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ORDONNANCE DU : 27 Novembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00617 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I5B3

AFFAIRE : [U] [E], [R] [C] C/ [W] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE

Service des référés

ORDONNANCE DE REFERE

1ère VICE PRESIDENTE : Séverine BESSE

GREFFIERE : Céline TREILLE

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [U] [E]

né le 27 Septembre 1954 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

représenté par la SELARL BLT DROIT PUBLIC, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE,

Madame [R] [C]

née le 20 Août 1953 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représentée par la SELARL BLT DROIT PUBLIC, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE,

DEFENDERESSE

Madame [W] [O]

née le 29 Mars 1989 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Elodie LADIGNAC-PHILIPPE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,

Débats tenus à l’audience du : 06 Novembre 2025

Date de délibéré indiquée par la Présidente: 27 Novembre 2025

DECISION: contradictoire en 1er ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 juin 2009, Mme [J] [C] et M. [U] [E] ont donné à bail à la SNC [Adresse 5] divers locaux à usage commercial dans un immeuble situé [Adresse 4]. Mme [W] [O] est devenue titulaire du bail le 27 février 2017.

Par exploit d’huissier du 18 janvier 2023 les bailleurs ont fait sommation à Mme [W] [O] d’avoir à respecter les clauses du bail et de procéder à la remise en état du local.

Par assignation du 17 février 2023, Mme [O] a saisi au fond le tribunal judiciaire de Saint-Etienne aux fins de faire constater la nullité de cette sommation et obtenir l’indemnisation du préjudice résultant du comportement abusif de son bailleur.

Dans cette instance, le juge de la mise en état a, par ordonnance du 13 mars 2025, renvoyé au fond l’examen de la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande d’acquisition de la clause résolutoire et débouté les bailleurs de leur demande d’expertise en l’absence de preuve de tout désordre, structurel ou acoustique.

Le 3 mars 2023 les consorts [H] ont fait citer Mme [O] le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Etienne aux fins d’obtenir son expulsion.

Saisi par les L’instance est actuellement pendante devant la 1ère Chambre civile. Dans le cadre de la procédure, les consorts [H] ont saisi le Juge de la Mise en Etat aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise. Suivant ordonnance du 13 mars 2025, le Juge de la Mise en Etat a débouté les consorts [H] de leur demande d’expertise ; concernant la demande de Mme [O] de juger l’action des consorts [H] visant à obtenir l’acquisition de la clause résolutoire, dit que cette fin de non-recevoir sera examinée « à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond » ; et a condamné solidairement les consorts [H] à verser à Mme [O] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par ordonnance du 17 août 2023, le juge des référés a :

— Rejeté la demande de nullité de l’assignation délivrée le 3 mars 2023,

— Dit n’y avoir lieu à référé,

— Condamné in solidum M. [U] [E] et Mme [J] [C] à payer à Mme [W] [O] épouse [G] la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamné in solidum M. [U] [E] et Mme [J] [C] aux dépens.

Les consorts [H] ont interjeté appel de cette ordonnance.

Par arrêt du 4 septembre 2024, la Cour d’appel de Lyon a :

— Infirmé la décision déférée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive par Mme [W] [G] et,

— Statuant à nouveau :

— Rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive présentée par [W] [G],

— Confirmé la décision de référé pour le surplus,

— Condamné in solidum M. [U] [E] et Mme [J] [C] aux dépens à hauteur d’appel,

— Condamné in solidum M. [U] [E] et Mme [J] [C] à payer à Mme [W] [G] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile à hauteur d’appel,

— Rejeté toute autre demande plus ample ou contraire.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 septembre 2025, Mme [J] [C] et M. [U] [E] ont fait assigner Mme [W] [O] épouse [G] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Etienne, afin de voir :

— Enjoindre Mme [O] de laisser M. [E] et Mme [C] à pénétrer dans les locaux loués à Mme [O], situé au [Adresse 2] avec toutes les entreprises mandatées par ces derniers et notamment un bureau de contrôle, un architecte et un commissaire de justice ;

— Assortir cette condamnation d’une astreinte de 500 euros par refus d’accès et par refus de droit de visite avec cette précision que M. [E] et Mme [C] devront prévenir Mme [O] au moins 10 jours avant la date de la visite et que Mme [O] devra formuler son accord au moins 7 jours avant la date de la visite programmée et qu’à défaut de réponse dans ce délai de 7 jours, son silence vaudra refus de sa part ;

En tout état de cause :

— Condamner Mme [O] à verser à M. [E] et Mme [C] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

— Condamner Mme [O] aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire est retenue à l’audience du 06 novembre 2025.

Mme [J] [C] et M. [U] [E] maintiennent leurs demandes et sollicitent de voir débouter Mme [O] de ses demandes. Ils exposent que :

— Par exploit d’huissier, ils ont fait signifier à Mme [O] un congé pour la date du 31 mars 2022 et ont formulé une offre de renouvellement du bail commercial pour un loyer de 30 441 euros annuel, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

— Mme [O] a informé les bailleurs de son intention de réaliser des travaux d’agencement partiel et de décoration à partir du 2 mars 2017 dans le cadre de l’embellissement de l’espace de vente et la mise aux normes des locaux,

— En juillet 2017, M. [E] a pu constater que Mme [O] avait non seulement réalisé des travaux d’agencement et de décoration conformément à l’autorisation qu’elle avait obtenue de ses bailleurs, mais également déposé les lattis et marins présents depuis la construction de l’immeuble, pour poser un faux-plafond, en méconnaissance de l’autorisation,

— Ces travaux portent atteinte à la structure de l’immeuble, outre la circonstance que leur absence et remplacement par un faux-plafond ne répond pas aux exigences en matière de sécurité incendie,

— Mme [O] a été mise en demeure de procéder aux travaux de remise en état des lattis et marins,

— Par acte de commissaire de justice en date du 18 janvier 2023, les requérants ont fait sommation à Mme [O] d’avoir à respecter les clauses du bail et de procéder à la remise en état du local,

— Des travaux auraient été réalisés, mais ils ne concernent que la pose d’un isolant et ne portent pas sur la structure même de l’immeuble,

— Un rapport de M. [S], architecte diplômé d’Etat, met en exergue que les travaux réalisés ne permettent pas de répondre aux exigences réglementaires d’un plafond de degré coupe-feu 1h entre le commerce de Mme [O] et les logements dans les étages,

— Ils ont demandé à Mme [O] d’être autorisés à accéder aux locaux, accompagnés d’un bureau du contrôle, ce qu’a refusé Mme [O],

— M. [E] s’est rendu sur place et a fait constater par un commissaire de justice le refus d’accéder aux locaux.

Mme [W] [O] sollicite, à titre principal, de voir débouter Mme [J] [C] et M. [U] [E] de l’ensemble de leurs demandes. A titre reconventionnel, elle sollicite de voir condamner les requérants à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 32-1 du Code de procédure civile. En tout état de cause, elle demande de voir condamner Mme [J] [C] et M. [U] [E] à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Elle expose que :

— par courrier du 16 septembre 2021, les consorts [X] lui ont adressé une mise en demeure de réaliser des travaux d’isolation « thermique et phonique », en raison des nuisances sonores causés par Mme [O] et rendant la location des appartements situés au-dessus particulièrement difficile,

— or les occupants de l’immeuble n’ont jamais déploré de nuisances,

— la difficulté rencontrée résiderait plutôt dans des problèmes d’hygiène et de salubrité des appartements,

— Emme a toutefois fait réaliser des travaux d’isolement ;

— le bailleur a saisi la commission communale de Sécurité de la Ville de [Localité 7], afin qu’elle se prononce sur l’absence d’un système « coupe-feu 1h » qui a rendu un avis favorable au maintien de l’autorisation d’ouverture du public puisque ledit système n’est en réalité pas obligatoire ni nécessaire compte-tenu des spécificités du local ;

— les bailleurs ont toujours refusé d’expliquer la teneur, l’objectif, les personnes présentes ni même la durée des visites qu’ils réclament.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le bail prévoit que « Le preneur accepte expressément de laisser pénétrer en tout temps dans les locaux loués le bailleur et ses mandataires, les architectes, les entrepreneurs, les ouvriers et généralement toute personne missionnée par le bailleur pour visiter les locaux loués ».

Les bailleurs ne sollicitent que l’application des dispositions du bail. Les modalités qu’ils proposent sont conformes à ces dernières.

La demande de débouté des prétentions des bailleurs s’analyse en un refus de Mme [W] [O], qui caractérise un trouble manifestement illicite compte tenu de ses obligations contractuelles, sachant que le bailleur n’a pas à justifier d’un motif à ses visites des locaux.

Les visites étant spécifiquement autorisées par le contrat de bail et entourées de modalités suffisamment précises, la demande des bailleurs ne vient pas empêcher la locataire de jouir paisiblement des locaux loués, sauf en cas de visites trop fréquentes, ce qui n’est pas le cas puisqu’aucune visite n’a pu avoir lieu depuis le 10 juin 2025, date de la demande officielle de visite des lieux.

Il convient donc de faire droit à la demande de Mme [J] [C] et M. [U] [E] selon les modalités prévues au dispositif de la décision.

La demande de dommages et intérêts pour procédure abusive est par conséquent rejetée.

En application de l’article 491 du code de procédure civile, le juge des référés doit statuer sur les dépens. Mme [W] [O], qui succombe, est condamnée aux dépens et à payer à Mme [J] [C] et M. [U] [E] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

ENJOINT Mme [W] [O] de laisser M. [U] [E] et/ou Mme [J] [C] pénétrer dans les locaux loués, situés au [Adresse 2] avec toutes les entreprises mandatées par ces derniers et notamment un bureau de contrôle, un architecte et un commissaire de justice, précisions faites que les visites devront avoir lieu durant les heures d’ouverture du commerce, que les bailleurs devront proposer plusieurs dates et prévenir Mme [W] [O] au moins 10 jours avant la date de la première visite et que Mme [W] [O] devra formuler son accord au moins 7 jours avant la date de la première visite programmée et qu’à défaut de réponse dans ce délai de 7 jours, son silence vaudra refus de sa part,

DIT qu’à défaut d’accord de Mme [W] [O] sur une des dates, elle devra elle-même proposer des dates durant les heures d’ouverture du commerce dans un délai de deux semaines à compter de l’expiration du délai de 7 jours ou de son refus, et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant deux mois,

SE RESERVE la liquidation de l’astreinte,

CONDAMNE Mme [W] [O] à payer à M. [U] [E] et Mme [J] [C] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [W] [O] aux dépens.

LA GREFFIERE LA 1ère VICE PRESIDENTE

Céline TREILLE Séverine BESSE

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la SELARL BLT DROIT PUBLIC

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— M^e Elodie LADIGNAC-PHILIPPE

— DOSSIER

Le 27 Novembre 2025