TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Minute N°

N° RG 25/00315 – N° Portalis DBX2-W-B7J-K5GB

[S] [U]

C/

[W] [P]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 28 JUILLET 2025

DEMANDERESSE :

Mme [S] [U]

née le 01 Juillet 1988 à [Localité 9] MAROC

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Jérémy GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Jean-michel ROSELLO, avocat au barreau de NIMES

DEFENDERESSE :

Mme [W] [P]

née le 11 Mai 1980 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Adresse 11]

[Localité 4]

comparante en personne assistée de M^e Aline JOLIVET, avocat au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne GIVAUDAND,Vice-Présidente exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

En présence de Roberta BORRIONE, auditrice de justice, lors des débats

Greffier : Stéphanie RODRIGUEZ, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 07 Avril 2025

Date des Débats : 16 juin 2025

Date du Délibéré : 28 juillet 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 28 Juillet 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

Par acte sous seings privés en date du 27 août 2013, Madame [P] s’est vue donner à bail à usage unique d’habitation un logement situé [Adresse 2] à [Localité 10] (30) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 420 euros outre 45 euros de provisions sur charges.

Des loyers demeuraient impayés et le 27 septembre 2024, [Y] [S] [U], bailleresse ayant acquis le bien immobilier loué, faisait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à sa locataire, pour un montant en principal de 2 645,98 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 janvier 2025, [Y] [S] [U] a assigné par devant le Tribunal de céans, pour une première audience du 07 avril 2025 afin de voir :

CONSTATER la résiliation du bail intervenue de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, En conséquence :

ORDONNER l’expulsion de corps et de biens de la locataire ainsi que tout occupant de son chef, REFUSER l’octroi de tout délai de paiement, CONDAMNER Madame [W] [P] au paiement à titre provisionnel :De la somme principale de 3 800.89 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 02 décembre 2024 avec les intérêts de droit à compter du commandement de payer pour les sommes y étant mentionnées et de l’assignation pour le surplus, D’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges et en subissant les augmentations légales à compter de la résiliation et jusqu’à entière libération des lieux, De la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 16 juin 2025, Madame [S] [U], comparant par ministère d’avocat, a sollicité le bénéfice de son assignation et actualisé le montant de la dette locative à la somme de 4 984,71 euros arrêtée au 04 juin 2025 (terme du mois de juin 2025 inclus).

Madame [P], comparant par ministère d’avocat, a sollicité :

— le rejet de la demande en expulsion formée à son encontre,

— l’octroi de délais de paiement sur une durée de trois ans,

— que soit ordonnée la suspension des effets de la clause résolutoire,

— le débouté de Madame [S] [U] de ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Elle a indiqué ne pas contester être débitrice d’arriérés locatifs, desquels doivent néanmoins être déduites les allocations logement directement versées à la bailleresse et des versements spontanés effectués par la locataire depuis le mois de septembre 2024.

Elle précise avoir été soumise à des difficultés financières suite à la perte d’emploi qu’elle a subie et avoir puisé dans ses économies pour s’acquitter des échéances locatives. Elle explique qu’une assistante sociale a été saisie du dossier, a pu lui obtenir le versement du RSA et de l’APL depuis le mois de septembre 2024 et que depuis elle effectue des versements réguliers au bailleur pour apurer progressivement sa dette. Elle précise enfin avoir formé une demande afin de bénéficier d’un logement social.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 28 juillet 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, [Y] [S] [U] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX du Gard le 1er octobre 2024.

En outre, et dans le respect des dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, une copie de l’assignation a été dénoncée à la Préfecture du Gard par voie électronique le 13 janvier 2025 pour l’audience du 07 avril 2025, soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis, de telle sorte que l’action en résolution de bail diligentée à l’encontre de Madame [W] [P] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail :

Vu les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur au jour du commandement,

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [W] [P] le 27 septembre 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, en application des dispositions en vigueur à la date de sa délivrance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 27 novembre 2024 ; le contrat de location se trouve donc résilié depuis cette date.

Sur la demande d’expulsion et les mesures subséquentes :

Par le jeu de la clause résolutoire, Madame [W] [P] est devenue occupante sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’arriéré locatif et les charges impayées :

Aux termes de l’article 7 (a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les locataires sont tenus de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant d’aucune contestation sérieuse.

[Y] [S] [U] produit un décompte arrêté au 04 juin 2025 faisant état d’une dette locative de 4 984,71 euros (terme du mois de juin 2025 inclus).

Cette somme est justifiée par les pièces versées aux débats et n’est pas sérieusement contestée par des éléments complémentaires ou contraires de sorte que Madame [W] [P] sera condamnée à payer par provision à [Y] [S] [U] la somme de 4 984,71 euros (terme du mois de juin 2025 inclus) composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 04 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes y étant mentionnées, à compter de l’assignation pour le surplus enregistré jusqu’à la date de sa délivrance et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Au regard des dispositions de l’Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.»

Le paragraphe VII de ce même article précise :

« VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, s’il résulte du relevé de compte locatif que Madame [P] s’est acquittée à quatre reprises de la somme de 170 euros entre octobre 2024 et décembre 2024 en sus des versements effectués par la CAF directement entre les mains de la bailleresse, elle ne justifie d’aucun versement effectué entre le mois de décembre 2024 et le mois de mai 2025 et ne justifie pas avoir réglé intégralement le loyer du mois de juin 2025.

Par ailleurs, il est observé que la dette locative n’a cessé de s’aggraver depuis la date du commandement de payer.

Il ressort enfin des termes du diagnostic social et financier que Madame [P] ne souhaite plus demeurer au sein de ce logement qu’elle estime affecté de nombreux désordres.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande d’ octroi de délais de paiement.

Sur l’indemnité d’occupation :

En application de l’article 1240 du Code Civil, l’occupation sans droit, ni titre constitue un trouble illicite préjudiciable qui emporte le versement par l’occupant d’une indemnité pour toute la durée de son maintien dans les lieux.

Il est de bon droit d’estimer que cette indemnité devra s’élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié et comme tel, qu’elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Madame [W] [P] sera condamnée à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

En application de l’article 700 du Code de procédure civile « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Madame [W] [P] sera condamnée à payer la somme de 800 euros à [Y] [S] [U] au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l’article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Madame [W] [P] qui succombe, supportera les entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

DÉCLARONS la demande en résiliation de bail diligentée par [Y] [S] [U] recevable et bien fondée ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 août 2013 entre [Y] [S] [U] et Madame [W] [P] concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 10] (30) étaient réunies à la date du 27 novembre 2024,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 27 novembre 2024,

CONSTATONS que Madame [W] [P] est déchue de son titre d’occupation et se maintient indûment dans le logement initialement loué susvisé,

En conséquence :

ORDONNONS, l’expulsion domiciliaire de Madame [W] [P] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 10] (30) avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Madame [W] [P] à payer par provision à [Y] [S] [U] à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales,

CONDAMNONS Madame [W] [P] à payer par provision à [Y] [S] [U] la somme de 4 984,71 euros (terme du mois de juin 2025 inclus) composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 04 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes y étant mentionnées, à compter de l’assignation pour le surplus enregistré jusqu’à la date de sa délivrance et à compter de la présente décision pour le surplus,

REJETONS la demande d’ octroi de délais de paiement,

CONDAMNONS Madame [W] RIACà payer à [Y] [S] [U] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [W] [P] aux entiers dépens incluant le coût du commandement de payer.

La Greffière, La Juge,