TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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[Adresse 1]

[Localité 5]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/00169 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QJC6

JUGEMENT

DU : 30 Janvier 2026

Mme [C] [L] épouse [G]

M. [D] [G]

C/

Société BATIGERE

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 30 Janvier 2026.

DEMANDEURS:

Madame [C] [L] épouse [G]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Monsieur [D] [G]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Tous deux représentés par Maître Emmanuel LEBLANC de la SELARL HMS JURIS, avocats au barreau D’ESSONNE

DEFENDERESSE:

Société BATIGERE HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 27 novembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e LEBLANC

M^e PAUTONNIER

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat de bail passé par acte sous seing privé en date du 5 décembre 2017, Mme [T] [L] épouse [G] et M. [D] [G] étaient locataires d’un local à usage d’habitation sis [Adresse 4] [Localité 9]) à [Localité 8], et appartenant à la société BATIGERE HABITAT (anciennement dénommée BATIGERE Ile de France), venant aux droits de la société [Adresse 10].

Par acte de commissaire de justice en date du 19 août 2024, Mme [T] [L] épouse [G] et M. [D] [G] ont assigné la société BATIGERE HABITAT aux fins notamment de :

la condamner à procéder aux réparations nécessaires pour rendre le logement décent et à la remise en état sous astreinte de 300 euros par jour de retard, passé le délai de deux mois à compter de la décision à intervenir,

la condamner à leur payer la somme de 9.190 euros au titre du trouble de jouissance, soit la somme de 6.300 euros correspondant à 30% du loyer payé sans contrepartie depuis 2018 à ce jour, et la somme de 2.890 euros correspondant au prix des meubles qui ont du être remplacés,

à titre subsidiaire,

désigner un expert judiciaire avec mission d’usage en la matière,

en tout état de cause,

ordonner la suspension du paiement des loyers à compter de la présente décision, jusqu’à l’aboutissement du litige,

à défaut, autoriser la consignation des loyers jusqu’à la réalisation des travaux,

ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

la condamner au paiement d’une somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 27 novembre 2025, et après plusieurs reports d’audience à la demande des parties, Mme [T] [L] épouse [G] et M. [D] [G], représentés par leur conseil reprenant oralement le contenu de ses écritures, indiquent avoir quitté le logement le 24 février 2025 et se désister en conséquence de leurs demandes de travaux sous astreinte, d’expertise et de suspension ou consignation des loyers. Ils maintiennent en revanche leur demande d’indemnisation au titre du trouble de jouissance subi, contestent la régularisation de charges en sortie des lieux et sollicitent la restitution du dépôt de garantie.

A l’appui de leur demande principale, ils se fondent sur l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et exposent que la société BATIGERE HABITAT leur a mis à disposition un logement qui n’est pas décent, et n’a selon eux rien fait pour remédier à la situation. Ils ajoutent avoir subi un trouble de jouissance, mettant en péril la santé des occupants du logement.

Citée par acte délivré par remise à personne morale, la société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil et autorisée à déposer une note en délibéré :

soulève l’irrecevabilité des demandes pour défaut d’intérêt à agir des requérants qui ne sont plus locataires,

subsidiairement, demande le rejet de la demande d’indemnisation pour défaut de preuve contradictoire, et en raison de sa qualité de copropriétaire n’ayant pas de pouvoir décisionnel exclusif pour agir dans la copropriété,

soulève l’irrecevabilité des demandes nouvelles visant les charges et la restitution du dépôt de garantie en sortie des lieux, sans lien de connexité avec les demandes initiales,

condamner les requérants au paiement d’une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures dûment échangées entre les parties pour un exposé exhaustif de leurs moyens et prétentions.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le désistement partiel de leurs demandes par Mme [T] [L] épouse [G] et M. [D] [G]

Il y a lieu de constater le désistement par les locataires de leurs demandes aux fins de voir condamner la bailleresse à réaliser les travaux nécessaires et aux fins d’expertise, de suspension ou consignation des loyers pendant la durée des travaux.

Sur l’intérêt à agir de Mme [T] [L] épouse [G] et M. [D] [G]

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée » ;

En vertu de l’article 31 du code de procédure civile, « l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé » ;

La société BATIGERE HABITAT soutient que les requérants ne justifient plus d’un intérêt actuel et légitime à solliciter des mesures tendant à la remise en état du logement, ni à obtenir une indemnisation pour logement indécent, dès lors qu’ils ne sont plus locataires.

S’il est exact que Mme [T] [L] épouse [G] et M. [D] [G], qui ont quitté les lieux, n’ont plus d’intérêt à agir au titre d’une demande de remise en état des lieux, à laquelle ils ont d’ailleurs renoncé, ils conservent en revanche un intérêt à agir à faire réparer un préjudice au titre du trouble de jouissance qu’ils pourraient avoir subi dans les lieux pendant la durée du bail, préjudice toujours actuel.

En conséquence, le moyen tiré du défaut d’intérêt à agir soulevé par la société BATIGERE HABITAT sera rejeté.

Sur la demande d’indemnité relative au trouble de jouissance formulée par Mme [T] [L] épouse [G] et M. [D] [G]

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation […]. Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement […];

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués […].

Sur les désordres

En l’espèce, Mme [T] [L] épouse [G] et M. [D] [G] se plaignent de désordres dans les lieux depuis 2018, en relation avec des problèmes récurrents avec le chauffe-eau individuel et de l’humidité, et fournissent une lettre du 15 novembre 2022 par laquelle ils sollicitaient une intervention du bailleur, lequel annonçait le passage d’un gestionnaire en février 2023, par une lettre en réponse du 26 janvier 2023.

Plusieurs documents versés au dossier font état d’importantes traces d’humidité dans tout le logement.

En premier lieu, un rapport d’expertise du cabinet DOUCET-CAMINADE établi le 23 avril 2023, après convocation des parties, à l’initiative de l’assureur habitation de Mme [T] [L] épouse [G] et M. [D] [G], et sur lequel la société BATIGERE HABITAT a pu formuler ses observations, comme en atteste la lettre dudit cabinet du 17/08/2023, constate que le chauffe-eau individuel a été remplacé le 13 février 2023 et conclut à l’existence de désordres qui ne sont pas la conséquence d’une utilisation inadaptée du logement par les locataires, mais rendent le logement non habitable en ce que ces désordres liés à une humidité ne permettent pas à ses occupants d’envisager une jouissance paisible.

En effet, l’expert constate l’existence de moisissures, avec une prolifération de ces fongiques en plein voile des cloisons intérieures se trouvant en volume chaud et n’étant de facto pas sujettes aux problématiques de pont thermique. Il indique que ce logement souffre d’un réel défaut de ventilation, observant la présence d’une grille d’aspiration dans la cuisine qui ne semble pas active, et une ventilation mécanique en applique dans la salle de bain fonctionnant par un interrupteur on/off, ce qui le conduit à conclure que, compte tenu de la faible, voire de l’absence d’isolation des voiles périmétriques, si les phénomènes de condensation par ponts thermiques ne peuvent être écartés, le défaut de ventilation général du logement est sans aucun doute le facteur le plus aggravant dans l’apparition et la persistance de ces désordres.

Si Mme [T] [L] épouse [G] et M. [D] [G] versent au dossier des photographies non authentifiées par un procès-verbal de constat, ils produisent également des attestations de trois voisins habitant à la même adresse confirmant l’existence d’humidité et de moisissures dans le logement litigieux, mais également dans les autres appartements et ce avant même l’entrée dans les lieux des époux [G].

Par ailleurs, Mme [T] [L] épouse [G] et M. [D] [G] produisent un certificat médical du Dr. [W] [F] en date du 14 février 2024, faisant état de ce que l’enfant du couple, [R] [G], né le 30 mars 2012, présente un asthme allergique aux moisissures mal contrôlé du fait d’une exposition quotidienne aux moisissures dans son logement. Ce certificat médical en conclut qu’il est nécessaire pour la santé de l’enfant d’accéder rapidement à un logement sain, indemne de toute humidité ou moisissure.

Il ressort de ces éléments que le logement loué à Mme [T] [L] épouse [G] et M. [D] [G] par la société BATIGERE HABITAT laisse apparaître des désordres d’humidité dans les lieux loués résultant essentiellement d’un défaut de ventilation.

Ces désordres sont implicitement reconnu par la bailleresse qui fait valoir, pour exclure toute carence fautive de sa part, qu’il s’agit d’un immeuble en copropriété et qu’elle ne dispose pas d’un pouvoir décisionnel exclusif. Cet argument en défense sera écarté dès lors qu’un bailleur demeure responsable de la délivrance d’un logement décent à ses locataires, sans pouvoir opposer à ces derniers les contraintes afférentes aux règles de la copropriété, et qui relèvent de la gestion personnelle de son bien.

Ces désordres ont nécessairement causé un trouble de jouissance aux locataires, sans qu’il apparaisse suffisamment démontré par la bailleresse que lesdits désordres seraient partiellement imputables au comportement des occupants, qu’il s’agisse de sur-occupation ou d’un excès de chauffe.

Il en résulte que la responsabilité de la société BATIGERE HABITAT est engagée et que Mme [T] [L] épouse [G] et M. [D] [G] doivent être indemnisés du préjudice subi.

Sur le trouble de jouissance

En l’espèce, Mme [T] [L] épouse [G] et M. [D] [G] prétendent subir des désagréments depuis 2018. Or aucune pièce produite au dossier ne permet d’en attester, le témoignage de Mme [J] [N] [Z] étant insuffisante à l’établir avec exactitude.

En revanche, il n’est pas contesté par la société BATIGERE HABITAT que les locataires ont fait état de problèmes d’humidité dès novembre 2022. En effet, les locataires ont alors adressé un courrier à la société BATIGERE HABITAT, indiquant subir de gros problèmes d’humidité dans l’appartement.

C’est donc la période du 15 novembre 2022 au 24 février 2025 qui sera retenue pour calculer l’indemnité due aux locataires, ce sur une base qu’il convient, au regard de la nature des désordres, de fixer à 30 % du montant du loyer initial (601,42 euros).

La demande au titre du remplacement des meubles sera rejetée faute de preuve établissant leur détérioration.

En conséquence, la société BATIGERE HABITAT sera condamnée à verser à Mme [T] [L] épouse [G] et M. [D] [G] la somme de 4.925 euros.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie et la contestation de charges présentées par Mme [T] [L] épouse [G] et M. [D] [G]

Sur la recevabilité

Selon l’article 70 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce, la société BATIGERE HABITAT prétend que les demandes présentées par Mme [T] [L] épouse [G] et M. [D] [G] aux fins de restitution du dépôt de garantie et de débouté de la demande de la société BATIGERE HABITAT au titre du décompte de sortie des lieux sont des demandes nouvelles étrangères à l’objet initial de l’instance engagée par les locataires.

Ce moyen d’irrecevabilité sera écarté, les comptes entre les parties en sortie des lieux et la restitution ou non du dépôt de garantie, qui reposent sur la bonne exécution des obligations réciproques du bailleur et des locataires en fin de contrat de bail, se rattachant par un lien suffisant aux prétentions initiales afférentes aux respect de ses obligations locatives d’entretien et de réparation par le bailleur en cour d’exécution dudit contrat de bail.

Sur le fond

Aux termes de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification des services rendus et des dépenses d’entretien courant ; elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle ; que l’obligation de payer les charges est donc une obligation essentielle du locataire.

Le locataire n’est pas tenu de payer la quote-part des charges qui est réclamée tant que les informations prescrites par la loi ne lui ont pas été adressées ou si les pièces justificatives ne sont pas tenues à sa disposition ; il s’en déduit que le bailleur doit obligatoirement, fût-ce devant la juridiction saisie, tenir à la disposition du locataire les pièces justificatives des charges locatives réclamées et qu’en l’absence de telles communications, les charges locatives ne peuvent être considérées comme justifiées ; le locataire est ainsi en droit de demander le remboursement des sommes encaissées (ou appelées) par le bailleur au titre des provisions pour charges, sous déduction des seules charges dont ce dernier peut apporter la justification.

Les justificatifs de charges prévues par la loi sont :

— pour les provisions, la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation du compte de charge ou, en cas d’immeubles en copropriété, du budget prévisionnel ;

— pour la régularisation annuelle de charges, l’envoi d’un décompte par nature de charges, avec, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition des charges, et la mise à disposition des pièces justificatives.

Plus précisément, s’agissant des immeubles en copropriété, les comptes de gestion établis par le syndic et annexés aux convocations des assemblées ne constituent pas des pièces justificatives valables en l’absence de toute ventilation entre les charges incombant au bailleur et celles incombant au locataire.

Le bailleur qui ne justifie pas de la réalité des services, ni du bien-fondé de la facturation, doit rembourser au preneur les sommes perçues au titre des charges insuffisamment justifiées.

Enfin, aux termes de l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, au lieu et place du locataire, sous réserve qu’elle soient dûment justifiées.

En l’espèce, Mme [T] [L] épouse [G] et M. [D] [G] versent aux débats un décompte de sortie émanant de la société BATIGERE HABITAT fixant une créance de régularisations de charges d’eau froide pour un montant de 2.106,20 euros, après déduction du dépôt de garantie d’un montant de 326 euros.

Il est constaté que ce décompte de sortie porte le détail des fluides consommés par les locataires, avec les périodes concernées (2023, 2024 et 2025), les relevés d’index et les volumes concernés.

Il s’ensuit que les régularisations de charges appelées apparaissent justifiées, sans que les locataires ne fassent valoir de motifs de contestation concernant l’existence même de ces charges d’eau froide, étant rappelé par ailleurs que, dans le cadre de la présente instance, la société BATIGERE HABITAT ne poursuit pas le paiement de la somme précitée et qu’il lui appartient seulement, en application de l’article 23 précité, de tenir à disposition des locataires les justificatifs de charges que ces derniers sont en droit de venir consulter.

Il en ressort que Mme [T] [L] épouse [G] et M. [D] [G] seront déboutés de leur demande de restitution du dépôt de garantie et qu’il n’y a pas lieu de statuer sur une demande en paiement de régularisation de charges qui n’est pas présentée par la société BATIGERE HABITAT dans le cadre de la présente instance.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société BATIGERE HABITAT, partie perdante à titre principal, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société BATIGERE HABITAT, condamnée aux dépens, devra verser à Mme [T] [L] épouse [G] et M. [D] [G] une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, l’exécution provisoire est de droit.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit, la nature de l’affaire ne justifiant pas qu’elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant publiquement par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE le désistement par Mme [T] [L] épouse [G] et M. [D] [G] de leur demande de voir condamner la société BATIGERE HABITAT à réaliser les travaux nécessaires, et de leurs demandes d’expertise, de suspension ou consignation des loyers pendant la durée des travaux ;

REJETTE le moyen tiré du défaut d’intérêt à agir soulevé par la société BATIGERE HABITAT ;

CONDAMNE la société BATIGERE HABITAT à payer à Mme [T] [L] épouse [G] et M. [D] [G] la somme de 4.925 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

REJETTE le moyen tiré de l’absence de lien suffisant entre les demandes initiales de Mme [T] [L] épouse [G] et M. [D] [G] et leurs demandes additionnelles soulevé par la société BATIGERE HABITAT ;

DEBOUTE Mme [T] [L] épouse [G] et M. [D] [G] de leur demande en restitution du dépôt de garantie ;

DIT qu’il n’y a pas lieu de statuer sur le débouté de la demande en paiement des régularisations de charges d’eau pour les années 2023, 2024 et 2025, laquelle demande n’est pas présentée par la société BATIGERE HABITAT dans le cadre de la présente instance ;

CONDAMNE la société BATIGERE HABITAT à verser à Mme [T] [L] épouse [G] et M. [D] [G] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société BATIGERE HABITAT aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT