5AE Minute N°

N° RG 25/00533 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GZYM

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 13 MARS 2026

PRESIDENT

Madame DURBECQ Sophie, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [K] [D]

DEMANDERESSE

SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Madame [I] [Q], employée dans la société en qualité d”agent de recouvrement”, mandatée

DEFENDERESSE

Madame [V] [Z] [O]

née le 25 Novembre 1982 à [Localité 1],

demeurant [Adresse 2] – Chez Mme [B] [L] – [Localité 2] [Adresse 3]

Non comparante, non représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 09 JANVIER 2026

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 13 MARS 2026

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 13 janvier 2020, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a donné à bail à M. [C] [O] et Mme [N] [O] un logement de type 4 situé à [Localité 3] ([Localité 4]), [Adresse 4], pour un loyer mensuel alors fixé à 574,24 € augmenté de 77,71 € à titre de provision à valoir sur les charges locatives. Un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer principal a été versé à la conclusion du bail.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 15 janvier 2020.

Par jugement de ce siège en date du 2 juin 2023, a été constatée la résiliation du bail à la date du 13 octobre 2022 ; l’expulsion des locataires a été autorisée, et ils ont été solidairement condamnés au paiement de la somme de 5 083,42 € au titre des arriérés, ainsi que d’une indemnité mensuelle d’occupation de 713,82 €.

Le 25 août 2023, M. [C] [O] est décédé.

Après procès-verbal d’expulsion du 15 mai 2024, un état des lieux de sortie a été dressé le 18 juillet 2024 par la SAS AURIK, commissaires de justice associés.

Par acte de commissaire de justice du 14 août 2025, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a fait assigner Mme [N] [O] pour obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— réparations locatives après déduction du dépôt de garantie : 5 199,03 €

— indemnité pour immobilisation du logement pendant les travaux de remise en état : 197,43 €

— moitié du coût de l’état des lieux de sortie : 187,36 €

— article 700 du code de procédure civile : 150 €.

A l’audience du 9 janvier 2026, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a maintenu ses demandes.

Mme [N] [O] n’a pas comparu et n’était pas représentée.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

La responsabilité du locataire est évaluée en tenant compte des états des lieux qui sont établis à l’entrée et à la restitution des lieux.

L’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les réparations locatives sont à la charge du locataire, sauf notamment si elles sont occasionnées par vétusté. A cet égard, l’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement. Si le bail conclu entre les parties ne comporte pas de renvoi à une grille de vétusté, il convient, compte tenu de la durée d’occupation des lieux, à savoir quatre années, d’appliquer un coefficient de vétusté de 20 % pour tenir compte de l’usure normale des équipements.

En l’espèce, l’examen de l’état des lieux d’entrée démontre que le logement était généralement en bon état ou en état d’usage.

En revanche, l’état des lieux de sortie démontre qu’à leur reprise les lieux loués présentaient quelques dégradations, affectant notamment le sol de la cuisine et de la chambre 2, et les murs de la cage d’escalier.

Toutefois, il ressort de la production aux débats du procès-verbal d’expulsion dressé par la SAS AURIK le 18 avril 2024, qu’à l’ouverture des portes, le logement était était sale et encombré par de très nombreux éléments mobiliers sans valeur marchande, ayant donné lieu à l’établissement d’un inventaire démontrant l’ampleur des opérations de déblaiement rendues nécessaires.

La SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT est donc fondée à obtenir le paiement des sommes suivantes :

— enlèvement du mobilier et des encombrants ayant garni le logement, y compris le mobilier d’extérieur, selon facture du 31 juillet 2024 de SUEZ R.V.REBOND POITIERS SERVICES : 4 224,00 €

— frais de nettoyage du logement, inclus dans la facture AC PEINTURE du 30 juillet 2024 : 298,60 € TTC

— frais de peinture des murs de la cage d’escalier et de réfection des sols de la cuisine et de la chambre 2, après déduction d’un coefficient de vétusté de 20 %, suivant facture AC PEINTURE du 30 juillet 2024 : 1 208,10 € TTC

— remplacement des clés du cellier et du garage, selon facture [T] [E] du 19 août 2024 : 42,57 € TTC

soit au total : 5 773,27 €.

De plus, dans la mesure où il est évident que ces travaux ont immobilisé le logement, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT est fondée à réclamer la somme de 197,73 € représentant dix jours de perte de loyers.

Au total le montant des réparations locatives imputables à Mme [N] [O] se monte par conséquent à la somme de 5 971 €. De cette somme, il convient de déduire celle de 574,24 € versée à titre de dépôt de garantie à la signature du bail, en sorte que Mme [N] [O] reste redevable de la somme de 5 396,76 € au titre des réparations locatives.

L’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que si un état des lieux doit être établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, les frais sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Le coût de l’état des lieux de sortie étant de 374,72 €, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT est fondée à obtenir le remboursement de la somme de 187,36 €.

Mme [N] [O] sera par conséquent condamnée au paiement des sommes suivantes

— réparations locatives après déduction du dépôt de garantie : 5 396,76 €

— moitié du coût de l’état des lieux de sortie : 187,36 €

soit au total : 5 584,12 €.

Tenue aux dépens, Mme [N] [O] devra en outre, par équité, verser à la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, une indemnité de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [N] [O] à payer à la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 5 584,12 € (cinq mille cinq cent quatre-vingt quatre euros, douze centimes) ;

AUTORISE la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT à conserver le dépôt de garantie versé à la conclusion du bail,

CONDAMNE Mme [N] [O] aux dépens,

LA CONDAMNE à payer à la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT une indemnité de 150 € (cent cinquante euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE