5AZ Minute N°

N° RG 24/00304 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GLLA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 07 NOVEMBRE 2025

PRESIDENT

Madame DURBECQ Sophie, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [M] [W]

DEMANDERESSE

Madame [B] [I]

née le 09 Août 1947 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 1]

Représentée par Maître Philippe BROTTIER, avocat au barreau de POITIERS,

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [H]

né le 30 Janvier 1984 à [Localité 7],

et

Madame [F] [R]

née le 11 Mars 1987 à [Localité 4] (UKRAINE),

demeurant tous deux [Adresse 3]

Représentés par Maître Isabelle LOUBEYRE, avocat au barreau de POITIERS, substituée par Maître Carole PHERIVONG, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 09 MAI 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 04 JUILLET 2025, DATE PROROGEE AU 26 SEPTEMBRE 2025, PUIS 07 NOVEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [B] [I] est propriétaire d’une maison individuelle située au sein du lotissement “[Adresse 5]”, au [Adresse 2].

Suivant acte sous seing privé ayant pris effet le 1er août 2022, Mme [B] [I] a donné à bail cette maison d’habitation à M. [Z] [H] et Mme [F] [R].

Par un courrier électronique du 4 octobre 2023, l’agence immobilière chargée de la gestion du bien a demandé à M. [Z] [H] et Mme [F] [R] de retirer des claustras posés sur les clôtures installées par Mme [B] [I] en limite de propriété, et leur a adressé, au soutien de cette demande, la copie du réglement du lotissement au sein duquel la maison louée est située. Cette demande a été réitérée le 23 octobre 2023, et M. [Z] [H] a fait part de son refus.

Un conciliateur de justice a été saisi de la difficulté, et a établi le 23 mars 2024 un constat d’échec de la tentative de conciliation effectuée le 29 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 16 avril 2024, Mme [B] [I] a fait assigner M. [Z] [H] et Mme [F] [R] au visa du contrat de location et du réglement du lotissement, afin d’obtenir leur condamnation à enlever, sous astreinte journalière de 150 €, les éléments plastiques intégrés dans le grillage ; elle a sollicité une indemnité de 2 000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, de même que la somme de 1 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de son action, Mme [B] [I] expose que le réglement du lotissement “[Adresse 5]” mentionne expressément le traitement des clôtures en limite privée, et proscrit l’utilisation sur ces clôtures de toute forme de matériaux, type toile, coupe-vent, brande, ou claustra. Elle ajoute que peu de temps avant le début du bail, elle avait été amenée à refaire la clôture, dans la mesure où la précédente avait été arrachée par l’effet de vents violents.

Si Mme [B] [I] reconnaît que le réglement du lotissement n’a pas été communiqué à ses locataires à la signature du bail, elle indique toutefois fonder aussi sa demande sur les dispositions du contrat interdisant aux locataires de transformer les équipements loués sans accord écrit du bailleur.

M. [Z] [H] et Mme [F] [R] concluent au débouté, et sollicitent une indemnité de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir que le bail ne mentionne pas que le réglement du lotissement ait été porté à leur connaissance ; que l’état des lieux d’entrée établi le 2 août 2022 établit que les clôtures séparatives de propriété entre les différents fonds du lotissement portent des occultations garantissant l’intimité des locataires, ce qui démontre que les occultations dénoncées ont été installées avant leur entrée dans les lieux, et que par conséquent ils n’ont pas réalisé de transformation des lieux en cours de bail.

Ils font également valoir que le réglement du lotissement n’est pas un réglement de copropriété, mais uniquement un document d’urbanisme dépourvu de valeur contractuelle, au demeurant non dénoncé aux locataires.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 4 juillet 2025, date prorogée au 26 septembre 2025, puis 07 novembre 2025 en raison de la surcharge de travail du greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La demande de Mme [B] [I] est fondée en premier lieu sur le non-respect par les locataires des dispositions du réglement de lotissement, et en second lieu sur la violation des dispositions du bail leur interdisant de transformer les locaux et équipements loués sans son accord.

Sur le premier moyen, il convient de relever que le réglement du lotissement constitue un document d’urbanisme, dépourvu en lui-même de valeur contractuelle, et qu’il ne peut être opposable aux locataires que s’il a été produit lors de la signature du contrat de bail, et s’il est expressément visé au contrat.

Or, Mme [B] [I] ne conteste pas que les locataires n’ont découvert l’existence de ce réglement qu’à l’occasion du présent litige, par sa communication faite par l’agence immobilière chargée de la gestion du bien, le 4 octobre 2023.

Dès lors, ce document ne peut valablement constituer un fondement juridique de la demande de Mme [B] [I].

Sur le second moyen, les dispositions contractuelles évoquées par Mme [B] [I], qui reprennent en les développant celles de l’article 7 f) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, interdisent aux locataires de procéder à “aucune démolition, construction, ni aucun changement de distribution, cloisonnement, percement d’ouverture ou transformation des locaux et équipements loués sans l’accord écrit du bailleur”.

Or, il ressort de l’examen de l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 2 août 2022, et plus singulièrement des photos qui y sont insérées, que les clôtures matérialisant la limite de propriété étaient déjà équipées d’éléments apposés sur les grillages.

Dès lors, Mme [B] [I] ne démontre pas que M. [Z] [H] et Mme [F] [R] auraient procédé, en installant des claustras sur les dits grillages, à une transformation des lieux proscrite par le bail et l’article 7 f) de la loi du 6 juillet 1989.

Dès lors, Mme [B] [I] ne démontre pas, à l’encontre de ses locataires, de violations de dispositions contractuelles qui leur seraient opposables, en sorte qu’elle sera déboutée de ses demandes.

Les dépens de l’instance comprennent des frais limitativement énumérés par l’article 695 du code de procédure civile. Si ce texte prévoit que peuvent être inclus dans les dépens les frais exposés au titre d’émoluments des officiers ministériels, il est nécessaire qu’ils l’aient été pour les besoins de l’instance. Or, si M. [Z] [H] et Mme [F] [R] demandent que les dépens comprennent les frais du constat dressé par la SAS AURIK le 19 novembre 2024, il convient de relever que cet acte n’a été demandé que pour constater l’existence de dispositifs occultants sur d’autres clôtures que celle objet du litige, et sur l’absence de plantation d’une haie, au titre de quoi aucune demande n’est formée.

Dès lors, les dépens, qui seront portés à la charge de Mme [B] [I], n’inclueront pas ces frais.

Par équité, Mme [B] [I] devra en outre verser à M. [Z] [H] et Mme [F] [R] une indemnité de 1 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE Mme [B] [I] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [B] [I] aux dépens de l’instance, qui ne comprendront pas les frais du constat du 19 novembre 2024 ;

CONDAMNE Mme [B] [I] à verser à M. [Z] [H] et Mme [F] [R] une indemnité de 1 800 € (mille huit cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE