TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/54545 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZTF

N° : 1

Assignation des :

16 Mai 2024

21 Juin 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

JUGEMENT DE PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

rendu le 23 juillet 2025

par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Jean JASMIN, Greffier.

DEMANDERESSE

LA VILLE DE [Localité 7]

prise en la personne de Mme la Maire de [Localité 7], Mme [M] [Y]

[Adresse 10]

[Localité 2]

représentée par M^e Colin MAURICE de la SELARL CM & L AVOCATS, avocat au barreau de PARIS – #C1844

DEFENDEURS

Madame [V] [C]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Monsieur [P] [C]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentés par M^e Joëlle SERMAIZE, avocat au barreau de PARIS – #E1422

DÉBATS

A l’audience du 04 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Jean JASMIN, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties, avons rendu la décision suivante ;

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée le 16 mai et 21 juin 2025 par la Ville de [Localité 7], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 7], à Madame [V] [C], née le 10 octobre 1949 à [Localité 9] et à Monsieur [P] [C], né le 23 octobre 1985 à [Localité 8] devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement notamment des dispositions des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, concernant un appartement situé [Adresse 5] ;

Vu les conclusions oralement soutenues par la Ville de [Localité 7] à l’audience du 4 juin 2025 ;

Vu les écritures développées oralement par Monsieur [P] [C] à l’audience et visées par le greffier ;

Vu les dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur les demandes de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation

Il est rappelé à titre liminaire que, par un avis du 10 avril 2025 (Avis de la Cour de cassation, 10 avril 2025, n° 25-70.002, publié), la Cour de cassation a énoncé que lorsqu’une amende civile prévue par l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation est sollicitée sur le fondement d’un changement d’usage illicite intervenu avant l’entrée en vigueur de l’article 5, I, 1, d, de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, la détermination de l’usage d’habitation du local prévue par l’article L. 631-7 du même code doit s’effectuer à l’aune des critères de la loi ancienne.

En l’espèce, le changement d’usage allégué est intervenu avant l’entrée en vigueur de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, de sorte qu’il y a lieu d’appliquer les articles L.631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation dans leur rédaction antérieure à celle issue de cette loi.

L’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit :

« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

L’alinéa premier de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit que :

« Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. »

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de [Localité 7], d’établir :

— l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

— un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 7] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n’est pas allégué qu’elle a été mise en œuvre.

Sur l’usage d’habitation du local

En l’espèce, Madame [V] [C] est usufruitière et Monsieur [P] [C] nu-propriétaire de l’appartement situé [Adresse 5], constituant le lot de copropriété n°2046.

La Ville de [Localité 7] produit une fiche de révision foncière modèle H2 datée du 12 octobre 1970 afférente à un logement sis [Adresse 5], qui mentionne l’occupation du local par son propriétaire, soit Monsieur [T] [D], auteur de la déclaration, et son épouse Madame [J] [D]. Cette fiche précise que le lot de copropriété n°2046 présente une surface exclusivement dédiée à l’habitation de 82 mètres carrés et qu’aucune pièce n’est consacrée à un usage professionnel, de sorte que l’usage d’habitation au 12 octobre 1970 est établi. Elle précise en outre que l’appartement est issu d’une construction achevée en 1969 et que le bien a été acquis par Monsieur [D] le 3 août 1969.

La demanderesse verse aux débats un descriptif de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Adresse 6] daté du 31 octobre 1968, qui mentionne la distribution des locaux à construire, en qualifiant de logements les lots situés à partir du 1er étage. Le calepin des propriétés bâties mentionne l’achèvement de la construction de l’immeuble sis [Adresse 5] en 1969 et établit que le lot n°2046 était occupé, en 1970, par Monsieur [T] [D] et Madame [J] [S].

Ces éléments établissent que le bien a été acquis par Monsieur [D] le 3 août 1969 et occupé à usage exclusif d’habitation par celui-ci et son épouse à compter de l’année 1970, sans que la date précise de son entrée dans les lieux -et de l’affectation corrélative du bien à un usage d’habitation- ne soit établie.

Il en résulte que la Ville de [Localité 7] échoue à démontrer qu’au 1er janvier 1970 ce local était utilisé à usage d’habitation.

La première condition nécessaire à l’application des dispositions des articles L. 651-2 et L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation n’étant pas remplie, la Ville de [Localité 7] sera déboutée de sa demande visant à voir condamner les parties défenderesses à une amende civile au titre du changement d’usage non autorisé, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens soulevés par les parties.

Dans la mesure où le manquement aux dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation n’est pas caractérisé, la demande de la Ville de [Localité 7] portant sur retour à l’habitation des locaux sera rejetée.

2-Sur les demandes d’amende civile formulées sur le fondement des dispositions de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme

L’article L.324-1-1 du code du tourisme, en sa rédaction temporellement applicable, dispose :

“I.-Pour l’application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.

II.-Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.

Cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

III.-Par dérogation au II, dans les communes où le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l’habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d’un meublé de tourisme.

La déclaration indique si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

Un téléservice permet d’effectuer la déclaration. La déclaration peut également être faite par tout autre moyen de dépôt prévu par la délibération susmentionnée.

Dès réception, la déclaration donne lieu à la délivrance sans délai par la commune d’un accusé-réception comprenant un numéro de déclaration.

Un décret détermine les informations qui peuvent être exigées pour l’enregistrement.

IV.-Dans les communes ayant mis en ouvre la procédure d’enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

La commune peut, jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur transmet ces informations dans un délai d’un mois, en rappelant l’adresse du meublé et son numéro de déclaration. […]

V.-Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 5 000 euros.

Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 10 000 euros. […]”

Par délibération des 4, 5 et 6 juillet 2017, le Conseil de [Localité 7] a décidé de mettre en œuvre le dispositif prévu par l’article L.324-1-1 II et III du code du tourisme et de soumettre à déclaration préalable soumise à un enregistrement toute location pour de courtes durées d’un local meublé à destination d’une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, cette déclaration précisant si le logement constitue la résidence principale du loueur et donnant lieu à la délivrance d’un numéro d’enregistrement.

2.1 Sur le dépassement du nombre de nuitées de location

En application de l’article L324-1-1 du code de tourisme précité, la personne qui propose à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile un local meublé situé à [Localité 7] dont elle a déclaré qu’il s’agissait de sa résidence principale encourt une amende d’un montant maximal de 10 000 euros si elle loue ledit local plus de 120 jours par an.

En l’espèce, Monsieur [P] [C] a enregistré le 16 février 2021 sur le site dédié de la Ville de [Localité 7] une déclaration préalable prévue par l’article L324-1-1 du code de tourisme afin d’offrir à la location en meublé de tourisme un appartement situé [Adresse 5], en précisant que ce bien constitue sa résidence principale. Il a été alors spécialement informé qu’à [Localité 7], la location de courte durée n’est possible que s’il s’agit d’un local commercial ou de la résidence principale du déclarant lorsque celle-ci est louée moins de 120 jours par an.

Par ailleurs, dans le cadre de la présente instance, Monsieur [C] affirme que le bien litigieux constituait sa résidence principale depuis l’année 2017 et verse aux débats des captures d’écran justifiant d’une démarche engagées le 24 janvier 2017 auprès de l’administration fiscale pour que sa résidence principale fiscale soit fixée au [Adresse 5].

Un contrôleur assermenté, habilité par les dispositions de l’article L324-2-1 IV du code du tourisme à rechercher et à constater les manquements aux dispositions, notamment, du IV de l’article L324-1-1 du même code, a constaté -selon les informations transmises par la plateforme AIRBNB en exécution de ses obligations résultant de l’article L324-2-1 II du code du tourisme- que le local a été loué :

311 nuitées en 2018

297 nuitées en 2019

65 nuitées en 2020

159 nuitées en 2021

281 nuitées en 2022

289 nuitées en 2023.

La preuve est ainsi rapportée de la mise en location du bien que Monsieur [P] [C] avait déclaré comme constituant sa résidence principale pour une durée excédant, durant les années 2018, 2019, 2021, 2022 et 2023, le nombre de nuitées autorisées.

Monsieur [P] [C] confirme avoir proposé ce bien sur la plate-forme Airbnb et ne formule aucune contestation quant au quantum des nuitées versé aux débats par la Ville de [Localité 7]. Il explique la disponibilité de son bien par ses fréquents déplacements professionnels.

Il se prévaut ainsi de l’exception prévue par l’article L324-1-1 IV du code du tourisme permettant la location plus de 120 jours par an d’un meublé de tourisme déclaré comme la résidence principale d’une personne qui justifie d’une obligation professionnelle, faisant valoir que sa profession de moniteur de plongée le conduit à s’absenter de sa résidence principale.

L’exception tenant aux obligations professionnelles, au sens de l’article L.324-1-1 IV du code du tourisme lu à la lumière des dispositions de l’article 2 de la loi n°89-462 de la loi du 6 juillet 1989, suppose que soit, d’une part, rapportée la preuve d’obligations professionnelles justifiant l’absence du défendeur durant au moins autant de jours que de nuitées excédentaires louées durant l’année civile concernée ; elle suppose d’autre part que soit démontrée la concordance temporelle entre les déplacements professionnels et les périodes de location en meublé de tourisme, la charge de la preuve de la réunion de ces éléments pesant sur la partie qui invoque l’exception.

En l’espèce, Monsieur [P] [C] verse aux débats :

— un contrat de travail portant sur un emploi de moniteur de plongée aux Bahamas, du 6 mai 2018 au 31 août 2019, soit 239 jours en 2018 et 242 jours en 2019 ;

— une attestation d’emploi délivrée par la société SEAFARI en date du 15 mars 2021, mentionnant que Monsieur [P] [C] est employé par ladite société dans l’enceinte du Club Med [11] depuis le 26 décembre 2020, ce qui établit l’exercice de fonctions à l’étranger durant 6 jours en 2020 et 73 jours en 2021.

Il est ainsi justifié d’un motif professionnel de nature à expliquer les absences prolongées de Monsieur [P] [C] durant les années 2018, 2019 et 2021. Toutefois, aucun élément versé aux débats ne permet de déterminer les dates de location de l’appartement et donc de vérifier la concordance temporelle entre les locations surnuméraires et les périodes d’absence de Monsieur [P] [C], de sorte que Monsieur [P] [C] ne justifie pas d’un motif professionnel de nature à justifier le dépassement du plafond du nombre de nuitées de location imposé par l’article L324-1-1 du code de tourisme.

En considération de la surface du bien -soit 82m²- , du nombre de nuitées excédentaires au maximum autorisé -soit 191 en 2018, 177 en 2019, 39 en 2021, 161 en 2022 et 169 en 2023, mais également des motifs professionnels susceptibles d’expliquer partiellement les locations au titre des années 2018 et 2019, l’amende civile à laquelle Monsieur [P] [C] sera condamné ne saurait être inférieure à la somme de 4000 euros pour 2018, 4000 euros pour 2019, 2000 euros pour 2021, 8500 euros pour 2022 et 8500 euros pour 2023. Ces sommes seront reversées à la Ville de [Localité 7].

2.2 Sur le défaut de déclaration

Il a été démontré précédemment que le local litigieux a été loué meublé de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Les annonces versées aux débats mentionnent que l’hôte se nomme « [P] » et de nombreux commentaires saluent la réactivité et la qualité des échanges avec celui-ci. Par ailleurs, Monsieur [P] [C] reconnaît avoir géré personnellement les locations, ce que Madame [V] [C] a confirmé lors de la visite de l’agent assermenté.

Les constats dressés par un agent assermenté de la Ville de [Localité 7] et leurs annexes établissent que le bien a été loué à compter du mois de septembre 2017, date du premier commentaire posté par un internaute, et que le 2 février 2021, aucun enregistrement de ce local n’a été trouvé lors de la consultation du téléservice recensant les déclarations aucun numéro d’enregistrement n’apparaissait sur l’annonce publiée sur la plateforme Airbnb.

Une déclaration de meublé touristique a été enregistrée par Monsieur [P] [C] sur le site dédié de la Ville de [Localité 7] le 16 février 2021, soit le jour de la réception du courrier recommandé adressé par l’agent assermenté de la Ville de [Localité 7] aux deux défendeurs.

Il est ainsi démontré que les manquements ont duré du 25 novembre 2018 -date de l’entrée en vigueur de la loi rendant le défaut de déclaration passible d’une sanction d’amende civile- jusqu’au 15 février 2021, ce qui constitue une durée conséquente.

Il doit toutefois être relevé que dès réception du courrier de la Ville de [Localité 7], Monsieur [P] [C] a régularisé sa situation au regard des dispositions de l’article L324-1-1, II du code de tourisme.

A ce titre, il convient de condamner Monsieur [P] [C] au paiement d’une amende civile de 2000 euros au titre du défaut de déclaration préalable à la mise en location d’un meublé de tourisme.

Il n’est en revanche produit aucun élément de nature à démontrer que Madame [V] [C] aurait participé activement aux locations touristiques, de sorte que la demande formulée à son encontre doit être rejetée.

3 – Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Dès lors qu’il est fait droit aux demandes de la Ville de [Localité 7] à son encontre, Monsieur [P] [C] supportera la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Condamné aux dépens, Monsieur [P] [C] devra verser à la Ville de [Localité 7] une indemnité que l’équité commande de fixer à 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

Nonobstant le rejet de ses prétentions dirigées contre Madame [V] [C], des considérations tirées de l’équité -tenant à la connaissance des locations meublées de tourisme par Madame [C], laquelle a juridiquement la jouissance du bien en sa qualité d’usufruitière- imposent de dispenser la Ville de [Localité 7] du paiement d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

En application des articles 481-1 6° et 514 alinéa 2 du code de procédure civile, la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Rejette la demande de condamnation à une amende civile sur le fondement des dispositions des articles L 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

Rejette la demande portant sur le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation situés [Adresse 5] ;

Condamne Monsieur [P] [C] à payer une amende civile de quatre mille euros (4000 euros) au titre du manquement aux dispositions de l’article L324-1-1 IV du code du tourisme durant l’année 2018, dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 7] ;

Condamne Monsieur [P] [C] à payer une amende civile de quatre mille euros (4000 euros) au titre du manquement aux dispositions de l’article L324-1-1 IV du code du tourisme durant l’année 2019, dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 7] ;

Condamne Monsieur [P] [C] à payer une amende civile de deux mille euros (2000 euros) au titre du manquement aux dispositions de l’article L324-1-1 IV du code du tourisme durant l’année 2021, dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 7] ;

Condamne Monsieur [P] [C] à payer une amende civile de huit mille cinq cents euros (8500 euros) au titre du manquement aux dispositions de l’article L324-1-1 IV du code du tourisme durant l’année 2022, dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 7] ;

Condamne Monsieur [P] [C] à payer une amende civile de huit mille cinq cents euros (8500 euros) au titre du manquement aux dispositions de l’article L324-1-1 IV du code du tourisme durant l’année 2023, dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 7] ;

Condamne Monsieur [P] [C] à payer une amende civile de deux mille euros (2000 euros) au titre des dispositions de l’article L.324-1-1 III du code du tourisme, dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 7] ;

Rejette les demande de la Ville de [Localité 7] formées à l’encontre de Madame [V] [C] ;

Condamne Monsieur [P] [C] à payer à la Ville de [Localité 7] la somme de deux mille euros (2000 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [P] [C] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à Paris, le 23 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,

Jean JASMIN Marie-Hélène PENOT