TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU-SITE DES HALLES

N° DU RG : N° RG 23/02256 – N° Portalis DB2A-W-B7H-FV7T

Code nature d’affaire : 50D- 0A

NL/PV

1ère chambre civile

N° DU JUGEMENT :

JUGEMENT CIVIL

DU 22 JUILLET 2025

DEMANDERESSE :

Mme [D] [K] épouse [I]

née le 13 Octobre 1987 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]/FRANCE

représentée par M^e Jean William MARCEL, avocat au barreau de PAU

DEFENDEUR :

M. [H] [L]

né le 04 Août 1979 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Mathieu APPAULE, avocat au barreau de PAU

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur Pascal VASSEUR, Vice-président

en présence de Mme [D] LAFFAILLE, Greffière, lors de l’appel des causes,

et de Madame Delphine LIZERE, Greffière lors du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique tenue le 13 Mai 2025, les avocats des parties ont été entendus en leurs plaidoiries.

A l’issue des débats, le Tribunal, conformément à l’article 450 du code de procédure civile, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 22 Juillet 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 26 août 2016, un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 8] (64) a été frappé par un arrêté de péril portant interdiction d’habiter dans le logement Est du rez de chaussée, en raison d’un risque d’effondrement du plancher haut du sous-sol dans la partie Nord Est.

Le 17 juin 2021, ce même immeuble a été frappé par un arrêté de sécurisation portant interdiction d’accéder au local à usage d’atelier du rez-de-chaussée et au logement du premier étage de l’immeuble, à la suite d’un incendie intervenu le 16 juin 2021.

Par acte authentique du 22 juin 2021, Mme [D] [K] a acquis, de M. [H] [L], un appartement situé au sein de cet immeuble, pour un montant de 187.000 euros.

Mme [K] a pris connaissance, postérieurement à son acquisition, de l’existence et de la persistance de ces arrêtés municipaux.

Par courrier en date du 24 mars 2023, Mme [K] a sollicité le réglement amiable du différend auprès de M. [L], en vain.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2023, Mme [K] a assigné, sur le fondement des articles 1112-1, 1130 et 1137 du Code civil, M. [L], devant le Tribunal judiciaire de Pau, en réparation de ses préjudices.

Mme [K], en ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 25 avril 2025, demande au tribunal :

A titre principal,

– qu’il la dise victime d’un dol de la part de M. [L] lors de l’acquisition du 22 juin 2021 ;

– qu’il condamne M. [L] à lui verser la somme de 17.914,01 euros au titre du préjudice financier subi ;

– qu’il condamne M. [L] à lui verser la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral subi ;

A titre subsidiaire,

– qu’il dise que M. [L] a manqué à son devoir d’information à l’égard de Mme [K] lors de l’acquisition du 22 juin 2021 ;

– qu’il condamne M. [L] à lui verser la somme de 17.914,01 euros au titre du préjudice financier subi ;

– qu’il condamne M. [L] à lui verser la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral subi ;

En tout état de cause,

– qu’il condamne M. [L] à lui verser la somme de 4.158 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

– qu’il condamne M. [L] aux entiers dépens.

Elle avance à l’appui de ses prétentions :

– que la réticence dolosive doit être caractérisée par la dissimulation intentionnelle d’un élément essentiel au consentement de l’autre partie (Cass. 3ème Civ., 12 septembre 2006, n°05-17.251), comme un arrêté de péril (CA [Localité 7], Civ., 12 février 2015, n°13/8308) ;

– que la victime d’un dol peut agir en réparation du préjudice subi (Cass. Mixte, 29 octobre 2021, n°19-18.470) ;

– qu’aux termes des articles L410-1 et A.410-4 du Code de l’urbanisme, un certificat d’urbanisme ne doit en aucun cas faire mention d’un quelconque arrêté de péril ;

– qu’en vertu de l’article 1112-1 du Code civil, le vendeur est tenu de fournir à l’acheteur les informations dont l’importance est déterminante de son consentement ;

– que M. [L] a dissimulé l’existence et la persistance des arrêtés municipaux frappant l’immeuble au sein duquel se trouve le bien litigieux, ce dernier étant le syndic bénévole de la propriété lors de l’édiction desdits arrêtés, lesquels étaient, en outre, affichés sur place ;

– que l’article six de l’arrêté du 26 août 2016 énonce bien que ce dernier ne pourra être levé que par un autre arrêté de mainlevée du péril, ce qui balaye tout doute quant à sa persistance ;

– qu’elle a dû supporter la part des travaux nécessaires à la levée de l’arrêté du 26 août 2016 ;

– qu’elle n’a pas pu mettre son appartement en location, ni se servir de sa cave, tant que l’arrêté n’était pas levé, c’est à dire jusqu’au 2 mai 2024 ;

– que la situation d’insécurité induite par sa connaissance tardive des arrêtés lui a occasionné un stress important.

M. [L], par conclusions responsives notifiées par RPVA le 20 novembre 2024, sollicite du tribunal :

A titre principal,

– qu’il déboute Mme [K] de l’ensemble de ses demandes ;

– qu’il condamne Mme [K] au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

A titre reconventionnel,

– qu’il condamne Mme [K] à lui payer une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

A titre subsidiaire,

– qu’il condamne M. [L] à verser à Mme [K] une somme qui ne saurait excéder 4.164,01 euros en réparation de ses préjudices ;

– qu’il rejette le surplus des conclusions.

Il fait valoir à l’appui de ses prétentions :

– qu’il est constant que la réticence dolosive doit être prouvée par le demandeur (Cass. 1ère Civ., 1er octobre 2014, n°13-22.446) ;

– que des travaux ont été réalisés à la suite de l’arrêté du 26 août 2016, lesquels ont pu donner à croire à la mainlevée de l’arrêté une fois achevés, en l’absence de retour de la part de la municipalité, ce qui justifie, d’après la jurisprudence, d’écarter la qualification dolosive (CA [Localité 8], Civ., 24 juillet 2015, n°13/03735) ;

– que le certificat d’urbanisme annexé à l’acte de vente ne fait mention d’aucun arrêté ;

– qu’il n’avait pas connaissance de la persistance de la valeur contraignante de l’arrêté au jour de la vente, ne dissimulant donc pas de manière volontaire cet élément à Mme [K] ;

– qu’au jour de la vente, Mme [K] a pu être informé par l’agent immobilier en charge de la vente, et se rendre compte des conséquences de l’incendie qui s’est déclaré le 17 juin 2021, signant l’acte en connaissance de cause ;

– qu’il n’a pas été rendu destinataire de l’arrêté du 17 juin 2021, n’étant plus, à cette époque, le syndic bénévole de la copropriété, ne pouvant ainsi pas en informer Mme [K] ;

– qu’il n’est nullement établi que la connaissance d’arrêtés municipaux ne portant pas sur le bien objet de la vente aurait été déterminante du consentement de Mme [K] ;

– que la sanction du manquement au devoir d’information est l’indemnisation de la perte de chance de ne pas avoir acquis le bien à un moindre prix, non l’impossibilité de louer son bien (CA [Localité 4]-en- Provence, Civ., 3 mars 2022, n°19/06139) ;

– que les arrêtés ne portent pas sur le bien litigieux, de sorte qu’il était tout à fait possible de le louer ;

– que les montants des préjudices avancés sont trop importants et injustifiés.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 mai 2025 et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 13 mai 2025 pour y être plaidée.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur le dol

A/ En ce qui concerne l’arrêté du 26 août 2016

Aux termes de l’article 1137 du Code civil, constitue un dol “la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie”, cette réticence dolosive devant être prouvée par le demandeur (Cass. 1ère Civ., 1er octobre 2014, n°13-22.446).

En outre, la jurisprudence a pu admettre que la réalisation des travaux, à la charge de copropriétaires, prescrits par un arrêté frappant leur bien, peut instiller l’idée, dans l’esprit de ces derniers, d’une mainlevée tacite de l’arrêté, en l’absence de retour de la municipalité, ainsi qu’en l’absence de mention de cet arrêté dans un certificat d’urbanisme, laquelle idée écarte toute intention dolosive à leur action (CA [Localité 8], Civ., 24 juillet 2015, n°13/03735).

En l’espèce, alors qu’il était syndic bénévole de la copropriété, M. [L] s’est vu notifier, concomitamment à son édiction, l’arrêté du 26 août 2016, et a participé activement à la commande des travaux dont disposait l’arrêté (pièces 6 et 7 défendeur), ne faisant aucun doute de sa connaissance de cet acte.

Toutefois, en l’absence de retour ou de mise en demeure de la mairie de [Localité 8], conséquemment à la réalisation de ces travaux, même incomplète, ainsi qu’en l’absence, d’après Maître [E], notaire en charge de la vente litigieuse, d’un arrêté de péril “dans les pièces demandées lors de l’instruction du dossier de vente tant au niveau du service de l’urbanisme que du service de la publicité foncière” (pièce 11 défendeur), c’est légitimement que M. [L], non initié aux sciences du droit, a pu croire en la mainlevée tacite de l’arrêté et ne pas en avertir Mme [K].

Ce faisant, l’intention dolosive ne pourra être retenue sur ce point.

B/ En ce qui concerne l’arrêté du 17 juin 2021

En l’espèce, il n’est pas contesté la connaissance de l’incendie par Mme [K], mais bien celle de l’arrêté de sécurisation du 17 juin 2021.

M. [L] se défend d’avoir pu avertir Mme [K] d’un tel arrêté en raison de sa propre méconnaissance de ce dernier au jour de la vente, l’arrêté ne lui ayant pas été notifié, comme l’indique M. [X], l’inspecteur de salubrité publique en charge de cette affaire (pièce 14 défendeur).

Il apparait, d’après les dires de Messieurs [R] et [C], copropriétaires de l’immeuble grevé, aux côtés de M. [L] (pièce 9 demandeur), et de M. [X] (pièce 14 défendeur), que, comme tous les arrêtés de sécurisation, celui du 17 juin 2021 a été affiché sur la porte d’entrée de l’immeuble, à la vue de tous, le matin même.

Or, il se trouve que, d’après les témoignages corroborants de Messieurs [R] et [C] (pièce 9 demandeur), M. [L] était présent à une réunion qui s’est déroulée sur les lieux du sinistre le 17 juin, avec, entre autres, les services de la mairie, les deux témoins attestant, en outre, de l’affichage, sur la porte d’entrée de l’immeuble, d’un arrêté de sécurisation dès leur arrivée sur site (pièce 9 demandeur).

Dès lors et contrairement à ce qu’il peut avancer, M. [L] n’a pu ignorer l’affichage de l’arrêté, dissimulant de la sorte, encore aujourd’hui, une connaissance de l’arrêté antérieure à la vente.

Cette dissimulation s’est, en réalité, inscrite dans une réticence frauduleuse visant à éviter toute réduction de prix ou toute volonté de ne pas contracter, qu’aurait pu induire une connaissance éclairée de la situation administrative de l’immeuble au sein duquel se trouve le bien litigieux, par Mme [K], lors de la signature de la vente.

En ce sens, alors que l’arrêté de sécurisation du 17 juin 2021 fait état de “dégâts importants” occasionnant “un risque pour la sécurité des occupants” (pièce 3 demandeur), M. [I], compagnon de Mme [K], et M. [K], son père, attestent que l’agent immobilier missionné par M. [L], Mme [Y], sa belle-soeur, n’aurait fait mention, au jour de la vente, que d’un simple “départ de feu” (pièces 10 et 11 demandeur), minimisant ainsi l’étendue des dégâts, là encore dans le but d’assurer la vente du bien au prix convenu.

Au surplus, il est évident, à la lecture des dispositions de l’arrêté du 17 juin 2021, que la connaissance des risques sécuritaires pesant sur les occupants de l’immeuble à la suite de l’incendie aurait pu constituer un élément déterminant du consentement de Mme [K].

Ce faisant il convient de constater que M. [L] a intentionnellement dissimulé une information dont il savait le caractère déterminant pour Mme [K], afin qu’elle contracte avec lui au meilleur prix, de sorte que la réticence dolosive est caractérisée.

M. [L] sera donc condamné pour sa réticence dolosive.

Sur le devoir d’information relatif à l’arrêté du 26 août 2016

En vertu de l’article 1112-1 du Code civil : “[Localité 5] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.”

En l’espèce, si aucune intention dolosive ne peut être relevée concernant l’arrêté de péril du 26 août 2016, M. [U] ne pensant pas devoir avertir Mme [K] de cet acte, il n’en reste pas moins qu’il en avait connaissance dès son édiction, et que cet arrêté, comme celui de 2021, est évidemment déterminant du consentement de l’acheteur, du seul fait qu’il emporte condamnation d’une cave qui devrait être due à Mme [K].

Partant, il y aura lieu de considérer que M. [L] a manqué à son devoir d’information.

Sur la réparation des préjudices subis

A/ En ce qui concerne le préjudice financier

1/ S’agissant des travaux nécessaires à la levée de l’arrêté du 26 août 2016

Aux termes de l’article 1112-1 du Code civil, la manquement à une obligation d’information engage la responsabilité de la partie défaillante.

Le préjudice réparable en la matière tient en la perte d’une chance de contracter à des conditions plus avantageuses ou de ne pas contracter (Cass. com., 20 oct. 2009, n°08-20.274).

En outre, le préjudice de perte de chance ne se répare pas intégralement mais se limite à une certaine somme, correspondant à la seule chance perdue, et dont le montant est souverainement apprécié par les juges du fond (Cass. 3ème Civ., 7 avril 2016, 15-11.342).

En l’espèce, si Mme [K] avait eu connaissance de cet arrêté, elle aurait pu contracter à un prix moindre, eu égard au coût des travaux à réaliser.

Du fait de son manquement à son devoir d’information, M. [L] a donc fait perdre une chance à Mme [K] de contracter à moindre prix.

Il apparait que Mme [K] a avancé une somme de 2.664,01 euros pour participer à la réalisation des travaux dont dispose l’arrêté du 26 août 2016.

Seule la perte de chance de contracter différemment devant être indemnisée, la réparation ne pouvant être intégrale, il y aura lieu de condamner M. [L] à verser la somme de 2.500 euros au titre de ce préjudice.

2/ S’agissant de l’impossibilité de louer l’appartement et d’accéder à la cave du fait de l’arrêté du 26 août 2016

Il est constant que le préjudice induit par un manquement à une obligation d’information ne peut résulter que de la perte d’une chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses, et non de la perte d’une chance d’obtenir les gains attendus de ce contrat (Cass. 1ère Civ., 25 mars 2010).

En l’espèce, Mme [K] fonde son argumentaire sur des préjudices liés à une perte locative potentielle, de sorte qu’elle repose son appréciation sur une perte de chance d’obtenir des gains postérieurement à son acquisition, et non sur une perte de chance de contracter à des conditions moindres.

Au surplus, les sommes avancées au titre de la perte de chance de jouir de la cave qu’elle a acquise ne sont pas justifiées.

Ce faisant, aucun préjudice ne pourra être retenu sur ce point.

B/ En ce qui concerne le préjudice moral

Il est constant que le dol permet de caractériser l’existence d’un préjudice moral (Cass. 1ère Civ., 22 février 2017, n°16-11.460).

En l’espèce, Mme [K] a été victime de la réticence dolosive de M. [L].

Il est évident que cette situation a induit un profond stress chez cette dernière qui a du habiter un logement dans un immeuble grevé d’un arrêté de sécurisation, ayant subi “des dégâts importants” (pièce 3 demandeur) du fait d’un incendie très récent, au jour de la vente, et frappé, au surplus, d’un arrêté de péril.

Cette anxiété a d’ailleurs été soulevée par le compagnon de Mme [K] qui relève avoir vécu, aux côtés de cette dernière, “dans la peur que l’immeuble s’écroule” (pièce 10), son père retenant quant à lui “l’impact terrible que cette situation a eu sur l’état mental” de sa fille (pièce 11).

Ce faisant, il conviendra de condamner M. [L] à verser la somme de 3.000 euros à Mme [K] au titre de ce préjudice.

Sur la demande reconventionnelle de M. [L]

Dans les motifs de ses conclusions, M. [L] sollicite la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile. Dans le dispositif des mêmes conclusions, il sollicite cette somme “pour procédure abusive” sans autre précision. La mention de l’article 32-1 pré-cité n’est pas reprise dans le dispositif.

Il est constant que l’article 32-1 du code de procédure civile ne peut être mis en oeuvre qu’à l’initiative du tribunal, les parties ne pouvant avoir aucun intérêt moral au prononcé d’une amende civile à l’encontre de leur adversaire.

La demande de M. [L] ne peut donc être fondée sur cet article.

En tout état de cause, le tribunal ayant retenu le dol et le manquement à une obligation d’information dont M. [L] est tenu responsable, il y a lieu de le débouter de toute demande de dommages-intérêts.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

M. [L], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance. L’équité commande d’allouer à Mme [K], sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, la somme de 4.158 euros.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en 1er ressort,

– Déboute M. [H] [L] de l’ensemble de ses demandes ;

– Condamne M. [H] [L] à verser à Mme [D] [K] la somme de 2.500 euros au titre du préjudice financier subi ;

– Condamne M. [H] [L] à verser à Mme [D] [K] la somme de 3.000 euros au titre du préjudice moral subi ;

– Condamne M. [H] [L] à verser à Mme [D] [K] la somme de 4.158 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

– Condamne M. [H] [L] aux entiers dépens.

Fait à [Localité 8], les jour, mois et an que dessus.

Le Greffier, Le Président,

Delphine LIZERE Pascal VASSEUR