TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Olivia AMBAULT SCHLEICHER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Nicolas GUERRIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/10062 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6GO7

N° MINUTE :

1/2025

JUGEMENT

rendu le 11 juillet 2025

DEMANDERESSE

ELOGIE-SIEMP

Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par la SCP Nicolas GUERRIER et Alain de LANGLE, prise en la personne de Maître Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P208

DÉFENDERESSE

Madame [W] [H] épouse [N]

demeurant [Adresse 1]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Olivia AMBAULT SCHLEICHER de la SCP VELIOT FENET-GARDE AMBAULT, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P222

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection

assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 juillet 2025 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 11 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/10062 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6GO7

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 16 janvier 1976 la société COMPAGNIE PARISIENNE DE GESTION aux droits de laquelle vient la société ELOGIE-SIEMP a consenti un bail d’habitation soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 à Monsieur [P] [N] sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] ([Adresse 3]) pour un loyer annuel hors charges de 8 900 francs.

Monsieur [P] [N] est décédé laissant son épouse Madame [W] [H] épouse [N] seule titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 28 juin 2024 la société ELOGIE-SIEMP a fait délivrer à Madame [W] [N] [T] (en réalité selon la carte d’identité se nomme [H] épouse [N]) un commandement de payer dans un délai d’un mois la somme de 3 603,76 euros au titre de l’arriéré locatif en visant la clause contractuelle insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2024 la société ELOGIE-SIEMP a fait assigner Madame [W] [H] épouse [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins sous le bénéfice de l’exécution provisoire de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion de Madame [W] [H] épouse [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble de son choix aux frais et risques de la défenderesse ou dire que leur sort sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Madame [W] [H] épouse [N] à payer la somme de 5 536,22 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à l’échéance d’août 2024 incluse ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté de la provision sur charges jusqu’à la libération définitive des lieux,

— condamner Madame [W] [H] épouse [N] à payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

À l’audience du 6 mai 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la société ELOGIE-SIEMP, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 6 739,79 euros selon décompte arrêté au 29 avril 2025. Elle a par ailleurs donné son accord à l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire selon les modalités proposées par la locataire.

Madame [W] [H] épouse [N], représentée par son conseil, a reconnu le montant de la dette locative mais a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en réglant sa dette sur 36 mois. Elle s’est par ailleurs opposée à sa condamnation au titre des frais irrépétibles.

Elle expose être retraitée, ne pas être imposable et habiter sur place depuis 49 ans. Elle fait valoir que les impayés s’expliquent pour l’essentiel par son état de santé notamment son hospitalisation mais qu’elle a repris le paiement du loyer courant depuis le mois d’octobre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions en défense visées à l’audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe 11 juillet 2025.

MOTIFS

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Madame [W] [H] épouse [N] est soumis à la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

Ainsi, en l’absence de renouvellement du bail sous l’empire de la loi du 6 juillet 1989, il est soumis à une réglementation spécifique qui échappe aux dispositions protectrices de l’article 24 de ladite loi de 1989 ainsi que le rappelle son article 40 II.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail et celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 1728 du code civil.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 80 de la loi du 1er septembre 1948 dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 dispose :

« Nonobstant toute stipulation contraire, la clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit faute de paiement du loyer aux échéances convenues, ne produit effet qu’un mois après la date de la sommation ou du commandement de payer demeuré infructueux.

La mise en demeure ou le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge des référés saisi par le preneur dans le délai d’un mois susvisé peut lui accorder pour le paiement du loyer des délais dans les termes de l’article 1343-5 du code civil.

Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le cours des délais ainsi octroyés au locataire. La clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué si le locataire se libère dans les conditions déterminées par l’ordonnance du juge ».

En l’espèce, le bail conclu le 16 janvier 1976 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 juin 2024 pour la somme en principal de 3 603,76 euros. Il mentionne le délai d’un mois de régularisation et est ainsi régulier. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 29 juillet 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Madame [W] [H] épouse [N] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la société ELOGIE-SIEMP produit un décompte faisant apparaître que Madame [W] [H] épouse [N] reste lui devoir la somme de 6 739,79 euros à la date du 29 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à cette date.

Madame [W] [H] épouse [N] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme.

Madame [W] [H] épouse [N] sera également condamnée au paiement à compter de l’échéance de mai 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées et ce jusqu’à la libération effective des lieux, étant précisé que le dernier loyer, charges incluses s’élève à la somme de 658,15 euros.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 80 précité de la loi du 1er septembre 1948, une suspension des effets de la clause résolutoire est possible, mais seulement si le juge est saisi par le preneur dans le délai d’un mois de la délivrance du commandement de payer et ce pour une durée limitée à deux ans telle que prévue par l’article 1343-5 du code civil.

Cependant, la société ELOGIE-SIEMP a donné son accord à l’audience pour une suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement pendant une durée de 36 mois. Il sera donc constaté que la bailleresse a entendu renoncer au bénéfice des dispositions précitées et tenant compte de cet accord, il sera par conséquent fait droit à la demande de la locataire de maintien dans les lieux sous réserve du règlement de l’arriéré dans un délai maximum de trois ans selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Il convient néanmoins de prévoir qu’à défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de respect des délais de paiement d’autre part le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l’expulsion de Madame [W] [H] épouse [N] avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Sur les demandes accessoires

Madame [W] [H] épouse [N], qui perd le procès, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société ELOGIE-SIEMP concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation de bail et en expulsion recevable,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 janvier 1976 entre la société COMPAGNIE PARISIENNE DE GESTION aux droits de laquelle vient la société ELOGIE-SIEMP d’une part et Monsieur [P] [N] aux droits duquel vient Madame [W] [H] épouse [N] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] ([Adresse 3] sont réunies à la date du 29 juillet 2024,

CONDAMNE Madame [W] [H] épouse [N] à verser à la société ELOGIE-SIEMP la somme de 6 739,79 euros (décompte arrêté au 29 avril 2025, incluant la mensualité d’avril 2025),

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISE Madame [W] [H] épouse [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 187 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette,

PRÉCISE que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée un mois après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

* qu’à défaut pour Madame [W] [H] épouse [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société ELOGIE-SIEMP puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

*que Madame [W] [H] épouse [N] soit condamnée à verser à la société ELOGIE-SIEMP une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Madame [W] [H] épouse [N] à verser à la société ELOGIE-SIEMP une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la société ELOGIE-SIEMP de ses autres demandes,

CONDAMNE Madame [W] [H] épouse [N] aux dépens comme visé la motivation,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection