TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 25/55887 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAWGL

N° : 8

Assignation du :

04 Septembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 23 février 2026

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] représenté par son syndic le Cabinet Saint Martin SAS

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Marie CAYETTE, avocat au barreau de PARIS – #C1041

DEFENDEURS

Monsieur [M] [V]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [I] [K]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentés par M^e Olivier AUMONT, avocat au barreau de PARIS – #C0628 pour la SELARL AUMONT FARABET ROUVIER AVOCATS

DÉBATS

A l’audience du 19 Janvier 2026, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

L’immeuble du 136-[Adresse 3] à [Localité 2] est un ensemble immobilier divisé en plusieurs volumes. Une association foncière libre a été créée pour assurer la gestion des différents volumes et les interactions entre les propriétaires des différents volumes (« ASL »).

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] est propriétaire du volume 2 de l’ASL susvisée à savoir un bâtiment unique élevé sur huit étages et deux niveaux de sous-sol le tout à usage d’habitation, de locaux professionnels et d’annexes d’habitations.

Le syndicat des copropriétaires est administré par le cabinet Saint-Martin en sa qualité de syndic.

Monsieur [V] et Madame [K] ont acquis par acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement du 6 novembre 2018 les lots de copropriété n°4 et n°182.

L’appartement de Monsieur et Madame [V], correspond au lot n°4 de l’état descriptif de division inclus au règlement de copropriété, est l’appartement n° D0-1, désigné comme suit :

« Dans le volume 2, au rez-de-chaussée, dans le hall D, porte face, un appartement D0-1 comprenant une entrée, un séjour avec cuisine, trois chambres, une salle de bains avec WC, une salle d’eau, un WC, un dressing et trois dégagements, ainsi que la jouissance exclusive d’une terrasse et d’un jardin. Et les 167/10.000èmes des parties communes générales. »

Par acte du 4 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] a fait assigner M. [M] [V] et Mme [I] [K] devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé aux fins de les condamner solidairement au retrait des installations réalisées dans le jardin dont ils ont la jouissance exclusive, affectant les parties communes de l’immeuble et remettre ces dernières en l’état initial, sous astreinte et autoriser le syndicat, en cas d’inexécution, à faire procéder aux travaux de retrait.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi et a été plaidée à l’audience du 19 janvier 2026.

Aux termes de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires demande au juge des référés de :

— CONDAMNER in solidum Monsieur [V] et Madame [K] à procéder au retrait à leurs frais et charges des installations réalisées affectant les parties communes de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 2] à savoir:

o La création d’un muret de séparation, en toute longueur, et d’une hauteur d’environ un mètre entre les jardins des logements D01 et le logement D02 ;

o La création auvent en tôle avec emprise et percements en façade;

o La création d’une cuisine extérieure sous le auvent ;

o La création d’un bloc d’extraction de climatisation et d’un coffrage de ce bloc de climatisation ;

o L’installation de spots lumineux ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [V] et Madame [K] à remettre les installations en l’état initial sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter d’un délai de 30 jours débutant à partir de la signification de l’ordonnance à intervenir

— AUTORISER le syndicat des copropriétaires, en cas d’inexécution, à faire procéder d’office aux travaux de retrait et de remise en état aux frais exclusifs des défendeurs

En tout état de cause,

— CONDAMNER in solidum Monsieur [V] et Madame [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires demandeur la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En réplique, M. [M] [V] et Mme [I] [K] demandent de :

— Constater que la gravité de l’atteinte portée à la copropriété n’est pas réelle dès lors que l’aspect extérieur de l’immeuble n’est modifié de façon importante et que le syndicat des copropriétaires ne subit aucun impact visuel ;

— Constater qu’il n’y a pas d’appropriation des parties communes en présence d’aménagements amovibles ou légers facilement démontables en cas de besoin ;

— En conséquence, dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de démolition puisqu’il doit pouvoir être apprécié si celle-ci aurait des conséquences disproportionnées par rapport à l’atteinte aux parties communes ainsi qu’au but poursuivi par le syndicat ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] – [Localité 2], de sa demande de condamnation sous astreinte de Monsieur et Madame [V] à démolir ces aménagements légers ;

— Constater à tout le moins que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] – [Localité 2] échoue à caractériser l’existence d’un trouble manifestement illicite ;

— Subsidiairement, ramener l’astreinte à un montant à de plus juste proportion ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] – [Localité 2] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] – [Localité 2] de sa demande de condamnation de Monsieur et Madame [V] à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] – [Localité 2] à payer à Monsieur et Madame [V] la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] – [Localité 2] aux dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 février 2026.

MOTIFS

Sur la demande de remise en état

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ».

En application de ces textes, la réalisation, sans autorisation de l’assemblée générale, de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble est constitutive d’un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état des lieux.

En l’espèce, le règlement de copropriété, aux termes de l’article 5 b. précise que sont parties communes, notamment : – La totalité du sol de l’immeuble, en ce compris les parties bâties et non bâties (terrasses ou jardins) même si certaines de ces surfaces font l’objet de droits de jouissance privative ; – Les fondations, les gros murs de façade et refend, les murs pignons, mitoyens ou non : – Les ornementations, décorations, éléments extérieurs des façades, les appuis de fenêtres et balcons (à l’exclusion des fenêtres, persiennes et de leurs accessoires) ; – Les conduites, prises d’air, canalisations, colonnes montantes et descentes d’eau, de gaz et d’électricité ; – Les branchements et canalisations d’eau, de gaz et d’électricité.

Par ailleurs, l’article 8 15° du Chapitre II « Usage des parties privatives » (Page 55) stipule que : « Les travaux affectant le gros œuvre, l’aspect extérieur de l’immeuble et de façon générale, les parties communes devront être autorisés préalablement par l’assemblée générale, statuant aux majorités requises par la loi en fonction des travaux envisagés »

Enfin, l’article 10 du Chapitre III « Usage des parties communes » stipule que : « Chaque copropriétaire sera personnellement responsable des dégradations faites aux parties communes et d’une manière générale de toutes les conséquences dommageables susceptibles de résulter d’un usage abusif ou d’une utilisation non conforme à leur destination des parties communes, que ce soit par son fait, par le fait de son locataire, de son personnel ou des personnes se rendent chez lui. ».

Sur la création d’un muret de séparation entre les jardins des logements D01 et D02

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il est manifeste que l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas accordé l’autorisation requise pour effectuer les travaux de création d’un muret qui affecte les parties communes de l’immeuble incluant les sols et notamment les terrasses ou jardins, et ce même si le jardin fait l’objet d’une jouissance privative ; que le règlement de copropriété (p.69) précise qu’un usage anormal d’un jardin ou d’une terrasse consisterait part exemple à y réaliser un aménagement qui excèderait la charge admissible sur les matériaux mis en œuvre.

En réponse, les défendeurs font valoir qu’il ne s’agit que de travaux légers d’aménagement réalisés dans les parties communes à leur usage exclusif ; que le muret n’a pas de fondation et a été posé sur une semelle au sol ; que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas dans quelle mesure cet aménagement constitue un usage anormal du jardin ou un aménagement qui excèderait la charge admissible sur les matériaux mis en œuvre.

En l’espèce, il résulte de la résolution n°23 du procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 29 novembre 2021, mise au vote à la demande de Mme [V] et relative à l’aménagement du jardin et des travaux extérieurs, adoptée à la majorité requise, que le « projet MURET » est expressément listé par le conseil syndical, qui a tenu à préciser la liste des travaux objets de la résolution. Il en résulte que faute de démontrer que ce vote concernait un autre muret ou bien que les travaux réalisés sont différents de ceux votés, la création d’un muret dans le jardin à usage exclusif des défendeurs a été dûment autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires. Par conséquent, aucun trouble manifestement illicite n’est démontré et le demandeur est débouté de ses demandes sur ce point.

Sur la création d’un auvent en tôle

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le commissaire de justice a constaté « qu’un auvent est fixé sur la façade sud de l’immeuble » ; que les défendeurs précisent qu’il s’agit de leur cuisine extérieure alors que les raccordements réalisés n’ont pas été autorisés.

En réplique, les défendeurs font valoir que la toiture de la cuisine extérieure est appelée « abri de jardin » par le syndicat des copropriétaires et qu’il s’agit d’une structure légère, facilement démontable, non engravée dans le mur mais simplement fixée sur des tasseaux légers eux-mêmes facilement démontables ; que cette toiture est très peu visible.

En l’espèce, la seule lecture de la résolution n°23 du procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 29 novembre 2021ne permet pas d’affirmer avec certitude que l’auvent dont le syndicat demande désormais le retrait avait fait l’objet d’une autorisation sous le terme « abri de jardin », dès lors que les défendeurs ne produisent pas aux débats le projet et le dossier technique communiqués aux copropriétaires avant le vote. Par ailleurs, il ressort de la lecture de cette résolution que le terme « abri de jardin » avait alors été employé pour désigner un « cabanon » qui devait être construit au fond du jardin pour entreposer le mobilier de jardin. L’auvent litigieux n’a donc fait l’objet d’aucune autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Les défendeurs soutiennent par ailleurs, qu’aucune autorisation n’était nécessaire, s’agissant d’un simple aménagement sans percement du mur de façade sud de l’immeuble. Il résulte des éléments photographiques versés aux débats que l’auvent est adossé à la façade de l’immeuble, qu’il est posé sur des tasseaux comme expliqué par les défendeurs, qui s’ils sont facilement amovibles ont nécessairement nécessité un percement de la façade et en tout état de cause l’ajout de cet auvent vient modifier l’apparence de la façade, partie commune, sans avoir fait l’objet d’une autorisation préalable. Par conséquent, il en résulte un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile.

Sur la création d’une cuisine extérieure

Le syndicat des copropriétaires fait valoir avoir appris dans les conclusions en défense que sous l’auvent se trouve la cuisine extérieure des défendeurs ; que les raccordements effectués pour l’installation de cette cuisine extérieure effectivement visible sur le procès-verbal de constat n’ont pas non plus été autorisés ; que là encore, aucune autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires n’a été obtenu.

Les défendeurs ne répondent pas sur ce point.

En l’espèce, il résulte de la résolution n°23 du procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 29 novembre 2021, mise au vote à la demande de Mme [V] et relative à l’aménagement du jardin et des travaux extérieurs, adoptée à la majorité requise, que le « projet CUISINE D’EXTERIEUR sur la future terrasse » est expressément listé par le conseil syndical, qui a tenu à préciser la liste des travaux objets de la résolution et contient les précisions suivantes : « évier, plancha, plan de travail, étagères, tiroirs, coffrage pour le réfrigérateur et le congélateur, etc. » . Il en résulte que faute de démontrer que les travaux réalisés sont différents de ceux votés, l’autorisation donné incluant implicitement et nécessairement les droits de procéder aux raccordements nécessaires sur les canalisations communes et les percements nécessaires du mur pour accrocher ces différents éléments, la création de la cuisine extérieure a été dûment autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires.

Par conséquent, aucun trouble manifestement illicite n’est démontré et le demandeur est débouté de ses demandes sur ce point.

Sur la création d’un bloc d’extraction de climatisation

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le commissaire de justice a constaté l’existence « d’un bloc extérieur de climatisation présent contre la façade de l’immeuble, avec percement de cette dernière pour raccord du conduit, coffrée partiellement avec des barreaux en teck » ; que le règlement de l’immeuble prévoit expressément que relèvent des parties communes les conduites et canalisations notamment de la VMC ; qu’il appartenait aux défendeurs de solliciter une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, ce qui n’a pas été le cas.

En réponse, les défendeurs font valoir que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que des gaines techniques du bloc de climatisation passeraient pas une bouche de VMC ou des parties communes ; que le syndicat ne précise pas la raison pour laquelle ce bloc de climatisation ne serait pas conforme aux équipements autorisés à tous les copropriétaires de l’immeuble.

En l’espèce, il résulte très clairement des photographies réalisées par le commissaire de justice que le raccordement du bloc de climatisation a nécessité de réaliser un percement de la façade ou d’utiliser une gaine préexistante, partie commune au sens du règlement de copropriété, cette gaine apparaissant très clairement dans l’angle au-dessus du bloc de climatisation. Par conséquent, il appartenait aux copropriétaires concernés de solliciter une autorisation de travaux auprès de l’assemblée générale des copropriétaires.

Par conséquent, il en résulte un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile.

Sur les spots lumineux

Le syndicat des copropriétaires indique avoir également constaté l’installation de spots lumineux non conformes aux normes d’éclairage et troublant la quiétude des copropriétaires et du voisinage, indiquant que Madame [P], habitante d’une copropriété voisine s’est plaint auprès du syndic de copropriété de l’immeuble du [Adresse 1] de la présence de ces spots, par un courriel produit aux débats.

En réplique, les défendeurs font valoir que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas qu’ils auraient installé des spots lumineux qui seraient non conformes aux normes d’éclairage et qui en outre et troubleraient la quiétude des copropriétaires ou du voisinage ; que la seule photographie produite par le syndicat n’est en outre pas horodatée (Pièce adverse n°9) ; que le seul échange de mail avec le syndic ne saurait suffire à démontrer l’existence d’un trouble manifestement illicite qu’il conviendrait de faire cesser.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne précise pas les fondements juridiques de sa demande. En effet, la plainte étant rapportée par une voisine de l’immeuble et non une copropriétaire, il ne peut s’agir de la violation du règlement de copropriété mais éventuellement d’un trouble manifestement illicite résultant d’un trouble anormal du voisinage, ce qui n’est pas démontré en l’espèce par le syndicat des copropriétaires. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne précise pas la réglementation en vigueur relative à l’éclairage qui aurait été violé dans le cas présent. Par conséquent, aucun trouble manifestement illicite n’apparaît caractérisé.

Sur la proportionnalité des mesures de remise en état

S’il entre dans les pouvoirs du juge des référés, en cas de trouble manifestement illicite lié à la réalisation de travaux en violation de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, de prendre toutes mesures permettant de le faire cesser, y compris en ordonnant la démolition des constructions, il lui incombe de vérifier, lorsque cela lui est demandé, si les atteintes sont d’une gravité telle qu’elles justifient cette démolition (Cass., 3e Civ., 12 septembre 2019, pourvoi n° 18-19.232).

Les défendeurs font valoir que la destruction des installations litigieuses est disproportionnée dès lors que la gravité de l’atteinte portée à la copropriété n’est pas réelle dès lors que l’aspect extérieur de l’immeuble n’est pas modifié de façon importante, que le syndicat des copropriétaires ne subi aucun impact visuel et qu’il ne s’agit pas d’une appropriation des parties communes en présence d’aménagements amovibles ou légers facilement démontables ; que les installations litigieuses ne sont pas visibles depuis la rue et sont peu visibles côté arrière du bâtiment et pouvaient dès lors être réalisés sans autorisation ; que les parties communes à jouissance privative sont protégées par le droit à la vie privée et par le principe d’inviolabilité du domicile.

En réponse, le syndicat des copropriétaires rappelle que les défendeurs invoquent le principe de proportionnalité entre la mesure de démolition demandée et la gravité de l’atteinte, sans faire d’autres observations sur ce point.

En l’espèce, les atteintes relevées consistent en la réalisation de travaux de percement des façades de l’immeuble, parties communes non contestées, sans autorisation de la copropriété, afin d’y accrocher un auvent et de recorder un bloc de climatisation. Il s’agit donc d’une atteinte manifeste au règlement de copropriété, qui définit très clairement les « gros murs de façade » comme parties communes et à l’article 25b) de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit expressément que tous travaux réalisés portant atteinte aux parties communes feront l’objet d’une demande d’autorisation.

Par ailleurs, les mesures de remise en état sollicitées, soit le retrait complet des installations, à savoir l’auvent et le bloc de climatisation consistent à procéder aux démontages d’installations présentées comme légères et amovibles par les défendeurs et qui sont en tout état de cause des aménagements de pur agrément dans le jardin, partie commune à usage exclusif, ne portant pas une atteinte disproportionnée au caractère habitable de leur logement.

Par conséquent, les mesures demandées n’apparaissent pas disproportionnées au regard des atteintes portées au règlement de copropriété et seront donc ordonnées dans les termes du dispositif de la présente décision, les défendeurs bénéficiant d’un délai d’un deux mois à compter de la signification de la présente décision pour s’exécuter volontairement.

Par ailleurs, afin d’assurer l’exécution desdites mesures, à défaut d’exécution volontaire dans le délai imparti, il y a lieu de prononcer une astreinte de 50 euros par jour de retard continuant à courir tant que les deux installations litigieuses n’auront pas été retirées, et ce pendant une durée de six mois.

A l’issue de ce délai de six mois, à défaut de retrait des installations litigieuses par les défendeurs, le syndicat des copropriétaires sera autorisé, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, à réaliser lui-même les travaux ordonnés, afin de garantir la remise en état des parties communes, aux frais exclusifs des défendeurs.

Sur les demandes accessoires

M. [M] [V] et Mme [I] [K], parties perdantes, sont condamnés aux entiers dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons in solidum M. [M] [V] et Mme [I] [K] à procéder, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, au retrait à leurs frais et charges des installations réalisées affectant les parties communes de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 2] à savoir :

o La création auvent en tôle avec emprise et percements en façade;

o La création d’un bloc d’extraction de climatisation et d’un coffrage de ce bloc de climatisation ;

A défaut d’exécution volontaire dans le délai imparti :

Condamnons in solidum M. [M] [V] et Mme [I] [K] à remettre les installations su-visées en l’état initial sous astreinte de 50 euros par jour de retard prononcée pour une durée de six mois ;

A défaut d’exécution dans les délais susvisés :

Autorisons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, à faire procéder d’office aux travaux de retrait et de remise en état, aux frais exclusifs des défendeurs ;

En tout état de cause,

Condamnons in solidum M. [M] [V] et Mme [I] [K] aux entiers dépens ;

Condamnons in solidum M. [M] [V] et Mme [I] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à Paris le 23 février 2026

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN