5AC Minute N°

N° RG 24/00529 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GOIT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 23 MAI 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [Y] [B]

DEMANDERESSES

Madame [C] [S]

née le 03 Octobre 1953 à [Localité 8], demeurant [Adresse 6], assistée de Madame [W] [L], mandataire judiciaire à la protection des majeurs , désignée curatrice aux biens, demeurant

[Adresse 5]

Madame [I] [A] NEE [E]

née le 06 Juin 1981 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

Représentées par Maître Thomas DROUINEAU, avocat au barreau de POITIERS, substitué par Maître Gbati FARE, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

Monsieur [G] [P]

né le 13 Février 1967 à [Localité 4]

et

Madame [K] [H]

demeurant tous deux [Adresse 1]

Représentés par Maître Benoît GLAENTZLIN, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 11 AVRIL 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 23 MAI 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 20 mars 1997, [U] [S] a donné à bail à Monsieur [G] [P] et Madame [N] [H] un logement situé à [Adresse 7], pour un loyer mensuel alors fixé à 1 400 francs.

[U] [S] est décédé le 7 décembre 2021, laissant pour lui succéder ses deux filles : Madame [C] [S] et Madame [I] [E].

Par acte de commissaire de justice du 22 septembre 2023, Madame [C] [S] et Madame [I] [E] ont fait délivrer à Monsieur [G] [P] et Madame [N] [H] un congé avec offre de vente, à effet du 31 mars 2024, au prix principal de 160 000 €.

Par un courrier du 22 novembre 2023, Monsieur [G] [P] a indiqué exercer son droit de préemption pour acheter en priorité le bien en question.

Par ordonnance du 11 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Fréjus (Var), a placé Madame [C] [S] sous le régime de la curatelle renforcée et désigné Madame [W] [L], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, en qualité de curateur aux biens.

Par acte de commissaire de justice du 9 août 2024, Madame [C] [S], assistée de sa curatrice, et Madame [I] [E], ont fait assigner Monsieur [G] [P] et Madame [N] [H] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, sur le fondement de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et pour qu’il soit constaté qu’ils sont occupants sans droit ni titre de l’immeuble objet du bail, et ce depuis le 1er avril 2024, pour obtenir leur expulsion avec fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle de 300 € ; elles ont sollicité une indemnité de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leur action, elles font valoir :

— que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite impliquant la compétence du juge des référés ;

— que le délai de préavis du congé pour vendre a été respecté, le bail initial ayant pris effet au 1er avril 1997 et ayant été reconduit tacitement jusqu’au 31 mars 2024 ;

— que l’objet du congé pour vendre portait sur la totalité de l’immeuble, actuellement occupé par les défendeurs, en sorte qu’il n’y avait pas lieu de délivrer congé pour l’ensemble des 5 logements qui y étaient initialement installés ;

— que le congé a été régulièrement notifié à l’adresse des défendeurs, qui n’est différente de celle indiquée sur le bail qu’en raison d’une modification de numérotation attesté par le maire de la commune.

Monsieur [G] [P] et Madame [N] [H] soulèvent la nullité du congé pour vendre :

— pour tardiveté, en soutenant qu’il a été délivré moins de six mois avant le terme du bail qui expirait le 20 mars 2024 ;

— pour non-respect des conditions de fond, l’offre de vente portant sur l’intégralité de l’immeuble alors qu’en vertu de l’article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989 elle devait être dissociée du congé.

A titre subsidiaire, ils font valoir que le congé a été délivré à une mauvaise adresse, le commissaire de justice n’ayant pas effectué les démarches nécessaires pour notifier le congé à la bonne adresse, sans justifier de l’envoi de la lettre prévue par l’article 658 du code de procédure civile.

Ils sollicitent une indemnité de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux ; le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

L’examen du contrat de location du 20 mars 1997 démontre qu’il est ainsi rédigé : “Le présent contrat de location est conclu pour une durée de 3 ans qui commencera à courir le 20 mars 1997 pour se terminer le 20 mars 2000", une clause de rénouvellement triennal tacite étant ensuite insérée en page 3 du bail.

Dès lors, même en présence d’une autre clause faisant état d’une prise d’effet du bail au 1er avril 1997, il existe une contestation sérieuse sur la date de début du bail, dont la solution, selon qu’elle penche pour l’une ou l’autre date, peut avoir pour effet de priver le congé de validité.

L’occupation illicite se heurte ainsi également à une contestation sérieuse.

Enfin, l’expulsion n’étant ni une mesure conservatoire, ni de remise en état, il ne peut y avoir lieu à référé.

Parties perdantes, Madame [C] [S] et Madame [I] [E] supporteront les dépens.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application ndes dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance rendue contradictoirement et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé ;

DISONS n’y avoir lieu à applicationn de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS Madame [C] [S] et Madame [I] [E] aux dépens de l’instance ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES