PREMIERE CHAMBRE

04 Décembre 2025

N° RG 25/02767 – N° Portalis DB3U-W-B7J-ONDM

72A

S.D.C. RESIDENCE LES LEVRIERS

C/

[P] [W], [I] [W]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 04 décembre 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence LES LEVRIERS, sise [Adresse 1], représenté par son syndic la société IMMO DE FRANCE [Localité 5] ILE DE FRANCE, SAS immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 529 196 412, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par M^e Bruno ADANI, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEURS

Monsieur [P] [W], demeurant [Adresse 2], défaillant

Madame [I] [W], demeurant [Adresse 2], défaillante

— -==o0§0o==--

Par acte d’huissier en date du 12 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES LEVRIERS sise [Adresse 1], représenté par son syndic la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, a fait assigner devant ce tribunal Monsieur [P] [W] et Madame [I] [D] [C] épouse [W] afin d’obtenir leur condamnation solidaire à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  10 507,74 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2024,

—  2500 euros à titre de dommages-intérêts,

—  2000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il a sollicité en outre la capitalisation des intérêts et la condamnation solidaire des défendeurs aux entiers dépens.

Bien que régulièrement assignés à l’étude, Monsieur [P] [W] et Madame [I] [D] [C] épouse [W] n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture du 11 septembre a fixé l’affaire au 16 octobre 2025. La décision a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats:

— la matrice cadastrale dont il résulte que Monsieur [P] [W] et Madame [I] [D] [C] épouse [W] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 2009, 2058, 2121,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 4 septembre 2018, 4 décembre 2019, 22 décembre 2020, 16 décembre 2021, 17 novembre 2022, 25 janvier 2023, 31 janvier 2024, 14 mars 2024, 22 janvier 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— un relevé de compte individuel détaillé, les attestations de non recours,

— le contrat de syndic, un extrait du règlement de copropriété,

— un courrier avec avis de réception du 17 décembre 2024 valant mise en demeure de payer la somme de 6540,61 euros.

Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 7 614,74 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Par ailleurs, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables à ce seul copropriétaire.

N’entrent pas dans les « frais nécessaires » au recouvrement des charges: les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, les frais de l’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat et les relances postérieures à l’assignation.

Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d’opposition entre les mains du notaire et ceux d’inscription d’hypothèque légale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter la demande en paiement au titre des frais. En effet, les frais intitulés « honoraires avocat » et « suivi contentieux » n’entrent pas dans les prescriptions de l’article précité.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [P] [W] et Madame [I] [D] [C] épouse [W] à verser au syndicat des copropriétaires solidairement, conformément aux dispositions du règlement de copropriété, la somme de 7 614,74 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er octobre 2023 au 1er avril 2025, deuxième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2024 sur la somme de 6 540,61 euros et à compter du 12 mai 2025 pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de manquements systématiques et répétés de Monsieur [P] [W] et Madame [I] [D] [C] épouse [W] constitutifs d’une faute en lien direct avec un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient en conséquence de rejeter la demande formulée à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [P] [W] et Madame [I] [D] [C] épouse [W], partie qui succombe supporteront in solidum les dépens de la présente instance.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Condamne solidairement Monsieur [P] [W] et Madame [I] [D] [C] épouse [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [4] sise [Adresse 1] la somme de 7 614,74 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er octobre 2023 au 1er avril 2025, deuxième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2024 sur la somme de 6540,61 euros et à compter du 12 mai 2025 pour le surplus ;

Rejette la demande formulée par le syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum Monsieur [P] [W] et Madame [I] [D] [C] épouse [W] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [P] [W] et Madame [I] [D] [C] épouse [W] aux dépens, dont distraction conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 6], le 04 décembre 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS