Affaire : N° RG 24/01413 – N° Portalis DB2C-W-B7I-MGG5

N° Minute :

Grosse à

copie à

le 22 Janvier 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE de PERPIGNAN

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE DU 22 JANVIER 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sarah GRAND, Juge

Greffier : [V] TIOUIRI

Après en avoir délibéré, le Juge des Contentieux de la Protection a rendu la décision dont la teneur suit entre :

DEMANDEUR(S)

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES PYRENEES ORIENTALES

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représenté par M^e Isabelle PALLURE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

DEFENDEUR(S) :

Mme [V] [P] épouse [J]

[Adresse 1]

[Localité 5]

comparante

M. [G] [J]

[Adresse 1]

[Localité 5]

comparant

PROCEDURE

Date de saisine : 31 Juillet 2024

Audience des plaidoiries : 09 Octobre 2024

Mise en délibéré au 22 Janvier 2025

ORDONNANCE : Prononcée par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS

Par contrat du 27 février 2017, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES PYRENEES ORIENTALES a donné à bail à Madame [V] [P] et Monsieur [G] [J] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 9] pour un loyer mensuel de 509,24 euros, outre 47,08 euros pour le garage et ce hors charges.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES PYRENEES ORIENTALES a fait signifier à ses locataires un commandement de payer le 24 mai 2024 visant la clause résolutoire aux fins de régler l’arriéré locatif.

Le 31 juillet 2024, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES PYRENEES ORIENTALES a assigné par voie de commissaire de justice le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Perpignan en référé aux fins de :

— faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de Madame [V] [P] et Monsieur [G] [J] ;

— faire condamner Madame [V] [P] et Monsieur [G] [J] au paiement de l’arriéré locatif d’un montant de 4 140,72 euros et au paiement des loyers échus après le commandement ;

— faire condamner Madame [V] [P] et Monsieur [G] [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel des loyers de l’habitation et de la provision sur charges à compter de la résiliation ;

— faire condamner Madame [V] [P] et Monsieur [G] [J] au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris les coûts du commandement de payer et de l’assignation ;

— faire condamner Madame [V] [P] et Monsieur [G] [J] au paiement de la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles de Justice sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 09 octobre 2024.

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES PYRENEES ORIENTALES, représentée, maintient l’ensemble de ses demandes. Il indique que les paiements n’ont pas repris et que l’arriéré locatif actualisé est de 4 776,14 euros

Madame [V] [P] a comparu. Elle explique avoir régularisé les paiements des mois d’août et septembre 2023. Elle justifie les impayés par des difficultés personnelles importantes, ayant été licenciée en 2023 et son époux étant atteint d’un cancer au cerveau.

Le diagnostic social est financier réalisé dans le cadre de la prévention des expulsions locatives est versé à la procédure.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2024 et prorogée au 22 Janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

Une copie de l’assignation été notifiée à la préfecture des Pyrénées Orientales par voie électronique envoyée le 31 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES PYRENEES ORIENTALES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 24 mai 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable à la signature du contrat de bail prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer pour défaut de paiement des loyers a été signifié au locataire le 24 mai 2024 pour la somme en principal de 3 513,76 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause étaient réunies à la date 24 juillet 2024.

III Sur la demande de délais

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et notamment le diagnostic social et financier réalisé dans le cadre de la prévention contre les expulsions locatives que Madame [V] [P] et Monsieur [G] [J] rencontre d’importantes difficultés personnelles et financier.

Il convient de constater à la lecture des éléments susmentionnés que ceux-ci ont pu stabiliser leur situation et disposent à ce jour des capacités financières d’apurer la dette locative due.

Il faut relever à ce titre que, nonobstant le fait que la reprise des loyers n’est pas un critère à l’octroi de délais selon la loi applicable à l’époque de la conclusion du bail, le relevé de compte du propriétaire atteste bien de la reprise des paiements pour les mois de septembre et octobre 2024, témoignant de la bonne foi et des capacités des défendeurs.

Compte tenu de ces éléments, Madame [V] [P] et Monsieur [G] [J] seront autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

IV. Sur les demandes indemnitaires formulée par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES PYRENEES ORIENTALES

L’article 1353 du code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES PYRENEES ORIENTALES produit, pour établir le caractère non sérieusement contestable de sa créance, une copie du contrat de bail et un relevé de compte locatif faisant état de ce que Madame [V] [P] et Monsieur [G] [J] sont débiteurs de la somme de 4 776,14 euros au titre des loyers, charges impayés à la date du 04 octobre 2024.

Madame [V] [P] et Monsieur [G] [J] sont donc redevables de la somme de 4 776,14 euros et seront par conséquent condamner à verser cette somme à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES PYRENEES ORIENTALES

En outre, il convient de prévoir, dans l’éventualité où Madame [V] [P] et Monsieur [G] [J] ne s’acquitteraient pas du loyer courant ou d’une échéance pour le règlement de la dette, qu’ils seront redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au loyer et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation, et ce jusqu’au départ effectif des lieux.

V. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Madame [V] [J] et Monsieur [G] [J], partie perdante, seront condamnés à supporter la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure,

En revanche, l’équité et la situation économique respective des parties ne commandent pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARONS l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES PYRENEES ORIENTALES recevable en son action ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 août 2019 entre l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES PYRENEES ORIENTALES et Madame [V] [P] et Monsieur [G] [J] concernant un logement à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 8] sont réunies à la date du 24 juillet 2024.

CONDAMNONS solidairement Madame [V] [P] et Monsieur [G] [J] à verser par provision à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES PYRENEES ORIENTALES à titre provisionnel la somme de 4 776,14 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 04 octobre 2024 ;

AUTORISONS Madame [V] [P] et Monsieur [G] [J] à se libérer de sa dette leur dette en 36 échéances mensuelles de 130.00 € la dernière comprenant outre le solde du principal, les intérêts , frais et accessoires ;

DISONS que les mensualités seront dûes en sus des loyers et charges courants le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité à son échéance ou d’une échéance du loyer courant l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [V] [P] et Monsieur [G] [J] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES PYRENEES ORIENTALES puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [V] [P] et Monsieur [G] [J] sont condamnés à verser à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES PYRENEES ORIENTALES une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Madame [V] [P] et Monsieur [G] [J] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment les coûts du commandement de payer et de l’assignation en référé ;

DEBOUTONS l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES PYRENEES ORIENTALES de sa demande indemnitaire formulée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS