MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 21/02857 – N° Portalis DB3J-W-B7F-FRRH

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU 02 Février 2026

DEMANDERESSE :

LE :

Copie simple à :

— M^e PASCOT

— M^e FROIDEFOND

— 

Copie exécutoire à :

— M^e PASCOT

— M^e FROIDEFOND

S.A.R.L. ALLIANCE INVESTISSEMENTS

immatriculée sous le RCS de [Localité 19] n°523 788 735

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Frédérique PASCOT, avocat au barreau de POITIERS,

DEFENDERESSES :

S.C.I. RAYANA

immatriculée sous le RCS de [Localité 19] n°817 728 256

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Gérald FROIDEFOND de la SCP B2FAVOCATS, avocat au barreau de POITIERS,

S.C.I. MJP

immatriculée sous le RCS de [Localité 19] n°883 983 769

dont le siège social est sis [Adresse 1]

non constituée

S.C.I. ALGINA

immatriculée sous le RCS de [Localité 18] n°892 482 985

dont le siège social est sis [Adresse 5]

non constituée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Stéphane WINTER, 1er Vice-président

ASSESSEURS : Carole BARRAL, Vice-président

Sébastien VANDROMME-DEWEINE, Juge

GREFFIER : Edith GABORIT

Débats tenus publiquement à l’audience collégiale du 01 Décembre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par assignation du 09 décembre 2021 (RG 21/2857), la SARL ALLIANCE INVESTISSEMENTS a engagé une action en justice contre la SCI RAYANA devant le tribunal judiciaire de Poitiers (1ère chambre civile) en vue d’obtenir principalement la reconnaissance d’un état d’enclave pour une parcelle cadastrée section BP n°[Cadastre 10] à JAUNAY-MARIGNY (86) et en conséquence l’ouverture d’une servitude légale de passage sur les parcelles cadastrées section BP n°[Cadastre 7] et [Cadastre 8] appartenant à la SCI RAYANA, la SCI MJP et la SCI ALGINA.

Par deux assignations des 07 et 13 septembre 2023 (RG 23/2408), la SARL ALLIANCE INVESTISSEMENTS a fait assigner la SCI MJP et la SCI ALGINA en intervention forcée, et la jonction a été prononcée le 14 décembre 2023.

En demande, la SARL ALLIANCE INVESTISSEMENTS, suivant dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 février 2025, demande au tribunal de notamment :

— Juger que la parcelle située à [Localité 17] cadastrée section BP numéro [Cadastre 10], appartenant à la SARL ALLIANCE INVESTISSEMENTS, est enclavée ;

— Juger que la parcelle située à JAUNAY-MARIGNY (86130) cadastrée section BP numéro [Cadastre 10] bénéficie d’une servitude légale de passage pour cause d’enclave sur les parcelles situées à JAUNAY-MARIGNY (86130) cadastrées section BP numéros [Cadastre 7] et [Cadastre 8], appartenant à la SCI RAYANA, la SCI MJP et la SCI ALGINA ;

— Ordonner à la SCI RAYANA et à toutes personnes physiques qui en répondent de ne pas encombrer ni obstruer, par quelque moyen que ce soit, le passage sur lequel la parcelle située à JAUNAY-MARIGNY (86130) cadastrée section BP numéro [Cadastre 10] bénéficie d’une servitude de passage, aux fins de permettre aux occupants dudit fonds d’y accéder à tout moment, y compris avec leur véhicule, et ce, sous astreinte de 2.000 euros par infraction constatée ;

— Prendre acte que la SARL ALLIANCE INVESTISSEMENTS propose de verser à la SCI RAYANA une indemnité d’un montant de 1.000 euros ;

— Condamner la SCI RAYANA à payer à la SARL ALLIANCE INVESTISSEMENTS la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— La condamner aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la SARL ALLIANCE INVESTISSEMENTS expose que le certificat d’urbanisme opérationnel (CUO) délivré par le mairie le 12 mai 2021 lui impose de faire ouvrir un accès via les parcelles BP n°[Cadastre 7] et [Cadastre 8]. Elle indique qu’elle avait recueilli l’accord de principe de la SCI MJP et de la SCI ALGINA mais que la SCI RAYANA s’est opposée à la servitude de passage, de sorte qu’elle a dû saisir la justice.

Sur l’existence même de l’état d’enclave, la SARL ALLIANCE INVESTISSEMENTS expose que celui-ci résulte d’un obstacle juridique, à savoir le certificat d’urbanisme opérationnel du 12 mai 2021 interdisant tout accès autre que par les parcelles BP n°[Cadastre 9] et [Cadastre 8] appartenant aux défenderesses. La SARL ALLIANCE INVESTISSEMENTS s’oppose sur ce point à l’objection élevée par la SCI RAYANA, en ce qu’il ne peut être retenu que la SARL ALLIANCE INVESTISSEMENTS aurait dû attaquer la décision du Maire de ne pas lui accorder d’autre accès que celui par les parcelles des défenderesses.

Sur l’indemnité due à la SCI RAYANA en cas de reconnaissance de la servitude de passage, la SARL ALLIANCE INVESTISSEMENTS expose que cette indemnité doit être seulement symbolique en ce que l’assiette de la servitude serait limitée à une partie de parking, et que la SCI RAYANA a déjà consenti à des tiers une servitude de passage sur cette même parcelle.

En défense, la SCI RAYANA, suivant dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 avril 2025, demande au tribunal de notamment :

— DEBOUTER la SARL ALLIANCE INVESTISSEMENTS de sa demande de servitude de passage pour cause d’enclave portant sur les parcelles [Adresse 12] [Cadastre 7] et [Cadastre 8] du [Adresse 2] JAUNAY-MARIGNY faute de justifier de la bonne fin d’un recours devant le Tribunal Administratif concernant la contestation du certificat d’urbanisme opérationnel délivré par le Maire le 12 mai 2021 ;

— DEBOUTER en toutes hypothèses la SARL ALLIANCE INVESTISSEMENTS de toutes ses demandes plus amples ou contraires ;

A défaut, dans l’hypothèse où la SARL ALLIANCE INVESTISSEMTS ne serait pas déboutée de ses demandes et proposition,

— CONDAMNER la SARL ALLIANCE INVESTISSEMENTS à payer à la SCI RAYANA la somme de 30.000 €, indemnité allouée pour le compte exclusif de la SCI RAYANA laquelle n’est pas le mandataire de l’indivision concernant les parcelles BP [Cadastre 7] et [Cadastre 8] ;

— CONDAMNER la SARL ALLIANCE INVESTISSEMENTS à supporter la charge de la moitié de l’entretien du parking sur les parcelles [Cadastre 7] et [Cadastre 8] de l’indivision ;

— CONDAMNER la SARL ALLIANCE INVESTISSEMENTS à publier le jugement à intervenir à la Publicité Foncière à ses frais compte tenu de ce qu’un droit portant sur un immeuble doit être régi par le même régime juridique que l’immeuble lui-même ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER la SARL ALLIANCE INVESTISSEMENTS à payer à la SCI RAYANA la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens.

Au soutien de sa position, la SCI RAYANA expose que les parcelles [Cadastre 13] n°[Cadastre 7] et [Cadastre 8] sont juridiquement constituées, à la suite notamment d’états descriptifs de division, en syndicat de copropriétaires au sens de la loi du 10 juillet 1965, ou, à défaut, en indivision, en l’absence de représentation par un syndic d’immeuble.

La SCI RAYANA expose que le certificat d’urbanisme opérationnel du 12 mai 2021 n’est pas fondé, alors que la SCI RAYANA produit aux débats un procès-verbal de constat d’huissier de justice du 04 février 2022 qui prouverait que la parcelle BP n°[Cadastre 10] n’est en réalité pas enclavée, de sorte que la SCI RAYANA est en droit d’attaquer devant la juridiction administrative la validité de l’acte administratif du 12 mai 2021.

En réponse au moyen de droit de la SARL ALLIANCE INVESTISSEMENTS selon lequel il est jugé que le propriétaire n’est pas tenu d’attaquer l’acte administratif d’où découle l’état d’enclave de sa parcelle, la SCI RAYANA indique qu’il est fallacieux de prétendre que le requérant à une certificat d’urbanisme n’est pas tenu d’en contester le contenu, surtout s’il n’y a pas de motif ce qui est évidemment au sens du droit administratif un grief.

A titre subsidiaire, pour l’hypothèse dans laquelle une servitude de passage serait instaurée, la SCI RAYANA invoque la circonstance que la zone litigieuse est une zone commerciale attractive, de sorte que la servitude viendrait lui causer un préjudice non négligeable, justifiant tant la demande indemnitaire à hauteur de 30.000 euros que la demande en condamnation de la SARL ALLIANCE INVESTISSEMENTS à supporter la moitié des dépenses nécessaires pour l’entretien des deux parcelles BP n°[Cadastre 7] et [Cadastre 8] pour l’indivision.

En défense, la SCI MJP et la SCI ALGINA, régulièrement assignées, n’ont pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée par ordonnance au 03 juillet 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 1er décembre 2025.

Avis a été donné que le jugement était mis en délibéré par mise à disposition au greffe au 02 février 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur les demandes principales de la SARL ALLIANCE INVESTISSEMENTS en reconnaissance d’un état d’enclave et d’une servitude de passage sur les parcelles de la SCI RAYANA, la SCI MJP et la SCI ALGINA, et la fixation des indemnités dues.

L’article 682 du code civil dispose que : « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. »

En l’espèce, il résulte des éléments aux débats que la SARL ALLIANCE INVESTISSEMENTS est propriétaire d’une parcelle cadastrée à [Localité 16] (86) section BP n°[Cadastre 10], située [Adresse 3].

Il est établi que cette parcelle est à proximité immédiate du domaine public, à savoir que si elle n’est pas au contact directement de l'[Adresse 11], en revanche cette parcelle est longée respectivement par :

— une voie d’accès à l’espace multimédia l’AGORA (à l’Ouest) ;

— le parking desservant cette salle (au Nord), et avec lequel la parcelle [Cadastre 15] communique par deux accès bitumés.

Toutefois la SARL ALLIANCE INVESTISSEMENTS justifie que la parcelle litigieuse ne peut être reliée à la voirie publique par ces accès existants, en ce que :

— d’une part, matériellement, s’agissant des deux accès bitumés au parking de l’AGORA (au Nord), l’autorité municipale a dans les dernières années empêché le passage des véhicules, par l’ajout de deux poteaux métalliques sur chacun de ces deux accès (pièce demanderesse n°5) ;

— d’autre part, juridiquement, Grand [Localité 19] Communauté Urbaine a fait imposer, dans le certificat d’urbanisme opérationnel du 12 mai 2021 délivré pour cette parcelle, la prescription suivante : « Attention l’accès ne pourra s’effectuer que par l’accès existant sur les parcelles [Cadastre 14] et [Cadastre 8] de plus, aucun autre accès ne sera autorisé ou délivré par l’allée conduisant à l’AGORA » (pièce demanderesse n°3, page 4).

Il n’importe pas de rechercher si cette prescription insérée au certificat d’urbanisme opérationnel aurait éventuellement pu être remise en cause en exerçant un recours devant le juge administratif, dès lors qu’il ne peut être exigé, pour constater un état d’enclave résultant d’une décision administrative, que le demandeur ait épuisé les voies de recours devant le juge administratif.

Il faut également retenir que cette prescription administrative prive de sa portée le constat de commissaire de justice, produit par la SCI RAYANA pour soutenir que la parcelle [Cadastre 13] n°[Cadastre 10] aurait un accès à la voie publique en ce que cette parcelle longe l’allée d’accès à l’AGORA laquelle relève du domaine public (pièce SCI RAYANA n°5), alors qu’il résulte du certificat d’urbanisme opérationnel qu’aucun accès ne sera autorisé par cette voie.

En conséquence, il convient de relever que la parcelle BP n°[Cadastre 10] appartenant à la SARL ALLIANCE INVESTISSEMENTS est effectivement enclavée.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande de la SARL ALLIANCE INVESTISSEMENTS en reconnaissance d’un état d’enclave sur cette parcelle et d’une servitude de passage.

Il n’y a en revanche pas lieu à astreinte pour le respect de cette servitude de passage, à défaut de preuves suffisantes de circonstances rendant nécessaire cette mesure.

Sur les demandes reconventionnelles subsidiaires de la SCI RAYANA en fixation d’une indemnité et condamnation à participer aux frais d’entretien du parking, et en publication du jugement.

L’article 682 du code civil dispose que : « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. »

En l’espèce, en considération de la circonstances que la servitude reconnue au profit de la parcelle [Cadastre 15] a vocation à s’exercer sur la part des parcelles de la SCI RAYANA à usage de parking, il convient de fixer à 5.000 euros l’indemnité due par la SARL ALLIANCE INVESTISSEMENTS au titre de cette servitude.

Pour la même considération, et en tenant compte du surcroît de circulation sur le parking que pourra amener la servitude, préalable à la construction d’une nouvelle cellule commerciale sur la parcelle [Cadastre 13] n°[Cadastre 10], il convient de condamner pour l’avenir la SARL ALLIANCE INVESTISSEMENTS, en tant que propriétaire du fonds dominant, à supporter définitivement une proportion de 20% des frais d’entretien de la surface à usage de parking sur les parcelles [Cadastre 13] n°[Cadastre 7] et [Cadastre 8].

Le surplus des demandes indemnitaires de la SCI RAYANA est rejeté.

Afin d’assureur l’opposabilité de la servitude à tous, il convient par ailleurs de faire droit à la demande subsidiaire de la SCI RAYANA en condamnation de la SARL ALLIANCE INVESTISSEMENTS à publier le jugement à la Publicité Foncière à ses frais.

Sur les autres demandes et les dépens.

Sur les dépens.

La SCI RAYANA est tenue aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI RAYANA tenue aux dépens doit payer à la SARL ALLIANCE INVESTISSEMENTS une somme que l’équité justifie de modérer à 1.500 euros, sans aucune autre condamnation sur le même fondement.

Sur l’exécution provisoire.

Le jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

DIT que la parcelle située à JAUNAY-MARIGNY (86130) cadastrée section BP numéro [Cadastre 10] bénéficie d’une servitude légale de passage pour cause d’enclave sur les parcelles situées à JAUNAY-MARIGNY (86130) cadastrées section BP numéros [Cadastre 7] et [Cadastre 8], appartenant à la SCI RAYANA, la SCI MJP et la SCI ALGINA ;

CONDAMNE la SARL ALLIANCE INVESTISSEMENTS à payer à la SCI RAYANA la somme de 5.000 euros à titre d’indemnité pour cause de servitude ;

CONDAMNE pour l’avenir la SARL ALLIANCE INVESTISSEMENTS à supporter définitivement une proportion de 20% des frais d’entretien de la surface à usage de parking sur les parcelles situées à [Localité 17] cadastrées section BP numéros [Cadastre 7] et [Cadastre 8] ;

CONDAMNE la SARL ALLIANCE INVESTISSEMENTS à publier le jugement à la Publicité Foncière à ses frais .

CONDAMNE la SCI RAYANA aux dépens ;

CONDAMNE la SCI RAYANA à payer à la SARL ALLIANCE INVESTISSEMENTS la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

DIT que le jugement est assorti de l’exécution provisoire.

Le Greffier Le Président