TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/02190

N° Portalis DBX4-W-B7I-TADP

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 25 Février 2025

S.A. [Adresse 6]

C/

[T] [H] [R]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 25 Février 2025

à la SA d’HLM PROMOLOGIS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 25 février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 14 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 6], dont le siège social est sis “[Adresse 7], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général en exercice et domicilié à cet effet audit siège social

représentée par Madame [S] [I], chargée de contentieux, munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDERESSE

Madame [T] [H] [R]

demeurant [Adresse 8]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 17 janvier 2014, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à Madame [T] [R] un appartement à usage d’habitation porte n°3 et un emplacement de stationnement n°3 situés [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 334,43 euros pour le logement et 15,33 euros pour l’emplacement de stationnement et une provision sur charges mensuelle de 53,70 euros.

Le 14 novembre 2023, la SA PROMOLOGIS a fait signifier à Madame [T] [R] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA PROMOLOGIS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 mai 2024, la SA PROMOLOGIS a ensuite fait assigner Madame [T] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 2.314,90 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers au 06 mai 2024, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge mensuels, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 30 mai 2024.

Le dossier a été appelé à l’audience du 03 septembre 2024 une première fois.

La SA PROMOLOGIS a maintenu ses demandes et actualisé sa demande en paiement pour inclure les impayés jusqu’à août 2024, en indiquant que le dernier règlement était intervenu en juin 2024 et que les impayés ne s’expliquaient pas par la fraude bancaire. Elle a ajouté que la locataire refusait l’accompagnement qui lui avait été proposé par une association, ainsi que le dépôt d’un dossier de surendettement.

Madame [T] [R] a comparu et a sollicité des délais de paiement suspensifs de sa dette à hauteur de 100 euros par mois. Elle a indiqué être âgée de 67 ans, avoir fait deux infarctus en 6 mois et avoir fait l’objet d’une fraude bancaire, justifiant un blocage de son compte bancaire et une partie des impayés. Elle a confirmé avoir refusé l’accompagnement initialement proposé mais s’est dit prête à reprendre les paiements dès son souci de compte bancaire réglé, ayant 1.067 euros de retraite.

Le juge a ordonné un dernier renvoi du dossier au 14 janvier 2025, afin que la locataire justifie de la reprise du paiement des loyers avant l’audience du 14 janvier 2025.

A l’audience du 14 janvier 2025, la SA PROMOLOGIS, représentée par Madame [S] [I], munie d’un pouvoir spécial de représentation, a maintenu les demandes de son assignation et actualisé le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.238,85 euros, pour inclure les mensualités jusqu’à celle de décembre 2024 comprise. La SA PROMOLOGIS ne s’est plus opposée à l’octroi de délai de paiement à hauteur de 50 à 100 euros par mois, en sus du loyer, et à la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées, compte-tenu de l’accompagnement repris avec Madame [T] [R] depuis octobre 2024, de la curatelle demandée par celle-ci et sa fille et de la reprise du paiement des loyers.

Madame [T] [R] a comparu en personne et reconnu le montant de sa dette locative. Madame [T] [R] a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 60 à 100 euros par mois en règlement de l’arriéré, avec des délais de paiement étalés sur la durée maximale de 36 mois. Elle a indiqué avoir environ 1.050 euros de retraite par mois et n’avoir ni dette, ni prêt en cours. Elle a fait savoir qu’elle avait changé de compte-bancaire et avait pu autoriser un prélèvement automatique sur son compte-bancaire.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 30 mai 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 03 septembre 2024, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 mai 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 17 janvier 2014 contient une clause résolutoire (article 4.7.1. Résiliation pour non-paiement) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.308,01 euros a été signifié le 14 novembre 2023, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [T] [R] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 403 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 janvier 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA PROMOLOGIS produit une preuve de versement bancaire du 13 janvier 2025 et un décompte du 14 janvier 2025 démontrant que Madame [T] [R] reste devoir la somme de 1.969,72 euros, mensualité de décembre 2024 comprise, après soustraction des frais de poursuite (142,81 euros en mars 2024 et 126,32 en décembre 2024).

Madame [T] [R] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.969,72 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, compte-tenu de la diminution de la dette.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Il apparaît que Madame [T] [R] a repris le versement du loyer courant avant l’audience, comme elle s’y était engagée, et a fait en sorte d’assainir sa situation, en rencontrant son bailleur avec sa fille, en sollicitant une mesure de protection, en ouvrant un nouveau compte-bancaire et en autorisant un prélèvement automatique sur celui-ci.

Elle a également débuté l’apurement de sa dette, par des versements plus importants que son loyer de 50 à 100 euros sur les quatre derniers mois.

Malgré des revenus restreints, elle apparaît en capacité de régler sa dette si celle-ci est étalée sur 36 mois.

Aussi, Madame [T] [R] sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 35 mensualités de 55 euros chacune et d’une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Madame [T] [R] et de son bailleur, les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [T] [R] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [T] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PROMOLOGIS, Madame [T] [R] sera condamnée à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 janvier 2014 entre la SA PROMOLOGIS et Madame [T] [R] concernant un appartement à usage d’habitation porte n°3 et un emplacement de stationnement n°3 situés [Adresse 4] sont réunies à la date du 15 janvier 2024 ;

CONDAMNONS Madame [T] [R] à verser à la SA PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 1.969,72 euros (décompte arrêté au 14 janvier 2025, incluant une dernière facture de décembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [T] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 55 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [T] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA PROMOLOGIS puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [T] [R] soit condamnée à verser à la SA PROMOLOGIS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [T] [R] à verser à la SA PROMOLOGIS une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [T] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 25 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière.

La greffière, Le juge,