Président empêché

Marion CHARRIER Hélène SAPEDE