TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 08 DECEMBRE 2025

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N° RG 24/03195 – N° Portalis DBZA-W-B7I-E5L2

Minute 25-

Jugement du :

08 décembre 2025

La présente décision est prononcée le 08 décembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Mélanie FEVRE, magistrate à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de Madame Ourouk ALNEJEM greffière lors de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 02 décembre 2024

DEMANDEUR (S) :

S.A. [Adresse 6]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE

ET

DÉFENDEUR (S) :

Monsieur [O] [J]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représenté par M^e Edouard COLSON

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 23/11/2021 (habitation) et du 21/01/2022 (garage), la SA Plurial Novilia a donné à bail à Monsieur [J] [O] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 4] (logement) moyennant un loyer mensuel de 390,59 euros outre les charges ainsi qu’un contrat de bail d’un garage n°[Adresse 1].

Les loyers n’étant plus régulièrement payés, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer au locataire par acte d’huissier en date du 18/06/2024 pour un montant en principal de 129,80 euros.

Par acte d’huissier en date du 22/08/2024, la SA Plurial Novilia, a fait délivrer assignation à Monsieur [J] [O] d’avoir à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail conclu entre la société requérante et Monsieur [J] [O] pour l’habitation.

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail conclu entre la société requérante et Monsieur [J] [O] pour le stationnement.

— Dire et Ordonner par voie de conséquence , l’expulsion de Monsieur [J] [O] ainsi que de tout occupant de son chef du logement situé à [Adresse 4] et du garage situé [Adresse 8], avec si besoin est le concours de la force publique si besoin est.

— Les condamner solidairement au paiement de :

— la somme de 222,90 euros correspondant aux loyers et charges impayés ( habitation et emplacement) dus au 31/07/2024.

— une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable et des charges qui auraient dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective à compter du 01/08/2024 jusqu’à libération effective des lieux.

— tous les dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer (article 696 du code de procédure civile) ;

— une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Au soutien de ses prétentions, la SA Plurial Novilia a fait valoir que Monsieur [J] [O] ne se s’est pas acquitté de l’arriéré locatif dans le délai imparti par les commandements de payer.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois et d’une réouverture des débats pour production de pièces.

A l’audience du 22/09/2025, la SA Plurial Novilia, représentée par son Conseil, maintient sa demande d’expulsion et de refus de délais de paiement, et avance des troubles de voisinage.

Monsieur [J] est représenté par son Conseil qui explique que l’arriéré a été soldé et que son client a fait des efforts afin de solder sa dette.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17/11/2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction prorogé au 08/12/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

En application du II de l’article 24 la loi n°84-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail motivé par l’existence d’une dette locative avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

De même, en vertu du III de l’article précité, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

La SA Plurial Novilia justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 18/06/2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22/08/2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 22/08/2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 02/12/2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il apparaît que, comme le souligne le Conseil de Monsieur [J], et ce qui est n’est pas contesté par le Conseil de la SA Plurial Novillia qui produit en outre un décompte actualisé en date du 12/08/2025, Monsieur [J] a réglé sa dette.

Le Conseil de la SA Plurial Novilia a souligné que ce n’est pas la première fois qu’il solde juste avant l’audience. Le Conseil de Monsieur [J] souligne les efforts réalisés sachant que Monsieur [J] bénéficie du RSA et qu’il a deux filles.

Un rapport des services sociaux reçu le 30/10/2024 fait également état de la situation de Monsieur [J] qui a perdu son CDI à la suite d’un accident du travail et que celui-ci ayant obtenu gain de cause devant le Conseil des Prud’hommes et la Cour d’Appel devrait obtenir les sommes compensatrices.

S’agissant des troubles de voisinage avancés par la SA Plurial Novillia, les pièces produites sont peu probantes. En effet, la SA Plurial Novillia ne produit que des copies de courriers envoyés à Monsieur [J] avec un seul justificatif d’envoi en LR/AR. Ces pièces sont insuffisantes pour établir des troubles de voisinage.

La dette ayant été soldée et les troubles de voisinage insuffisamment établis, les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas en l’espèce réunies et la SA Plurial Novilia sera déboutée de ses demandes de paiement et d’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation du bail.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [O] ayant obligé la SA Plurial Novilia à engager une procédure pour obtenir paiement, celui-ci sera condamné à régler la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [J] [O] sera condamné au paiement de la somme de 50 euros.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la SA Plurial Novilia;

DEBOUTE la SA Plurial Novilia de ses demandes tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, à la constatation de la clause résolutoire et de sa demande d’expulsion.

DEBOUTE la SA Plurial Novilia de ses autres et plus amples demandes;

CONDAMNE Monsieur [J] [O] à payer à la SA Plurial Novilia la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [O] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire, frais et dépens compris, est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 08/12/2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Mélanie Fèvre, magistrate à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, et par Madame Ourouk ALNEJEM, Greffière.

La Greffière La Juge