TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e GARNIER et M^e MALKA

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e ZEITOUN

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 19/06994

N° Portalis 352J-W-B7D-CQCEX

N° MINUTE :

Assignation du :

05 juin 2019

JUGEMENT

rendu le 07 juin 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic la S.A.R.L. Immobilière Sainte-Aubane

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Laurence GARNIER de la SELAS SELAS CAYOL CAHEN TREMBLAY & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0109

DÉFENDERESSES

S.C.I. CAMBRONNE

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître Léa MALKA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #K0081

S.A.R.L. CAMBRONNE EXPRESS

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître Samuel ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1026

Décision du 07 juin 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 19/06994 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQCEX

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Madame Céline CHAMPAGNE, juge

assistées de Léa GALLIEN, greffier

DÉBATS

A l’audience du 14 mars 2024 présidée par Madame Frédérique MAREC

tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 07 juin 2024.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI Cambronne est propriétaire du lot n°1, situé au rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété.

Ce lot est donné à bail à la SARL Cambronne Express qui y exploite un fonds de commerce de restauration rapide.

En raison d’un litige opposant le syndicat des copropriétaires à la SARL Cambronne Express, à la suite de travaux entrepris lors de son installation, le syndicat des copropriétaires a sollicité la désignation d’un expert judiciaire.

Dans le cadre de l’instance engagée à la suite du dépôt du rapport de l’expert ainsi désigné, un protocole d’accord a été conclu le 04 avril 2000 entre les parties portant sur les points suivants :

— rénovation de la façade de la boutique du rez-de-chaussée portant notamment fermeture de la devanture,

— suppression de la ventouse de la chaudière à gaz et remplacement par un extracteur,

— non utilisation des poubelles de la copropriété,

— horaires d’ouverture du commerce,

— utilisation de la sortie de secours,

— réfection du bac à graisses,

— rénovation de la façade arrière,

— production des certificats annuels d’assurance, ramonage, dératisation et désinsectisation des locaux,

— production des autorisations administratives relatives à l’exploitation du fonds de commerce,

— vérification des travaux par l’architecte de la copropriété.

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Ce protocole a ensuite été ratifié lors de l’assemblée générale du 28 septembre 2000 et homologué par jugement en date du 22 avril 2003.

Se plaignant du non-respect de ce protocole et des nuisances générées par cette activité, le syndicat des copropriétaires a, par acte délivré le 05 juin 2019, fait assigner la SARL Cambronne Express et la SCI Cambronne afin d’obtenir la réalisation de divers travaux outre le paiement d’une indemnité de 8000 euros, et de la somme de 4000 euros au titre de son préjudice moral et leur condamnation aux dépens ainsi qu’à lui régler la somme de 4800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 07 juin 2022, le syndicat des copropriétaires a saisi le juge de la mise en état d’un incident afin d’obtenir la suspension du bail conclu entre la société Cambronne Express et la SCI Cambronne, l’interdiction, sous astreinte, pour la SARL Cambronne Express d’exercer toute activité commerciale au sein de l’immeuble outre la condamnation des deux sociétés à lui régler la somme provisionnelle de 24 000 euros en réparation des préjudices subis.

Par ordonnance en date du 18 novembre 2022, le juge de la mise en état a débouté le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes.

Aux termes de ses conclusions n°3, notifiées par voie électronique le 06 juin 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 3, 9, 15, 18 de la loi du 10 juillet 1965, 544,545, 1231-1, 1231-7 et 1241 du code civil, 1147, 1184 et 2262 anciens du code civil et L131-1 du code de procédure civile et du règlement de copropriété, de :

« Recevoir le SDC du [Adresse 5] à [Localité 4] en son action et en ses demandes.

Y faisant droit :

I – Débouter la SARL CAMBRONNE EXPRESS et la SCI CAMBRONNE de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

II – Statuant sur les demandes du SDC du [Adresse 5] à [Localité 4] :

1) Condamner la SARL CAMBRONNE EXPRESS à :

— Repeindre le rideau métallique de la devanture de la boutique donnant côté boulevard Garibaldi dans une teinte unie et neutre, à ses frais et sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,

— Fournir les autorisations obtenues auprès de la Ville de [Localité 3] et de la Préfecture au titre de :

o La réalisation des travaux de fermeture de la façade donnant sur le boulevard modifiant l’aspect extérieur de l’Immeuble,

o L’occupation du domaine public par l’installation de sièges et de tables devant l’établissement au [Adresse 5] en-dessous des logements de l’Immeuble,

o Ouvrir l’établissement et exercer son commerce jusqu’à 2h00 et à 4h40 ou 5h45 du matin.

2) A défaut pour la SARL CAMBRONNE EXPRESS de justifier de ces autorisations administratives en cours, établies à son nom, dans un délai de 30 jours à compter de la signification du jugement :

— Interdire à la SARL CAMBRONNE EXPRESS d’installer des sièges, tables et tout autre mobilier ou équipement à l’extérieur de son local, sous astreinte de 2.500 euros par infraction constatée,

— Condamner la SARL CAMBRONNE EXPRESS à cesser d’exploiter et fermer son commerce entre 24h00 et 10h00 le matin suivant, sous astreinte de 2.500 euros par infraction constatée.

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3) Concernant l’enseigne lumineuse :

— Condamner la SARL CAMBRONNE EXPRESS à déposer à ses frais l’enseigne lumineuse « Sandwich, Kebab, Pizza, Panini » de la façade de l’immeuble donnant sur le BD GARIBALDI, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,

— Interdire à la SARL CAMBRONNE EXPRESS d’allumer cette enseigne, sous astreinte de 2.500 euros par infraction constatée à compter de la date du jugement,

— Lui interdire d’installer une autre enseigne par la suite, sous astreinte de 2.500 euros par infraction constatée, et de 500 euros par jour de retard à la retirer en pareil cas.

4) Concernant le bac à graisses, la poubelle spéciale pour ces déchets et le local poubelles de la copropriété :

— Condamner la SARL CAMBRONNE EXPRESS à :

o Procéder à la réfection et la mise en conformité du bac à graisses par une entreprise spécialisée, à ses frais exclusifs,

o Justifier de l’exécution de cette obligation de faire au moyen d’un constat d’huissier comprenant, en annexe, la facture de l’entreprise précisant ses interventions et la facture d’achat de la poubelle à usage professionnel.

— Assortir ces condamnations d’une astreinte de 500 euros par jour de retard dans la remise du constat d’huissier précité, passé le délai de 15 jours à compter de la signification du jugement.

— Interdire à la SARL CAMBRONNE EXPRESS d’utiliser les poubelles de la copropriété sous astreinte de 500 euros par infraction constatée.

5) Concernant la porte de secours du local de la SARL CAMBRONNE EXPRESS donnant sur la cour commune de l’Immeuble du SDC du [Adresse 5] à [Localité 4] :

— Condamner la SARL CAMBRONNE EXPRESS à mettre en conformité la porte de secours avec les règles administratives de sécurité-incendie, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement.

— Interdire à la SARL CAMBRONNE EXPRESS et tout prestataire de son chef d’utiliser la porte d’entrée de l’Immeuble, la cour commune de l’Immeuble et la porte de secours de son local donnant sur cette cour, pour d’autres raisons que des opérations de secours, sous astreinte de 500 euros par infraction constatée.

6) Condamner solidairement et à défaut in solidum la SARL CAMBRONNE EXPRESS et la SCI CAMBRONNE à payer au SDC du [Adresse 5] la somme de 25.000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait des troubles anormaux de voisinage, des troubles de jouissance et des nuisances sonores, visuelles et olfactives occasionnées.

7) Concernant les travaux réalisés sans autorisation et l’usage illicite de parties communes :

Condamner solidairement et à défaut in solidum la SARL CAMBRONNE EXPRESS et la SCI CAMBRONNE à :

— Procéder à leurs frais exclusifs à la remise en état, incluant les travaux de dépose des équipements et installations réalisés du chef de la SARL CAMBRONNE EXPRESS :

o Des deux caves en sous-sol et du RDC du Lot n°1 de l’immeuble du SDC [Adresse 5], en conformité avec le descriptif de division du règlement de copropriété et le plan des travaux « ETAT FUTUR » annexé au protocole du 4 avril 2000 et figurant en page 11 du rapport d’expertise judiciaire de M. [X] du 28 mars 1999.

o Du grenier partie commune du SDC [Adresse 5] se trouvant au-dessus de la pièce de la dépendance située au fond à gauche dans la cour commune à la suite de celle faisant partie du premier lot.

— Réaliser les remises en état prescrites par le jugement en relation avec le conseil syndical et le syndic en exercice du SDC du [Adresse 5], actuellement la société Immobilière Sainte-Aubane, conformément aux préconisations de l’architecte qu’il aura mandaté à cet effet.

— Fournir au SDC du [Adresse 5] les plans, descriptifs et devis des travaux projetés, les conventions et devis signés avec les entreprises et le maître d’œuvre chargés des travaux, leur planning d’exécution, ainsi que, au fur et à mesure de leur avancement, les ordres de service, comptes-rendus de réunions de chantier, PV de réception, constats de levée des réserves, décomptes de chantier et factures acquittées, en vue de vérifier l’adéquation des travaux réalisés avec les remises en état prescrites par le jugement.

— Fournir au SDC du [Adresse 5], par l’intermédiaire de son syndic, les attestations d’assurance couvrant les risques des travaux, dont celle de l’assurance dommage-ouvrage, ainsi que les garanties et responsabilités des intervenants qui en sont chargés.

— Justifier de l’accomplissement de ces obligations de faire dans un délai de 6 mois courant à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard s’il n’y était satisfait passé ce délai, selon constat d’un Commissaire de justice diligenté, à l’initiative de la partie la plus diligente, au contradictoire des parties sur convocation de sa part, afin, tous droits et moyens réservés à l’issue des travaux, de constater l’état des lieux et de leur occupation au regard des dispositions du jugement et des remises en état qu’il prescrit.

— A rembourser au SDC du [Adresse 5], à première présentation des justificatifs, l’ensemble des coûts et frais, y compris d’architecte et de syndic, qu’il est contraint d’exposer pour ces travaux, dont ceux de remise en état du grenier s’il n’était déféré au jugement dans les délais prescrits, assortis des intérêts légaux majorés et capitalisés conformément à la loi à compter de sa signification.

— A payer au SDC du [Adresse 5] la somme de 30.000 euros de dommages et intérêts en réparation des atteintes causées à ses biens et à ses droits.

— Ordonner l’expulsion de la SARL CAMBRONNE EXPRESS et de tous occupants de son chef du grenier partie commune de l’Immeuble du [Adresse 5], avec le concours de la force publique et d’un serrurier, s’il n’était déféré au jugement dans les 6 mois de sa signification, aux frais exclusifs des défendeurs.

8) En toute hypothèse :

— Condamner les défenderesses à payer au SDC du [Adresse 5] à [Localité 4] la somme de 6.000 euros chacune en application de l’article 700 du CPC,

— Les condamner solidairement et à défaut in solidum à payer les dépens, les frais d’huissiers et de constats exposés afin de faire valoir ses droits dans la présente instance et pour les besoins de l’exécution du jugement, dont distraction au profit de la SELAS CAYOL CAHEN TREMBLAY & Associés, agissant par M^e Laurence GARNIER, avocat au barreau de PARIS.

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement. »

Dans ses conclusions en réponse, notifiées par voie électronique le 27 juin 2023, la SARL Cambronne Express demande au tribunal au visa notamment des articles 1728, 1789, 2224, 1304, 1304-6 et 2224 du code civil, 1134 alinéa 3 ancien du code civil, 42 de la loi du 10 juillet 1965, L.111-3 et L.111-4 du code des procédures civiles d’exécution, 117 du code de procédure civile, 18 de la loi du 10 juillet 1965, 55 du décret du 17 mars 1967, R.421-17 du code de l’urbanisme et 700 du code de procédure civile, de :

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« Concernant les demandes de la SCI CAMBRONNE :

CONSTATER que la clause résolutoire est sans effet ;

CONSTATER que les manquements invoqués par la SCI CAMBRONNE sont insuffisamment graves pour entraîner la résiliation judiciaire du bail commercial à ses torts exclusifs ;

CONSTATER que la SCI CAMBRONNE, en tant que signataire du protocole d’accord du 4 avril 2000, a adhéré aux engagements mentionnés ;

CONSTATER que la SCI CAMBRONNE a fait preuve d’inertie totale en sa qualité de copropriétaire-bailleur ;

En conséquence :

DÉBOUTER la SCI CAMBRONNE de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de la société CAMBRONNE EXPRESS

CONDAMNER la SCI CAMBRONNE à verser à la société CAMBRONNE EXPRESS la somme de 10.000 € en raison de sa mauvaise foi ;

Subsidiairement, en cas de condamnation de la SCI CAMBRONNE envers le Syndicat des copropriétaires :

DÉBOUTER la SCI CAMBRONNE de sa demande tendant au remboursement par la société CAMBRONNE EXPRESS de toute somme qu’elle payerait au Syndicat des copropriétaires ;

Concernant les demandes du Syndicat des copropriétaires :

À TITRE PRINCIPAL :

ORDONNER que l’assignation délivrée le 5 juin 2019 par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] est entachée d’une irrégularité de fond pour défaut d’habilitation d’agir en justice détaillant précisément les chefs de préjudice du syndicat des copropriétaires ;

À TITRE SUBSIDIAIRE :

ORDONNER la caducité du protocole du 4 avril 2000 pour défaut de levée des conditions suspensives ;

À TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes à l’égard de la société CAMBRONNE EXPRESS ;

DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes indemnitaires au titre des préjudices moraux ;

Dans tous les cas,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et la SCI CAMBRONNE à payer à la société CAMBRONNE EXPRESS la somme de 25.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et la SCI CAMBRONNE aux entiers dépens. »

Dans ses conclusions en réponse n°5, notifiées par voie électronique le 23 juin 2023, la SCI Cambronne demande au tribunal de :

« JUGER la SCI CAMBRONNE recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;

Vu l’article 26 de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008,

Vu les articles 3 et 3-1 de la loi n°91-650 du 9 juillet 1991 et L111-3 et L111-4 du Code des procédures civiles d’exécution,

JUGER que le Syndicat des copropriétaires est irrecevable en ses demandes présentées sur le fondement du protocole d’accord du 4 avril 2000 ;

A défaut,

JUGER que les engagements résultant du protocole d’accord du 4 avril 2000 ont été pris par la seule société CAMBRONNE EXPRESS ;

JUGER que la SCI CAMBRONNE n’est pas à l’origine des désordres dont fait état le Syndicat des copropriétaires ;

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DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de la SCI CAMBRONNE et le cas échéant, réduire le montant des dommages et intérêts réclamés par le Syndicat des copropriétaires ;

Vu les articles 1728 et 1729 du Code civil,

Vu l’article 1134 ancien du Code civil,

Vu l’article 1383-2 du Code civil,

Vu l’article L131-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

Vu la jurisprudence,

JUGER que les divers manquements imputables à CAMBRONNE EXPRESS sont suffisamment graves pour entraîner la résiliation judiciaire du bail commercial à ses torts exclusifs ;

PRONONCER la résiliation judiciaire du bail commercial conclu entre SCI CAMBRONNE et CAMBRONNE EXPRESS aux torts exclusifs de la société CAMBRONNE EXPRESS ;

A défaut,

vu l’article L145-41 du Code de commerce,

CONSTATER l’absence de règlement des causes du commandement visant la clause résolutoire du 3 mars 2022 ;

JUGER que la clause résolutoire insérée au contrat de bail est acquise à compter du 4 avril 2022 à 0h00 et que CAMBRONNE EXPRESS est depuis lors occupante sans droit ni titre ;

Dans les cas de résiliation, comme d’acquisition de la clause résolutoire,

ORDONNER l’expulsion de la société CAMBRONNE EXPRESS ainsi que celle de tout occupant de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique ;

ORDONNER l’enlèvement et le dépôt de tous éventuels meubles garnissant les lieux loués en tel garde-meuble qu’il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de la société CAMBRONNE EXPRESS ;

FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due par la société CAMBRONNE EXPRESS au montant du loyer augmenté des charges ;

CONDAMNER la société CAMBRONNE EXPRESS au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à parfaite restitution des lieux ;

CONDAMNER la société CAMBRONNE EXPRESS à :

— sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à communiquer à la SCI CAMBRONNE :

o le descriptif détaillé des travaux entrepris, notamment de 2021 à 2023, dans le local donné à bail sis [Adresse 5], et en partie commune de l’immeuble,

o les contrats d’entreprise, devis signés et/ou bon de commande ainsi que toutes les factures se rapportant auxdits travaux, o le(s) rapport(s) de(s) l’architecte(s) mandaté(s) à ces occasions et de tout bureau d’étude également missionné,

o les attestations d’assurance correspondantes,

o Les autorisations administratives éventuellement requises afférentes aux travaux entrepris,

o les plans à jour des locaux donnés à bail.

— déposer à ses frais l’enseigne lumineuse installée en façade de l’immeuble et à supporter les frais de remise en état des locaux loués et parties communes de l’immeuble de toutes natures, y compris dans l’hypothèse où ces déposes et remises en état viendraient à être effectués aux frais avancés de la SCI CAMBRONNE ;

— payer à la SCI CAMBRONNE une somme forfaitaire de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— garantir et relever indemne la SCI CAMBRONNE de toutes condamnations en la condamnant à payer à la SCI CAMBRONNE toute somme que cette dernière se verrait contrainte de régler au Syndicat des copropriétaires ;

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N° RG 19/06994 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQCEX

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires à payer à la SCI CAMBRONNE la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER CAMBRONNE EXPRESS à payer à la SCI CAMBRONNE la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

ORDONNER, l’exécution provisoire de la décision à intervenir mais, en revanche, en cas de condamnation prononcée à l’encontre de la SCI CAMBRONNE, ordonner, à son bénéfice, la suspension de l’exécution provisoire. »

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 28 juin 2023 et la date de plaidoirie fixée au 14 mars 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 07 juin 2024.

Les parties ont été invitées à transmettre, avant le 22 mars 2024, une note sur la recevabilité de l’exception de procédure soulevée par la SARL Cambronne Express.

Aucune note n’a été communiquée dans les délais prescrits.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de « constater » et « juger »

En application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ».

En l’espèce, le dispositif des conclusions des parties comporte plusieurs demandes qui ne consistent en réalité qu’en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions qu’ils formulent et ne constituent donc pas une prétention au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert.

Par conséquent, le tribunal ne statuera pas sur les demandes ainsi formulées au dispositif :

— de la société Cambronne Express :

« CONSTATER que la clause résolutoire est sans effet ;

CONSTATER que les manquements invoqués par la SCI CAMBRONNE sont insuffisamment graves pour entraîner la résiliation judiciaire du bail commercial à ses torts exclusifs ;

CONSTATER que la SCI CAMBRONNE, en tant que signataire du protocole d’accord du 4 avril 2000, a adhéré aux engagements mentionnés ;

CONSTATER que la SCI CAMBRONNE a fait preuve d’inertie totale en sa qualité de copropriétaire-bailleur ; »

— de la société Cambronne :

« JUGER que les engagements résultant du protocole d’accord du 4 avril 2000 ont été pris par la seule société CAMBRONNE EXPRESS ;

JUGER que la SCI CAMBRONNE n’est pas à l’origine des désordres dont fait état le Syndicat des copropriétaires ;

JUGER que les divers manquements imputables à CAMBRONNE EXPRESS sont suffisamment graves pour entraîner la résiliation judiciaire du bail commercial à ses torts exclusifs ;

CONSTATER l’absence de règlements des causes du commandement visant la clause résolutoire du 3 mars 2022 ;

JUGER que la clause résolutoire insérée au contrat de bail est acquise à compter du 4 avril 2022 à 0h00 et que CAMBRONNE EXPRESS est depuis lors occupante sans droit ni titre. »

Sur la validité de l’assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires

Au visa des articles 117 du code de procédure civile, 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 55 du décret du 17 mars 1967, la SARL Cambronne Express soutient que l’assignation délivrée le 5 juin 2019 par le syndicat des copropriétaires est entachée d’une irrégularité de fond pour défaut d’habilitation d’agir en justice détaillant précisément les chefs de préjudices invoqués.

Elle fait en effet valoir que la résolution votée le 24 novembre 2021 porte uniquement sur l’habilitation du syndic et du conseil syndical à agir en représentation des copropriétaires mais omet de mentionner précisément les désordres invoqués au cours du litige, pas plus qu’elle ne précise suffisamment l’objet du recours contentieux exercé.

Elle relève enfin qu’elle ne fait état que d’une action intentée à l’encontre de la SCI Cambronne et non à l’encontre la SARL Cambronne Express.

Le syndicat des copropriétaires soutient, pour sa part, que les jurisprudences invoquées par la SARL Cambronne Express sont inapplicables au cas d’espèce, que le mandat donné au syndic était formel et clair puisqu’il lui donnait consigne effective d’agir en justice, et que l’objet et la finalité de l’action étaient suffisamment précis, s’agissant de tirer les conséquences en droit de l’inexécution des accords pris dans le cadre du protocole conclu.

Les parties, invitées à présenter, avant le 22 mars 2024, leurs observations sur la recevabilité de l’exception de procédure soulevée par la SARL Cambronne Express devant le tribunal, n’ont transmis aucune note en délibéré dans les délais requis.

En effet, aux termes de l’article 73 du code de procédure civile, « constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours » et l’article 118 du même code dispose que « les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt. »

Or, l’article 771 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux assignations délivrées avant le 01 janvier 2020, prévoit précisément que « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge. »

Décision du 07 juin 2024

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Par conséquent, l’exception de nullité soulevée devant le tribunal, alors qu’elle n’est nullement survenue postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état, ne peut qu’être déclarée irrecevable.

Sur la validité du protocole d’accord

Aux termes des articles 1304 alinéa 2 et 1304-6 du code civil, la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple et l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive.

La SARL Cambronne Express sollicite ainsi que soit ordonnée la caducité du protocole du 4 avril 2000 pour défaut de levée des conditions suspensives.

Elle indique en effet que l’article 13 du protocole a prévu qu’il était conclu sous la condition suspensive de sa ratification par l’assemblée générale extraordinaire, convoquée à cet effet dans les meilleurs délais.

Or, elle indique d’une part, qu’il ne ressort d’aucune des pièces communiquées par le syndicat des copropriétaires qu’il a soumis cet accord au vote de l’assemblée et, d’autre part, que « vingt deux ans après, il est évident que l’accomplissement ou la défaillance de la condition suspensive n’est pas intervenue dans les meilleurs délais. »

Elle soutient ainsi que le délai raisonnable résultant de la commune intention des parties, visé par la jurisprudence pour la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive, au terme duquel l’obligation devient caduque, doit être considéré comme dépassé puisqu’il résulte des termes du protocole que l’intention des parties étaient d’organiser l’assemblée générale dans les meilleurs délais.

Elle considère que la condition suspensive doit donc être considérée comme défaillante et que les obligations du protocole sont par conséquent caduques.

La SCI Cambronne soulève l’irrecevabilité des demandes présentées par le syndicat des copropriétaires à son encontre sur le fondement du protocole d’accord du 4 avril 2000, en faisant valoir que le délai d’exécution des titres exécutoires est de dix ans et que, faute pour le cocontractant d’avoir réclamé l’exécution des engagements dans ce délai, son action est prescrite.

Elle explique en effet que bien que ce régime ait été introduit en 2011 dans le code des procédures civiles d’exécution, à l’article L111-4, la loi du 9 juillet 1991, portant réforme des procédures civiles d’exécution, a toujours posé, à l’article 3, le principe selon lequel les décisions de justice homologuant un accord transactionnel constituent des titres exécutoires et celle du 17 juin 2008, portant réforme de la prescription en matière civile a ensuite introduit, au sein de cette loi de 1991, un article 3-1 précisant que l’exécution d’un titre ne peut être poursuivie que pendant dix ans.

Enfin, elle se prévaut de l’article 26 de la loi du 17 juin 2008, sur les dispositions transitoires, pour soutenir ainsi que dans la mesure où le protocole d’accord a été homologué par le tribunal avant l’entrée en vigueur de cette loi, le titre exécutoire correspondant ne pouvait être poursuivi que jusqu’au 18 mai 2018, dernier délai, alors que l’assignation a été délivrée le 05 juin 2019.

Le syndicat des copropriétaires soutient, pour sa part, que ce protocole a été ratifié lors de l’assemblée générale du 28 septembre 2000.

Il indique que la caducité ne s’applique pas puisqu’avant la réforme des obligations en 2016, cette sanction ne s’appliquait que lorsque la loi ou le contrat le prévoyait, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Décision du 07 juin 2024

8ème chambre 3ème section

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Il relève également que les dispositions des articles L111-3 et L111-4 du code des procédures d’exécution, prévoyant que l’exécution des titres exécutoires ne peut être poursuivie que pendant 10 ans, ne s’appliquent pas plus puisqu’elles sont entrées en vigueur en 2012, soit après la conclusion du protocole d’accord et son homologation par jugement du 22 avril 2003.

Or, il indique qu’avant cette réforme, ce délai était de 30 ans, en vertu de l’article 2262 ancien du code civil, et que ce délai, raisonnable puisque légal, n’est pas expiré.

Il soutient, au vu des engagements réitérés en 2018 par la SARL Cambronne Express, que les parties ont ainsi elles-mêmes considéré que le protocole produisait toujours effet à cette date.

Enfin, il explique que le protocole est un contrat régi par les articles 2044 à 2052 du code civil et 1184 ancien du même code, s’agissant de son inexécution.

Il fait ainsi valoir qu’il a autorité de chose jugée entre les parties, qu’il met fin à leur différend sous réserve de son exécution et qu’en cas d’inexécution seul le créancier des obligations peut, à son choix, en solliciter la résolution ou l’exécution forcée si elle est possible, et des dommages et intérêts.

Or, il indique qu’il a accepté de ratifier le protocole et de se désister de l’instance en cours sous condition de l’exécution de cet accord et de la délivrance par la mairie de [Localité 3] de l’autorisation de travaux mais que ces conditions n’ayant pas été remplies, les travaux réalisés ne sont donc pas licites et puisqu’il ne les a pas autorisés, il recouvre le droit de les contester.

— sur le délai de poursuite de l’exécution du protocole d’accord

Aux termes de l’article 3 de la loi du 9 juillet 1991, devenu article L111-3 du code des procédures civiles d’exécution, constituent des titres exécutoires notamment « les décisions des juridictions de l’ordre judiciaire ou de l’ordre administratif lorsqu’elles ont force exécutoire, ainsi que les accords auxquels ces juridictions ont conféré force exécutoire. »

Le protocole d’accord conclu le 04 avril 2000 ayant été homologué par jugement, il constitue donc bien un titre exécutoire.

Il est exact, comme le soutient le syndicat des copropriétaires d’une part, que l’article L111-4 du même code prévoyant, s’agissant du délai d’exécution, qu’il ne peut être poursuivi que pendant dix ans, n’a été introduit dans le code des procédures civiles d’exécution qu’en 2011, soit après la conclusion du protocole d’accord en 2000, et d’autre part que, jusqu’à la réforme du 17 juin 2008 sur la prescription, ce délai était de 30 ans, l’article 2262 ancien du code civil prévoyant ainsi que « toutes les actions, tant réelles que personnelles, sont prescrites par trente ans, sans que celui qui allègue cette prescription soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi. »

Toutefois, la SCI Cambronne fait valoir à juste titre que cette loi de 2008 a créé un article 3-1 au sein de la loi du 09 juillet 1991, resté en vigueur du 19 juin 2008 au 01 juin 2012, aux termes duquel « l’exécution des titres exécutoires mentionnés aux 1° à 3° de l’article 3 ne peut être poursuivie que pendant dix ans, sauf si les actions en recouvrement des créances qui y sont constatées se prescrivent par un délai plus long.

Le délai mentionné à l’article 2232 du code civil n’est pas applicable dans le cas prévu au premier alinéa. »

De plus, l’article 26 II de la loi du 17 juin 2008 prévoit, s’agissant des dispositions transitoires que « les dispositions de la présente loi qui réduisent la durée de la prescription s’appliquent aux prescriptions à compter du jour de l’entrée en vigueur de la présente loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. »

A la date de conclusion du protocole, le 04 avril 2000, son exécution pouvait donc être poursuivie durant 30 ans soit jusqu’en 2030.

Cette durée a cependant été réduite à 10 ans par la loi du 17 juin 2008 et en raison de l’application des dispositions transitoires contenues dans l’article 26 II, l’exécution de ce protocole ne pouvait plus être poursuivie que durant 10 ans à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi, soit jusqu’en juin 2018.

Or, le syndicat des copropriétaires n’a fait délivrer son assignation, contenant ses demandes fondées sur ce protocole, que le 05 juin 2019, soit à une date à laquelle il ne pouvait plus poursuivre l’exécution du titre exécutoire que constitue ce protocole.

Ses demandes, fondées sur l’exécution du protocole d’accord du 04 avril 2000, dirigées à l’encontre de la SCI Cambronne sont donc prescrites et par conséquent irrecevables.

— sur la caducité du protocole

Le protocole conclu le 4 avril 2000 prévoit dans son article 11 que « sous réserve de l’application du présent protocole, les parties entendent renoncer expressément à toute action, de quelque nature que ce soit, fondée sur les faits ayant donné lieu au présent litige, déclarant en tant que de besoin se référer aux dispositions des articles 2044 et suivants du code civil. »

Il mentionne également dans son article 13 que « le présent protocole de transaction est conclu sous la condition suspensive de sa ratification par l’assemblée générale extraordinaire de la copropriété qui sera convoquée à cet effet par le syndic dans les meilleurs délais et sera soumis ensuite à l’homologation du tribunal de grande instance de Paris (8ème chambre-1ère section) dans le cadre de la présente procédure. »

Contrairement à ce que soutient la SARL Cambronne Express, ce protocole a bien été soumis au vote des copropriétaires, qui ont adopté la résolution afférente à sa ratification, dans le cadre d’une assemblée générale extraordinaire tenue peu de temps après cet accord, le 28 septembre 2000, soit dans le délai raisonnable visé par la défenderesse.

Le procès-verbal de cette assemblée générale mentionne en effet que « l’assemblée générale après en avoir délibéré ratifie le protocole transactionnel en date du 4 avril 2000 entre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 4], la SCI Cambronne et la SARL Cambronne Express.

Le syndicat des copropriétaires sera très vigilant sur l’application des termes de ce protocole, et à son exécution, et il donne d’ores et déjà au syndic tous pouvoirs pour faire respecter ce protocole.

L’assemblée générale attire l’attention du syndic notamment sur les problèmes d’odeurs, d’activités nocturnes, sur la propreté devant l’immeuble et enfin sur le solde de charges dues par la SCI Cambronne. »

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Par conséquent, la condition suspensive prévue au protocole pour son application n’est nullement défaillante, de telle sorte qu’il convient de débouter la SARL Cambronne Express de sa demande.

Cette dernière ne soulevant pas, à son profit, l’irrecevabilité tirée de la prescription, le syndicat des copropriétaires peut donc poursuivre l’exécution de ce protocole à son encontre.

Sur les griefs

L’article 544 du code civil dispose que : « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Il s’en déduit ainsi que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage et il appartient à celui qui l’invoque d’établir le caractère excessif du trouble allégué par rapport aux inconvénients normaux du voisinage.

Pour ce faire, aucune preuve de la faute du voisin n’est à rapporter, s’agissant d’un mécanisme de responsabilité objective, tout voisin « occasionnel » occupant matériellement ou pas le fonds étant présumé responsable.

Cette action suppose ainsi la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal en lien direct avec le fait du voisin, ce dernier pouvant s’exonérer de sa responsabilité en rapportant la preuve de l’absence de lien direct entre le trouble et son fait.

Par ailleurs, l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »

Le syndicat des copropriétaires explique que depuis son installation en 1998, la SARL Cambronne Express n’a cessé de nuire à ses biens et à ses droits ainsi qu’à la tranquillité de l’immeuble et de ses occupants.

Il indique ainsi qu’elle a réalisé d’importants travaux, dont certains structurels, ayant abouti à convertir son commerce, à l’origine de restauration rapide, en un restaurant traditionnel avec salle de réception d’une quarantaine de couverts et ajout de nombreux équipements, sans jamais toutefois demander au préalable, ni par conséquent obtenir, les autorisations requises.

Il ajoute que l’expert judiciaire, commis en 1999, a relevé l’irrégularité des travaux réalisés, outre la non conformité de l’établissement aux règles de sécurité-incendie, faute de porte de secours conforme, ainsi que la non justification des assurances souscrites.

Il soutient que la SARL Cambronne Express n’a pas respecté les engagements pris dans le protocole du 04 avril 2000, qu’elle avait pourtant confirmés dans un courriel du 29 novembre 2018, mais qu’elle a en revanche réalisé d’autres travaux, pas plus autorisés.

Il considère ainsi que son activité et ses agissements ont causé sans discontinuité des troubles anormaux du voisinage et des troubles de jouissance aux occupants de l’immeuble, tenant à d’importantes nuisances sonores, olfactives et visuelles, le tout aggravé par des horaires de fonctionnement très tardifs, non autorisés, pouvant aller jusqu’à 5 heures du matin.

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Il précise que ces agissements et les troubles en résultant, dûment constatés par huissier ainsi que par le syndic et le président du conseil syndical, et reconnus à plusieurs reprises par le responsable de l’établissement, ont fait l’objet de nombreux échanges, plaintes et mises en demeure, y compris par la mairie et la préfecture de [Localité 3], afin de les faire cesser.

La SARL Cambronne Express conteste pour sa part, les pièces produites par le syndicat des copropriétaires pour justifier des nuisances olfactives et sonores dénoncées, à savoir les attestations des copropriétaires de décembre 2021 ainsi que les relevés acoustiques effectués à la même période et les signalements à la mairie de [Localité 3] en date du 01 juillet 2021.

Elle indique en effet que ces éléments ne sont pas contradictoires, que les constats d’huissier ne sont pas probants puisque celui du 12 juillet 2018 se borne à rapporter les propos tenus par le syndic alors que ceux réalisés les 23 juin, 27 juin et 06 juillet 2020 ne font état d’aucune nuisance.

Elle relève de plus qu’elle n’a fait l’objet d’aucune verbalisation après la demande de mise en conformité avec la réglementation acoustique de la mairie de [Localité 3] le 10 mars 2022 ni été destinataire d’aucune plainte des copropriétaires ou du président du conseil syndical depuis avril 2022, preuve, selon elle, qu’elle a donc régularisé sa situation et qu’elle ne cause plus de nuisances, ce qui ressort au surplus d’attestations de copropriétaires de l’immeuble.

S’agissant des nuisances visuelles relatives à l’installation d’une enseigne lumineuse sur la façade de l’immeuble, elle fait valoir d’une part, que le syndicat des copropriétaires en a connaissance depuis le 04 avril 2000, date de signature du protocole d’accord, et que par conséquent son action est prescrite depuis le 04 avril 2005.

Elle considère, d’autre part, que si elle était source de nuisances, la ville de [Localité 3] aurait dressé un procès-verbal, dans la mesure où le syndicat des copropriétaires et la SCI Cambronne n’auraient alors pas manqué de les signaler au service compétent.

Aux termes du protocole conclu le 04 avril 2000, la SARL Cambronne Express s’est engagée :

— à faire procéder, dans les quatre mois suivant l’expiration du délai de recours de l’assemblée générale se prononçant sur la ratification du protocole, aux travaux de rénovation de la façade de la boutique du rez-de-chaussée constituant le lot n°1, ces travaux comportant notamment fermeture de la devanture, de façon à supprimer les émissions de bruits, de vapeurs ou d’odeurs vers les appartements situés au-dessus ;

— à supprimer la ventouse de la chaudière à gaz, installée dans une fenêtre fixe des locaux annexes loués à la SARL Cambronne Express, donnant sur la cour et à la remplacer par un extracteur adossé à la partie haute du mur dont le syndicat des copropriétaires a la mitoyenneté, ces travaux devant intervenir dans les quatre mois suivant l’expiration du délai de recours de l’assemblée générale se prononçant sur la ratification du protocole ;

— à ne plus utiliser les poubelles de la copropriété et à demander aux services compétents de la ville de [Localité 3] la fourniture d’une poubelle à usage professionnel qui sera remisée en permanence dans le local poubelle de l’immeuble, afin qu’elle ne soit pas visible, avec la précision que le personnel de l’établissement n’aura accès à cette poubelle que deux fois par jour, le matin vers 10h30 et l’après-midi vers 16 heures ;

— à ne pas ouvrir les locaux dans lesquels elle exerce son commerce avant 10h du matin et à les fermer au public au plus tard, le soir, à 24 heures ;

— à ne pas utiliser la sortie de secours pour l’accès du personnel de l’établissement ni pour la livraison des marchandises et denrées alimentaires destinées à son commerce, avec ces précisions que la SARL Cambronne Expresse s’interdit de faire livrer et d’entreposer des denrées alimentaires dans la cour et qu’elle prendra toutes dispositions, notamment par l’installation d’un dispositif signalétique et d’un miroir, pour interdire l’utilisation de cette sortie de secours à sa clientèle et à son personnel, hors cas de nécessité absolue répondant à la définition d’une sortie de secours, tel qu’incendie ou autre sinistre ;

— à faire procéder, dans les quatre mois suivant l’expiration du délai de recours de l’assemblée générale se prononçant sur la ratification du protocole, à la réfection complète du bac à graisse afin qu’il soit conforme à la réglementation administrative ;

— à faire, à ses frais et dans le même délai, repeindre ou rénover la façade, y compris portes et fenêtres, des locaux donnant sur la cour, afin que leur aspect extérieur s’harmonise avec les autres bâtiments de l’immeuble donnant sur la cour, dont les façades étaient en cours de peinture ou dépoussiérage ;

— à produire, chaque année à la première demande du syndic, les certificats d’assurance, ramonage, dératisation et désinsectisation de ses locaux ;

— à justifier, dans les six mois de la signature du protocole, des autorisations administratives relatives à l’exploitation du fonds de commerce et aux travaux prévus, étant précisé que la SARL Cambronne Express avait déjà remis le récépissé de dépôt de sa déclaration de travaux du 08 février 2000 ;

— à faire procéder, à ses frais, par l’architecte de la copropriété à la vérification des travaux prévus par le protocole, dans les huit mois de sa signature.

Par courrier en date du 22 juin 2018, le syndic a signalé à la SCI Cambronne, en ces termes, le non respect des engagements pris par sa locataire :

« la sortie de secours qui doit rester fermée est constamment ouverte et ce n’est pas supportable pour les occupants tant au niveau du bruit que des odeurs.

Une ventouse a été posée, donnant dans la cour et gêne les occupants et ce point n’est pas conforme au protocole d’accord.

Les heures de fermeture ne sont pas respectées.

La vitrine de façade ne répond pas non plus à vos engagements.

Qu’en est-il du bac à graisse qui devait être rénové. Le retrait de l’huile par une entreprise spécialisée est impératif.

Le chapeau de la cheminée d’extraction menace de tomber et malgré le signalement du conseil syndical à votre locataire rien n’est fait.

Il est urgent que vous nous adressiez l’autorisation d’exploiter ce commerce tant au niveau de la sécurité que vous devez à la copropriété que de l’hygiène. Vous ne m’avez pas envoyé les documents d’entretien du conduit d’extraction ni ceux pour les traitements obligatoires (dératisation, désinsectisation…).

Un passage de l’huissier est prévu dans les prochains jours. »

L’huissier mandaté par la copropriété le 12 juillet 2018 à 16 h 15 a ainsi fait les constatations suivantes, côté rue, photographies à l’appui et en présence de la représentante du syndic :

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« j’ai pu constater qu’aucune vitrine métallique n’était aménagée et que l’accès est assuré par une porte et un rideau métallique.

En partie supérieure, au 1er étage, présence d’une enseigne lumineuse avec led comportant les mentions « sandwichs, kebab, pizza, panini » et 3 flèches de couleur rouge.

Madame [U] m’indique que l’enseigne lumineuse est allumée en permanence et que les voisins aux étages supérieurs se plaignent de la lumière continue.

Lors de mes opérations de constatations, l’enseigne était allumée.

De l’alignement de la porte et du rideau métallique, présence d’une avancée métallique faisant emprise sur le trottoir sur lequel repose un présentoir réfrigéré.

Madame [U] m’indique que la porte arrière donnant sur la cour est très souvent ouverte générant des nuisances pour les voisins. »

La fermeture de la devanture figurait pourtant parmi les engagements pris par la SARL Cambronne Express dans le cadre du protocole conclu.

Par courrier en date du 20 septembre 2018, le conseil du syndicat des copropriétaires s’est de nouveau plaint auprès de la SCI Cambronne du fait que le protocole n’était que partiellement respecté et le 06 novembre 2018, s’est tenu un rendez-vous réunissant, en sa présence, Mme [U], M. [A], présenté comme étant le représentant de l’exploitant, M. [F], représentant du propriétaire, et deux copropriétaires membres du conseil syndical.

A l’issue de cette réunion, et selon le compte-rendu dressé par le conseil de la copropriété le 07 novembre 2018, il a été convenu de laisser à l’exploitant et au propriétaire un délai de quinze jours pour proposer des solutions aux problèmes soulevés tenant aux nuisances lumineuses causées par l’enseigne, en envisageant de la descendre et d’interdire le mode scintillance, aux nuisances olfactives provenant de l’ouverture de la façade sur rue, en envisageant de fermer la vitrine, et aux nuisances lumineuses et sonores provenant de la façade côté cour, en envisageant de recloisonner à l’intérieur et en trouvant un autre système de ventilation.

Le compte-rendu précise que « les représentants du conseil syndical ont accepté de laisser une tolérance provisoire et rétractable à tout moment à l’exploitant pour lui permettre de garder son commerce ouvert jusqu’à 2 h du matin, par dérogation au protocole du 4 avril 2000.

L’exploitant s’engage en contrepartie à s’assurer de la tranquillité du voisinage, à toute heure, notamment en ce qui concerne la circulation de ses salariés dans son établissement et la copropriété.

Il est enfin impératif pour l’exploitant d’avoir à faire réparer le chapeau de cheminée et d’envisager le remplacement de l’extracteur (ou toute autre solution viable) garantissant la fin des nuisances sonores dont il est à l’origine. »

Par courriel en date du 29 novembre 2018 adressé au conseil de la copropriété, M. [A] a fait part des solutions et propositions suivantes :

— s’agissant de l’enseigne lumineuse, il a indiqué avoir fait venir un spécialiste qui lui a indiqué qu’il n’était pas possible, au vu de ses dimensions, de descendre l’actuelle enseigne pour la mettre en façade à côté du bandeau. Il proposait donc de la maintenir à son emplacement actuel tout en la laissant éteinte et d’installer une enseigne plus petite sur le côté, prenant le relais le soir ;

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— s’agissant des nuisances olfactives provenant de l’ouverture de la façade sur rue, il a indiqué qu’il allait entreprendre des travaux de rénovation complets en mai 2019 et qu’il s’engageait à fermer la vitrine au cours de ces travaux ;

— s’agissant des nuisances lumineuses et sonores provenant de la façade côté cour, il a expliqué être en attente des devis pour clore les fenêtres par l’intérieur, par doublage, et ainsi mettre fin aux nuisances ;

— s’agissant du chapeau de cheminée et du remplacement de l’extracteur, il a indiqué que ces travaux avaient déjà été réalisés et précisé joindre les factures correspondantes.

Est ainsi produite la facture de la société Air Plus, en date du mois d’août 2018 mentionnant le changement du chapeau et du moteur type 10/10.

Par courriel en date du 10 décembre 2018, le conseil du syndicat des copropriétaires a informé M. [A] que compte tenu des efforts fournis, le syndicat des copropriétaires l’invitait à :

— proposer, sous 15 jours, une date de réalisation des isolations et suppression des ouvertures,

— communiquer le projet de nouvelle enseigne, en lui rappelant qu’il devait solliciter l’accord de la copropriété,

— soumettre le projet de reprise de la façade, avec devis et garanties des entreprises choisies, avant le 01 avril 2019,

— accueillir les représentants de la copropriété le 01 juin 2019 pour vérifier la bonne réalisation des travaux et obtenir quitus sur tous les points qui faisaient grief.

Le 01 février 2019, le conseil de la copropriété a informé la SCI Cambronne que les membres du conseil syndical étaient, à ce stade, satisfaits des efforts consentis et qu’ils prenaient bonne note que les fenêtres devaient être murées, comme à l’origine, au printemps.

Il a poursuivi ainsi : « au sujet de la ventilation et de l’enseigne, le conseil syndical entend vous rappeler à vos engagements.

En ce sens, nous vous invitons à adresser au Président du conseil syndical, au plus vite, tous les devis, projets et plans des travaux nécessaires, ce conseil se réunissant à la fin du mois de février 2019.

Nous vous rappelons également que la plupart des travaux envisagés sont légalement soumis à l’approbation de l’assemblée générale des copropriétés (en particulier pour la vitrine et l’enseigne). »

Par mise en demeure en date du 26 mars 2019 adressée à la SCI Cambronne et à la SARL Cambronne Express, le conseil de la copropriété relevait toutefois qu’aucun élément permettant d’officialiser les travaux réalisés ni les documents relatifs aux travaux à effectuer n’avaient été communiqués et que les travaux sur la façade n’avaient pas avancé.

Il leur a ainsi indiqué que, compte tenu de ces éléments, le conseil syndical exigeait, sans délai, la dépose de l’enseigne lumineuse, la fermeture de la façade côté rue, la remise en état de celle côté cour, avec la condamnation des surfaces vitrées de manière définitive, à l’identique des plans figurant au protocole d’origine.

— sur les demandes portant sur la façade de l’immeuble côté rue (fourniture des autorisations administratives, dépose de l’enseigne, peinture du rideau métallique)

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Le syndicat des coproprietaires sollicite la condamnation de la SCI Cambronne à fournir les autorisations obtenues auprès de la mairie de [Localité 3] et de la Préfecture au titre de la réalisation de ces travaux, de l’occupation du domaine public par l’installation de sièges et tables devant l’établissement, sous les logements de l’immeuble, et enfin de l’ouverture de l’établissement jusqu’à 2h, 4h40 et 5h45 du matin.

S’agissant des autorisations au titre des travaux, dans la mesure où, d’une part, il ressort des photographies jointes au constat réalisé le 09 février 2023 à 16 heures, que les travaux de fermeture de la façade côté rue ont bien été réalisés, le local disposant désormais d’une devanture vitrée fixe et où, d’autre part, le syndicat des copropriétaires n’explique ni les raisons ni le fondement de cette demande, il n’y a pas lieu d’y faire droit.

S’agissant de l’occupation du domaine public et des horaires d’ouverture, le syndicat des copropriétaires indique que « des chaises et des tables sont installées devant le local afin de recevoir du public et d’autres s’y ajoutent incidemment le soir, selon autorisation ignorée », et explique que « cette situation gêne le passage et l’accès à l’immeuble et cause des nuisances sonores du fait des horaires d’ouverture de l’établissement (y compris les jours fériés) jusqu’à très tard le soir : 2h00 ou 3h00 voire 4h40 et 5h45 du matin ».

Il est exact que la photographie jointe au constat d’huissier réalisé le 09 février 2023 montre la présence, devant la vitrine du commerce, de tables hautes de forme carrée et de tabourets de bar.

Pour autant, cette seule pièce ne suffit pas à caractériser une gêne pour accéder à l’immeuble, les tables et tabourets n’étant en effet qu’au nombre de trois et disposés devant la vitrine sans empiéter sur l’entrée de l’immeuble matérialisée par une grande double porte cochère.

En tout état de cause, quand bien même à supposer ces nuisances établies, il importe peu, dans le cadre du présent litige, que la SARL ait obtenu ces autorisations administratives, leur obtention n’autorisant en effet nullement le bénéficiaire à gêner le voisinage.

Au surplus, le syndicat des copropriétaires n’explique pas les raisons pour lesquelles il sollicite ces pièces ni le fondement juridique de sa demande.

Il convient par conséquent de le débouter de celle-ci.

La fermeture du commerce est assurée par un rideau métallique et les photographies produites attestent que ce dernier est de couleur grise mais est recouvert, sur toute sa surface, d’un dessin représentant une énorme pizza aux couleurs vives (orange, rouge, jaune et verte) et qu’est disposée au-dessus du bandeau, entre deux fenêtres de l’appartement du dessus, une enseigne lumineuse indiquant « SANDWICH PIZZA PANINI » en lettres blanches sur fond noir, ornée de la représentation d’un kebab et de trois flèches rouges pointant vers le mur.

L’huissier a constaté que ladite enseigne était allumée lors de son passage alors que M. [A] avait pourtant indiqué dans son courriel du 29 novembre 2018 qu’il la laisserait éteinte et en installerait une autre plus petite sur le côté, prenant le relais le soir.

La SARL Cambronne Express se prévaut, s’agissant de la demande portant sur cette enseigne, d’une prescription sans toutefois solliciter d’irrecevabilité dans le dispositif de ses conclusions.

Or, en application de l’article 753 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable pour les assignations délivrées avant le 01 janvier 2020, le tribunal n’est saisi que des prétentions figurant au dispositif.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur cette prescription.

Il ressort du règlement de copropriété que sont parties communes « les ornements extérieurs des façades, les balcons, balustres et balustrades, appuis de balcons et de fenêtres (à l’exception des fenêtres elles-mêmes, persiennes volets et leurs accessoires, des devantures en bois ou autres matières appliquées, portes, glaces, rideaux ou volets de fermeture des boutiques) ».

Le rideau métallique est par conséquent une partie privative et, aux termes de l’article 9 de la loi de 1965 précité, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot dont il use et jouit librement, le règlement de copropriété rappelant à cet égard, dans son article 7, relatif à l’usage des parties privées, que « chacun des copropriétaires aura en ce qui concerne les locaux qui seront sa propriété privée, le droit d’en jouir et disposer comme de chose lui appartenant en toute propriété à la condition de ne jamais nuire aux autres copropriétaires et de se conformer aux stipulations ci-après ».

Il prévoit ainsi, dans le paragraphe 6 de cet article, consacré à l’entretien des parties privatives, que « les portes donnant accès aux parties privatives, les fenêtres, persiennes, volets, stores et jalousies devront être entretenus et maintenus en bon état par leurs propriétaires respectifs.

Toutefois, afin de respecter l’aspect et l’harmonie de l’immeuble, la réfection de leurs peintures fera l’objet d’une opération d’ensemble décidée par l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l’article 18 I8 paragraphe IIC. »

Or, en l’espèce, il n’est nullement justifié par les défenderesses d’une décision de l’assemblée générale autorisant le dessin recouvrant la quasi intégralité du rideau métallique, lequel, comme le relève à juste titre le syndicat des copropriétaires « ne correspond pas à l’harmonisation de la façade haussmannienne » et ne respecte donc ni l’aspect ni l’harmonie de l’immeuble.

Cette violation des dispositions du règlement de copropriété justifie donc la demande du syndicat des copropriétaires portant sur la mise en peinture de cet équipement.

Il convient par conséquent de condamner la SARL Cambronne Express à repeindre le rideau métallique de la devanture de la boutique donnant côté boulevard Garibaldi dans une teinte unie et neutre, à ses frais, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, et à défaut sous astreinte de 100 euros par jour de retard durant une période d’un mois, passé lequel délai il pourra de nouveau être statué.

Le règlement de copropriété prévoit également, en son article 6, relatif à l’usage des choses et parties communes que « l’aspect des choses et parties communes devra être respecté et ne pourra être modifié sauf décision de l’assemblée des copropriétaires prise comme il sera dit ci-après (article 18 paragraphe IIb).

Tous écriteaux, plaques, enseignes lumineuses ou autres visibles de l’extérieur et toutes décorations extérieures sont interdits, sauf obligation légale ou décision de l’assemblée des co-propriétaires prise comme il est dit à l’alinéa précédent.

Néanmoins, en ce qui concerne les boutiques, leur décoration extérieure peut être librement exécutée jusqu’à mi-hauteur du gros œuvre du plancher supérieur, sans pouvoir dépasser le bandeau, s’il en existe, et dans la limite de leur mitoyenneté latérale, les écriteaux et enseignes (à l’exception des enseignes lumineuses) peuvent être librement apposées dans les mêmes limites. »

Le règlement de copropriété interdit ainsi expressément, la pose d’enseignes lumineuses, y compris pour les boutiques, et n’autorise, pour ces dernières, l’installation d’une enseigne que si elle ne dépasse pas le bandeau.

Il ne peut donc qu’être constaté que l’enseigne litigieuse a été installée en contradiction avec ces dispositions puisqu’il ressort des photographies jointes au constat d’huissier du 09 février 2023 qu’elle est non seulement installée au-dessus du bandeau, sur le mur de façade, partie commune, alors que le règlement prévoit que les enseignes des boutiques peuvent être librement apposées « jusqu’à mi-hauteur du gros œuvre du plancher supérieur, sans pouvoir dépasser le bandeau » mais au surplus qu’elle est lumineuse alors que le règlement de copropriété interdit la pose de ce type d’enseigne, y compris pour les boutiques.

Cette violation des dispositions du règlement de copropriété justifie donc la demande du syndicat des copropriétaires portant sur l’enseigne lumineuse, demande également formulée par la SCI Cambronne.

Il convient par conséquent de condamner la SARL Cambronne Express à déposer à ses frais l’enseigne lumineuse apposée sur la façade de l’immeuble donnant sur le boulevard Garibaldi, dans le délai d’un mois suivant signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant une période d’un mois, passé lequel délai il pourra de nouveau être statué.

Il n’y a pas lieu, en revanche, d’interdire à la SARL Cambronne Express d’allumer cette enseigne dans la mesure où ces interdictions découlent expressément du règlement de copropriété que tout occupant de l’immeuble, locataires comme copropriétaires, est tenu de respecter.

De la même façon, le règlement de copropriété autorisant, sous les conditions précédemment rappelées, la pose d’une enseigne pour les boutiques, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande visant à lui « interdire d’installer une autre enseigne par la suite, sous astreinte de 2.500 euros par infraction constatée, et de 500 euros par jour de retard à la retirer en pareil cas ».

— sur la demande portant sur l’usage de la porte de secours

Il est exact, comme le relève la SARL Cambronne Express, que l’huissier mandaté le 12 juillet 2008, qui mentionne que « Madame [U] m’indique que la porte arrière donnant sur la cour est très souvent ouverte générant des nuisances pour les voisins » n’a ainsi fait que rapporter les propos de la représentante du syndic à ce sujet.

Toutefois, cette situation est également attestée par plusieurs occupants de l’immeuble.

M. [W], copropriétaire occupant du pavillon et membre du conseil syndical, fait ainsi état des « livraisons par la porte de secours dès 7h du matin sans aucune précaution (passage du diable, frappement sur la porte et discussion) ».

Mme [M] [J], copropriétaire occupante du bâtiment A, atteste pour sa part, des « va et vient de personnels, livreurs et autres personnes du matin à tard dans la nuit, rendant inefficaces les codes d’accès sécurisés divulgués à de nombreuses personnes étrangères à l’immeuble ».

Mme [I] [E], copropriétaire au deuxième étage, indique, quant à elle, que « les livraisons et le passage du personnel se font par la porte de secours. Cela se fait aux heures de fermeture du kebab. Les livreurs ont la clef de la porte de secours et déposent la marchandise.

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Je croise les livreurs et les employés tôt le matin et parfois dans la journée.

Tous les ouvriers pendant les travaux ont également utilisé cet accès. »

Ces témoignages sont corroborés par les photographies versées aux débats, attestant d’un usage régulier et non conforme de cette issue de secours.

Ainsi, lors de ses opérations du 27 juin 2020, l’huissier a constaté que la porte du local donnant sur la cour était équipée d’une poignée avec serrure extérieure, ce qui permet par conséquent une ouverture par l’extérieur alors qu’elle ne devrait être possible que de l’intérieur et que la porte devrait se refermer automatiquement par l’action du bras de levier, équipant la face intérieure de cette porte, tel que cela ressort des photographies jointes au courriel adressé le 04 avril 2022 par M. [W] au syndic.

Le 06 juillet 2021, l’huissier mandaté a ainsi relaté ses constatations : « à mon passage, un livreur accède aux parties communes de l’immeuble par la porte cochère, puis par la seconde porte menant à la cour et décharge sa cargaison dans le local situé à gauche dans la cour, c’est-à-dire par l’arrière de la boutique », la photographie jointe montrant en effet un homme muni d’un diable rempli de divers cartons, positionné au niveau de la porte de secours.

Dans son courriel en date du 04 avril 2022, M. [W] mentionne une livraison vers 8h via la porte de secours et joint deux photographies, la première montrant un homme équipé d’un diable posté devant la porte de secours fermée et la seconde montrant cette même porte grande ouverte.

Cette utilisation de la porte de secours ressort également des photographies jointes à un autre courriel de M. [W], en date du 18 mars 2023, la première montrant un homme équipé d’un diable contenant 10 cartons positionné dans la rue devant l’entrée de l’immeuble, cette même personne apparaissant, sur la seconde photographie, dans la cour, en train de rentrer sa cargaison par la porte de secours.

Enfin, le 25 mai 2023, dans un courrier adressé au livreur de la SARL Cambronne Express, avec copie à cette dernière et à la SCI Cambronne, le conseil du syndicat des copropriétaires lui a ainsi rappelé que malgré la présence d’un code d’accès et les nuisances causées aux occupants de l’immeuble, il empruntait la porte d’entrée, utilisait la cour commune pour entreposer les marchandises et les livrer à la société Cambronne Express, par la porte de secours sécurité-incendie située à l’arrière de son local alors que ces livraisons ainsi que l’utilisation des parties communes de l’immeuble et de la porte de secours n’étaient pas autorisées.

Il lui a ainsi indiqué que ces livraisons, tout comme l’utilisation des parties communes et de la porte de secours étaient au contraire interdites à la société Cambronne Express et par conséquent à lui-même, conformément au règlement de copropriété et aux engagements pris par la société dans le protocole d’accord signé en 2000.

Il l’a ainsi mis en demeure :

« -de cesser toute livraison par la porte d’entrée et la cour commune de l’immeuble,

— de ne pas entreposer de marchandises devant l’immeuble ou en utilisant des parties communes,

— d’effectuer [les] livraisons destinées à la SARL Cambronne Express exclusivement par l’entrée de sa boutique située sur le boulevard Garibaldi donnant accès direct à son local. »

C’est donc à tort que la SARL Cambronne Express soutient que « l’utilisation de la porte de secours par un livreur résulte d’un seul procès-verbal de constat en date du 6 juillet 2020, quand la preuve de l’utilisation de ladite porte par le personnel de la société Cambronne Express n’est pas rapportée. »

La SARL Cambronne Express ne peut pas plus se dédouaner en soutenant que cette utilisation non conforme résulte des livreurs et non de ses employés et qu’en l’absence de lien de subordination juridique, elle ne peut contraindre les tiers à ne pas utiliser cet accès.

De la même façon, c’est à tort qu’elle indique que le seul impératif à respecter est de veiller à ce que la sortie soit toujours libre mais qu’aucune disposition ne prévoit qu’une issue de secours ne peut être utilisée de manière régulière par les salariés.

En effet, d’une part elle s’est engagée, dans le protocole signé en 2000 « à ne pas utiliser la sortie de secours pour l’accès du personnel de l’établissement ni pour la livraison des marchandises et denrées alimentaires destinées à son commerce, avec ces précisions que la SARL Cambronne Expresse s’interdit de faire livrer et d’entreposer des denrées alimentaires dans la cour » et d’autre part, il lui appartient en qualité de chef d’établissement de veiller à la sécurité des locaux.

Or, une porte sécurité-incendie n’a pas vocation à être utilisée comme point d’accès livraison.

Il convient par conséquent de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires et de condamner la SARL Cambronne Express à mettre en conformité la porte de secours avec les règles administratives de sécurité-incendie, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un mois, passé lequel délai il pourra de nouveau être statué.

Au vu des engagements pris dans le protocole d’accord, et qui s’imposent à elle, il convient également de lui interdire, ainsi qu’à tout prestataire de son chef, d’utiliser la porte d’entrée de l’immeuble, la cour commune de l’immeuble et la porte de secours de son local donnant sur cette cour, pour d’autres raisons que des opérations de secours, sous astreinte de 500 euros par infraction constatée.

— sur la demande portant sur le bac à graisse, la poubelle spéciale pour ces déchets et le local poubelles de la copropriété

Le syndicat des copropriétaires soutient que la SARL Cambronne Express ne justifie pas de l’acquisition d’une poubelle à usage professionnel ni de factures de vidange, curage et assainissement du bac à graisse, prévus au protocole d’accord.

Il indique qu’elle prétend confondre ces opérations d’entretien et le bac à graisse, objets du protocole, avec l’installation d’un séparateur à graisses sous l’évier de la cuisine, relevant à ce propos que sur la facture, la location et la nature réelle des interventions, sont occultées par le reçu de carte bleue en date du 04 août 2000.

La SARL Cambronne Express soutient que la demande de réfection du bac à graisse n’a plus lieu d’être puisqu’elle a déjà réalisé les travaux de réfection et de mise en conformité, comme en atteste la facture en date du 04 août 2020.

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S’agissant de l’utilisation des poubelles de la copropriété, elle indique que cette demande, sans fondement, n’est plus d’actualité puisque le demandeur reconnaît lui-même, dans ses conclusions du 13 décembre 2021 qu’il n’est pas contesté qu’elle dispose de ses propres poubelles, ainsi qu’en atteste au demeurant M. [C] [R], responsable de la cellule technique division 15 de la mairie de [Localité 3].

Dans son courriel en date du 03 août (année non mentionnée), M. [C] [R] atteste en effet que « la société Cambronne Express a bien été depuis le 23/11/2017 bénéficiaire d’un bac à couvercle vert de 340 L portant le numéro de cuve 1734002573 » et indique qu’elle « en a donc l’usage exclusif depuis cette date ».

La SARL Cambronne Express justifie ainsi, conformément aux termes du protocole, avoir fait la demande auprès des services de la ville de [Localité 3], et obtenu une poubelle pour son usage.

Aucune des pièces produites ne vient établir qu’elle utilise les poubelles de la copropriété de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’interdiction formulée par le syndicat des copropriétaires.

S’agissant en revanche de la demande portant sur la réfection du bac à graisse, la facture dont se prévaut la SARL Cambronne Express, établie le 04 août 2020 par la société PUM Plastiques, porte sur l’achat d’un mini séparateur à graisse et de divers éléments d’installation et non sur la réfection du bac à graisse situé devant la porte de secours du local, ainsi que cela ressort des photographies produites.

Or, la SARL Cambronne Express s’est engagée, dans le protocole signé en 2000, à faire procéder, dans les quatre mois suivant l’expiration du délai de recours de l’assemblée générale se prononçant sur la ratification du protocole, à la réfection complète du bac à graisse afin qu’il soit conforme à la réglementation administrative.

En l’absence de tout justificatif de ces travaux, il convient donc de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires et de condamner la SARL Cambronne Express à faire procéder à la réfection et la mise en conformité du bac à graisse par une entreprise spécialisée, à ses frais exclusifs, et à justifier de l’exécution de ces travaux au moyen de la production de la facture de l’entreprise précisant ses interventions, le tout dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans la remise des justificatifs.

— sur la rénovation de la façade sur cour, sur la production annuelle des certificats d’assurance, de dératisation et désinsectisation des locaux et sur le remplacement du moteur de l’extracteur ou de l’extracteur

La SCI Cambronne sollicite le rejet de ces demandes lesquelles ne sont toutefois pas formulées dans les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires, de telle sorte que le tribunal n’en est pas saisi.

Sur la réparation du préjudice subi du fait des troubles anormaux de voisinage, des troubles de jouissance et des nuisances sonores, visuelles et olfactives occasionnées

Le syndicat des copropriétaires indique que les engagements pris dans le protocole n’ont pas été respectés et que les copropriétaires et occupants de l’immeuble ont ainsi subi d’importantes nuisances sonores, olfactives et visuelles, outre les vapeurs chaudes du poste de cuisson, que le protocole avait notamment pour but de faire cesser.

Il considère qu’il s’agit de troubles anormaux du voisinage, insupportables, durables et continus, attestés par les personnes logeant dans les étages au-dessus de la boutique, le syndic et les membres du conseil syndical mais également par les constats d’huissier, le diagnostic acoustique réalisé en mars 2022 ainsi que par les signalements effectués à la mairie, les plaintes et mises en demeure et sanctions de la ville de [Localité 3] jusqu’en mai 2023.

Il fait valoir que ces nuisances contreviennent aux dispositions du bail commercial conclu entre la SARL Cambronne Express et la SCI Cambronne, aux articles 2, 3 et 5 du règlement de copropriété et 9 et 15 de la loi du 10 juillet 1965.

Il précise que la SCI Cambronne a contrevenu à ses obligations de copropriétaire sur les mêmes fondements et la même durée et doit donc être considérée comme co-responsable de ces troubles en ce qu’elle ne les a pas fait cesser malgré de nombreuses demandes en ce sens

Il sollicite par conséquent la condamnation solidaire et à défaut in solidum de la SARL Cambronne Express et de la SCI Cambronne à lui régler la somme de 25 000 euros en réparation du préjudice subi.

La SARL Cambronne Express conteste toute nuisance et fait valoir que les attestations émanant des copropriétaires, les signalements effectués auprès de la mairie et les relevés acoustiques réalisés en décembre 2021 ne sont pas contradictoires.

S’agissant des constats produits, elle relève que soit l’huissier se contente de rapporter les informations fournies par le syndic soit ces constats ne font nullement état d’aucune nuisance.

Elle explique qu’elle s’est engagée, après la réalisation du diagnostic acoustique du 10 mars 2022, à se mettre en conformité et qu’à la suite de la visite de vérification, elle n’a pas été verbalisée, ce qui démontre ainsi que sa situation avait été régularisée, ce qu’atteste également, selon elle, l’absence de toute plainte depuis avril 2022.

Elle fait au surplus état des attestations de plusieurs copropriétaires de l’immeuble affirmant ne subir aucune nuisance en lien avec son activité.

S’agissant des nuisances visuelles, elle indique que seul l’occupant du premier étage se plaint de l’enseigne lumineuse et qu’en réalité, la jouissance de cet appartement est davantage troublée par le lampadaire public que par cette installation.

Enfin, elle considère que l’éclairage de l’arrière boutique est entièrement conforme aux dispositions légales en vigueur puisqu’aucune réglementation n’exige que cette pièce, louée à bail, reste dépourvue d’éclairage et qu’au surplus l’installation est standard et correspond à ce que les autres occupants de l’immeuble ont également installé dans leurs appartements.

Elle soutient ainsi que cette partie du local serait éclairée de la même manière si elle était occupée par des particuliers.

La SCI Cambronne fait pour sa part valoir qu’elle n’est pas en mesure d’imposer à sa locataire de faire cesser le trouble mais qu’elle ne peut que s’employer à faire ses meilleurs efforts pour y parvenir, ce qu’elle indique avoir fait en l’espèce, en la mettant en demeure le 23 décembre 2021, puis en lui faisant délivrer, le 03 mars 2022, un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à respecter ses obligations contractuelles et enfin en sollicitant la résiliation judiciaire du contrat de bail.

Elle indique avoir, dès lors qu’elle était alertée par le syndicat des copropriétaires de nouvelles nuisances, systématiquement mis en demeure la SARL Cambronne Express mais s’être heurtée à son mutisme.

Elle relève que le syndicat des copropriétaires ne justifie nullement du quantum réclamé, que les engagements pris sur la base du protocole conclu en 2000 ne l’ont été que par la seule SARL Cambronne Express et que le syndicat des copropriétaires ne s’est pas manifesté durant vingt ans.

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S’agissant des nuisances visuelles, l’huissier, dans son constat réalisé le 27 juin 2020 mentionne simplement, s’agissant de l’appartement du premier étage, qu’il note devant la fenêtre de gauche, sur le boulevard, la présence d’une enseigne lumineuse à hauteur de fenêtre, avec les inscriptions « sandwich, pizza panini ».

Mme [E], copropriétaire, indique pour sa part que « l’enseigne lumineuse sur la rue est une nuisance supplémentaire, elle est allumée toute la nuit. »

Toutefois, d’une part il ne peut être déduit du simple constat de la présence de cette enseigne l’existence d’une gêne visuelle, et d’autre part, le caractère collectif du trouble n’est pas démontré dans la mesure où il n’est justifié que d’une nuisance ressentie par Mme [E] alors que la copropriété compte 37 copropriétaires.

S’agissant en revanche de la lumière dans l’arrière-boutique, ces nuisances visuelles ont notamment fait l’objet des discussions engagées entre le syndicat des copropriétaires et la SARL Cambronne Express, avant la conclusion du protocole d’accord en 2000.

Le conseil du syndicat des copropriétaires a ainsi indiqué, dans son courriel du 07 novembre 2018 qu’il avait été convenu, à l’issue de la réunion entre la copropriété et la SARL, de laisser à l’exploitant et au propriétaire un délai de 15 jours pour proposer des solutions notamment aux « nuisances lumineuses et sonores provenant de la façade côté cour (envisager de recloisonner à l’intérieur en trouvant un autre système de ventilation) ».

Dans son courriel en réponse, en date du 29 novembre 2018, l’exploitant a ainsi indiqué être « dans l’attente des devis pour clôturer les fenêtres par l’intérieur (doublage) et mettre fin aux nuisances lumineuses et sonores ».

M. [W] a pourtant indiqué, dans son courriel en date du 10 janvier 2022, adressé à la SCI Cambronne, auquel est jointe une photographie : « je vous rappelle qu’il y a moins de 4 m nous séparant et que la puissance émise par la verrière est telle que même les persiennes fermées, les rayons de lumière sont très importants dans les chambres.

(…)

Tout est resté allumé jusqu’à 3h ».

Dans un courriel postérieur du 15 février 2022, il a ajouté que « les fortes lumières sont maintenant toutes les nuits », dans celui du 20 mars 2022, il a fait état de la « lumière sur cour jusqu’à 2h du matin » et enfin dans celui du 04 avril 2022 il a dénoncé l’éclairage du local toujours actif à 4h40 du matin, précisant « comme tous les jours ».

Ces nuisances sont également évoquées par :

— Mme [N] [E], copropriétaire du 2ème étage, qui indique que « la lumière violente qui vient de l’arrière salle donnant sur la cour est une nuisance jusqu’à notre étage » ;

— Mme [M] [J], copropriétaire occupante du bâtiment A, faisant état de « lumières éblouissantes projetées la nuit et sur la façade de l’immeuble rue et dans la cour intérieure de l’immeuble jusqu’aux petites heures du matin » ;

— Mme [L] [S], copropriétaire, mentionnant la « lumière allumée quasiment toute la nuit, qui illumine toute la cour ».

Enfin, lors du constat réalisé le 23 mai 2022 à partir de 23 heures, l’huissier mandaté par la SCI Cambronne a indiqué, photographies à l’appui :

« je me rends dans la cour de l’immeuble après avoir passé la porte cochère, ainsi qu’une seconde porte vitrée.

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Là étant, sur la gauche, au niveau de la partie arrière du local commercial, je constate quatre impostes vitrées, verre martelé donnant sur une salle de restaurant.

La lumière intérieure est de forte intensité et très largement visible depuis la cour qu’elle éclaire.

A titre de comparaison, la lumière des parties communes est d’une intensité très inférieure.

A 23h25 je quitte les lieux : la situation est inchangée sur place. »

La responsabilité du voisin ne peut être engagée, sur le fondement du trouble anormal de voisinage, que si le demandeur établit le caractère excessif du trouble allégué par rapport aux inconvénients normaux du voisinage.

Le trouble n’est en effet qualifié d’anormal et n’ouvre droit à réparation que pour autant qu’il dépasse ce que le demandeur est tenu de supporter en termes de conséquences générées par l’exploitation d’un commerce de restauration et cette appréciation se faisant nécessairement in concreto.

En l’espèce, cet éclairage nocturne du local donnant sur cour, est de nature à troubler la jouissance des logements en raison de la lumière vive qu’il produit, ainsi que cela ressort des photographies produites et du constat d’huissier réalisé, et constitue ainsi un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, les voisins pouvant légitimement prétendre à ne pas supporter un éclairage constant, émanant du local, durant la nuit.

Le syndicat des copropriétaires justifie ensuite des nuisances sonores et olfactives dénoncées en produisant :

— l’attestation de M. [W], en date du 26 juin 2020, se plaignant de bruits en provenance de l’établissement le même jour dès 5h45 ;

— l’attestation de Mme [S], en date du 30 juin 2020, faisant état de l’impossibilité d’ouvrir la fenêtre de la chambre de son fils côté cour, la semaine précédente, en raison du bruit et des odeurs ;

— le courriel de Mme [N] [E] mentionnant que « l’extracteur fait énormément de bruit dans la cour ce qui a pour conséquence de ne pouvoir ouvrir les fenêtres la nuit sans avoir ce bruit de soufflerie sur la cour » ;

— les signalements pour nuisances sonores et olfactives, effectués par M. [W] le 01 juillet 2021 ;

— les courriels de mise en demeure adressés par M. [W] à la SCI Cambronne les 15 septembre 2021, 04 octobre 2021, 07 novembre 2021 relatifs au bruit généré par la ventilation ;

— les mesures acoustiques réalisées par M. [W] entre le 01 décembre et le 02 décembre 2021.

Il est exact, comme le relève la SARL Cambronne Express, que ce relevé, établi par un copropriétaire de manière non contradictoire, ne peut servir à caractériser les nuisances dénoncées.

Toutefois, dans son rapport d’enquête établi le 10 mars 2022, l’inspecteur de salubrité du bureau d’action contre les nuisances professionnelles a constaté que les nuisances sonores liées au fonctionnement de l’extraction de cuisine de l’établissement, et constatées au sein de l’appartement du « plaignant N°1 » étaient au-delà des normes réglementaires, notamment sur les bandes d’octaves 500 Hz, 1 kHz et sur un niveau global de telle sorte qu’il a conclu au bien fondé de la plainte pour nuisances sonores et imparti à la société un délai de trois mois pour se mettre en conformité avec la réglementation en vigueur.

Ce même constat a été établi après mesures effectuées par la société Confort Acoustique, cette fois en différents points de la cour et à différentes fenêtres de la copropriété.

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Dans son rapport en date du 07 janvier 2021, la société a ainsi indiqué que « afin de s’assurer que le bruit entendu dans la cour et mesuré provient bien de la ventilation du restaurant, celui-ci a été mesuré lors de la mise à l’arrêt vers 2h00 et la mise en route vers 10h00.

Le bruit est présent en période de jour de 10h00 à 22h00, soit 12h00, et en période de nuit de 22h00 à 2h00 soit 4 heures.

Plusieurs mesures ont été effectuées en différents points dans la cour et à différentes fenêtres de la copropriété. Le bruit est omni présent à l’intérieur comme à l’extérieur. Il se caractérise par une tonalité marquée dans le tiers d’octave 315 Hz. Dans la cour et aux deux premiers étages le bruit est très stable et ne provient que de la source de bruit en cause. D’autres ventilations existent plus éloignées, mais elles ne sont audibles que des étages 3 à 6 de l’immeuble. Au 6ème étage on entend le bruit large bande et non marqué par une tonalité de l’extrémité de la cheminée de ce restaurant.

De la mesure 7 effectuée avant et après l’arrêt de 2h00 du matin, on peut calculer une émergence globale nocturne de 10,5 dB(A) et des émergences spectrales de 5 à 15 dB, dépassant de plus de 10 dB les seuils admissibles selon le code de la santé publique. »

La société a conclu que « le bruit provoqué par le ventilateur d’extraction du restaurant, situé sous la toiture non insonorisée du petit bâtiment de gauche, est réverbéré dans la cour intérieure située entre les deux immeubles de 6 étages du [Adresse 5]. Ce bruit stable est dominé par une tonalité marquée à 315 Hz.

Cette cour est habituellement très calme puisqu’elle est protégée des bruits du boulevard par une double porte sous le porche et par le premier immeuble. Dans la cour le niveau atteint 48 dB (A).

Ce bruit est audible dans toutes les pièces principales des 2 immeubles et de la maison d’habitation donnant sur cette cour. Ce bruit ayant pour origine un équipement de ventilation de type industriel est particulièrement gênant dans les chambres où il est susceptible de gêner le repos et le sommeil, compte tenu de son horaire de fonctionnement entre 10h00 et 2h00 du matin. A l’intérieur d’une chambre fenêtre ouverte son niveau stable s’établit à 43 dB (A).

Le bruit est encore audible dans ces pièces lorsque les fenêtres phoniques sont fermées.

Lors des mesures effectuées dans une chambre fenêtre ouverte, avant et après l’arrêt de l’extracteur, une émergence globale de 10 db (A) et des émergences spectrales de 5 à 15 dB ont été calculées. Ces émergences globales et spectrales dépassent très largement les seuils réglementaires fixés par le code de la santé publique. »

Ces troubles excèdent ainsi ce qu’il est d’usage de tolérer entre voisins et leur caractère anormal est ainsi caractérisé.

S’agissant enfin des odeurs émanant du restaurant, le syndic les a dénoncées à la SCI Cambronne dès 2018, indiquant dans son courrier en date du 22 juin que « la sortie de secours qui doit rester fermée est constamment ouverte et ce n’est pas supportable pour les occupants tant au niveau du bruit que des odeurs. »

M. [W] a, pour sa part, signalé en ces termes, auprès de la mairie de la ville de [Localité 3] le 01 juillet 2021, les nuisances olfactives :

« en complément, je vous joins une plainte pour les odeurs, car en plus du bruit il y a les odeurs.

Décision du 07 juin 2024

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Après recherches ce matin, car surpris du fait des installations neuves, on pouvait penser le pb résolu ! Bon, il est vrai que le conduit suintant à l’extérieur n’a pas été changé et sort à moins de 8m de la première fenêtre au niveau du toit. J’ai constaté que, ayant implanté leur cuisine en sous-sol, ils utilisent une grille de ventilation de cave au niveau de la cour, derrière un bac à fleurs pour prendre l’air frais (sans filtre) et le rejeter dans une autre, distance 1m, bien odorante!(…) et tout cela à moins de 4 m des premières fenêtres d’habitation et arrose tous les logements sur cour. »

L’huissier mandaté le 06 juillet 2021 a en effet constaté, dans la cour de l’immeuble, en partie basse, derrière les plates-bandes, la présence de « deux sorties d’air donnant sur la cour situées sous les fenêtres du local et espacées d’environ 1,50m l’une de l’autre ».

Par courriel en date du 17 avril 2023, M. [W] a dénoncé ces nuisances à M. [O] [V], photographie à l’appui, en ces termes :

« je vous signale que depuis ce matin votre locataire ouvre les tabatières du toit => toutes les odeurs de graillons arrosent les copropriétaires de notre copropriété mais aussi les voisines. C’est par la copropriété voisine que j’en ai été informé !

Effectivement, de retour chez moi je constate la situation.

C’est insoutenable ».

La ville de [Localité 3], informée de ces nuisances, a adressé à M. [W] la réponse suivante en date du 24 avril 2023 :

« Dans le cadre de l’instruction du dossier relatif aux nuisances olfactives qui vous sont causées par l’activité de l’établissement, je vous informe que l’inspecteur de salubrité a procédé à un ultime contrôle à votre domicile le 21 mars 2023 à 12h30.

Compte tenu du constat établi à cette occasion, il a été dressé à l’encontre du responsable de cet établissement, un procès-verbal de contravention de 3ème classe pour infraction aux dispositions de l’article 31-2, 31, 130-3, 33 et 64-2 du règlement sanitaire du département de Paris du 23 novembre 1979 modifié.

Ce procès-verbal est transmis ce jour, ainsi que votre signalement, au tribunal compétent. »

La simple diffusion d’odeurs de cuisine n’est pas en soi constitutive d’un trouble anormal de voisinage, tout occupant d’un logement proche d’un tel établissement se trouvant en effet exposé au risque de subir les nuisances inhérentes à ce type d’activité et la proximité d’un tel commerce provoquant inévitablement des désagréments pour le voisinage.

Toutefois, il en va différemment en l’espèce, les pièces produites démontrant en effet qu’elles excédent, par leur intensité, leur persistance et leur caractère désagréable, ce que tout voisin est tenu de supporter en termes d’inconvénients de voisinage.

Il convient par conséquent d’indemniser le syndicat des copropriétaires des préjudices ainsi subis à raison des nuisances sonores, visuelles et olfactives à hauteur de 6000 euros.

Aux termes du règlement de copropriété, « chacun des co-propriétaires aura en ce qui concerne les locaux qui seront sa propriété privée, le droit d’en jouir et disposer comme de chose lui appartenant en toute propriété à condition de ne jamais nuire aux autres co-propriétaires et de se conformer aux stipulations ci-après », le paragraphe 4 consacré au mode d’occupation disposant ainsi que « en aucun cas un co-propriétaire ou occupant ne devra causer le moindre trouble de jouissance diurne ou nocturne par le bruit, les trépidations, les odeurs, la chaleur, les radiations ou autres autres causes (…) ».

Décision du 07 juin 2024

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En sa qualité de copropriétaire, la SCI Cambronne est donc tenue de se conformer aux stipulations du règlement de copropriété et ne peut se retrancher derrière le fait que seule sa locataire est à l’origine des nuisances subies par les copropriétaires.

Par conséquent, la SARL Cambronne Express et la SCI Cambronne sont condamnées in solidum à indemniser le syndicat des copropriétaires des nuisances subies à hauteur de 6000 euros.

Sur les travaux réalisés par la SARL Cambronne Express

Le syndicat des copropriétaires reproche, tout d’abord, à la SARL Cambronne Express d’avoir réalisé, sans autorisation, des travaux portant « atteinte au descriptif de division de l’immeuble, à la destination du lot n°1 de copropriété, aux biens et structures parties communes du SDC qu’ils suppriment, fragilisent, engorgent et endommagent. »

Il explique ainsi que dans le lot n°1, elle a :

« -au sous-sol, converti les caves par changement de destination en cuisines et chambre froide du « restaurant »,

— élargi et aménagé la trémie d’escalier en démolissant une partie du plancher porteur du RDC afin de mieux accéder « aux caves »,

— au RDC : supprimé les cuisines et la chambre froide, réduit le mur porteur central à l’état de poteau, afin d’agrandir l’espace de réception du public,

— à la place : créé une vaste salle de restaurant dans l’arrière boutique, d’où le retrait du mur intérieur devant les verrières fixes et occultées, un WC et son évacuation et un local technique dans le couloir et le bâtiment en retour sur cour,

— installé d’énormes tuyaux et réseaux d’arrivée et de distribution d’eau, de chauffage, de ventilation, voire climatisation, afin de desservir nouvellement l’ensemble en se branchant et en évacuant le tout par les réseaux communs. »

Il lui fait également grief de s’être appropriée, au vu des constatations du syndic le 06 juillet 2021 et du constat d’huissier du 09 février 2023, le grenier situé au-dessus de la dépendance dans la cour, afin de l’utiliser à des fins personnelles alors qu’il s’agit d’une partie commune.

Il fait en effet valoir que le bail ne porte que sur un rez-de-chaussée et des caves en sous-sol, désignés comme constituant le lot n°1 mais qu’il ressort du constat d’huissier du 09 février 2023 qu’elle a installé dans ce grenier des équipements de chauffage, voire de climatisation, dont les tuyaux et réseaux ont été raccordés à l’extérieur pour l’extraction d’air et au rez-de-chaussée afin de desservir son local, en perçant et traversant un mur et un plancher, parties communes.

Il soutient que la SARL Cambronne Express a ainsi sciemment porté atteinte à son droit de propriété en étendant son occupation à des biens autres que les siens alors que son bail ne portait que sur un rez-de-chaussée et des caves en sous-sol.

Il considère que par sa négligence et son laxisme durable, la SCI Cambronne a facilité les agissements de sa locataire puisqu’alors que le bail prévoit une visite annuelle des lieux par le bailleur, ce dernier ne l’a manifestement pas réalisée, et qu’il engage donc sa responsabilité.

Il indique que malgré les sommations et mises en demeure effectuées, la situation n’a pas été régularisée et de nouveaux travaux, appropriations et usages illicites ont été réalisés.

Il sollicite donc la condamnation solidaire ou à défaut in solidum, sous astreinte, du bailleur et du locataire notamment à déposer les équipements et à procéder à la remise en état des caves et du grenier, outre la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi que l’expulsion de la SARL Cambronne Express et de tous occupants de son chef du grenier.

La SCI Cambronne soutient pour sa part que sa locataire a réalisé des travaux sans son autorisation préalable, ayant consisté en la suppression des cloisons bétonnées situées devant les fenêtres de l’arrière-boutique outre le réaménagement de cette arrière-boutique afin d’y installer une salle de restaurant, modifiant ainsi la distribution des lieux puisqu’elle servait auparavant de réserve.

Elle indique que d’autres travaux ont ensuite été réalisés en 2023, portant sur la création de toilettes et la suppression d’une petite cloison, l’agrandissement de la trémie de l’escalier donnant accès au sous-sol et l’aménagement des caves en cuisine, toujours sans autorisation, comme l’a reconnu la SARL Cambronne Express.

Enfin, elle fait état d’un détournement des parties communes de l’immeuble en raison de l’utilisation du grenier dans lequel la SARL Cambronne Express a installé, sans autorisation, une gaine d’extraction et un groupe de climatisation.

Elle reproche également à la SARL Cambronne Express d’avoir contrevenu à la destination du bail en ayant étendu son activité à la vente de pizzas, non prévue au contrat.

Elle considère donc que la SARL Cambronne Express ne jouit ni paisiblement ni raisonnablement des locaux donnés à bail et qu’elle cause de plus, du fait de ses agissements, un important trouble de voisinage pour les habitants de l’immeuble, ces manquements apparaissant suffisamment graves pour justifier que la résiliation judiciaire du bail commercial soit prononcée à ses torts exclusifs et, à défaut, pour qu’il soit jugé que la clause résolutoire du bail est acquise à compter du 04 avril 2022.

Dans les deux hypothèses, elle demande l’expulsion de la SARL Cambronne Express, l’enlèvement et le dépôt en garde meuble de tous éventuels meubles garnissant les lieux loués ainsi que la fixation du montant de l’indemnité d’occupation due par la société au montant du loyer augmenté des charges et sa condamnation au paiement de cette somme jusqu’à parfaite restitution des lieux.

Elle conteste en revanche toute inaction de sa part considérant qu’elle n’était pas en mesure de faire cesser les agissements de la SARL Cambronne Express et qu’elle ne pouvait que « s’employer à faire ses meilleurs efforts pour intimer à son locataire de cesser ledit trouble », ce qu’elle estime avoir fait, pour les raisons indiquées précédemment.

Elle fait valoir que la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires de 30 000 euros n’est pas justifiée, ce dernier rappelant que les parties concernées par l’appropriation se rapportent à un simple grenier, utilisé de manière exceptionnelle à des fins de stockage, et qu’il n’établit nullement avoir eu besoin de cet espace durant sa période d’occupation, de telle sorte qu’il ne souffre d’aucun préjudice de ce fait.

Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires viendrait à avancer les frais de remise en état du grenier, elle indique que rien ne justifie que leur remboursement soit majoré de 30%, le syndicat tentant ainsi en réalité de spéculer en sollicitant deux fois une indemnisation au titre d’un même préjudice.

Elle sollicite donc le débouté de toutes les demandes d’indemnisation qu’il formule et, le cas échéant, que le montant des dommages et intérêts réclamés soit diminué.

Décision du 07 juin 2024

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La SARL Cambronne Express soutient, pour sa part, que les pièces produites par le syndicat des copropriétaires sont insuffisantes à démontrer que des travaux auraient été réalisés, par ses soins, dans son local, ou que ce dernier n’aurait pas déjà été configuré de la sorte dès l’origine, en l’absence d’état des lieux d’entrée ou de plan du local donné à bail.

Elle fait en effet valoir que la plupart des pièces produites par le syndicat des copropriétaires émanent du président du conseil syndical, qui manifeste un acharnement à son encontre, ou sont constituées d’attestations de copropriétaires, sans valeur probante en ce qu’elles ne constituent pas un justificatif des nuisances alléguées.

Elle fait de plus valoir qu’elles ne démontrent pas la nature précise des travaux allégués, le rapport de visite du syndic ne se fondant ainsi sur aucun état des lieux, et le procès-verbal de constat du 09 février 2023, se bornant à mentionner la suppression d’une cloison. Elle relève ainsi à cet égard qu’il n’est nullement démontré qu’elle est à l’origine de cette suppression et que le bail n’exige pas l’autorisation expresse et écrite du bailleur pour de simples travaux d’aménagement, d’embellissement et d’amélioration.

S’agissant des travaux réalisés en 2023, dont il lui est fait le reproche, elle indique que la création de nouveaux toilettes, en plus de se conformer aux normes sanitaires, contribue à l’amélioration générale du local et qu’il s’agit donc de travaux d’amélioration valorisant le local commercial.

Elle indique enfin, concernant la suppression de la cloison, qu’elle a été réalisée afin de créer les toilettes et qu’elle n’a pas affecté la solidité de l’ouvrage et qu’il n’est pas rapporté la preuve de l’agrandissement de la trémie ni que les fenêtres de l’arrière-boutique ont été « démurrées » de son fait.

S’agissant de la modification de la destination des lieux, elle relève que l’installation d’une salle de restaurant dans l’arrière-boutique ne constitue ni un aménagement ni une modification de la distribution des locaux loués, de telle sorte qu’elle n’était pas soumise à autorisation du bailleur, mais seulement un agrandissement de l’activité commerciale exercée.

Or, elle soutient qu’une arrière-boutique constitue un espace commercial pouvant être utilisé pour un espace de restauration dès lors que le bail ne s’y oppose pas, ce qui est bien le cas en l’espèce.

Elle conteste toute exploitation du sous-sol en salle de préparation et considère, quand bien même cette transformation serait avérée, que l’utilisation des caves ne modifie pas la destination des lieux puisqu’elle y exerce, de ce fait, son activité commerciale.

Au surplus, elle fait valoir que le bail porte sur l’arrière-boutique et les caves de telle sorte qu’il lui permet d’utiliser l’arrière-boutique en tant que salle de restaurant et les caves en tant que cuisine sans dénaturer les lieux, qui restent ainsi conformes à leur destination commerciale.

S’agissant de l’activité exercée, elle indique que le contrat de bail autorise la vente de tous produits alimentaires et que par conséquent, même si le terme « pizza » n’est pas expressément mentionné, il n’en demeure pas moins que la vente est possible puisqu’il s’agit d’un produit alimentaire.

Elle soutient donc que son bailleur ne peut affirmer que cette activité contrevient à la destination du bail, étant par ailleurs relevé qu’il s’agit d’une activité annexe à celle prévue au contrat.

Elle considère par conséquent que les travaux qui lui sont reprochés ne présentent pas un degré de gravité suffisant pour justifier la résiliation du bail.

— sur la demande de remise en état, de restitution des lieux et de dommages et intérêts

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L’article 544 du code civil dispose que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements » et l’article 545 du même code que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. »

Aux termes du règlement de copropriété, le lot n°1 exploité par la SARL Cambronne Express comprend : « au rez-de-chaussée du bâtiment sur rue, première boutique à gauche de la porte cochère, arrière boutique, couloir, en retour, à gauche sur la cour, bâtiment à simple rez-de-chaussée comportant quatre pièces (cuisine, dégagement, atelier et chambre froide) deux caves numéros 1 et 2 sous l’arrière boutique et les bâtiments en retour, avec escalier particulier, droit aux water closets communs. »

La réalisation de travaux au sein du local exploité par la SARL Cambronne Express est attestée par le rapport de visite établi par le syndic le 06 juillet 2021 lequel indique, photographies à l’appui :

« à l’occasion de notre visite sur site, dont l’accès nous a été donné par le gérant du restaurant présent ce jour-là, nous avons constaté les faits suivants :

1/ Le non respect des plans du protocole et des transformations importantes des lieux telles que :

— l’élargissement du passage intérieur (sur un mur porteur)

— la modification de l’escalier intérieur qui se traduit par un agrandissement de la trouée au sol

— le déplacement des cuisines en sous-sol

— l’élargissement du passage sur le bâtiment sur cour

— la création d’une salle de restauration dans le bâtiment sur cour

Aucun de ces travaux ne semblent réalisés dans les règles de l’art ni respecter les normes les plus élémentaires de sécurité (fils apparents pendants, pas de garde-corps pour l’escalier, percement d’un mur porteur sans renfort de structure etc).

2/L’appropriation non autorisée de parties communes (grenier du bâtiment sur cour) pour l’installation des systèmes de ventilation et de climatisation. Ce constat est d’autant plus dommageable pour la copropriété que le grenier sert à entreposer le matériel des entreprises lors de travaux.

Tout cela sans autorisation et de façon totalement contraire au règlement de copropriété.

3/Le changement d’utilisation des locaux par la transformation de « commerce » en « restaurant » en outre de l’appropriation de parties communes

4/Enfin, et de façon constante, les dérangements causés par les bruits et les odeurs liés à leur activité qui se déroule in situ 24 heures sur 24. »

M. [H], architecte de l’immeuble, a pour sa part indiqué au syndic, dans un courrier en date du 22 janvier 2023, avoir constaté que des travaux de modification des locaux avaient été entrepris dans le local, à l’intérieur ainsi qu’à l’extérieur.

Il indique ainsi « la façade sur rue est concernée.

L’arrière-boutique sur cour, à gauche, fait aussi l’objet de modifications, tant à l’intérieur que sur sa façade.

Aucun affichage règlementaire (déclaration de travaux) n’a été affiché.

Je n’ai jamais été mis au courant de ces travaux, alors qu’ils affectent manifestement les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble. »

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La consistance des travaux ainsi réalisés a pu être constatée par l’huissier mandaté par le syndicat des copropriétaires le 09 février 2023, lequel après visite des lieux en présence du représentant du syndic, M. [T], et du responsable du restaurant, M. [P] [A] a indiqué, photographies à l’appui :

« Nous accédons à la salle de restauration équipée de nombreuses tables et chaises, située au fond du local.

Monsieur [A] me confirme que le pan mural droit a été refait à neuf.

Une gaine d’extraction est apparente et traverse le plafond ainsi que la cloison murale et se prolonge le long du mur.

Monsieur [A] me précise que l’extraction est liée à des travaux antérieurs.

(…)

Au fond, porte face, se trouve un dégagement donnant accès à des WC situés porte gauche ainsi qu’à une pièce marquée par un écriteau « privé » située porte droite.

Monsieur [A] m’indique avoir rafraîchi les toilettes.

S’agissant de la pièce située porte droite, Monsieur [A] me précise qu’il n’a pas les clés et qu’il s’agit d’un bureau/vestiaire.

(…)

Je regagne la salle de restauration et constate en partie centrale la présence d’une porte au droit de laquelle se trouve un escalier menant au sous-sol. Au-dessus de la porte se trouve une fenêtre.

Je constate qu’un cuisinier remonte dudit sous-sol une broche de kebab à la main.

Monsieur [T] sollicite l’accès au sous-sol. Monsieur [A] refuse et déclare que les salariés sont occupés en bas avec la cuisine.

Au même endroit, Monsieur [A] me déclare avoir supprimé une cloison et avoir conservé un poteau existant. Il précise avoir obtenu l’accord d’un bureau d’étude afin de réaliser ces travaux.

(…)

Nous nous rendons ensuite au niveau de la cour intérieur de l’immeuble. Là étant, je constate la présence de la porte précédemment visée laquelle donne accès au local depuis la porte intérieure.

Monsieur [A] me déclare avoir procédé au changement de ladite porte.

Je constate que des fenêtres sont positionnées le long du mur en façade, côté cour. De la mousse isolante est visible à travers lesdites fenêtres.

(…)

Monsieur [A] se retire.

Monsieur [K] [W], président du conseil syndical, ainsi déclaré se présente. Il me déclare qu’au-dessus du local se trouve un grenier, qui est une partie commune.

A l’aide d’une échelle, nous accédons audit grenier, première porte gauche en hauteur.

Je constate que divers objets mobiliers sont entreposés, notamment de la vaisselle, et des matériaux de chantier. J’observe également la présence d’une gaine d’extraction et un groupe de climatisation.

(…) ».

Dans ses courriels en date des 15, 16 et 17 avril 2023, adressés notamment au syndic, M. [W] signale la réalisation de travaux au sein du local, et précise, après avoir indiqué dans un premier temps qu’ils concernaient « l’habillage de la trémie qui descend à la cave » qu’en réalité « les travaux concernent plus que l’habillage de la trémie. Un mur en parpaing se monte à l’intérieur (…) », la photographie jointe montrant deux ouvriers travaillant à côté d’une cloison récemment installée.

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Ainsi, dans la mesure où le contrat de renouvellement du bail, signé le 04 octobre 2010, décrit les locaux comme étant constitués d’une « boutique à gauche de la porte d’entrée de la maison, une arrière-boutique, une cuisine ou appentis dans la cour, une cave sous l’arrière-boutique et une cave sous la boutique » et que la SARL Cambronne Express occupe les lieux depuis 1998, date de signature du bail, elle ne peut ainsi soutenir que les travaux litigieux n’ont pas été réalisés par ses soins ou que le local se trouvait, dès l’origine, dans sa configuration actuelle.

Au surplus, dans le cadre de la sommation interpellative qui lui a été adressée le 17 mars 2023, M. [A], mentionné sur l’acte comme gérant, a reconnu avoir réalisé sans autorisation des travaux portant sur la création de toilettes, l’agrandissement de la trémie de l’escalier donnant accès au sous-sol ainsi que sur la suppression d’une petite cloison, suite au déplacement des toilettes et indiqué qu’il « pensait avoir le droit de tout faire comme type de travaux tant qu’il ne toucherait pas à la structure porteuse ».

Il a également reconnu que le sous-sol était exploité en salle de préparation, laboratoire et réserve.

Il convient de relever, à cet égard, que la SARL Cambronne Express qui soulève, dans le corps de ses conclusions, la nullité de cette sommation interpellative pour défaut de mention du représentant d’une personne morale, ne formule aucune demande à ce titre dans le cadre du dispositif dont seul le tribunal est saisi, en application des dispositions de l’article 753 du code de procédure civile, dans sa rédaction en vigueur jusqu’au 01 janvier 2020.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande.

Dans un courriel, adressé le 15 janvier 2021 au conseil de la copropriété, M. [W] indique à ce sujet, photographies à l’appui :

« en descendant ce matin dans les caves de l’immeuble sur rue, qu’elle n’est pas ma surprise ?

Comme je l’avais signalé il y a quelques temps on voyait bien des travaux importants en sous sol, avec des évacuations de gravats en grand nombre.

Et voilà ce que je découvre ce matin.

Pour info la porte neuve remplace une porte murée précédemment. »

Or le descriptif du lot ne prévoit nullement la présence de cuisine en sous-sol mais celle de caves, dont la finalité est uniquement de permettre le stockage.

S’agissant de la transformation de la réserve en salle de restaurant, la lecture des dispositions du règlement de copropriété atteste que cette modification, reprochée à la SARL Cambronne Express, n’est pas interdite, dans son principe.

Le règlement de copropriété prévoit en effet, s’agissant de l’usage des parties privées que « chacun des copropriétaires aura en ce qui concerne les locaux qui sont sa propriété privée, le droit d’en jouir et disposer comme de choses lui appartenant en toute propriété à la condition de ne jamais nuire aux autres copropriétaires et de se conformer aux stipulations ci-après. »

Il indique ainsi, s’agissant des modifications, que « il pourra modifier à ses frais comme bon lui semblera, la distribution intérieure de ses locaux et de leurs dépendances. »

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Toutefois, il précise : « Mais en cas de travaux pouvant affecter la solidité de l’immeuble ainsi que tous ceux pouvant intéresser toute chose ou partie commune, il devra au préalable obtenir l’assentiment du syndic, lequel pourra en référer le cas échéant, à l’assemblée des copropriétaires, ces travaux et tous ceux qui en découleraient devront être exécutés, toujours à ses frais sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble, dont les honoraires seront également à sa charge.

Il devra, d’une façon générale, s’adresser aux entrepreneurs agrées par l’architecte de l’immeuble, pour tous travaux de maçonnerie, plomberie, fumisterie et chauffage.

Il restera en tout cas responsable des conséquences de tous les travaux qu’il fera exécuter. »

Par conséquent, ces travaux portant sur l’agrandissement de la trémie de l’escalier, en ce qu’elle touchait au plancher, partie commune aux termes du règlement de copropriété, et sur la modification des caves en cuisine avec toutes les transformations et installations que cela implique puisqu’une cave n’est destinée qu’à permettre du stockage, ne pouvaient être réalisés sans autorisation de l’assemblée générale, défaillante en l’espèce.

De la même façon, le règlement de copropriété répute parties communes à tous les co-propriétaires, la conciergerie et ses dépendances comprenant, outre la loge de la concierge, « dans la cour, au fond et à gauche une pièce avec grenier au-dessus » et il prévoit, dans son article 6, que « d’une manière générale, nul ne pourra même temporairement encombrer les parties communes, ni déposer quoi que ce soit, ni les utiliser pour son usage personnel en dehors de leur destination normale. »

La SARL Cambronne Express ne pouvait donc annexer le grenier, partie commune, pour y installer un groupe de climatisation et une gaine d’extraction dont les photographies produites attestent qu’elle a nécessité le percement du mur et du plancher, parties communes.

De plus, dans la mesure où son bail ne porte que sur une boutique, une arrière-boutique, une cuisine ou appentis dans la cour et deux caves, elle ne pouvait ignorer qu’elle occupait sans droit ni titre le bien d’autrui.

L’atteinte à la propriété du syndicat des copropriétaires est donc caractérisée.

Il convient par conséquent de faire droit à la demande de remise en état des lieux sollicitée par le syndicat des copropriétaires, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, et d’ordonner l’expulsion de la SARL Cambronne Express et de tous occupants de son chef du grenier, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, s’il n’était déféré au jugement dans les six mois de sa signification, aux frais exclusifs des défendeurs.

Par ailleurs, les atteintes causées aux droits et aux biens du syndicat des copropriétaires justifie que lui soit allouée en réparation la somme de 8 000 euros.

S’agissant en revanche de la demande de remboursement au syndicat des copropriétaires « à première présentation des justificatifs, [de] l’ensemble des coûts et frais, y compris d’architecte et de syndic, qu’il est contraint d’exposer pour ces travaux, dont ceux de remise en état du grenier s’il n’était déféré au jugement dans les délais prescrits, assortis des intérêts légaux majorés et capitalisés conformément à la loi à compter de sa signification », il n’y a pas lieu d’y faire droit, le tribunal ne disposant d’aucun élément permettant d’en évaluer le coût.

Il ressort des pièces produites que la copropriété a régulièrement signalé à la SCI Cambronne le non-respect du protocole signé en 2000 et les agissements de sa locataire.

Ainsi, lors de l’assemblée générale du 20 novembre 2013, les copropriétaires ont voté une résolution mandatant le syndic afin qu’il fasse respecter le protocole conclu en 2000.

Par courrier recommandé en date du 22 juin 2018, le syndic lui a ainsi fait part des nuisances tenant notamment aux bruits et odeurs, à l’usage de la porte de secours, au bac à graisse et aux horaires de fermeture.

Le conseil de la copropriété a ensuite, par courrier en date du 20 septembre 2018, mis en demeure la SCI Cambronne afin qu’elle fasse respecter par sa locataire le protocole d’accord et qu’elle lui fasse connaître les mesures sérieuses qu’elle entendait prendre afin de se mettre en conformité avec celui-ci.

Lors de l’assemblée générale du 05 décembre 2018, à laquelle était présente la SCI Cambronne, les copropriétaires ont ainsi donné mandat au syndic afin d’agir en justice à l’encontre du copropriétaire et de sa locataire à défaut de respect du protocole.

Après tenue d’une réunion en novembre 2018 et au vu des engagements pris à cette occasion, le conseil de la copropriété a fait part à la SCI Cambronne, le 01 février 2019, de la satisfaction du conseil syndical, à ce stade, des efforts consentis.

Toutefois, par courrier en date du 26 mars 2019, adressé tant à la SCI Cambronne qu’à la SARL Cambronne Express, il leur a adressé une mise en demeure d’avoir à réaliser les travaux convenus lors de la réunion de novembre 2018.

Le syndicat des copropriétaires a ensuite faite assigner bailleur et locataire par acte délivré le 05 juin 2019 et lors de l’assemblée générale tenue le 24 novembre 2021, les copropriétaires ont voté l’introduction d’une demande visant à obtenir la résiliation/acquisition de la clause résolutoire dans le cadre de la procédure en cours.

Par courrier en date du 19 janvier 2023, également transmis par courriel le 25 janvier 2023, le syndic a informé la SCI Cambronne de la réalisation de travaux dans le local, sans autorisation, et lui a rappelé qu’il lui appartenait, en sa qualité de bailleur, d’exiger de sa locataire le respect des règles régissant l’immeuble et de faire cesser tous travaux illicites, non autorisés ou dommageables.

Il l’a ainsi mise en demeure de lui fournir un certain nombre de documents portant sur ces travaux et de lui communiquer une date pour vérifier, en sa présence, les travaux en cours.

Enfin, le syndic lui a transmis, par courriel du 25 mai 2023, copie du courrier adressé au fournisseur de la SARL Cambronne Express le mettant en demeure de cesser ses livraisons par les parties communes en utilisant la porte de secours sécurité-incendie.

M. [O] [V] et l’exploitant de la SCI Cambronne ont également été destinataires de courriels et de courriers du président du conseil syndical, le 26 juin 2020, 15 septembre 2021, 04 octobre 2021, 07 novembre 2021, 15 novembre 2021, 10 janvier 2022, 15 février 2022, 20 mars 2022, 17 avril 2023 faisant état des nuisances subies notamment du fait de la ventilation du restaurant, de l’éclairage nocturne de la réserve du local, de l’utilisation de la porte de secours et de l’occupation du grenier.

La SCI Cambronne justifie de l’envoi d’une mise en demeure, en date du 23 décembre 2021, au gérant de la SARL Cambronne Express aux termes du contrat de renouvellement du bail, lui indiquant avoir été informée par l’un des habitants de l’immeuble des nuisances causées par la ventilation du local et le mettant en demeure de cesser tous agissements de nature à troubler la tranquillité du voisinage.

Contrairement à ce que soutient la SARL Cambronne Express, qui indique que ce courrier n’a jamais été réceptionné en raison d’un incident postal, le suivi du courrier, portant le même numéro que celui figurant sur l’avis de réception, indique qu’il a été présenté deux fois, sans succès, au destinataire avant d’être déposé en point de retrait et retourné à l’expéditeur, l’incident n’étant survenu qu’après ces deux présentations.

La SCI Cambronne justifie également avoir adressé à sa locataire, le 03 mars 2022, un commandement de respecter ses obligations contractuelles visant la clause résolutoire.

Elle lui a ainsi demandé de « ne plus troubler la tranquillité des occupants de l’immeuble en cessant d’utiliser, à toute heure et notamment la nuit, la porte de secours à d’autres fins que celles auxquelles elle est destinée », de « prendre toute disposition afin de cesser de troubler la tranquillité des occupants de l’immeuble du fait de l’éclairage nocturne de la partie arrière du local donnant sur cour, notamment par la mise en place d’un système occultant à l’intérieur des locaux loués » et de « déposer l’enseigne lumineuse installée, entre deux fenêtres au niveau du premier étage, en façade de l’immeuble sur le boulevard », en rappelant pour chaque demande, l’article du règlement de copropriété concerné.

L’acte précise que la SCI Cambronne entend « se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail prévoyant la résiliation de celui-ci en cas précis de défaut d’exécution d’une clause contractuelle du présent bail et un mois après un commandement d’avoir à respecter les obligations contractuelles demeuré infructueux, la clause résolutoire du bail étant ainsi rédigée :

« à défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance ou de ses accessoires ou d’exécution d’une autre clause du présent bail et un mois après une simple sommation restée sans effet, ledit bail sera résilié automatiquement, si bon semble au bailleur et sans qu’il ait à accomplir aucune formalité judiciaire, sans préjudice de tous dépens et dommages intérêts. Si le preneur refusait de quitter les lieux immédiatement et sans délai, il suffirait, pour l’y contraindre, d’une simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le président du tribunal de grande instance du lieu de la situation de l’immeuble. » ».

Puis par courrier en date du 06 février 2023, le conseil de la SCI Cambronne a indiqué à la SARL Cambronne Express avoir été informée de la réalisation d’importants travaux alors qu’elle n’en avait jamais été avisée et que son autorisation n’avait nullement été sollicitée, en méconnaissance des dispositions du contrat de bail.

Il lui a donc demandé la communication des pièces relatives à ces travaux ainsi que de ses disponibilités pour organiser un rendez-vous sur place, tout en la mettant en demeure d’interrompre immédiatement tous travaux, de se conformer aux dispositions du bail commercial et de cesser de nuire à la tranquillité du voisinage, précisant avoir reçu instruction de faire valoir les droits de sa cliente, le cas échéant, en justice.

Deux nouveaux courriers lui ont ensuite été adressés le 27 mars 2023 et le 20 avril 2023 par le conseil de la SCI Cambronne.

Décision du 07 juin 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 19/06994 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQCEX

Ainsi, dans le premier il l’a mise en demeure de « cesser tous agissements de nature à troubler la tranquillité du voisinage, et notamment d’inviter vos différents fournisseurs à ne pas détériorer les parties communes de l’immeuble et à assurer les livraisons sans troubler, de quelque manière que ce soit, la tranquillité de l’immeuble, y compris par l’usage de la sortie de secours du local. »

Dans le second, il l’a informé que sa cliente avait de nouveau essuyé des plaintes du syndicat des copropriétaires et indiqué :

« il apparaît que votre société se livre, pour la troisième fois à des travaux, sans comme elle en est désormais coutumière, ni prévenir, ni solliciter ni obtenir l’autorisation préalable de ma cliente.

A nouveau et pour la énième fois, cette situation n’est pas admissible dès lors que vous n’êtes pas sans ignorer que le bail commercial interdit strictement à la société Cambronne Express d’entreprendre des travaux sans avoir préalablement obtenu l’autorisation expresse et écrite de sa bailleresse.

Au-delà il m’est indiqué que ces travaux nuiraient au voisinage compte tenu des odeurs et bruits qu’ils génèrent.

Enfin, il m’est également indiqué que vous n’hésitez toujours pas à accéder et entreposer vos effets personnels dans le grenier situé au-dessus du local que vous exploitez. Or, je vous rappelle qu’il s’agit d’une partie commune de l’immeuble et que vous ne bénéficiez d’aucun droit d’y accéder. »

Il l’a ainsi mise en demeure de cesser immédiatement ses agissements et lui a enjoint, sans délai, de débarrasser le grenier de ses effets personnels, de stopper les travaux en cours sans que cela ne vaille autorisation ni ratification des travaux entrepris et de lui communiquer divers documents relatifs à ces derniers.

Il l’a enfin sommée « de cesser tous agissements, de quelques natures qu’ils soient, de nature à trouver la tranquillité du voisinage » et de se conformer aux dispositions du bail commercial, en lui précisant qu’à défaut, la SCI Cambronne se réservait le droit d’en faire état devant la présente juridiction dans le cadre de la procédure pendante « compte tenu des nombreux manquements imputables à la société Cambronne Express dont la liste ne fait que s’allonger. »

Il ressort ainsi de l’historique des échanges entre d’une part, le syndicat des copropriétaires et la SCI Cambronne et, d’autre part, cette dernière et la SARL Cambronne Express, que bien qu’assignée en juin 2019 en raison des nuisances générées par sa locataire, la SCI Cambronne n’a cependant opposé aux agissements de sa locataire, qui lui ont pourtant régulièrement été dénoncés, qu’un commandement d’avoir à se conformer à ses obligations contractuelles, en mars 2022.

Ce dernier visait certes la clause résolutoire du bail mais la SCI Cambronne ne justifie pas, alors même qu’elle a été par la suite avisée de la poursuite des agissements de la SARL Cambronne Express, avoir mis en œuvre cette résiliation et s’est contentée de l’envoi de trois mises en demeure en 2023, dont aucune ne demandait à sa locataire de quitter les lieux en exécution de cette clause résolutoire dont elles ne faisaient nullement état.

Elle ne justifie donc pas avoir mis en œuvre de moyens sérieux pour réellement mettre fin aux nuisances subies par la copropriété du fait des agissements de sa locataire, alors qu’au surplus le règlement de copropriété énonce, dans son article 5, relatif aux « droits et obligations des copropriétaires concernant l’usage des choses et parties communes et celui des parties privées », que :

Décision du 07 juin 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 19/06994 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQCEX

« tout copropriétaire sera responsable à l’égard de tout copropriétaire de l’immeuble, comme à l’égard du syndicat des copropriétaires, des troubles de jouissance, des fautes ou négligences et des infractions aux dispositions du présent chapitre dont lui-même, ses préposés, ses visiteurs, les locataires ou occupants quelconques de ses locaux seraient directement ou indirectement les auteurs.

Tout copropriétaire devra donc imposer le respect des prescriptions du présent chapitre aux locataires ou occupants quelconques de ses locaux (sans que pour autant soit dégagée sa propre responsabilité). »

En tant que propriétaire actuel des lieux, la SCI Cambronne doit ainsi répondre des atteintes portées aux parties communes et des agissements de sa locataire.

Il convient par conséquent de condamner in solidum la SCI Cambronne, copropriétaire, et la SARL Cambronne Express, occupante du local à remettre les lieux en état, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, et à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 8000 euros en réparation des atteintes portées à ses droits et biens.

Enfin, au vu de l’ancienneté du litige, le prononcé de l’astreinte sollicité par le syndicat des copropriétaires apparaît justifié.

— sur l’appel en garantie et les frais de remise en état

La SCI Cambronne sollicite que la SARL Cambronne Express soit condamnée à la garantir et relever indemne « de toutes condamnations en la condamnant à payer à la SCI CAMBRONNE toute somme que cette dernière se verrait contrainte de régler au Syndicat des copropriétaires », demande à laquelle s’oppose la SARL Cambronne Express.

Elle sollicite également que sa locataire soit condamnée à « supporter les frais de remise en état des locaux loués et parties communes de l’immeuble de toutes natures, y compris dans l’hypothèse où ces déposes et remises en état viendraient à être effectuées aux frais avancés de la SCI CAMBRONNE ».

Elle explique en effet qu’au terme du contrat ayant renouvelé le bail, le preneur est tenu, en fin de bail, de rendre les lieux en bon état de réparation de toute nature et conformes au plan primitif, le bailleur ayant également le droit d’exiger que les lieux soient remis, aux frais du preneur, dans l’état où ils se trouvaient.

La SARL Cambronne Express ne répond pas précisément à cette demande, indiquant simplement que les travaux qui lui sont reprochés consistaient en des travaux d’embellissements et d’amélioration, ne nécessitant pas l’autorisation du bailleur.

Le contrat ayant renouvelé le bail prévoit, au paragraphe consacré à l’entretien du bien, que « le preneur devra entretenir constamment les lieux loués et les rendre en fin de bail en bon état de réparations de toute nature, à l’exception de celles visées à l’article 606 du code civil (réparation des gros murs et des voûtes, rétablissement des poutres et de clôture en entier) et conformes au plan primitif ou à la désignation figurant à l’état des lieux. »

A supposer même que les travaux aient consisté, comme le soutient la SARL Cambronne Express, en de simples travaux d’embellissement et d’amélioration, ce qui est toutefois contredit par les éléments précédemment exposés, le bail prévoit que « tous les aménagements, embellissements et améliorations que le preneur pourra faire dans les lieux présentement loués profiteront au bailleur, à la fin du présent bail, sans aucune indemnité de sa part, sans compter le droit qu’il aura d’exiger que les lieux soient remis, aux frais du preneur, dans l’état où ils se trouvaient d’après la désignation figurant dans le présent contrat (sauf si le preneur a obtenu du bailleur, au moment de la demande d’autorisation de travaux, une renonciation expresse à cette faculté). »

Toutefois, la SCI Cambronne ne sollicite pas la condamnation de son preneur à remettre les lieux en l’état mais « à supporter les frais de remise en état des locaux loués » y compris dans l’hypothèse où ces frais de déposes seraient avancés par ses soins, ces frais n’étant ni exposés ni chiffrés.

Il convient par conséquent de la débouter de sa demande.

La demande de la SCI Cambronne portant sur la condamnation de la SARL Cambronne Express à supporter les frais de remise en état des « parties communes de l’immeuble de toutes natures » est irrecevable en ce qu’elle s’analyse comme une demande formulée au profit du syndicat des copropriétaires et où nul ne plaide par procureur.

Il convient toutefois de considérer qu’elle formule également un appel en garantie pour les frais de remise en état des parties communes qui seraient engagés à ses frais avancés.

Le preneur et le bailleur ont en effet été condamnés in solidum à procéder à leurs frais exclusifs à la remise en état des parties communes, incluant les travaux de dépose des équipements et installations réalisés du chef de la SARL Cambronne Express.

Il est établi que les travaux litigieux sont le fait de la SARL Cambronne Express et cette dernière ne justifie nullement avoir demandé l’autorisation préalable de son bailleur ni même l’avoir informé de leur réalisation.

Il en va de même de l’occupation du grenier, ayant justifié la condamnation pécuniaire prononcée à l’encontre du preneur et du bailleur.

Au vu des éléments précédemment exposés, démontrant que ces travaux ont été réalisés hors autorisation du bailleur, il convient donc de faire droit à cet appel en garantie.

Toutefois, dans la mesure où l’appel en garantie ne peut porter sur une obligation de faire et en l’absence de chiffrage des travaux de remise en état, la condamnation à garantir ne peut par conséquent porter que sur les seules condamnations pécuniaires, en ce compris celle au titre des frais de procédure (dépens et frais irrépétibles).

Au vu de la réaction tardive et limitée de la SCI Cambronne, il convient toutefois de ne fixer cette garantie qu’à hauteur de 70% du montant des condamnations mises à sa charge, le bailleur ne s’étant en effet manifesté pour la première fois qu’en 2022, sans pour autant pouvoir justifier d’action sérieuse pour faire cesser les nuisances causées par sa locataire, bien qu’elles lui aient été signalées à de nombreuses reprises.

Décision du 07 juin 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 19/06994 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQCEX

— sur la demande de résiliation du bail et de dommages et intérêts formulée par la SCI Cambronne

Le contrat de bail prévoit que les locaux sont destinés « à l’exercice de l’activité suivante « vente à emporter ou à consommer sur place de tous produits alimentaires, sandwicherie, rôtisserie, charcuterie, traiteur. » ».

C’est donc à juste titre que la SARL Cambronne Express soutient qu’il ne peut lui être reproché la réalisation de pizzas, s’agissant en effet de « produits alimentaires » autorisés par le bail.

Le contrat indique en revanche, s’agissant des obligations du preneur et plus particulièrement des travaux, qu’il « ne pourra faire aucune modification, aucun changement de distribution, aucune démolition ou construction de quelque nature que ce soit, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur. »

Il est également prévu que le locataire ne devra « déposer aucun objet mobilier, paquet ou effet et ne faire aucun déballage dans les parties communes de l’immeuble », « n’autoriser les livraisons que par l’escalier de service » et « veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit troublée en aucune manière, du fait de son commerce, de son personnel, de ses fournisseurs ou des gens à son service. »

Or, les éléments précédemment analysés ont établi que les livraisons de la SARL Cambronne Express se font par la porte de secours, entraînent des nuisances pour les occupants de l’immeuble, que les travaux réalisés l’ont été sans autorisation du bailleur et qu’une partie du grenier, partie commune, est occupée par les équipements de la SARL Cambronne Express, portant ainsi atteinte aux parties communes.

Il est par conséquent démontré que la SARL Cambronne Express ne jouit ni paisiblement ni raisonnablement des locaux donnés à bail, peu important comme elle le soutient que la SCI Cambronne n’ait, durant des années émis aucune objection.

Ces agissements sont ainsi constitutifs de manquements graves aux obligations contractuelles justifiant qu’il soit fait droit à la demande de résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur, sollicitée par la SCI Cambronne.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de la SARL Cambronne Express ainsi que celle de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique, passé le délai de six mois à compter de la signification du présent jugement.

La société Cambronne Express est par ailleurs condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à parfaite restitution des lieux, fixée au montant du loyer augmenté des charges, tel que mentionné dans le dernier renouvellement du bail.

Sur la demande de productions de pièces

La SCI Cambronne explique qu’elle ignore tout de la nature et de l’étendue des travaux réalisés par sa locataire puisqu’elle n’a pas répondu aux sommations de communiquer.

Décision du 07 juin 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 19/06994 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQCEX

Elle indique qu’il convient ainsi de lui permettre de réaliser un audit des travaux entrepris en fraude de ses droits et que, dans la mesure où la SARL Cambronne Express refuse de répondre à toutes sollicitations en ce sens, il convient de la condamner à lui communiquer, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision, le descriptif des travaux, les contrats d’entreprise, devis signés et/ou bons de commande, factures, rapport de l’architecte et de tout bureau d’étude mandatés, autorisations administratives, plans à jour des locaux donnés à bail.

La SCI Cambronne, qui n’explique pas à quel titre ni sur quel fondement elle formule cette demande, est déboutée.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Il convient de relever, à titre préliminaire, que la SARL Cambronne Express sollicite le débouté du syndicat des copropriétaires de « l’ensemble de ses demandes indemnitaires au titre des préjudices moraux ».

Toutefois, aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires ne formule aucune demande la sorte.

Cette demande est par conséquent sans objet.

— formulée par la SCI Cambronne

La SCI Cambronne explique que les fautes de la SARL Cambronne Express lui causent un préjudice certain puisqu’elle se trouve mise en cause dans le cadre de la présente instance du seul fait des agissements de sa locataire, qu’elle doit faire face aux récriminations et demandes diverses du syndicat des copropriétaires alors qu’elle a multiplié les diligences mais que toutes ses tentatives de rapprochement sont restées vaines, sa locataire lui ayant opposé un « mutisme cinglant ».

Elle sollicite donc sa condamnation à lui régler la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice ainsi subi.

Il est exact que la SCI Cambronne a été attraite dans la présente instance par le syndicat des copropriétaires en raison du comportement de sa locataire qui n’a pas respecté les obligations nées de son contrat, tel que rappelé précédemment.

La SCI Cambronne recherche donc la responsabilité contractuelle de la SARL Cambronne Express, qui suppose, pour être mise en œuvre, outre la démonstration d’un manquement, l’existence d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Or, en l’espèce, le fait d’avoir été attrait en justice ne constitue pas un préjudice en soi mais relève des frais irrépétibles, dont la SCI Cambronne sollicite par ailleurs l’indemnisation.

S’agissant des « récriminations et demandes diverses du syndicat des copropriétaires », auxquelles elle indique avoir dû faire face en dépit de ses nombreuses diligences, il a été précédemment rappelé qu’elle n’a mis en œuvre aucun moyen sérieux permettant de mettre fin aux nuisances qui lui avaient été régulièrement dénoncées, ni avant délivrance de l’assignation ni après.

Cette faute, ainsi caractérisée, qui a contribué à la réalisation du dommage invoqué justifie qu’il n’y ait pas lieu de faire droit à sa demande de réparation.

Il convient par conséquent de la débouter de sa demande de dommages et intérêts.

— formulée par la SARL Cambronne Express

La SARL Cambronne Express sollicite la condamnation de son bailleur à lui régler la somme de 10 000 euros en raison de la signification de mauvaise foi d’un commandement visant la clause résolutoire.

Elle indique en effet que l’ancien article 1143 alinéa 3 du code civil, applicable aux renouvellements du bail commercial, disposait que les conventions légalement conclues doivent être exécutées de bonne foi et que si l’article 1729 du même code prévoit la possibilité de résilier le bail en cas d’usage non raisonnable de la chose louée, ou d’usage différent de celui prévu au bail, il est toutefois de jurisprudence constante que la clause résolutoire doit être invoquée de bonne foi.

Or, elle explique que la SCI Cambronne ne s’est jamais plainte, durant les 24 années de prise d’effet du bail, de son comportement, qu’elle n’a ainsi jamais reçu de mise en demeure et que le courrier du 23 décembre 2021 ne lui est jamais parvenu.

Elle fait donc valoir que la SCI Cambronne, restée silencieuse durant la durée du bail, a finalement considéré que son activité lui était nuisible du seul fait de l’introduction de la présente instance.

Elle considère que sa mauvaise foi est par conséquent caractérisée et qu’elle neutralise ainsi la clause résolutoire.

Elle relève que cette mauvaise foi ressort également des termes mêmes du commandement puisqu’il lui est demandé de déposer l’enseigne lumineuse dans le délai d’un mois alors que cette dépose nécessite, pour préserver ses droits, l’installation d’une nouvelle enseigne, laquelle induit de nombreuses démarches, notamment auprès de l’assemblée générale, de la mairie, outre le recours à un professionnel pour la pose, de telle sorte que le délai d’un mois est manifestement insuffisant.

Elle soutient donc que la SCI Cambronne, consciente de cette difficulté, a anticipé les difficultés qu’elle ne manquerait pas d’entraîner pour être certaine d’obtenir la résiliation du bail.

Toutefois, la visibilité du commerce étant déjà assurée par le bandeau situé au-dessus du local, il n’est ainsi nullement établi que l’absence d’enseigne porterait atteinte aux droits du commerçant, comme soutenu par la SARL Cambronne Express, et le délai d’un mois laissé pour déposer l’enseigne lumineuse apparaît suffisant au vu du laps de temps nécessaire pour mener à bien cette opération.

Le fait que la SCI Cambronne ne se soit manifestée auprès de sa locataire qu’après l’introduction de la présente instance n’est pas plus de nature à caractériser une quelconque mauvaise foi, dans la mesure où il ressort des pièces précédemment analysées qu’elle a été destinataire, à compter de septembre 2021, de nombreux courriers du président du conseil syndical lui signalant les nuisances subies, de telle sorte que l’envoi d’une mise en demeure, en date du 23 décembre 2021, non suivie d’effet, puis la délivrance du commandement en mars 2022 apparaît comme la réponse aux troubles qui lui ont été dénoncés à partir du mois de septembre 2021.

Il convient par conséquent de débouter la SARL Cambronne Express de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

La SARL Cambronne Express et la SCI Cambronne qui succombent au litige, sont condamnées in solidum aux dépens de l’instance.

Décision du 07 juin 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 19/06994 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQCEX

La SELAS Cayol Cahen Tremblay & Associés, agissant par l’intermédiaire de Maître Laurence Garnier, avocat qui en fait la demande, est autorisée à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Tenues aux dépens, la SARL Cambronne Express et la SCI Cambronne sont également condamnées in solidum à régler, chacune, la somme de 4000 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles, cette somme intégrant le coût des frais d’huissier et de constat qui ne relèvent en effet pas des dépens.

La SARL Cambronne Express et la SCI Cambronne sont déboutées de leur demande formulée à ce titre.

Les circonstances de l’espèce commandent d’ordonner l’exécution provisoire sans qu’il n’y ait lieu d’ordonner, au bénéfice de la SCI Cambronne, la suspension de cette exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE irrecevable l’exception de procédure soulevée par la SARL Cambronne Express ;

DÉBOUTE la SARL Cambronne Express de sa demande tendant à voir ordonner la caducité du protocole d’accord du 4 avril 2000 ;

DÉCLARE prescrites les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], fondées sur l’exécution du protocole d’accord du 04 avril 2000, dirigées à l’encontre de la SCI Cambronne ;

CONDAMNE la SARL Cambronne Express à repeindre le rideau métallique de la devanture de la boutique donnant côté boulevard Garibaldi dans une teinte unie et neutre, à ses frais, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, et, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard durant une période d’un mois, passé lequel délai il pourra de nouveau être statué ;

CONDAMNE la SARL Cambronne Express à déposer à ses frais l’enseigne lumineuse apposée sur la façade de l’immeuble donnant sur le boulevard Garibaldi, dans le délai d’un mois suivant signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant une période d’un mois, passé lequel délai il pourra de nouveau être statué ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] de sa demande tendant à interdire à la SARL Cambronne Express d’allumer cette enseigner et d’en installer une autre ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] des demandes visant à :

Décision du 07 juin 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 19/06994 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQCEX

— condamner la SARL Cambronne Express à fournir les autorisations obtenues auprès de la mairie de [Localité 3] et de la Préfecture au titre de la réalisation des travaux de fermeture de la devanture de sa façade, de l’occupation du domaine public par l’installation de sièges et de tables devant l’établissement et des horaires d’ouverture du commerce ;

— interdire, sous astreinte, à la SARL Cambronne Expresse d’utiliser les poubelles de la copropriété ;

CONDAMNE la SARL Cambronne Express à mettre en conformité la porte de secours avec les règles administratives de sécurité-incendie, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un mois, passé lequel délai il pourra de nouveau être statué, et lui fait interdiction, ainsi qu’à tout prestataire de son chef, d’utiliser la porte d’entrée de l’immeuble, la cour commune de l’immeuble et la porte de secours de son local donnant sur cette cour, pour d’autres raisons que des opérations de secours, sous astreinte de 500 euros par infraction constatée ;

CONDAMNE la SARL Cambronne Express à faire procéder à la réfection et la mise en conformité du bac à graisses par une entreprise spécialisée, à ses frais exclusifs, et à justifier de l’exécution de ces travaux au moyen de la production de la facture de l’entreprise précisant ses interventions, le tout dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans la remise des justificatifs ;

CONDAMNE in solidum la SARL Cambronne Express et la SCI Cambronne à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 6000 euros en réparation des préjudices subis du fait des troubles anormaux de voisinage ;

CONDAMNE in solidum la SARL Cambronne Express et la SCI Cambronne à :

— procéder à leurs frais exclusifs à la remise en état, incluant les travaux de dépose des équipements et installations réalisés du chef de la SARL Cambronne Express :

— des deux caves en sous-sol et du rez-de-chaussée du lot n°1 de l’immeuble du SDC [Adresse 5], en conformité avec le descriptif de division du règlement de copropriété et le plan des travaux « ETAT FUTUR » annexé au protocole du 4 avril 2000 et figurant en page 11 du rapport d’expertise judiciaire de M. [X] du 28 mars 1999 ;

— du grenier se trouvant au-dessus de la pièce de la dépendance située au fond à gauche dans la cour commune à la suite de celle faisant partie du premier lot ;

— réaliser ces remises en état en relation avec le conseil syndical et le syndic en exercice du syndicat des copropriétaires, conformément aux préconisations de l’architecte qu’il aura mandaté à cet effet, et sous le contrôle de cet architecte ;

Décision du 07 juin 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 19/06994 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQCEX

— fournir au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] les plans, descriptifs et devis des travaux projetés, les conventions et devis signés avec les entreprises et le maître d’œuvre chargés des travaux, leur planning d’exécution, ainsi que, au fur et à mesure de leur avancement, les ordres de service, comptes-rendus de réunions de chantier, procès-verbaux de réception, constats de levée des réserves, décomptes de chantier et factures acquittées, en vue de vérifier l’adéquation des travaux réalisés avec les remises en état prescrites par le jugement ;

— fournir au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], par l’intermédiaire de son syndic, les attestations d’assurance couvrant les risques des travaux, dont celle de l’assurance dommage-ouvrage, ainsi que les garanties et responsabilités des intervenants qui en sont chargés ;

— justifier de l’accomplissement de ces obligations de faire dans un délai de 6 mois courant à compter de la signification du jugement, et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant une période de deux mois ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] de sa demande de remboursement à première présentation des justificatifs, de l’ensemble des coûts et frais, y compris d’architecte et de syndic, pour ces travaux, dont ceux de remise en état du grenier s’il n’était déféré au jugement dans les délais prescrits ;

ORDONNE l’expulsion de la SARL Cambronne Express et de tous occupants de son chef du grenier, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, s’il n’était déféré au jugement dans les six mois de sa signification, aux frais exclusifs des défendeurs ;

CONDAMNE in solidum la SARL Cambronne Express et la SCI Cambronne à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 8000 euros en réparation des atteintes causées à ses droits et biens ;

CONDAMNE la SARL Cambronne Express à garantir à proportion de 70% la SCI Cambronne des condamnations pécuniaires prononcées à son encontre, en ce compris les dépens et frais irrépétibles ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 16 juin 1998 entre la SARL Cambronne Express et la SCI Cambronne aux torts exclusifs de la SARL Cambronne Express ;

ORDONNE l’expulsion de la SARL Cambronne Express ainsi que celle de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique, passé le délai de six mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la société Cambronne Express au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à parfaite restitution des lieux, fixée au montant du loyer augmenté des charges, tel que mentionné dans le dernier renouvellement du bail ;

DÉBOUTE la SCI Cambronne de sa demande de productions de pièces ;

DÉBOUTE la SCI Cambronne de sa demande de condamnation de la SARL Cambronne Express à « supporter les frais de remise en état des locaux loués » ;

DÉCLARE irrecevable la demande de la SCI Cambronne Express visant à condamner la SARL Cambronne Express à « supporter les frais de remise en état des parties communes de l’immeuble de toutes natures » ;

DÉBOUTE la SARL Cambronne Express et la SCI Cambronne de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum la SARL Cambronne Express et la SCI Cambronne aux dépens ;

AUTORISE la SELAS Cayol Cahen Tremblay & Associés, agissant par l’intermédiaire de Maître Laurence Garnier, à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision ;

CONDAMNE in solidum la SARL Cambronne Express et la SCI Cambronne à régler, chacune, la somme de 4000 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 4], au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE la SARL Cambronne Express et la SCI Cambronne de leur demande formulée au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE la SCI Cambronne de sa demande de suspension, à son profit, de l’exécution provisoire ;

ORDONNE l’exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 07 juin 2024

Le greffierLa présidente