TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 22 Janvier 2026

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 20 Novembre 2025

GROSSE :

Le 23 janvier 2026

à M^e NAUDIN Anne Cécile

Le 23 janvier 2026

à M^e Rémy DURIVAL

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01656 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6GHL

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. NOUVELLE SAINT YVES, domiciliée : chez LA MEDITERRANEENNE DE GESTION (MGF), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Anne Cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [N] [K], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Rémy DURIVAL, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée signé le 22 juin 1993, la société SAVI ayant pour mandataire SOGETRIM a donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [K] [N] un appartement situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel initial de 2200 francs, outre 700 francs de provision sur charges.

La SCI NOUVELLE SAINT-YVES a acquis le bien immobilier susvisé le 22 décembre 1998 ;

Des loyers étant demeurés impayés, la société civile immobilière NOUVELLE SAINT-YVES a fait signifier à Monsieur [K] [N] par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4552,74 euros, en principal ;

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 1er octobre 2024;

Par acte de commissaire de justice en date du 4 mars 2025 dénoncé le 10 mars 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, la SCI NOUVELLE SAINT-YVES a fait assigner en référé Monsieur [K] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de voir :

— constater que le bail liant les parties est résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ,

— prononcer l’expulsion de Monsieur [K] [N] et celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est

— condamner Monsieur [K] [N] la somme provisionnelle de 3927,74 euros comptes arrêtés au 28 février 2025 avec intérêts de droit à compter du commandement de payer et pour le surplus à compter de l’assignation

— condamner Monsieur [K] [N] à payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer actuel et des charges, cette indemnité pouvant être révisée conformément au bail, ce jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner Monsieur [K] [N] à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié, de l’assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la procédure

— ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute ;

Appelée à l’audience du 27 mai 2025 , l’affaire a fait l’objet de deux renvois pour être finalement retenue à l’audience du 20 novembre 2025.

A cette audience, la SCI NOUVELLE SAINT-YVES et Monsieur [K] [N] ont été représentés par leur conseil respectif ;

Suivant conclusions n°2 visées par le greffe et auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SCI NOUVELLE SAINT-YVES représentée par son conseil, demande au juge des référés de débouter Monsieur [K] [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions , sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 3927,82 euros au 13 novembre 2025 ;

Sur l’argument adverse tiré de la prescription, la SCI SAINT-YVES soutient qu’elle verse aux débats un historique complet du compte locatif depuis le 25 avril 2012, que tous les paiements effectués par Monsieur [K] s’imputent sur la dette ancienne conformément à l’article 1342-10 du code civil ; elle ajoute que le décompte fait mention d’un solde débiteur de 663,15 euros au 15 mars 2022 et que Monsieur [K] a fait plusieurs paiements postérieurs dont un le 14 avril 2022 date à laquelle le solde débiteur a été minoré à 628,39 euros ;

S’agissant des frais de relance la SCI demanderesse fait valoir que ces frais ont été remboursés depuis longtemps ;

Sur les justificatifs de charges 2022, 2023 et 2024, la SCI NOUVELLE SAINT-YVES fait valoir qu’elle verse aux débats les soldes des charges des années 2015 à 2024, que le solde de charges 2023 a été établi le 5 septembre 2025 et que les comptes de copropriété pour l’année 2024 n’ont pas encore été arrêtés ;

La SCI conteste l’argument selon lequel un copropriétaire aurait indiqué qu’il n’y a pas de charges de chauffage et produit un décompte de charges du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 ;

Elle ajoute justifier des sommes appelées le 1er novembre 2022, 1er décembre 2023, de la régularisation de la TOM ;

Sur les délais de paiement sollicités à titre subsidiaire, la SCI NOUVELLE SAINT-YVES s’y oppose au regard de l’ancienneté de la dette ;

Sur les demandes reconventionnelles la SCI NOUVELLE SAINT-YVES conteste tout manquement à ses obligations en faisant valoir que suite à la demande de la Ville de Marseille, les travaux ont été réalisés, que la mise en demeure de la Ville de Marseille ne visait pas d’absence de chauffage et qu’en tout état de cause la SCI a fourni et posé 3 chauffages (factures du 16 mai 2025 et du 16 juin 2025) ;

Elle ajoute que Monsieur [K] ne démontre pas son préjudice ;

Sur l’ascenseur, la SCI requérante fait valoir que Monsieur [K] ne justifie pas d’une panne d’ascenseur ;

Sur l’exécution provisoire, la SCI NOUVELLE SAINT-YVES rappelle que le juge ne peut écarter l’exécution provisoire lorsqu’il statue en référé et que dès lors il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Suivant conclusions en défense n°2 visées par le greffe et auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [K] [N] , représenté par son conseil, demande au juge des référés de :

— débouter la SCI NOUVELLE SAINT-YVES de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions en l’état notamment de contestations sérieuses faisant obstacle à une quelconque condamnations

A titre subsidiairement

— accorder à Monsieur [K] les plus larges délais de paiement pour solder sa dette locative

— dire n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expulsion

— condamner la SCI NOUVELLE SAINT-YVES à payer à Monsieur [K] la somme de 252 euros à titre de remboursement des provisions qu’il a payées au titre de la taxe sur ordures ménagères injustifiée pour la période de novembre 2023 à novembre 2025

— condamner la SCI NOUVELLE SAINT-YVES à payer à Monsieur [K] la somme de 1800 euros au titre du préjudice de jouissance subi pour absence de chauffage pendant plus de 18 mois

— condamner la SCI NOUVELLE SAINT-YVES à payer à Monsieur [K] la somme de 800 euros au titre du préjudice de jouissance subi pour absence d’interphone et d’ascenseur

— écarter l’exécution provisoire de droit

— condamner la SCI NOUVELLE SAINT-YVES au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens ;

Monsieur [K] fait valoir que les demandes se heurtent à l’existence de contestations sérieuses ; il soutient que les dettes antérieures au 4 mars 2022 sont prescrites et qu’il ne saurait être considéré qu’au 15 mars 2022 Monsieur [K] aurait été débiteur de la somme de 663,15 euros, le décompte produit par le bailleur au 26 avril 2012 débutant par un report à nouveau de 590 euros, que la somme de 626 euros comptabilisée au crédit du compte le 14 avril 2022 correspond au loyer d’avril 2022 ; il ajoute que les frais de relances ne sauraient constituer une dette locative, que le 1er novembre 2022 le bailleur a appelée une somme incompréhensible de 2373,29 euros et le 1er décembre 2022, 1015,52 euros ;

Il conclut que le bailleur échoue à rapporter la preuve d’une dette de loyers , que la taxe sur ordures ménagères est injustifiée de janvier 2024 à décembre 2024 et en février 2025, que le bailleur ne produit pas les avis de taxes foncières des dernières années et qu’il est donc fondé à solliciter le remboursement de la somme de 252 euros ;

Monsieur [K] ajoute qu’il n’a jamais été destinataire des justificatifs de régularisations des charges , que les charges de chauffage ne sont plus facturées aux copropriétaires, le chauffage étant individuel depuis 2024 et que la ligne relative au chauffage a bien disparu pour les appels de fonds pour l’année 2024; il indique en outre que l’ascenseur est en panne depuis de nombreux mois ;

Sur l’absence de jouissance paisible, Monsieur [K] fait valoir qu’il a alerté son bailleur par LRAR du 8 décembre 2023 sur le fait qu’il rencontrait des difficultés pour se chauffer et que par suite de ce dysfonctionnement la copropriété a supprimé la chaudière collective, que Monsieur [K] s’est fait prêté un radiateur électrique et qu’il ne peut utiliser ce chauffage dans les chambres celui-ci faisant disjoncter le tableau électrique ; il souligne que ses doléances ont été réitérées par courrier du 22 février 2024, que les services de la Ville de [Localité 4] sont intervenus et ont adressé une mise en demeure de procéder aux réparations et à la mise en sécurité de l’installation électrique à l’administrateur de biens, que ce n’est qu’en juin 2025 que les chauffages sauf celui d’une des chambres ont été réparés et que désormais l’ensemble des chauffages a été installé ; il se prévaut donc d’un préjudice de jouissance sur la période à compter du mois de décembre 2023 jusqu’au mois de juin 2025 (100x18 mois)

Monsieur [K] demande au juge des référés de constater l’existence de contestations sérieuses faisant obstacle à ce que l’expulsion soit prononcée au regard de l’absence de chauffage pendant de nombreux mois ;

Par ailleurs, Monsieur [K] soutient que l’ascenseur ne fonctionne plus depuis de nombreux moiset que s’agissant d el’interphone, le bailleur est informé depuis le mois de décembre 2023, celui-ci ayant été réparé en juin 2025 ;

Monsieur [K] sollicite que l’exécution provisoire de droit soit écartée ;

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 4 mars 2025 a été dénoncée le 10 mars 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines mois au moins avant l’audience initiale du 27 mai 2025 ;

Par ailleurs, la SCI NOUVELLE SAINT-YVES justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 1er octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 4 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans leur rédaction applicable en l’espèce.

Enfin, la SCI NOUVELLE SAINT-YVES justifie par l’acte authentique de vente reçu le 22 décembre 1998 par Maître [E] [X] notaire à Marseille, avoir acquis de la société SAVI, le bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir;

En conséquence la SCI NOUVELLE SAINT-YVES est recevable en ses demandes.

II Sur le fond

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties ;

Monsieur [K] soutient que les sommes provisionnelles réclamées au titre de l’arriéré locatif se heurtent à l’existence de contestations sérieuses ;

Il fait valoir que l’assignation ayant été délivrée le 4 mars 2025, les dettes antérieures au 4 mars 2022 sont prescrites

Il soutient qu’il ne saurait être considéré qu’au 15 mars 2022 Monsieur [K] aurait été débiteur de la somme de 663,15 euros, le décompte produit par le bailleur au 26 avril 2012 débutant par un report à nouveau de 590 euros, et que la somme de 626 euros comptabilisée au crédit du compte le 14 avril 2022 correspond au loyer d’avril 2022 ;

Il ressort des pièces produites qu’un historique du compte depuis le 26 avril 2012 est produit aux débats dont il ressort que le report à nouveau de 590 euros correspond au montant du loyer d’avril 2012 et que loyer a été réglé et comptabilisé dans le compte du locataire le 5 mai 2012 ;

S’agissant de la prescription, certes, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de déclarer une action ou des demandes prescrites mais la problématique de la prescription s’analyse, dans le cadre de l’instance en référé, sous l’angle d’une contestation sérieuse ;

S’agissant d’une dette locative, la prescription triennale s’applique ;

En l’espèce l’assignation ayant interrompu le délai de prescription a été signifiée le 4 mars 2025 et par application de l’article 2241 du code civil, les loyers et charges impayés antérieurement au 4 mars 2022 sont prescrits, le commandement de payer délivré le 30 septembre 2024 n’étant pas interruptif de prescription et les règles d’imputation des paiements sur les dettes les plus anciennes ne faisant pas obstacle à la prescription.

Il s’ensuit que la somme de 1289,81 euros portée au débit du compte de la locataire au 1er mars 2022 se heurte à l’existence d’une contestation sérieuse ;

Monsieur [K] ajoute que le 1er novembre 2022 le bailleur a appelée une somme incompréhensible de 2373,29 euros et le 1er décembre 2022, 1015,52 euros, que les frais de relances ne sauraient constituer une dette locative, et que la taxe sur ordures ménagères est injustifiée de janvier 2024 à décembre 2024 et en février 2025 ;

Concernant la somme de 2373,29 euros portée au débit du compte du locataire, cette somme correspondant pour 692,87 euros aux loyer et provision sur charges du mois de novembre 2022 et pour 1680,42 euros au solde des charges des années 2019 à 2021 ; or ce solde de charges correspondant à des régularisations de charges antérieures au 4 mars 2022 se heurte à une contestation sérieuse ;

S’agissant des frais de relance il ressort du courrier du 15 novembre 2022 et de l’extrait de compte produits que ces frais ont été remboursés au locataire ;

Concernant la somme de 1015,52 euros portée au débit du compte du locataire le 1er décembre 2023, il ressort du décompte produit et du solde de charges de l’exercice 2022 produits que cette somme correspond au loyer et provisions sur charges du mois de décembre 2023 pour un montant de 711,16 euros et pour le surplus soit 304,36 euros au solde des charges de l’exercice 2022.

Cette somme ne se heurte à aucune contestation sérieuse ;

Enfin, la SCI bailleresse justifie des taxes sur ordures ménagères en produisant les avis de taxes foncières des années 2023, 2024 et 2025 ;

S’agissant des charges de l’année 2024, de chauffage, il ressort des pièces produites notamment des factures émises par Engie adressés à Monsieur [K] et dont le lieu de consommation correspond au logement litigieux et des appels de fonds concernant un copropriétaire de l’immeuble dont l’appartement est situé au 8ème étage que depuis le mois de janvier 2024, la part chauffage collectif n’apparaît plus sur les décomptes de charges ;

Il s’ensuit que la somme de 118,51 euros facturée au titre du chauffage sur l’exercice de l’année 2024 se heurte à l’existence d’une contestation sérieuse ;

Ainsi, déduction faite des sommes de 1289,81 euros, de 1680,42 euros et de 118,51 euros la créance au titre des loyers et charges impayés apparaît non sérieusement contestable à hauteur de 839,08 euros arrêtée au 6 novembre 2025;

Monsieur [K] [N] est donc condamné au paiement à titre provisionnel de la somme de 839,08 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 6 novembre 2025 échéance du mois de novembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement d’indemnités d’occupation

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail du 22 juin 1993 contient une clause résolutoire prévoyant un délai de deux mois laissé au locataire pour régulariser la dette locative et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 septembre 2024, pour la somme en principal de 4552,74 euros.

Toutefois, il ressort des développements susvisés qu’au 30 septembre 2024, la créance non sérieusement contestable était de 1493,63 euros et que dans le délai de deux mois le locataire a versé la somme de 2127,24 euros et a donc réglé les causes du commandement de payer dans le délai légal;

Il s’ensuit que les demandes tendant à obtenir la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, l’expulsion du défendeur et le paiement à titre provisionnel d’indemnités mensuelles d’occupation se heurtent à l’existence de contestations sérieuses.

Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ces demandes.

Sur la demande de délai de paiement

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Monsieur [K] [N] sollicite les plus larges délais de paiement pour solder sa dette locative;

Il ressort du décompte actualisé produit aux débats que Monsieur [K] [N] a repris au jour de l’audience le paiement intégral du loyer ; qu’il perçoit 1400 euros de retraite et eu égard au montant de la dette apparaît en capacité de la régler sur une période de 12 mois ;

Il convient donc de lui octroyer des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif;

Sur les demandes reconventionnelles

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’ habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

En vertu de l’article 6 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’ habitation (…) Le bailleur est obligé :a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (…).

Par ailleurs, selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 les caractéristiques du logement décent sont les suivantes :« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert, le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’ habitation . Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1-1 du code de la construction et de l’ habitation , bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre».

Il est en outre rappelé que le bailleur est tenu d’assurer à son locataire la jouissance paisible des lieux loué pendant la durée du bail, et ce même si l’origine des désordres résidait dans les parties communes ou dans une réalisation défectueuse des travaux;

Sur la demande indemnitaire formée au titre du préjudice de jouissance

Monsieur [K] [N] fait valoir préjudice de jouissance pour absence de chauffage pendant une durée de 18 mois; il sollicite l’octroi de dommages et intérêts à hauteur de 1800 euros ;

Aucune des parties ne produisant un état des lieux d’entrée, ceux-ci sont présumés avoir été reçus par le preneur en bon état de réparations locatives.

Monsieur [K] [N] produit une attestation ainsi qu’un courrier du 13 décembre 2023 et un courrier du 22 février 2024 informant le gestionnaire du bien qu’il rencontrait des difficultés pour se chauffer et qu’il ne pouvait utiliser le radiateur électrique qu’on lui avait prêté dans les chambres celui-ci faisant disjoncter le tableau électrique ;

Il ressort du courrier du 6 août 2024 que les services d’hygiène de l’habitat de la Ville de [Localité 4] ont mis en demeure le mandataire du bailleur d’assurer sous un mois la mise en sécurité de l’installation électrique et fournir un certificat établi par un homme de l’art;

Il n’est pas contesté que ces travaux ont été désormais réalisés ;

Toutefois, il est établi par les factures émises par A&G Energies produites aux débats que la réfection de l’installation électrique ainsi que la fourniture et la pose de 2 chauffages ont été réalisées le 16 mai 2025, un troisième chauffage ayant été installé le 16 juin 2025 ;

De surcroît, les appels de fonds concernant un copropriétaire de l’immeuble dont l’appartement est situé au 8ème étage établissent que depuis le mois de janvier 2024, la part chauffage collectif n’apparaît plus sur les décomptes de charges;

Dès lors, Monsieur [K] établit que le chauffage a été défectueux depuis le mois de janvier 2024 jusqu’au mois de juin 2025 ;

Il s’ensuit que si les travaux concernant le chauffage ont été réalisés, le bailleur a néanmois manqué à son obligation d’assurer le puissance paisible du logement en n’apportant de réponse aux doléances légitimes de son locataire qu’au mois de juin 2025 ;

En cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance.

Le préjudice résultant de l’absence de chauffage est établi sur une durée de 12 mois, les mois de mai, juin, juillet, août, septembre et octobre 2025 ne nécessitant pas l’utilisation de chauffage ;

S’agissant du dysfonctionnement de l’interphone, il est justifié que le bailleur a été informé de ce dysfonctionnement en décembre 2023 et que les réparations ont été effectuées en mai 2025 ;

Enfin Monsieur [K] [N] ne justifie par aucune pièce versée aux débats l’existence d’une trouble de jouissance qui aurait été causé par une panne d’ascenseur ;

Au regard de la nature des désordres et de leur durée, la réparation du trouble de jouissance subi par Monsieur [K] [N] justifie une indemnisation provisionnelle à hauteur de 1200 euros ;

Sur les demandes accessoires

Chacune des parties, succombant partiellement, conservera la charge de ses frais irrépétibles et les dépens seront partagés par moitié entre les parties.

Les parties seront donc déboutées de leurs demandes au titre des dépens et frais irrépétibles.

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En application de l’article 514-1 in fine du code de procédure civile, par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

Monsieur [K] [N] sera en conséquence débouté de sa demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire de la décision ;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

DECLARE la SCI NOUVELLE SAINT-YVES recevable en ses demandes ;

DIT que les sommes réclamées au titre de l’arriéré locatif antérieures au 4 mars 2022 se heurtent à l’existence de contestations sérieuses ;

DIT que la somme de 118,51 euros facturée au titre du chauffage sur l’exercice de l’année 2024 se heurte à l’existence d’une contestation sérieuse ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur ces demandes ;

CONDAMNE Monsieur [K] [N] à payer à la SCI NOUVELLE SAINT-YVES, la somme de 839,08 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 6 novembre 2025 échéance du mois de novembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes tendant à obtenir la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, l’expulsion du défendeur et le paiement à titre provisionnel d’indemnités mensuelles d’occupation ;

ACCORDE à Monsieur [K] [N] la faculté d’apurer sa dette en 12 mensualités équivalentes d’un montant de 69,92 euros, la dernière mensualité devant être augmentée du solde de la somme due en principal et des intérêts, sauf meilleur accord, payables au plus tard le 10 de chaque mois, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite, la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE la SCI NOUVELLE SAINT-YVES à payer à Monsieur [K] [N] la somme de 1200 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance subi pour absence de chauffage et d’interphone ;

DEBOUTE Monsieur [K] [N] de sa demande reconventionnelle d’indemnisation au titre d’un préjudice de jouissance lié à un dysfonctionnement de l’ascenseur ;

CONDAMNE chacune des parties à régler la moitié des dépens de la présente instance, à l’exception du coût de commandement dont l’intégralité sera laissé à la charge de la SCI NOUVELLE SAINT-YVES ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

REJETTE toutes autres demandes, différentes, plus amples ou contraires.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE