5AE Minute N°

N° RG 24/00400 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GMS2

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 22 NOVEMBRE 2024

PRESIDENT

Monsieur POUL Jocelyn, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [D] [Y]

DEMANDEUR

HABITAT DE LA [Localité 7] – O.P.H. DE LA [Localité 7]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Madame [P] [T], assistante contentieux, mandatée

DEFENDEURS

Monsieur [H] [L]

né le 08 Avril 1988 à [Localité 4],

et

Madame [U] [L]

née le 27 Septembre 1982,

demeurant tous deux [Adresse 3]

Non comparants, non représentés

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 27 SEPTEMBRE 2024

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 22 NOVEMBRE 2024

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé à effet au 25 octobre 2018, l’Office Public de l’Habitat de la [Localité 7] « Habitat de la [Localité 7] » a donné à bail à Monsieur [H] [L] et Madame [U] [L] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 5] (86), moyennant un loyer mensuel de 563,77 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 30,51 euros.

Suite au départ de Monsieur [H] [L] et Madame [U] [L] le 13 octobre 2021, Habitat de la [Localité 7] leur a adressé un décompte arrêté au 24 novembre 2021 pour un montant de 3233,16 euros, correspondant aux arriérés de loyer et aux réparations locatives, déduction faite de la régularisation des charges et du montant du dépôt de garantie.

Le 6 janvier 2022, une mise en demeure a été envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception à Monsieur [H] [L] et Madame [U] [L] d’avoir à régler la somme de 3233,16 euros.

Le 23 juin 2022, un constat d’accord extrajudiciaire a été signé entre Habitat de la [Localité 7], d’une part, et Monsieur [H] [L] et Madame [U] [L], d’autre part, ledit accord précisant que Monsieur [H] [L] reconnaissait une dette locative d’un montant de 3233,16 euros et s’engageait à régler la somme 50 euros par mois, à compter du 10 juillet 2022 et sur une période de 65 mois, dont 33,16 euros la dernière échéance, jusqu’à apurement des dettes.

Une lettre recommandée avec accusé de réception a été envoyée à Monsieur [H] [L] et Madame [U] [L] le 20 octobre 2023 par Habitat de la [Localité 7], leur demandant de respecter les termes de l’accord précité.

Par actes de commissaire de justice du 17 juin 2024, Habitat de la [Localité 7] a fait assigner Monsieur [H] [L] et Madame [U] [L] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] aux fins de voir :

— condamner solidairement Monsieur [H] [L] et Madame [U] [L] au paiement de la somme de 2633,16 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jour de la demande, au titre de l’arriéré des loyers et réparations locatives à la date du 4 juin 2024 ;

— condamner solidairement Monsieur [H] [L] et Madame [U] [L] aux dépens ;

— condamner solidairement Monsieur [H] [L] et Madame [U] [L] au paiement de la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 27 septembre 2024, Habitat de la [Localité 7], dûment représenté, s’est rapporté aux termes de son assignation.

Habitat de la [Localité 7] fonde ses demandes sur l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, outre les articles 1728 et 1217 du Code civil. Le demandeur allègue que Monsieur [H] [L] et Madame [U] [L] restent débiteurs d’une dette de 2633,16 euros, constituée des arriérés de loyers et des réparations locatives, en ce compris les travaux de peinture, les frais de nettoyage et de remplacement des petits équipements du logement.

Monsieur [H] [L] et Madame [U] [L], cités à l’étude, n’ont pas comparu.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable et bien fondée.

Sur les sommes dues au titre des arriérés de loyers, des charges et des dégradations locatives

Conformément aux dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon les dispositions de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 7 d) de cette même loi ajoute que le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement.

En l’espèce, Habitat de la [Localité 7] produit aux débats un décompte actualisé au 26 septembre 2024 établissant une dette locative au titre des loyers et charges impayés de 2633,16 euros, montant incluant également les réparations locatives et déduisant la somme de 532,76 au titre du dépôt de garantie et la somme de 600 euros au titre des versements effectués par les locataires à compter du 8 juillet 2022.

Concernant les loyers et charges, les défendeurs ne démontrent pas avoir réglé davantage que les paiements repris par le bailleur.

S’agissant des réparations locatives, le bailleur produit un décompte actualisé au 4 juin 2024 d’un montant de 3230,82 euros et détaillant les éléments qui ont fait l’objet d’une réparation ou d’un nettoyage, ainsi que des bordereaux indiquant les prix relatifs aux travaux de peinture, de nettoyage et des équipements du logement.

À cet égard, ledit décompte mentionne un « nettoyage », sans autre précision, pour un montant facturé aux locataires de 1512 euros net TTC. Or, si l’état des lieux de sortie contradictoire évoque effectivement à de nombreuses reprises des équipements et revêtements sales dans plusieurs pièces de l’habitation, Habitat de la [Localité 7] ne verse, pour en justifier, qu’un bordereau indiquant les prix de nettoyage complet d’un logement de type 5 sur le secteur de [Localité 5], et ce pour un montant 274,76 euros HT.

Si le bordereau relatif au nettoyage précise qu’en cas de « fortes dégradations », le montant du devis pourra être substitué au prix forfaitaire, aucune mention particulière au sein de l’état des lieux de sortie ne vient préciser que le logement aurait fait l’objet de « fortes dégradations ». De plus, aucune photographie n’est versée aux débats permettant à la présente Juridiction de constater que l’habitation, au moment de la sortie des locataires, aurait été particulièrement malpropre. En tout état de cause, aucun devis ni aucune facture ne sont produits par le bailleur pour justifier du montant des frais de nettoyage.

Dans ces conditions, le montant dû par les locataires au titre du nettoyage du logement, dont la saleté a été constatée par l’état des lieux de sortie contradictoire, doit être évalué à 274,76 euros HT pour le nettoyage complet d’un logement de type 5, tel qu’indiqué par le bordereau produit par Habitat de la [Localité 7].

Par ailleurs, il ressort du décompte de réparations locatives que le bailleur a facturé 86,63 euros TTC pour le poste « lessivage + 2 couches peinture plafond > 9 m² » dans la cuisine, alors que le montant prévu par le bordereau relatif aux travaux de peinture versé aux débats fait état d’un montant de 63,70 euros pour le « lessivage + 2 couches peinture plafond » dans les cuisines de 7 à 11 m². À cet égard, Habitat de la [Localité 7] ne verse aucun devis ni facture justifiant du prix de 86,63 euros facturé, de sorte que la somme retenue pour ce poste doit être évaluée au montant de 63,70 euros.

Il en est de même s’agissant du poste « trx prép + F et P papier peint vinyl mur > 9 m² » dans la cuisine, qui a été facturé 276,93 euros TTC, alors que le montant prévu dans le bordereau précité est de 193,95 euros, et qu’aucun devis ni facture ne sont produits par le bailleur. La somme due par les locataires étant alors de 193,95 euros pour ce poste.

En outre, le décompte précité indique que le poste « trx prép + F et P toile de verre + peint mur > 5 m² » dans le dégagement a été mis à la charge des locataires pour un montant unitaire de 395,60 euros TTC, tandis que le bordereau relatif aux travaux de peinture mentionne un montant de 340,06 euros pour le même poste, sans que le bailleur ne produise de devis ou facture permettant de justifier le dépassement du montant évoqué par le bordereau versé aux débats, de sorte que la somme retenue pour ce poste – pour une quantité indiquée de 0,25 – doit être évaluée à 85,01 euros.

Il ressort également du décompte de réparations locatives que les travaux relatifs au meuble sous l’évier de la cuisine ont été facturés aux locataires pour une somme de 107,80 euros TTC, alors que le bordereau relatif aux prix des équipements du logement, versé par Habitat de la [Localité 7], prévoit un montant maximum de 98 euros pour un « meuble sous évier », sans déduction d’une éventuelle vétusté de l’équipement. Dès lors, la somme due pour ce poste de réparation doit être évaluée à 98 euros.

De plus, il ressort de l’état des lieux de sortie que la mise à jeu ou réglage d’une porte de la chambre 1 n’a pas à être supporté par les locataires.

Enfin, compte tenu de la durée d’occupation des lieux par les locataires, et de ce que les équipements dégradés n’étaient pas à l’état neuf au moment de la prise de possession des lieux par ces derniers, il conviendra d’appliquer un coefficient de vétusté sur les différents postes de préjudice, dans les proportions suivantes :

60 % concernant la reprise des peintures des murs de la cuisine, du dégagement, et du séjour ;40 % concernant la reprise de la peinture de la porte du cellier et des deux portes d’entrée, des murs de la chambre 1, du plafond de la cuisine, et de l’entrée ; des revêtements de sol de la chambre 1 ; et des trous de la chambre 3 ;30 % concernant le remplacement du meuble sous évier.

Au total, le montant des réparations locatives à la charge des locataires se chiffre ainsi à 1248,45 €, au lieu de 3230,82 €.

Ajoutées au montant des loyers et charges impayés, soit 535,10 €, et dont à retrancher le montant du dépôt de garantie conservé par le bailleur (532,76 €) ainsi que des paiements réalisés depuis la restitution des lieux (600 €), le solde restant dû par les locataires est de 650,79 €.

Conformément à la clause du contrat de bail intitulée « La clause de solidarité », les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

Dès lors, Monsieur [H] [L] et Madame [U] [L] seront solidairement condamnés à payer à Habitat de la [Localité 7] la somme de 650,79 euros au titre des loyers et charges impayés, et des réparations locatives. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 17 juin 2024.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est

condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] [L] et Madame [U] [L], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Habitat de la [Localité 7] ne rapportant pas la preuve de frais irrépétibles, il sera débouté de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à

disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [L] et Madame [U] [L] à payer à l’OPH Habitat de la [Localité 7] la somme de 650,79 euros au titre des loyers et charges impayés, outre les réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 17 juin 2024 ;

DEBOUTE l’OPH Habitat de la [Localité 7] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [L], Madame [U] [L] aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation ;

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE