N° RG 24/01951 – N° Portalis DBXY-W-B7I-FGAP

Minute N°

Chambre 1

DEMANDE EN REPARATION DES DOMMAGES CAUSES PAR L’ACTIVITE DES AUXILIAIRES DE JUSTICE

expédition conforme

délivrée le :

Maître Marianne HELIAS

Maître Héléna SIMON

copie exécutoire

délivrée le :

Maître Marianne HELIAS

Maître Héléna SIMON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE QUIMPER

JUGEMENT DU 20 JANVIER 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Aurore POITEVIN, Vice-présidente,

ASSESSEURS : Monsieur Bertrand MLEKUZ, Vice-président,

Madame Louise-Hélène BENSOUSSAN, Magistrat honoraire juridictionnel ;

GREFFIER lors du prononcé : Monsieur Antoine HOCMARD ;

DÉBATS : en audience publique le 18 Novembre 2025, date à laquelle la présidente a indiqué que l’affaire était mise en délibéré et le prononcé renvoyé au 20 Janvier 2026 par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du Code de procédure civile ;

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDERESSE :

S.C.I. [1]

Société civile immobilière inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de Quimper sous le numéro 839 135 167, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

Représentée par Maître Héléna SIMON, avocat au barreau de NANTES

DÉFENDERESSE :

S.E.L.A.R.L. [2]

Société à Responsabilité limitée inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de Quimper sous le numéro 883 757 593, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

Représentée par Maître Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, avocat plaidant au barreau de RENNES, Maître Marianne HELIAS de la SELAS ALEMA AVOCATS, avocat postulant au barreau de QUIMPER

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI [1] a fait l’acquisition suivant acte en date du 26 décembre 2018 reçu par maître [W] [K] exerçant au sein de la SCP [3] aux droits de laquelle se trouve la S.E.L.A.R.L. [2], d’un immeuble situé [Adresse 3] à Pont l’Abbé, correspondant à un immeuble à usage d’habitation de construction ancienne, composé de plusieurs lots dont deux ont été donnés à bail.

Exposant n’avoir pu procéder à la résiliation du bail consenti à monsieur [N] dans des conditions défavorables pour le bailleur, avoir été contrainte d’exposer de nombreux et importants frais au titre de la réfection des planchers entre le premier et le deuxième étage dont la solidité était compromise mais également des travaux d’étanchéité au rez-de-chaussée et de régler une taxe foncière pour un hangar mentionné à l’acte de vente alors que ce hangar se trouve sur la parcelle AI n° [Cadastre 1] dont elle n’est pas propriétaire, la SCI [1] a assigné la S.E.L.A.R.L. [2] devant le tribunal judiciaire de Quimper suivant exploit en date du 27 septembre 2024, aux fins de voir, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil :

— constater que la défenderesse a manqué à ses obligations de conseil à l’égard de sa cliente,

— condamner la défenderesse à lui verser les sommes de :

* 37 682,75 € en réparation de son préjudice,

* 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La S.E.L.A.R.L. [2] a saisi le juge de la mise en état d’un incident suivant conclusions notifiées par voie électronique le 9 janvier 2025, sollicitant qu’il soit fait injonction à la SCI [1] de lui communiquer les 11 pièces visées dans l’assignation signifiée le 27 septembre 2024, sous astreinte d’un montant de 50 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, le juge de la mise en état se réservant le pouvoir de liquider l’astreinte.

Par ordonnance en date du 4 avril 2025, le juge de la mise en état a fait droit à cette demande, à l’exception de l’astreinte.

La SCI [1] a aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 1er octobre 2025, sollicité la condamnation de la S.E.L.A.R.L.. [2] à lui verser sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil, les sommes de :

—  43 576 € en réparation de son préjudice,

—  2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Rappelant que le notaire est tenu d’un devoir de conseil et d’un devoir de vigilance renforcé dès lors qu’il est également intervenu en qualité de négociateur de la vente et relevant que le caractère modeste du prix de vente ne peut exonérer le notaire de ses devoirs, la SCI [1] soutient que la S.E.L.A.R.L. [2] a commis une faute dès lors qu’elle n’a pas attiré son attention sur :

— les mentions figurant aux diagnostics annexés à l’acte de vente, lesquels avaient mis en évidence la présence de vrillettes et d’un phénomène humidité en pied de mur et sur leurs conséquences, le notaire ayant relativisé les constatations du professionnel en indiquant que les diagnostics présentaient peu d’intérêt et que l’humidité constatée était imputable à l’absence d’entretien de l’immeuble,

— les conséquences de l’existence de baux en cours conclus à des conditions financières défavorables pour elle et sur les conditions auxquelles un congé pouvait être délivré.

Elle soutient que ces manquements sont à l’origine du préjudice de perte de chance d’avoir pu négocier le prix de vente ou renoncer à la vente, cette perte de chance étant certaine et évaluée à 90 %, rappelant avoir été contrainte d’exposer d’importants travaux de réparation non prévus initialement dans le prêt travaux contracté pour un montant correspondant à la moitié du prix d’acquisition et précisant qu’elle doit encore réaliser des travaux d’étanchéité dont le coût est important.

Elle ajoute enfin que l’acquisition était faite avec une finalité d’investissement locatif, relevant que la modicité du loyer fixé initialement et non revalorisé pendant des années lui a causé un préjudice financier estimé à 8 750 € entre l’acquisition et le départ de la locataire en septembre 2023.

La S.E.L.A.R.L.. [2] a aux termes de ses écritures notifiées par voie électronique le 30 septembre 2025, conclu au débouté de la SCI [1], sollicitant la condamnation de cette dernière à lui verser la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle demande à titre subsidiaire au tribunal, de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit.

Elle expose n’avoir commis aucune faute, soulignant que :

— la SCI [1] a acquis l’immeuble en parfaite connaissance de l’état de l’immeuble dès lors qu’elle a été informée des conclusions de l’état parasitaire réalisé le 11 septembre 2017 qui a mis en évidence la présence de vrillettes, un phénomène d’humidité en bas de murs, le professionnel soulignant la nécessité d’en déterminer la cause rapidement pour y remédier et de réaliser des sondages destructifs, ces conclusions étant reprises dans le second diagnostic réalisé le 22 novembre 2018, annexé à l’acte de vente,

— l’acquéreur n’a alors même que l’acte de vente a été signé 9 mois après la rédaction du compromis et qu’il avait été informé des conclusions de l’état parasitaire pointant le mauvais état et le mauvais entretien du bâtiment, fait procéder à aucune investigation,

— les mails adressés avaient pour seul objet de rappeler à l’acquéreur les limites des états parasitaires en l’absence de sondage destructif,

— la SCI [1] a acquis l’immeuble alors qu’elle avait une parfaite connaissance des baux en cours et des conditions de délivrance du congé rappelées dans ces documents communiqués à l’acquéreur au stade du compromis et annexés à l’acte de vente, la demanderesse ayant reconnu dans le compromis avoir reçu une copie des baux et être parfaitement informée des charges et conditions y figurant en l’état des explications données.

Elle ajoute qu’en tout état de cause, la SCI [1] ne rapporte la preuve ni du lien de causalité entre les fautes reprochées et les préjudices invoqués, ni des préjudices allégués, relevant que l’immeuble a été acquis à un prix relativement modeste que l’acquéreur avait déjà négocié à la baisse compte tenu des travaux à réaliser, de telle sorte qu’il n’est pas établi que mieux informée, elle aurait obtenu une diminution supplémentaire du prix de vente.

Elle précise qu’il n’est pas davantage rapporté la preuve de ce qu’elle aurait renoncé à la vente, compte tenu de la modicité du prix fixé et de la plus value attendue après réalisation des travaux au regard de la situation géographique de l’immeuble.

Elle expose enfin que le préjudice n’est pas établi dans son quantum.

La clôture de la procédure est intervenue le 7 novembre 2025, l’affaire étant fixée à l’audience du 18 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique.

Il incombe au notaire de rapporter la preuve de l’exécution de son devoir de conseil.

Le devoir de conseil du notaire destiné à assurer la validité et l’efficacité des actes, ne comporte pour l’officier public qu’une obligation de prudence et de diligence, et il appartient au client d’établir le manquement du notaire à cette obligation.

Les compétences ou connaissances personnelles du client et l’intervention d’autres professionnels à ses côtés ne sauraient dispenser le notaire de son devoir de conseil qui n’a pas un caractère relatif. (Cass Civ 1, 12 juillet 2005, n° 03-19. 321).

Les conséquences d’un manquement à un devoir d’information et de conseil ne peuvent s’analyser qu’en une perte de chance dès lors qu’il n’est pas certain que mieux informé, le créancier de l’obligation d’information se serait trouvé dans une situation différente et plus avantageuse.

La perte de chance implique seulement la privation d’une potentialité présentant un caractère de probabilité raisonnable et non un caractère certain.

La réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

La circonstance qu’un notaire ait manqué à son devoir d’assurer l’efficacité de l’acte instrumenté n’implique pas nécessairement qu’il en résulte un préjudice.

En l’espèce, la SCI [1] reproche à la S.E.L.A.R.L. [2] un manquement à son devoir de conseil concernant les conséquences :

— des constatations faites par le professionnel chargé de réaliser l’état parasitaire,

— de l’acquisition d’un immeuble loué.

— Sur l’état parasitaire

Il n’est pas contesté que la S.E.L.A.R.L. [2] a rédigé le compromis de vente et l’acte authentique de vente, ces deux actes se contentant d’indiquer que les diagnostics techniques ont été établis par la société [4] et sont annexés aux deux actes rédigés, sans que les constatations effectuées par le professionnel ne soient reprises au compromis et à l’acte de vente alors que les diagnostics établis les 11 septembres 2017 et 22 novembre 2018 mentionnent que :

— il a été observé des taux d’humidité supérieurs à la normale sur les bas de murs non doublés au rez-de-chaussée, avec l’existence d’infiltrations lors des intempéries, dénoncées par l’occupant de l’immeuble,

— le bâtiment est resté fermé et inhabité pendant une longue période,

— la ventilation du bâtiment n’est pas générale et permanente, ce qui peut provoquer des désordres liés à une humidité trop élevée,

— des éléments de décoration en bon état (doublage, placage, lambris, etc) peuvent cacher ou rendre inaccessibles des parties boisées plus anciennes,

— des traces actives de petites vrillettes sont visibles sur l’ensemble des bois d’œuvre anciens (boiseries, huisseries…),

— de la végétation pousse dans le commerce,

— les zones situées derrière les doublages des murs et plafonds n’ont pas été visitées par défaut d’accès,

— à cause de l’absence de trappe, un désardoisage permettrait une inspection de la charpente non visible lors de la visite.

Le professionnel concluait qu’il serait prudent de trouver la cause du problème d’humidité constaté et d’y remédier rapidement, préconisait la vérification par un homme de l’art du ravalement et de la couverture et recommandait également la réalisation de sondages destructifs par des hommes de l’art (dépose de revêtements) afin de vérifier l’étendue des infestations constatées.

Le notaire n’a pas repris dans les actes qu’il a rédigés, ces conclusions pourtant extrêmement précises sur l’état de l’immeuble vendu et n’a pas informé l’acquéreur des conséquences possibles des constatations ainsi réalisées.

Il a au contraire minimisé l’importance de ces constatations aux termes de courriers adressés à l’acquéreur en date des 9 novembre 2017 et 12 décembre 2017, communiquant au terme du premier mail, les diagnostics réalisés en précisant qu’ils présentaient “peu d’intérêt dès lors que le diagnostiqueur s’exonérait de tout pour le parasitaire” et pour le second, des photographies des appartements occupés en précisant qu’il était constaté un peu d’humidité dans la pierre pour celui situé côté rivière mais “rien d’affolant vu l’entretien modeste de l’immeuble”.

Se trouve ainsi caractérisée la faute commise par le notaire dès lors qu’il a manqué à son devoir de conseil.

La SCI [1] ne peut rechercher la responsabilité du notaire que si elle démontre l’existence d’un préjudice en lien de causalité directe avec la faute commise par ce professionnel.

La demanderesse soutient avoir découvert après la vente le risque d’effondrement des planchers rendant nécessaire leur remplacement, travaux réalisés pour un coût de 26 295,50 € non prévu dans le prêt travaux initial contracté et devoir en outre réaliser les travaux d’étanchéité en rez-de-chaussée de l’immeuble pour un coût de 14 815,48 €.

Elle soutient être bien fondée à solliciter l’indemnisation de la perte de chance subie d’avoir pu obtenir une diminution du prix de vente, évaluée à 90 %.

Il convient de relever que la SCI [1] ne conteste pas avoir eu connaissance des diagnostics réalisés le 11 septembre 2017 dont les conclusions sont confirmées par les diagnostics réalisés le 22 novembre 2018 annexés à l’acte de vente, plus d’une année séparant les deux documents, étant précisé que le compromis de vente a été régularisé le 9 mars 2018, que l’acte définitif de vente a été signé le 26 décembre 2018 et qu’il ressort des pièces communiquées par le notaire que la demanderesse était en possession des clés de l’immeuble pendant toute cette période, ce qui lui permettait de procéder à des visites de l’immeuble avec le cas échéant des professionnels, dès lors qu’elle était informée du mauvais état de l’immeuble dont elle envisageait de se porter acquéreur par les conclusions particulièrement claires des diagnostics réalisés relevant la présence de traces de petites vrillettes et d’une importante humidité constatée, ayant conduit le professionnel à préconiser des investigations complémentaires pour connaître la cause de cette humidité et y remédier mais également pour déterminer l’état de la couverture et du ravalement ainsi que l’ampleur de l’infestation mise en évidence.

Par ailleurs, les pièces versées aux débats par le notaire établissent l’existence d’une négociation du prix de vente fixée initialement à la somme de 90 000 €, la SCI [1] ayant acquis l’immeuble pour une somme de 50 000 €, le prix de vente ayant été fixé en raison du mauvais état de l’immeuble et de la nécessité de procéder à des travaux pour permettre la réalisation du projet de la SCI, étant observé que le prêt travaux mentionné dans l’acte de vente est d’un montant presque trois fois supérieurs au prix de vente.

Dans ces conditions, il n’est pas démontré que la SCI aurait obtenu mieux informée, une nouvelle diminution du prix de vente ou aurait renoncé à l’acquisition projetée, puisque la lecture des diagnostics lui permettait d’appréhender le mauvais état de l’immeuble et la nécessité de procéder à des investigations complémentaires, qu’elle n’a pas mis en œuvre en dépit du temps relativement long entre la signature du compromis de vente et la réitération par acte authentique.

Dans ces conditions, la SCI [1] sera déboutée de sa demande tendant à la réparation de la perte de chance subie d’avoir pu négocier le prix de vente ou renoncer à l’acquisition, évaluée à 90 % du coût des travaux de reprise des planchers et d’étanchéité.

— Sur les baux

Le compromis de vente signé le 9 mars 2018 comporte la mention suivante : « L’immeuble est loué à deux locataires. Une copie des baux sera annexée.

Le VENDEUR et l’ACQUÉREUR feront leur affaire personnelle de tout compte de prorata de loyers, remboursement éventuel de loyers d’avance ou dépôts de garantie et de tous comptes de charges.

Ils sont avertis que c’est au bailleur en titre au jour de la fin du bail de rembourser les loyers d’avance et le dépôt de garantie s’il existe.

Le VENDEUR déclare n’avoir aucun litige en cours avec ses locataires.

L’ACQUÉREUR atteste avoir eu une copie des baux ce jour et en connaître les charges et conditions notamment au moyen des explications fournies »

La SCI [1] reconnaît avoir ainsi obtenu la copie des baux afférents aux deux logements donnés en location, les baux mentionnant le loyer contractuellement fixé, ce qui lui permettait de constater le caractère modique des loyers réglés par les locataires, cette modicité étant à mettre en perspective avec l’état de l’immeuble dont elle entendait se porter acquéreur.

Elle ajoute par ailleurs avoir été informée par le notaire des charges et conditions desdits baux.

Dans ces conditions, elle ne peut reprocher au notaire rédacteur tant du compromis de vente que de l’acte définitif de vente, aucun manquement à son devoir de conseil dès lors qu’elle était parfaitement informée de l’existence de baux en cours, fixant un loyer modeste en lien avec l’état de l’immeuble qu’elle entendait acquérir, le notaire n’étant pas dans l’obligation de mentionner à l’avant-contrat et à l’acte de vente les conditions dans lesquelles la SCI pouvait délivrer congé aux locataires.

En conséquence, la SCI [1] sera déboutée de sa demande tendant à l’octroi de la somme de 8 750 €, à titre d’indemnisation de la perte de chance d’avoir pu réaliser un investissement plus rentable dès l’acquisition.

Succombant à l’instance, la SCI [1] en supportera les entiers dépens.

En revanche, il n’apparaît pas inéquitable eu égard à la situation économique respective des parties et en l’état de la faute commise par le notaire mise en évidence, de laisser à la charge de ce professionnel les frais irrépétibles qu’il a exposés.

Ainsi, les demandes présentées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Enfin, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit attachée à la décision.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL

Statuant après débats publics, par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DÉBOUTE la SCI [1] de sa demande tendant à voir condamner la S.E.L.A.R.L. [2] à lui verser la somme de 43 576 € en réparation de son préjudice.

REJETTE les demandes présentées d’une part par la SCI [1] et d’autre part par la S.E.L.A.R.L. [2] fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit attachée à la présente décision.

REJETTE toutes autres demandes.

CONDAMNE la SCI [1] aux dépens.

LE GREFFIER

LA PRÉSIDENTE