TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [K] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Aurélie HERVE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02999 – N° Portalis 352J-W-B7J-C76OA

N° MINUTE :

2/2026

JUGEMENT

rendu le mercredi 25 février 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETATIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] représenté par son syndic Le Cabinet Nicolas, dont le siège social est sis – [Adresse 2]

représentée par M^e Aurélie HERVE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0235

DÉFENDERESSE

Madame [K] [R], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, statuant en juge unique

assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 février 2026 par Brice REVENEY, Juge assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 25 février 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02999 – N° Portalis 352J-W-B7J-C76OA

EXPOSE DU LITIGE

MME [K] [R] est propriétaire d’un lot au sein d’un immeuble sis [Adresse 1], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété et état descriptif de division et gérée par le syndic NICOLAS ET CIE.

Il a été constaté par le syndic que MME [K] [R] ne déférait pas régulièrement aux appels provisionnels de charges et cotisations sur fonds travaux qui lui étaient trimestriellement adressés.

Plusieurs mises en demeure ainsi que des relances lui ont été adressée.

Par acte extrajudiciaire en date du 25 avril 2025, le syndicat des copropriétaire sis [Adresse 1] (ci-après le SDC) a assigné MME [K] [R] devant le le tribunal de proximité près le tribunal judiciaire de Paris au visa notamment de la loi du 10 juillet 1965 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, aux fins de :

— condamner MME [K] [R] à lui payer la somme de 6069, 43 € d’arriérés avec intérêts au taux légal suivant à compter de la sommation de payer du 25 janvier 2022,

— condamner MME [K] [R] à lui payer la somme de 1500 € de dommages et intérêts,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner MME [K] [R] à lui payer la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 8 décembre 2025, le SDC par la voix de son conseil a confirmé ses écritures et produit un décompte actualisé de 7219, 99 € qui n’a pas été signifiée à la défenderesse.

MME [K] [R] n’a pas comparu ni ne s’est faite représenter.

La décision a été mise en délibéré au 25 février 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la demande en paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Aux termes de l’article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ; (…)

En l’espèce, le SDC du [Adresse 1] produit une matrice cadastrale justifiant que MME [K] [R] est bien propriétaire des lots 6, 48 et 53 au sein d’un immeuble sis [Adresse 4] correspondant à 73/2008 e des tantièmes de la copropriété.

De ce fait, selon la loi précitée, elle est tenue au paiement de sa quote-part de charges et autres frais de la copropriété.

Les pièces versées aux débats et que MME [K] [R] n’a pas contesté attestent comme suit de l’existence de la créance alléguée du SDC contre le défenderesse :

— le contrat de syndic (pièce 2)

— Les différentes résolutions prises en assemblée générale annuelle des copropriétaires de 2020 à 2024 sont produites (pièces 3 à 7), validant les comptes de la copropriété de l’année n et arrêtant son budget prévisionnel de l’année n + 1, outre les décisions sur travaux, toutes sommes devenues définitives selon certificat de non recours en date du 19 juillet 2024 délivré par la société NICOLAS ET CIE (pièce 8) , et donc engageant tous les copropriétaires à l’instar d’un contrat,

— Sur cette base, au titre des années 2022 et 2023 ont été émis à l’attention de l’intéressée des appels de provision sur charges et de cotisations sur fonds travaux entre le 1er janvier 2021 et le 31 mars 2025 (pièces 9 et 10).

— une sommation de payer en date du 25 janvier 2022 (2317, 01 € en principal), ainsi que, notamment, l’appel de fonds du 2d trimestre 2025 faisant état de 5075, 65 € d’arriérés de charges, pièces attestent de l’inexécution des obligations de propriétaires de MME [K] [R], à défaut de justification de sa part,

La somme réclamée par le SDC fait suite au relevé du compte de MME [K] [R] arrêté au 23/04/2025 également produit aux débats (pièce 9) reflétant les appels de fonds susdits pour une créance totale de charges et travaux de 6069, 43 €, intégrant aussi les frais de relance et les rares règlements intervenus au cours de cette période.

En l’espèce, les pièces versées aux débats attestent suffisamment de l’existence de la créance alléguée du SDC du 1er janvier 2021 au 31 mars 2025, dont la défenderesse, par basculement de la charge de la preuve, ne justifie pas s’être libéré.

Toutefois, s’agissant des frais de recouvrement, il convient de constater que, au regard du tableau IX du contrat de syndic :

— Les deux mises en demeure facturées 66 € (alors que le contrat stipule 55 € TTC…) ne sont pas produites, si bien qu’on ignore si l’acte a été mené. Leur coût ne peut donc être récupérés sur la copropriétaire.

— Frais de transmission de dossier à l’huissier au 24/01/22 : 240 €. Accepté dans les limites de la demande.

— frais huissier commandement de payer : 134, 93 €. Accepté dans les limites de la demande

— La constitution de dossier avocat assignation du 20/10/2022 est facturé 480 € TTC, alors que le contrat stipule 340 € TTC.

— La constitution de dossier contentieux du 26/09/2024 (170 €) et le traitement de dossier contentieux du 06/12/2024 (170 €) sont à ramener à une unique prestation de 340 € TTC (« constitution de dossier avocat »).

— les prestations de suivi procédure 1er et 2d trimestre 2025 semblent relever du poste « suivi du dossier transmis à l’avocat », exigible uniquement « en cas de diligences exceptionnelles » auxquelles ne correspondent guère le présent et tout-venant litige d’impayés, sauf à être démontré autrement, ce qui n’est pas le cas.

— -Frais de transmission de dossier à l’huissier au 14/04/25 : 174 €. Accepté dans les limites de la demande

Il ne sera donc du au titre des frais que les sommes de 240 + 134, 93 + 340 + 340 + 174

= 1228, 93 €.

1848, 93 € – 1228, 93 € = 620 €.

6069, 43 € – 620 € = 5449, 43 €

MME [K] [R] sera donc condamnée à payer au SDC la somme de 5449, 43 € correspondant à l’arriéré de charges impayées et aux frais de recouvrement arrêtés au 23/04/2025 pour la période du 1er janvier 2021 au 31 mars 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 25 janvier 2022 pour la somme de 2317, 01 €, et à compter de l’assignation pour le surplus.

II. Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En application de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, la résistance au paiement est démontrée du fait des impayés s’accumulant depuis janvier 2021 et parsemés de rares paiements, laquelle résistance, même justifiée par des difficultés personnelles, constitue une faute civile en lien direct et certain avec la désorganisation de la trésorerie de la copropriété qui s’est nécessairement ensuivie de cette irrégularité de paiement des charges et appels pour travaux pendant près 5 années.

Compte tenu du montant des impayés proportionnellement à la taille de la copropriété (73/2008 e), mais compte tenu de la période de défaillance, il sera alloué au Syndicat des copropriétaires la somme de 400 € à ce titre.

III. Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Etant rappelé que la condamnation à la somme de 5449, 43 € porte intérêt à compter du 25 janvier 2022 pour la somme de 2317, 01 €, et à compter de l’assignation pour le surplus, il y a lieu de dire , conformément au texte susvisé, que les intérêts échus seront capitalisables annuellement.

IV. Sur les demandes accessoires

a) sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la société MME [K] [R], partie succombante, sera condamné aux dépens.

b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, aucune considération d’équité ne justifie que la société MME [K] [R] soit déchargée de l’indemnité que l’article 700 du Code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe et que le tribunal évalue à la somme de 800 €.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE MME [K] [R] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 5449, 43 € correspondant à l’arriéré de charges impayées et aux frais de recouvrement arrêtés au 23/04/2025 pour la période du 1er janvier 2021 au 31 mars 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 25 janvier 2022 pour la somme de 2317, 01 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,

CONDAMNE MME [K] [R] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 400 euros au titre de sa résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur la somme de 5449, 43 € dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à chaque échéance annuelle, à compter du 25 janvier 2022 pour la somme de 2317, 01 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur la somme de 400 € dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à chaque échéance annuelle à compter de l’assignation,

REJETTE toutes les autres demandes,

CONDAMNE MME [K] [R] aux entiers dépens,

CONDAMNE MME [K] [R] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE