Affaire : N° RG 24/01111 – N° Portalis DB2C-W-B7I-MEBM

N° Minute :

Grosse à

copie à

le 22 Janvier 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE de PERPIGNAN

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE DU 22 JANVIER 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Pierre VILAR, Juge

Greffier : Myriam TIOUIRI

Après en avoir délibéré, le Juge des Contentieux de la Protection a rendu la décision dont la teneur suit entre :

DEMANDEUR(S)

M. [R] [Y]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Mme [W] [Y] épouse [S]

[Adresse 9]

[Localité 3] ( SUISSE )

Mme [L] [Y] épouse [K]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 4]

Pris en la personne de M^e Eric GARAVINI Loco

Tous représentés par M^e Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA MUNCK , avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDEUR(S) :

M. [O] [M]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Représenté par M^e Wendy SORIANO, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

PROCEDURE

Date de saisine : 29 Mai 2024

Audience des plaidoiries : 11 Décembre 2024

Mise en délibéré au 22 Janvier 2025

ORDONNANCE : Prononcée par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE :

pour l’exposé des faits et des prétentions des parties il convient de se reporter à l’assignation en référé délivrée le 29 mai 2024 et aux conclusions de :

Monsieur [R] [Y], Madame [W] [S] épouse [Y] et Madame [L] [K] épouse [Y] déposées et reprises oralement à l’audience du 11 décembre 2024 ;

Monsieur [O] [M] déposées et reprises oralement à l’audience du 11 décembre 2024 ;

L’affaire a été mise en délibéré au 22/01/2025

MOTIFS :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L542-1 et L 831-1 du code de la sécurité sociale.

Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique selon les modalités par décret.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 12 mars 2024

Enfin, en application de l’article 24 II al 2 de la loi du 6 juillet, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec accusé réception, au moins deux mois avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan local d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir avoir notifié l’assignation au représentant de l’Etat dans le département le 5 juin 2024

Le contrat de bail contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le défaut de paiement des loyers entraîne la résiliation de plein droit du contrat, si bon semble au bailleur, deux mois après la délivrance d’un commandementde payer demeuré sans effet.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement payés en ce qui concerne la part incombant au locataire. Il résulte en effet des pièces produites ( contrat de location, commandement de payer, décompte de la créance), que lors de la délivrance du commandement le locataire était débiteur d’un arriéré de 2437.02 euros

Monsieur [O] [M] conclut à la nullité du commandement de payer délivré le 7 mars 2024 au motif qu’il ne détaillerait pas la somme demandée au locataire ;

Il apparaît cependant qu’ un décompte précis établi sur trois pages est annexé au commandement de payer laissant apparaître un solde exigible de 2437,02 au 1er mars 2024 ; il en résulte que le locataire était parfaitement en mesure d’identifier les sommes réclamées et de présenter des moyens de défense étant précisé qu’il est justifié en défense d’un extrait de compte émanant de la même agence immobilière arrêté au 22 juin 2024 qui reprend à l’identique les montants exigibles et les montants payés de telle sorte qu’en l’absence de grief il ne saurait y avoir lieu à nullité du commandement ;

Monsieur [O] [M] conclut encore à la nullité du commandement au motif qu’il ne reproduirait pas la clause résolutoire prévue par le contrat de bail ; il convient d’observer que contrairement à ce qui est soutenu la clause résolutoire est bien reproduite par le commandement de payer ;

Monsieur [O] [M] conclut enfin à la nullité du commandement au motif qu’il ne reproduirait pas les dispositions de l’article 24 et les trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 ; il convient d’observer que contrairement à ce qui est soutenu le commandement de payer mentionne la faculté de saisir le fonds de solidarité pour le logement, l’ adresse du fonds de solidarité et la possibilité de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343–5 du Code civil ; pour le surplus les mentions prévues à peine de nullité par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige sont reproduites dans le commandement; dans ces conditions la demande de nullité du commandement sera purement et simplement rejetée ;

il résulte du décompte du 21 mai 2024 produit aux débats que depuis le 7 mars 2024 plusieurs paiements sont intervenus et en particulier 1400 € le 13 mars 2024,185 €, le 5 avril 2024, 291 € le 6 mai 2024, 500 € le 27 mai 2024 , 291 € le 5 juin 2024 et 1000 € le 7 juin 2024 ;

L’imputation des paiements devant se faire sur la dette la plus ancienne conformément aux dispositions de l’article 1342-10 du Code civil il apparaît que les causes justifiées du commandement ont fait l’objet d’un paiement intégral à la date du 5 juin 2024 ;

S’il est vrai que ce paiement intégral est postérieur au délai de deux mois ayant expiré le 7 mai 2024 il est admis dans cette hypothèse que le juge dispose du pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder des délais de paiement au locataire ; il convient en l’espèce d’accorder au locataire des délais jusqu’au 7 mai 2024, de constater que les causes du commandement ont été apurées et par voie de conséquences de rejeter la demande de résiliation du bail et d’expulsion ;

Il est justifié d’un décompte arrêté au 2 décembre 2024 laissant apparaître un solde débiteur de 965,33 euros comportant un quittancement pour décembre 2024 de 984,75 euros ;

en raison de l’obligation non contestable, le locataire doit être condamné t, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 965.33 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 2 décembre 2024 ;

sur les demandes accessoires,

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et de condamner Monsieur [O] [M] au paiement de la somme de 500 euros.

Monsieur [O] [M], qui succombe partiellement , sera condamné aux entiers dépens, qui succombent , seront condamnés aux entiers dépens en ceux compris le coût du commandement délivré le 7 mars 2024.

PAR CES MOTIFS

Nous Juge des référés,

Statuant, par ordonnance contradictoire , exécutoire par provision, rendue en premier ressort,

au principal renvoyons les parties à se pourvoir devant le juge du fond ainsi qu’elles aviseront , cependant dès à présent

Rejetons la demande de nullité du commandement de payer délivré le 7 mars 2024 ;

Condamnons Monsieur [O] [M] à payer à Monsieur [R] [Y], Madame [W] [S] épouse [Y] et Madame [L] [K] épouse [Y] la somme de 965.33 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 2 décembre 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

Rejetons la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail liant les parties;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ,

Condamnons Monsieur [O] [M] à payer à Monsieur [R] [Y], Madame [W] [S] épouse [Y] et Madame [L] [K] épouse [Y] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

Condamnons Monsieur [O] [M] aux entiers dépens, en ceux compris le coût du commandement délivré le 7 mars 2024;

Ainsi jugé et prononcé le 22 Janvier 2025 par la mise à disposition de l’ordonnance au greffe.

LE GREFFIER, LE JUGE DES REFERES