TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU 28.04.25 pror 23 Juin 2025

Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 27 Janvier 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ….Mickael BENAVI…………………….

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/01417 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3CDC

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. GESTILOC, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée M^e Mickael BENAVI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Syndic. de copro. ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 3], domiciliée : chez CABINET CITYA PARADIS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Lionel CHARBONNEL de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 30 septembre 2021dressé par Me [K] [H], notaire à [Localité 4], la société civile immobilière GESTILOC a vendu à Mme [V] [P] les lots 99 et 77 dépendant de l’immeuble [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 1].

Par acte d’huissier de justice en date du 3 janvier 2022, le syndicat de copropriétaires de l’immeuble Le Lauze, représenté par son syndic en exercice, la société Cytia Paradis a formé opposition au prix de vente à hauteur de la somme de 6 240,44 euros, hors frais de l’acte, au titre des sommes dues par la société civile immobilière GESTILOC.

Contestant les sommes réclamées et estimant ne plus avoir de dette à l’égard du syndicat des copropriétaires, la société civile immobilière GESTILOC a, par acte d’huissier de justice du 13 juillet 2022 fait assigner le syndicat des coprorpriétaires de l’immeuble Le Lauze, situé [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire de Marseille, pôle de proximité, sur le fondement de l’article 20 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 1240 du code civil aux fins de :

voir condamner le syndicat des copropriétaires à lever l’opposition du 3 janvier 2022 et, à défaut, dire que la décision à intervenir vaudra mainlevée par le seul fait de sa signification à l’étude de Me [K] [H],condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts pour opposition abusive,condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 juin 2023 et a fait l’objet de plusieurs renvois pour être finalement retenue à l’audience du 27 janvier 2025.

A cette audience, la société civile immobilière GESTILOC, représentée par son conseil, réitère danss ses conclusions oralement soutenues à l’audience les termes de son assignation.

En réponse aux moyens adverses, elle indique que le délai de trois mois prévu par l’article 20-1 de a loi du 10 juillet 1965 régit les rapports entre le notaire du vendeur et le syndicat des copropriétaires sur le versement du prix et non le délai dans lequel le vendeur peut contester l’opposition au prix de vente de sorte que ses demandes sont recevables.

Sur le fond, elle ajoute que la créance d’un montant de 6 240,44 euros revendiquée par le syndicat des copropriétaires n’est pas fondée et que sa dette se limite à un montant de 5 641,63 euros qu’elle réglée dès le 2 octobre 2021. Elle précise que cette dette ayant été arrêtée par jugement du 28 mai 2021 à la somme de 4 456,81 euros au 31 décembre 2019, outre les frais de recouvrement, les dépens et frais de signification, le coût de l’état daté et les charges appelées du 1er janvier 2020 au 30 septembre 2021 pour un montant total de 8 779,68 euros dont il convient de déduire la somme de 3 138,05 euros encaissée par le syndic mais qui lui revient au titre d’une indemnité versée par GROUPAMA pour un dégât des eaux .

La société civile immobilière GESTILOC ajoute que les appels provisionnels du 4ème trimestre 2021, échus le 1er octobre 2021, ne lui sont pas imputables dans la mesure où les échanges de mails démontrent que le syndic a été avisé de la vente du bien le jour même de celle-ci, soit le 30 ptembre 2021, même si le notaire a dû être relancé pour procéder à la notification de la vente qui n’interviendra que le 17 décembre 2021. Elle estime l’opposition formée totalement abusive alors qu’elle a contesté le montant des charges figurant dans le décompte dressé par le syndic et a soldé sa dette depuis le 2 octobre 2021. La persistance du syndicat des copropriétaires à maintenir cette opposition alors qu’il n’est même pas en capacité de fournir un relevé final exact du compte individuel de la société civile immoblière GESTILOC est abusive.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Lauze situé [Adresse 1], représenté par son conseil, dépose des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles il demande de déclarer irrecevable comme tardive la contestation de l’opposition au prix de vente du 3 janvier 2022, rejeter toutes les demandes formées par la société civile immobilière GESTILOC et la condamner à lui payer la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Il fait valoir qu’en application de l’article 20-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 122 du code de procédure civile, les demandes sont irrecevables pour ne pas avoir été introduites dans le délai de trois mois prévu par le premier de ces textes.

Sur le fond et en application de l’article 6-2 du décret n°6-2 du 17 mars 1967, il estime que le décompte des sommes dues au titre des charges, actualisé au jour de la vente, fait apparaître un solde débiteur de 6 240,44 euros, les sommes appelées étant parfaitement justifiées comme en attestent les procès-verbaux d’assemblée générale produits aux débats et les régularisations de charges. En outre, la notification de la vente au syndic n’est intervenue que le 17 décembre 2021 et la provision du 4ème trimestre 2021 est due au 1er octobre 2021 au titre du budget provisionnel de l’année 2021 voté par l’assemblée générale du 26 juillet 2021. Son paiement incombe donc au vendeur. Enfin l’indemnité versée au syndicat des copropriétaires par la société GROUPAMA ne l’a été qu’au mois d’avril 2022, postérieurement à la vente de ses lots par la société civile immobilière GESTILOC, de sorte qu’elle n’avait pas à être imputée au crédit de son compte.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2025, par mise à disposition au greffe, prorogé au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 20. I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : « I.- Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l’alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.

L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre de l’hypothèque légale mentionnée à l’article 19-1. »

Sur la recevabilité des demandes

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Il ne résulte pas des dispositions de l’article 20 I. de la loi du 10 juillet 1965 indiquant que : « A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé. » qu’elles imposent au vendeur contestant les sommes retenues au profit du syndicat des copropriétaires de saisir les tribunaux dans un délai de trois mois de la constitution de l’opposition. Elle se bornent à imposer au notaire leur versement au syndicat des copropriétaires dans ce délai, sauf si le vendeur a contesté cette opposition en justice.

Par conséquent, la fin de non recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Lauze est rejetée et les demandes de société civile immobilière GESTILOC sont déclarées recevables.

Sur la demande de mainlevée de l’opposition

Aux termes de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 que l’opposition énonce le montant et les causes de la créance.

Il appartient à celui qui se prévaut d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, l’opposition du 3 janvier 2022 mentionne des créances pour un montant de 6 240,44 euros, outre le coût de l’acte pour un montant de 193,63 euros. Il est joint à cette opposition un relevé de compte au nom de la société GESTILOC sur la période du 1er janvier 2019 au 6 octobre 2021 mentionnant un solde débiteur de 6 240,44 euros après versement de la somme de 5 641,63 euros par la société civile immobilière GESTILOC le 6 octobre 2021.

La société civile immobilière GESTILOC produit aux débats un jugement de ce tribunal en date du 28 mai 2021 arrêtant la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à la somme de 4 456,81 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er octobre 2017 au 31 décembre 2019 et condamnant la société civile immobilière GESTILOC à son paiement avec intérêts légaux à compter du 6 mars 2020, outre 187,42 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance et aux dépens et rejetant les autres demandes du syndicat.

Le décompte du 31 décembre 2021 joint à l’opposition du 3 janvier 2022 mentionne un solde débiteur de la société civile immobilière GESTILOC au 31 décembre 2019 de 8 945,21 euros.

Les sommes figurant ensuite au débit ou au crédit du compte dont certaines son mentionnées comme des frais de procédure ou des charges précédés de la mention « JGT » ne permettent pas de comprendre comment ont été intégrée en comptabilité les condamnations prononcées le 28 mai 2021.

Par ailleurrs, il résulte d’échanges de mails intervenus entre la société civile immobilière GESTILOC et le syndic de copropriété en juillet 2021 et août 2021 que celle-ci lui a demandé à plusieurs reprises la mise en conformité de son compte avec la décision rendue le 28 mai 2021, contestant les sommes y figurant et réclamant en outre la déduction d’une indemnité attendue de la société GROUPAMA.

Or, force est de constater que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Lauze n’a fourni aucune réponse aux demandes de la société civile immobilière GESTILOC ni explication sur les sommes figurant sur le compte de celle-ci.

Il ne répond pas plus dans le cadre de la présente instance sur la prise en compte des causes du jugement du 28 mai 2021 dans le relevé de compte de la société civile immobilière GESTILOC ni ne fournit de décompte clair des sommes dues par le copropriétaire vendeur.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Lauze ne justifie pas, comme il le soutient, du versement de l’indemnité de 3 138,05 euros par l’assureur GROUPAMA, postérieurement à la vente, en avril 2022.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Lauze ne rapporte pas la preuve qui lui incombe tant du principe que du montant de la créance fondant l’opposition faite le 3 janvier 2022 au prix de vente des lot 99 et 77 de la société civile immobilière GESTILOC.

Par conséquent, il est condamné à lever l’opposition formée le 3 janvier 2022. La demande de voir le présent jugement valoir mainlevée de cette opposition, à défaut de mainlevée par le syndicat des copropriétaires est rejetée, la condamnation prononcée ayant vocation à être exécutée.

Sur la demande de dommages-intérêts

La société civile immobilière GESTILOC ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Lauze comme d’un préjudice qui aurait résulté pour elle de l’oppposition faite le 3 janvier 2022 sur le prix de vente de ses lots, à hauteur d’un montant de 6 240,44 euros.

Sa demande en paiement de dommages-intérêts est donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Lauze qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société civile immobilière GESTILOC les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 2 000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle de proximité, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevables les demandes de société civile immobilière GESTILOC ;

ORDONNE au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Lauze situé [Adresse 1] de lever l’opposition faite le 3 janvier 2022 sur le prix de vente des lots n°99 et 77 de la société civile immobilière GESTILOC à hauteur de la somme de de 6 434,07 euros ( frais de l’acte inclus)  ;

REJETTE la demande en paiement de dommages-intérêts de la société civile immobilière GESTILOC ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Lauze situé [Adresse 1] aux dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Lauze situé [Adresse 1] à verser à la société civile immobilière GESTILOC la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

REJETTE le surplus des demandes des parties.

LE GREFFIER LE PRESIDENT