N° RG 25/01155 – N° Portalis DBXY-W-B7J-FLRZ

Minute N°26/00113

Chambre 1

DEMANDE RELATIVE A L’EXECUTION D’UNE PROMESSE UNILATERALE DE VENTE OU D’UN PACTE DE PREFERENCE OU D’UN COMPROMIS DE VENTE

expédition conforme

délivrée le :

Maître Marianne HELIAS

Maître Elsa GUENNO-LE PARC

copie exécutoire

délivrée le :

Maître Marianne HELIAS

Maître Elsa GUENNO-LE PARC

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE QUIMPER

JUGEMENT DU 31 MARS 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Agnès [G], Première vice-présidente,

ASSESSEURS : Madame Aurore POITEVIN, Vice-présidente,

Madame Louise-Hélène BENSOUSSAN, Magistrat honoraire juridictionnel ;

GREFFIER lors du prononcé : Monsieur Antoine HOCMARD ;

DÉBATS : en audience publique le 03 Février 2026, date à laquelle la présidente a indiqué que l’affaire était mise en délibéré et le prononcé renvoyé au 31 Mars 2026 par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du Code de procédure civile ;

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le TRENTE ET UN MARS DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDERESSE :

Madame [E] [F]

née le 04 Février 1951 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Elsa GUENNO-LE PARC de la SELARL SELARL GUENNO-LE PARC CHEVALIER KERVIO LE CADET, avocats au barreau de VANNES

DÉFENDERESSE :

S.E.L.A.R.L. SELARL [G] [H] – NOTAIRE A [Localité 2]

société d’exercice libéral à responsabilité limitée immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Quimper sous le numéro 792 163 495, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par par Maître Catherine PRAT de la SELARL EFFICIA, avocat postulant au barreau de RENNES, et par Maître Marianne HELIAS de la SELAS ALEMA AVOCATS, avocat plaidant au barreau de QUIMPER

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 29 octobre 2020 rédigé par maître [G] [H], notaire à [Localité 2], madame [E] [F] a vendu à monsieur [Z] [S] une maison d’habitation située sur la commune d'[Adresse 3] [Adresse 4], moyennant le réglement d’une somme de 820 000 € devant être financée pour partie par l’obtention d’un prêt, érigée en condition suspensive de la vente.

Le compromis prévoyait le versement par l’acquéreur, le lendemain de l’expiration du délai de rétractation, d’un dépôt de garantie d’un montant de 41 000 € outre une clause pénale fixée à la somme de 82 000 € à la charge de la partie ayant refusé la régularisation de la vente par acte authentique alors que les conditions fixées étaient réunies.

Monsieur [Z] [S] n’a pas réglé le dépôt de garantie.

L’acte de vente n’ayant pas été régularisé dans les délais impartis, madame [F] et monsieur [Z] [S] ont régularisé un protocole d’accord transactionnel en date du 8 avril 2021, aux termes duquel ils procédaient à la résiliation du compromis, monsieur [Z] [S] devant verser à madame [F] la somme de 82 000 € correspondant à la clause pénale fixée au compromis.

Le protocole n’ayant pas été exécuté par monsieur [Z] [S], madame [E] [F] a saisi le tribunal judiciaire de Vannes qui par jugement en date du 20 septembre 2023, a condamné monsieur [Z] [S] au paiement de ladite somme majorée des intérêts de retard à compter du 30 août 2021.

Monsieur [Z] [S] n’a pas exécuté ce jugement.

Reprochant au notaire rédacteur du compromis de ne pas avoir exigé le règlement du dépôt de garantie prévu audit acte, madame [E] [F] a assigné la SELARL [G] [H] – notaire à Bannalec devant le tribunal judiciaire de Quimper suivant exploit en date du 6 juin 2025 aux fins de le voir condamner sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil, au paiement de la somme de 41 000 € à titre de dommages et intérêts outre celle de 2 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SELARL [G] [H] – notaire à [Localité 2] a aux termes de ses écritures notifiées par voie électronique le 12 janvier 2026, conclu au débouté de madame [E] [F] et sollicité la condamnation de cette dernière à lui verser la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose n’avoir commis aucune faute dès lors qu’elle s’est assurée de l’exécution par monsieur [Z] [S] des obligations mises à sa charge dans le compromis, notamment relativement au paiement du dépôt de garantie, précisant avoir sollicité son versement le 17 novembre 2020 puis adressé à l’acquéreur un courrier de relance le 17 décembre 2020.

Elle rappelle qu’elle ne dispose d’aucun pouvoir de contrainte et ne peut dès lors être déclarée responsable de la défaillance de l’acquéreur.

Elle indique que madame [F] sollicite sous couvert de dommages et intérêts la condamnation du notaire au paiement du dépôt de garantie, demande qui ne peut prospérer dans la mesure où le notaire est tiers au compromis.

Elle précise que madame [F] a obtenu un jugement condamnant monsieur [Z] [S] au paiement de la clause pénale qu’elle doit faire exécuter. Elle ajoute que madame [F] a finalement vendu sa maison par acte reçu par maître [H] à un prix avantageux puisqu’elle a réalisé une plus-value de 100 000 €.

Elle soutient que le non paiement du dépôt de garantie ne constitue pas un préjudice indemnisable pour le notaire.

Elle expose que la demande formulée au titre de la perte de chance de bénéficier du dépôt de garantie et de pouvoir invoquer la caducité du compromis ne peut prospérer dès lors que le préjudice subi s’analyse en réalité en une perte de chance de ne pas avoir pu revendre son immeuble dès le mois de novembre 2020, perte de chance qui n’est pas établie en l’état de la revente de l’immeuble en juin 2021 à un prix supérieur et de l’absence de preuve de ce qu’elle aurait pu revendre dès novembre 2020 à un prix plus élevé.

Elle relève que madame [F] a été indemnisée du préjudice causé par l’immobilisation de son immeuble pendant une durée de 6 mois dès lors qu’elle a obtenu la condamnation de monsieur [Z] [S] au paiement de la clause pénale. Elle ajoute qu’elle ne rapporte pas la preuve du préjudice moral qu’elle allègue subir.

Madame [E] [F] a maintenu ses demandes initiales aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 20 janvier 2026.

À titre subsidiaire, elle sollicite la condamnation de la SELARL [G] [H] – notaire à [Localité 2] au paiement des sommes de 38 000 € en réparation de la perte de chance subie et celle de 2 000 € pour troubles et tracas.

Elle reproche à maître [H] de ne pas avoir exigé de l’acquéreur le versement du dépôt de garantie fixé au compromis, lequel devait lui rester acquis en l’absence de réitération de la vente par acte authentique, exposant que le notaire s’est contenté de l’envoi de courriers simples à l’acquéreur sans adresser après avoir constaté la carence de ce dernier, de mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception.

Elle ajoute que le notaire ne l’a pas informée de l’absence de versement du dépôt de garantie, la privant ainsi de la possibilité d’invoquer la caducité du compromis et de remettre en vente l’immeuble.

Elle soutient avoir subi un préjudice indemnisable en lien direct avec le défaut d’information, précisant ne pas solliciter le versement du dépôt de garantie par le notaire mais l’indemnisation de son préjudice.

Subsidiairement, elle expose avoir subi un préjudice consistant en la perte de chance de bénéficier du dépôt de garantie ou de pouvoir invoquer la caducité du compromis si elle avait été informée de l’absence de règlement du dépôt de garantie, ce qui l’a privée de la possibilité de vendre son immeuble à un prix encore plus élevé que celui auquel elle a finalement vendu ledit bien en octobre 2021.

Elle précise avoir également subi un préjudice moral et divers troubles dans la mesure où elle a été contrainte d’annuler le déménagement organisé, de régler une location et d’engager une procédure pour contraindre monsieur [Z] [S] au paiement de la clause pénale, supportant enfin des frais en lien avec les voies d’exécution mises en oeuvre pour le recouvrement de ladite clause.

La clôture de la procédure est intervenue le 23 janvier 2026, l’affaire étant fixée à l’audience du 3 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique.

Il incombe au notaire de rapporter la preuve de l’exécution de son devoir de conseil.

Le devoir de conseil du notaire destiné à assurer la validité et l’efficacité des actes, ne comporte pour l’officier public qu’une obligation de prudence et de diligence et il appartient au client d’établir le manquement du notaire à cette obligation.

Les compétences ou connaissances personnelles du client et l’intervention d’autres professionnels à ses côtés ne sauraient dispenser le notaire de son devoir de conseil qui n’a pas un caractère relatif. (Cass Civ 1, 12 juillet 2005, n° 03-19. 321).

Si le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique, il n’a pas à renseigner son client sur l’existence de données de fait dont celui-ci a connaissance.

Les conséquences d’un manquement à un devoir d’information et de conseil ne peuvent s’analyser qu’en une perte de chance dès lors qu’il n’est pas certain que mieux informé, le créancier de l’obligation d’information se serait trouvé dans une situation différente et plus avantageuse.

La perte de chance implique seulement la privation d’une potentialité présentant un caractère de probabilité raisonnable et non un caractère certain.

La réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

La circonstance qu’un notaire ait manqué à son devoir d’assurer l’efficacité de l’acte instrumenté n’implique pas nécessairement qu’il en résulte un préjudice.

Madame [E] [F] reproche au notaire rédacteur du compromis de ne pas avoir exigé de monsieur [Z] [S] le versement du dépôt de garantie prévu contractuellement.

Le compromis de vente régularisé par les parties prévoyait le versement par l’acquéreur d’une somme de 41 000 € à titre de dépôt de garantie, le règlement devant intervenir le jour suivant l’expiration du délai de rétractation dont il bénéficie, ladite somme devant rester acquise à madame [F] dans l’hypothèse d’une absence de réitération de la vente par acte authentique du fait de l’acquéreur.

Le compromis précisait également qu’en l’absence de versement par l’acquéreur du dépôt de garantie, le vendeur pourrait se prévaloir de la caducité du compromis.

Il n’est pas contesté que monsieur [Z] [S] n’a pas réglé la somme de 41 000 € prévue à titre de dépôt de garantie.

Maître [H] a, après avoir constaté l’absence de versement de cette somme, adressé un premier courrier à monsieur [S] en date du 17 novembre 2020 lui rappelant les dispositions du compromis et sollicitant l’exécution de l’obligation mise à sa charge par ce document. Il a par courrier en date du 17 décembre 2020, à nouveau sollicité le règlement du dépôt de garantie.

Les deux demandes ainsi formulées par le notaire l’ont été par voie de courrier simple et non par lettre recommandée avec avis de réception.

Toutefois, il n’est pas établi que l’envoi de mises en demeure en la forme recommandée aurait incité davantage monsieur [S] à exécuter ses obligations, étant observé qu’une telle mise en demeure lui a été adressée par lettre recommandée avec avis de réception aux fins de règlement des sommes qu’il s’était engagé à régler aux termes du protocole régularisé le 8 avril 2021 entre les parties et que cette mise en demeure est restée lettre morte.

En outre, maître [H] ne dispose d’aucun pouvoir de contrainte à l’égard de l’acquéreur.

Dans la mesure où il a rappelé à deux reprises à monsieur [S] son obligation de réglement du dépôt de garantie, il ne peut lui être reproché aucune faute de ce chef.

Madame [F] fait également grief au notaire de ne pas l’avoir informée de l’inexécution par l’acquéreur de l’obligation mise à sa charge par le compromis.

Le notaire ne conteste pas ne pas avoir informé madame [F] de ce que monsieur [Z] [S] n’a pas, en dépit des deux courriers adressés les 17 novembre et 17 décembre 2020, procédé au versement du dépôt de garantie, puisqu’il indique dans ses conclusions que la demanderesse ne s’est pas inquiétée de ce réglement avant le mois d’avril 2021 (page 5).

Il n’appartenait pas à la demanderesse d’interroger le notaire sur la bonne exécution par l’acquéreur de ses obligations, le notaire tenu d’un devoir d’information et de conseil devant porter cette information à la connaissance du vendeur et l’informer des conséquences de cette inexécution.

Se trouve ainsi caractérisé un manquement du notaire à son devoir de conseil.

Ce manquement est à l’origine d’une perte de chance pour madame [F] non pas de pouvoir bénéficier du dépôt de garantie comme elle le soutient mais d’avoir pu se prévaloir de la caducité du compromis dès la fin de l’année 2020 et ainsi pu remettre en vente plus tôt l’immeuble afin de le vendre à un meilleur prix.

Il appartient à la juridiction d’apprécier la perte de chance ainsi subie.

Il sera relevé qu’interrogé par le notaire sur la condition suspensive de prêt prévue au compromis, monsieur [S] indiquait par courriel en date du 26 janvier 2021, que la banque sollicitée devait lui adresser rapidement les documents de prêt et s’engageait à transmettre rapidement l’accord de principe donné par la banque.

Monsieur [S] se montrant rassurant sur la poursuite du projet immobilier au début de l’année 2021, évoquant la transmission à bref délai de l’accord de principe donné par sa banque à sa demande de financement, il n’est pas établi avec certitude que madame [F] se serait prévalue de la caducité du compromis si elle avait été informée dès décembre 2020 de l’absence de versement du dépôt de garantie par l’acquéreur.

Il ressort en outre des pièces communiquées par le notaire que madame [F] a revendu ledit immeuble le 14 octobre 2021 au prix de 920 000 €, l’acte ayant été reçu par maître [H].

Madame [F] ne communique aucune pièce établissant qu’elle aurait pu si elle avait remis en vente l’immeuble dès le début de l’année 2021, le revendre à un prix supérieur, se contentant d’invoquer la fluctuation du marché immobilier.

Dans ces conditions, madame [F] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts formée de ce chef.

La demande de dommages et intérêts formulée au titre du troubles et tracas sera également rejetée, le préjudice moral invoqué n’étant pas établi.

Succombant à l’instance, madame [E] [F] en supportera les entiers dépens.

En revanche, il n’apparaît pas inéquitable en l’état du manquement du notaire, de laisser à la charge de ce professionnel, les frais irrépétibles qu’il a exposés.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL

Statuant après débats publics, par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DÉBOUTE madame [E] [F] de l’intégralité de ses demandes.

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE madame [E] [F] aux dépens.

LE GREFFIER

LA PRÉSIDENTE