Tribunal Judiciaire de Pau, Chambre 1, 3 mars 2026, n° 25/00316

TJ Pau 3 mars 2026

Arguments

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Accepté
Vote sur la base de voix erronée
La cour a constaté que l'assemblée générale ne concernait que les copropriétaires de l'immeuble et que le nombre de voix total devait être de 1000 et non 2000, rendant ainsi le procès-verbal invalide.
Accepté
Résolutions votées sur une base de voix erronée
La cour a jugé que les résolutions étaient affectées par la même irrégularité que celle ayant conduit à l'annulation du procès-verbal, justifiant leur annulation.
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais de procédure
La cour a jugé équitable d'allouer une somme à la SCI pour couvrir ses frais de procédure, conformément à l'article 700 du code de procédure civile.
Accepté
Dispense de participation aux frais de procédure
La cour a décidé que la SCI serait dispensée de participation aux frais de procédure, la charge étant répartie entre les autres copropriétaires.

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Sur la décision

Référence :	TJ Pau, ch. 1, 3 mars 2026, n° 25/00316
Numéro(s) :	25/00316
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	12 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	William CHARTIEROlivier ROUVIERE
Parties :	S.C.I. [ Adresse 1 ], son représentant légal c/ SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L' IMMEUBLE [ Adresse 4 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU-SITE DES HALLES

N° DU RG : N° RG 25/00316 – N° Portalis DB2A-W-B7J-GBSN

Code nature d’affaire : 71F- 0A

NL/GAL

1ère chambre civile

N° DU JUGEMENT :

JUGEMENT CIVIL

DU 03 MARS 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal, sa gérante en exercice, Madame [A] [F], inscrite au RCS [Localité 1] sous le numéro 288 669 657, dont le siège social est situé [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3]/FRANCE

représentée par Maître William CHARTIER de la SELEURL LEXATLANTIC, avocats au barreau de PAU

DEFENDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par M^e Olivier ROUVIERE, avocat au barreau de PAU

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Geneviève ALAUX-LAMBERT, Vice-présidente

en présence de M^me Nathalie LAFFAILLE, Greffière, lors de l’appel des causes,

et lors du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique tenue le 06 Janvier 2026, les avocats des parties ont été entendus en leurs plaidoiries.

A l’issue des débats, le Tribunal, conformément à l’article 450 du code de procédure civile, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 03 Mars 2026.

Selon un jugement d’adjudication rendu par le Tribunal de grande instance de Pau le 26 juin 1992, la SCI CLOS d’ALBRET a acquis 9 lots (lots n°2, 3, 5, 8, 10, 11, 12, 13, 14) au sein de la copropriété [Adresse 4] à Pau (64000).

Une activité de restauration-bar est exploitée dans ces lots (bail commercial du 17 juillet 1997 et acte sous-seing privé du 31 mai 2015).

Par jugement définitif en date du 17 décembre 2024, le tribunal judiciaire de PAU a annulé le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 30 octobre 2022 et condamné le syndicat des copropriétaires, outre aux dépens, à verser à la SCI [Adresse 1] la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Cabinet [I], syndic de la copropriété, a convoqué une assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 21 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 22 septembre 2023, la SCI CLOS d’ALBRET a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice le Cabinet [I] (ci-après le syndicat des copropriétaires) sur le fondement des articles 29 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 17 du décret du 17 mars 1967 en annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 novembre 2024 et subsidiairement en annulation de résolutions.

Elle expose :

– qu’elle a voté contre l’intégralité des résolutions de cette assemblée générale et est donc recevable à agir

– que le vote des résolutions doit intervenir sur la base de voix conforme à l’état descriptif de division intégré au règlement de copropriété publié au service de la publicité foncière

– que le nombre de voix total s’élève à 1000 et non pas 2000 comme indique le procès-verbal d’assemblée générale du 21 novembre 2024

– que les copropriétaires ont donc voté sur la base de tantièmes applicables à l’union des syndicats alors que cette assemblée générale ne concerne pas cette union

– que le jugement du 17 décembre 2024 a annulé le procès-verbal d’assemblée générale du 30 octobre 2022 de la même copropriété au motif que les décisions devaient être prises sur la base de 1.000 tantièmes

– que le procès-verbal d’assemblée générale du 21 novembre 2024 doit également être annulé dans son intégralité et à défaut dans ses résolutions 1 à 14, 16 et 18 à 21.

Elle demande dès lors au tribunal :

A titre principal

– d’annuler le procès-verbal d’assemblée générale du 21 novembre 2024

A titre subsidiaire

– d’annuler les résolutions n°1 à 14, 16 et 18 à 21 du même procès-verbal d’assemblée générale

En tout état de cause

– de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile

– de juger qu’elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice le Cabinet [I] a constitué avocat mais n’a pas conclu.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 juin 2025 et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 6 janvier 2026 pour y être plaidée.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera constaté que la recevabilité de l’action au regard des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas contestée.

– Sur la nullité du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 21 novembre 2024

Aux termes de l’article 17 alinea 3 du décret du 17 mars 1967, “le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965".

L’article 29 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable à la présente instance dispose : “Un syndicat de copropriétaires peut être membre d’une union de syndicats, groupement doté de la personnalité civile, dont l’objet est d’assurer la création, la gestion et l’entretien d’éléments d’équipement communs ainsi que la gestion de services d’intérêt commun.

Cette union peut recevoir l’adhésion d’un ou de plusieurs syndicats de copropriétaires, de sociétés immobilières, de sociétés d’attribution régies par les articles L. 212-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation et de tous autres propriétaires dont les immeubles sont contigus ou voisins de ceux de ses membres.

Les statuts de l’union déterminent les conditions de son fonctionnement sous réserve des dispositions de la présente loi. Ils ne peuvent interdire à l’un de ses membres de se retirer de l’union.

L’adhésion à une union constituée ou à constituer est décidée par l’assemblée générale de chaque syndicat à la majorité prévue à l’article 25. Le retrait de cette union est décidé par l’assemblée générale de chaque syndicat à la majorité prévue à l’article 26.

L’assemblée générale de l’union est constituée par les syndics des syndicats, par le représentant légal de chaque société et par les propriétaires qui ont adhéré à l’union. Les syndics participent à cette assemblée générale en qualité de mandataire du ou des syndicats qu’ils représentent.

L’exécution des décisions de l’union est confiée à un président de l’union désigné par l’assemblée générale de l’union.

Il est institué un conseil de l’union chargé d’assister le président et de contrôler sa gestion. Ce conseil est composé d’un représentant désigné par chaque membre de l’union.”

La SCI [Adresse 7] soutient que la base de voix à hauteur de 2000 tantièmes indiqué dans le procès-verbal d’assemblée générale est erronée car le règlement de copropriété du 6 juillet 1961contient un état descriptif à hauteur de 1000 tantièmes.

Elle précise également qu’elle est porteuse de 270 voix mais que les autres copropriétaires ont été crédités de voix dont ils ne sont manifestement pas titulaires.

Elle indique que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’un état descriptif de division publié mentionnant un nombre de voix total pour le syndicat de 2000 et que le procès-verbal d’assemblée générale revêt la même irrégularité que celle retenue par le tribunal judiciaire dans son jugement du 17 décembre 2024.

Elle précise que les copropriétaires ont voté sur la base des tantièmes applicables à l’union des syndicats alors que cette assemblée générale ne concerne pas cette union.

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’assemblée générale du 21 novembre 2024 ne concernait que les copropriétaires de l’immeuble des [Adresse 4] et [Adresse 6] (soit 1000 tantièmes) et n’était pas une assemblée générale de l’union des syndicats de copropriétaires qui est composée notamment des syndics de chaque syndicat.

L’existence d’une union de syndicats n’est par ailleurs pas établie et en tout état de cause, cette union ne peut prendre des décisions au nombre de tantièmes des syndicats qui en sont membres.

L’assemblée générale de l’union des syndicats de copropriétaires ne pourrait prendre des décisions relatives à la seule copropriété de l’immeuble des [Adresse 4] et [Adresse 6], de sorte que la base de voix à hauteur de 2000 tantièmes est erronée.

L’assemblée générale du 21 novembre 2024 sera donc annulée.

– Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le syndicat des copropriétaires qui succombe sera condamné aux dépens.

L’équité commande d’allouer à la SCI LE CLOS d’ALBRET la somme de 2000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

« Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige".

Il convient par conséquent de dire et juger que la SCI [Adresse 7] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en 1er ressort,

– ANNULE l’assemblée générale des copropriétaires du 21 novembre 2024 ;

– CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et [Adresse 6] pris en la personne de son représentant légal, syndic en exercice, le Cabinet [C] à verser à la SCI LE CLOS d’ALBRET la somme de 2000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et [Adresse 6] pris en la personne de son représentant légal, syndic en exercice, le Cabinet [C] aux dépens ;

– DIT que la la SCI [Adresse 7] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Le Greffier, Le Président,

Nathalie LAFFAILLE Geneviève ALAUX-LAMBERT