PREMIERE CHAMBRE

10 Mars 2026

N° RG 23/04651 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NITE

Code NAC : 72A

SDC LES LIONS DU VAL D [Localité 1]

C/

[W] [K] épouse [E], [J] [T] épouse [F], [P] [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 10 mars 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 13 janvier 2026 devant Marie VAUTRAVERS, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

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DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] [Adresse 2], sise [Adresse 3], représenté par son syndic la société FONCIA LVM, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par M^e Manuela ROCHA, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEURS

Madame [W] [K] épouse [E], née le 05 septembre 1978 à [Localité 2] (ARMÉNIE), demeurant [Adresse 4] [Localité 1]

représentée par M^e Virginie JANSSEN, avocat au barreau de Versailles

Madame [J] [I] [T] épouse [F], née le 22 mars 1970 à [Localité 3], demeurant [Adresse 5]

Monsieur [P] [X] [T], né le 01 avril 1971 à [Localité 3], demeurant [Adresse 6] / FRANCE

représentés par M^e Sabrina GUILLIER, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assistés de M^e Quentin CHABERT, avocat plaidant au barreau de Nantes

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Monsieur [D] [S] épousait le 30 mars 1948 en secondes noces Madame [V] [G] sous le régime de la communauté réduite aux acquêts. Il avait eu une fille d’une première union, Madame [M] [S] épouse [T], son unique héritière.

Suivant acte notarié du 24 octobre 1959, les époux [N] avaient souscrit une donation entre époux aux termes de laquelle il était fait donation de la toute propriété de l’universalité des biens et droits immobiliers et immobiliers en pleine propriété à Madame [V] [G] au décès de Monsieur [D] [S].

Le 4 mai 1965, les époux [N] achetaient les parts (143 parts à 10 francs chacune) de la société civile immobilière les lions du Val d'[Adresse 7] donnant le droit à l’attribution et à la jouissance d’un appartement situé dans la résidence les lions du Val d'[Localité 1][Adresse 8], au deuxième étage porte C, [Adresse 9] à [Localité 1].

Monsieur [D] [S] décédait le 21 septembre 1969 à [Localité 4].

Selon les informations contenues dans l’acte de notoriété du 18 juin 2015, Madame [V] [O] épouse [S] avait désigné au terme de son testament olographe Madame [K] épouse [R] en qualité de légataire universel par testaments des 11 avril, 15 août et 5 octobre 2014, étant précisé que cette dernière occupait le bien. Madame [V] [G] épouse [S] est décédée à [Localité 5] le 8 mars 2015.

Suivant exploit du 19 avril 2016, le syndicat des copropriétaires de la résidence les lions du Val d'[Localité 1] assignaient Madame [M] [S] épouse [T] afin de régler les charges de copropriété arrêtée au 22 janvier 2018.

Suivant jugement du tribunal de Pontoise du 2 octobre 2018, Madame [M] [S] épouse [T], héritière, était condamnée au paiement des charges de copropriété arrêtées au 23 janvier 2018 (17 339,91 €).

Suivant exploit du 23 janvier 2020, Madame [M] [S] épouse [T] assignait devant le tribunal de Pontoise Madame [W] [K] épouse [R] afin de voir prononcer la nullité des testaments des cinq août 2013,11 avril 2014 15 août 2014 et afin de voir ordonner l’ouverture des comptes de liquidation partage des communautés en indivision dépendant de [D] [S] et [V] [G] épouse [S].

Suivant jugement du 15 février 2021, le tribunal de Pontoise déclarait nuls les testaments, disait que Madame [W] [K] épouse [R] était réputée avoir accepté la succession d'[V] [G] épouse [S] avec effet rétroactif au 8 mars 2015, date du décès, envoyait Madame [M] [S] épouse [T] en possession du legs à titre particulier fait par Madame [V] [G] épouse [S] par testament du 12 mars 2010 et disait qu’en sa qualité de légataire à titre particulier lui revenaient les parts de la société civile immobilière concernant le bien immobilier situé [Adresse 9] à HERBLAY, condamnait Madame [W] [K] épouse [R] à verser à Madame [M] [S] épouse [T] la somme de 35 500 € titre de l’indemnité d’occupation du 8 mars 2015 au 8 février 2021 et au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1000 € à compter du 9 février 2021 jusqu’à la fin de l’occupation effective.

Madame [W] [K] épouse [R] interjetait appel de ce jugement.

Par acte d’huissier en date du 10 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] 95220 [Adresse 7], représenté par son syndic la société FONCIA LVM avait assigné devant ce tribunal Madame [M] [S] épouse [T] afin d’obtenir sa condamnation au paiement des charges de copropriété.

Madame [M] [S] avait constitué avocat le 19 avril 2022. Suivant exploit du 16 mai 2022, elle avait assigné en intervention forcée Madame [W] [K] épouse [R]. Suivant conclusions d’incident notifiées le 21 septembre 2022, Madame [M] [S] épouse [T] avait sollicité la jonction des deux procédures et le sursis à statuer dans l’attente d’une de la décision de la cour d’appel de Versailles sur la question de la succession.

Suivant ordonnance d’incident du 3 janvier 2023, le juge de la mise en état avait rejeté les demandes jonction et de sursis à statuer ainsi que la demande formulée par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avait réservé les dépens et avait renvoyé l’affaire à la mise en état.

Madame [M] [S] épouse [T] est décédée le 9 décembre 2022. Aux termes de l’acte de notoriété du 8 mars 2023, ses héritiers sont ses deux enfants, Madame [J] [T] épouse [F] et Monsieur [P] [T]. Une ordonnance de radiation été rendue le 2 mars 2023 en l’absence de mise en cause des héritiers dans la procédure.

Suivant arrêt du 28 mars 2023, la cour d’appel de Versailles infirmait en partie le jugement du tribunal de Pontoise du 15 février 2021 opposant Madame [M] [S] épouse [T] et Madame [W] [K] épouse [R] s’agissant de l’action en contestation du testament olographe de Madame [V] [O] épouse [S]. Cet arrêt précisait que les parts de la société civile immobilière concernant le bien (appartement, cave, garage) appartenaient pour moitié à Madame [M] [S] épouse [T] et pour moitié à Madame [W] [R].

Suivant exploits des 1er et 25 août 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], au deuxième étage porte C, [Adresse 9] à [Localité 1], représenté par son syndic, a assigné en intervention forcée les deux héritiers de Madame [M] [S] épouse [T], à savoir Madame [J] [T] épouse [F] et Monsieur [P] [T] afin de solliciter le paiement des charges de copropriété.

Madame [J] [T] épouse [F] et Monsieur [P] [T] ont constitué avocat le 3 octobre 2023.

Suivant exploit du 12 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires a attrait Madame [W] [K] épouse [R] à la cause.

Suivant ordonnance du 12 décembre 2024, le juge de le mise en état a ordonné la jonction du dossier 24/4981 au dossier 23/4651.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires a formulé les demandes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prendre acte de son désistement à l’encontre de Monsieur [P] [T] suite au legs universel accordé à sa sœur Madame [J] [T] épouse [F] par leur mère,

— condamner Madame [J] [T] épouse [F] à lui payer les sommes de :

* 4 936,06 € suivant décompte du 4 octobre 2024, au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2024, et ordonner la capitalisation des intérêts,

* 315,64 € au titre des frais,

* 1 500 € à titre de dommages et intérêts,

* 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la situation du compte de la succession de Madame [M] [S] épouse [T] est continuellement débitrice depuis le 1er avril 2018 et qu’en dépit des démarches amiables entreprises tant auprès de la propriétaire que de l’occupante des lieux, Madame [W] [R], la situation n’a pas été régularisée. Il ajoute que la mésentente entre Mesdames [J] [T] et [W] [R] ne doit pas impacter le syndicat des copropriétaires et que chacune doit s’acquitter des montants dus. Le syndicat des copropriétaires précise encore que Mesdames [J] [T] et [W] [R] devaient s’acquitter chacune de la moitié de la dette, soit 4936,06 euros restant dus par Madame [J] [T], après imputation des virements effectués par celle-ci, et 24 597,63 € à la charge de Madame [W] [R].

Madame [J] [T] épouse [F] et Monsieur [P] [T], suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 juin 2024, ont sollicité le rejet des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires.

À l’appui de leurs demandes, ils ont fait valoir qu’aucune solidarité n’était possible entre les codébiteurs des charges de copropriété de l’immeuble en cause. Ils ont fait valoir que seule Madame [J] [T] épouse [F], en tant que légataire universelle de sa défunte mère, est propriétaire des parts en cause de la société civile immobilière et donc seule redevable des charges de copropriété selon la quote-part de ses droits dans les lots concernés. Ils ont ajouté que Madame [J] [T] épouse [F] avait d’ores et déjà réglé sa quote-part des charges de copropriété à hauteur de 19 661,57 euros et ont donc sollicité le rejet de toutes les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 avril 2025, Madame [W] [K] épouse [R], a sollicité le débouté du syndicat des copropriétaires.

Au soutien de ses demandes, elle a fait valoir qu’elle n’a pas réglé régulièrement les charges de copropriété puisque, jusqu’à l’arrêt de la cour d’appel de Versailles en mai 2023, elle n’avait aucune certitude que le bien lui appartiendrait pour tout ou partie. À compter de la signification de cet arrêt, elle a versé des sommes, rappelant que la majorité de la dette provient d’un appel de provisions sur des travaux de ravalement. Elle précise qu’elle n’a pas été en mesure de donner son accord sur ces appels de provisions ou sur ce vote de travaux, précisant qu’aucune résolution n’a été adoptée concernant les ravalements et rappelant qu’il n’est pas justifié qu’elle a été convoquée aux assemblées générales, qui ne lui sont donc pas opposables.

L’ordonnance de clôture du 11 décembre 2025 a fixé l’affaire au 13 janvier 2026. La décision a été mise en délibéré au 10 mars 2026.

MOTIFS

Il convient de prendre acte du désistement syndicat des copropriétaires à l’égard de Monsieur [P] [T].

Madame [W] [K] épouse [R] conteste devoir payer la dette. Néanmoins, il résulte des dernières conclusions du syndicat des copropriétaires que celui-ci ne formule aucune demande à l’égard de cette dernière. Il ne sera donc pas statué sur la demande de débouté formulée par Madame [W] [K] épouse [R] à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Les articles 1845-1 et suivants du code civil disposent que le capital d’une société civile est divisé en parts égales. La société n’est pas dissoute par le décès d’un associé, mais continue avec ses héritiers ou légataires. Il peut toutefois être convenu que ce décès entraînera la dissolution de la société ou que celle-ci continuera avec les seuls associés survivants. Les héritiers ou légataires qui ne deviennent pas associés n’ont droit qu’à la valeur des parts sociales de leur auteur. Cette valeur doit leur être payée par les nouveaux titulaires des parts ou par la société elle-même si celle-ci les a rachetées en vue de leur annulation. La valeur de ces droits sociaux est déterminée au jour du décès dans les conditions prévues à l’article 1843-4.

La cour d’appel de Versailles, en son arrêt du 28 mars 2023, fait état des constatations suivantes : «au décès de [D] [S], [V] [O] était propriétaire de la moitié des parts de la SCI en pleine propriété, étant donné la présence d’un enfant héritier d’un précédent mariage, a hérité de l’usufruit de l’autre moitié ayant appartenu à [D] [S] » (…) « dès lors, en application de l’acte de donation de 1959, au décès de [D] [S], les parts de la SCI ont été réparties comme suit : la moitié des parts appartenait à [V] [O] en pleine propriété, l’autre moitié appartenait à [V] [O] en usufruit et à Madame [T] en nue-propriété. Au décès d'[V] [O] le 8 mars 2015, son usufruit s’est éteint conformément à l’article 617 du Code civil et Madame [T] a récupéré la moitié des parts de la SCI en pleine propriété, l’autre moitié étant dévolue à Madame [K] légataire universelle de la défunte. Les parties sont donc propriétaires indivises, à parts égales, des parts de la SCI les Lions du Val d’Herblay ».

Dans ledit arrêt, il a également été fait droit à la demande de « publication de l’arrêt valant titre du propriété du bien situé [Adresse 12] à [Localité 1] (Val d’Oise), cadastré AN [Cadastre 1] section BK, lot 259, 271 et 280 auprès des services de la propriété foncière ».

Ainsi, contrairement à ce qui est indiqué sur la matrice cadastrale versée en pièce numéro un par le syndicat des copropriétaires, Monsieur [D] [S] n’était pas propriétaire du bien immobilier cadastré AN [Cadastre 1] section BK lot numéro 259 (appartement dans le bâtiment F « les Jacinthes » au deuxième étage C), lot 271 (à savoir une cave numéro 19) et lot 280 (à savoir un garage numéro cinq dans le bâtiment F « les Jacinthes »). Il s’agissait en réalité de la société civile immobilière les Lions du Val d'[Adresse 7], dont il possédait la moitié des parts avec son épouse Madame [V] [O].

Ainsi, il n’est pas contestable que la propriété du bien immobilier litigieux est la propriété de la SCI les Lions du Val d'[Adresse 7], dont les parts appartiennent pour moitié à Madame [J] [T] épouse [F] et pour moitié à Madame [W] [K] épouse [R] selon l’arrêt du 28 mars 2023 précité.

Il sera par ailleurs remarqué qu’aucune des parties ne produit les statuts de la SCI, ce qui ne permet pas au tribunal de savoir qui est gérant ni les modalités de fonctionnement de la SCI.

Les associés d’une société civile ne répondent indéfiniment à l’égard des tiers que des dettes sociales, uniquement lorsque ces tiers ont poursuivi le paiement des dettes sociales après avoir préalablement et vainement poursuivi la société civile immobilière. Or, les charges de copropriété ne sont pas des dettes sociales.

En conséquence, il appartenait au syndicat des copropriétaires de poursuivre directement la SCI Les Lions du Val d'[Localité 1] pour obtenir paiement des sommes dues, cette société seule étant redevable des charges de copropriété. En l’absence de mise en cause de la SCI, le syndicat des copropriétaires sera débouté de l’ensemble de ses demandes, en ce compris le paiement des charges de copropriété, des frais, des dommages et intérêts et des frais irrépétibles.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires, partie qui succombe supportera les dépens de la présente instance.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Prend acte du désistement du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] à l’égard de Monsieur [P] [T] ;

Rejette l’ensemble des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Localité 6] à l’égard de Madame [J] [T] épouse [F] et Madame [W] [K] épouse [R];

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Localité 6] aux dépens ;

Rappelle que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Ainsi fait et jugé à [Localité 7], le 10 mars 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS