RE F E R E

N°

Du 27 Mars 2026

N° RG 26/00092

N° Portalis DBYC-W-B7K-L5Y5

54Z

c par le RPVA

le

à

M^e Rémi BOICHARD,

M^e Aurélie GRENARD,

M^e Frédérique SALLIOU

— copie dossier

—  2 copies service expertises

Expédition et copie executoire délivrée le:

à

M^e Rémi BOICHARD,

M^e Aurélie GRENARD,

M^e Frédérique SALLIOU

Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDERESSE AU REFERE:

S.A.S. RESSOURCES URBAINES, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par M^e Aurélie GRENARD, avocate au barreau de RENNES, substitué par M^e GOMES, avocat au barreau de RENNES,

DEFENDEURS AU REFERE:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, COME IMMOBILIER dont le siège sociale est sis, [Adresse 3]

représenté par M^e Rémi BOICHARD, avocat au barreau de RENNES,

Syndicat de copropriété IMMEUBLE, [Adresse 4], représenté par Mme, [K], [T] -, [Adresse 5]

représentée par M^e Frédérique SALLIOU, avocate au barreau de RENNES

Société SPIRALYS ARCHITECTURE, dont le siège social est sis, [Adresse 6]

non comparante

PARTIES INTERVENANTES OU APPELEES A LA CAUSE :

Monsieur, [E], [G], demeurant, [Adresse 7]

représenté par M^e Rémi BOICHARD, avocat au barreau de RENNES

Monsieur, [M], [J], demeurant, [Adresse 8]

représenté par M^e Rémi BOICHARD, avocat au barreau de RENNES

Madame, [Y], [O], demeurant, [Adresse 9]

représentée par M^e Rémi BOICHARD, avocat au barreau de RENNES

Monsieur, [D], [L], demeurant, [Adresse 10]

représenté par M^e Rémi BOICHARD, avocat au barreau de RENNES

Madame, [X], [U], demeurant, [Adresse 10]

représentée par M^e Rémi BOICHARD, avocat au barreau de RENNES

Madame, [V], [R], demeurant, [Adresse 10]

représentée par M^e Rémi BOICHARD, avocat au barreau de RENNES

Monsieur, [S], [Q], demeurant, [Adresse 10]

représenté par M^e Rémi BOICHARD, avocat au barreau de RENNES

S.C.I. HT, [Localité 1], dont le siège social est sis, [Adresse 11]

représentée par M^e Rémi BOICHARD, avocat au barreau de RENNES

LE PRESIDENT: Philippe BOYMOND, Vice-Président

LE GREFFIER: Graciane GILET, greffier, lors des débats et Claire LAMENDOUR, greffier, lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 18 Février 2026, en présence de, [F], [P], greffier stagiaire,

ORDONNANCE: réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 27 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de, [Localité 1] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.

L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

FAITS ET PROCEDURE

Suivant actes authentiques de vente des 16, 17 et 27 mai 2025, la société par actions simplifiée (SAS) Ressources urbaines, demanderesse à la présente instance, s’est engagée dans les liens de promesses de vente sur l’ensemble des lots de copropriété (lots n°1 à 12) d’un bien immobilier cadastré BE n°, [Cadastre 1], situé, [Adresse 12] à, [Localité 1] (sa pièce n° 3).

La commune de, [Localité 1] a délivré à la SAS Ressources urbaines un permis de construire valant démolition, le 10 décembre 2025 (pièce n°5 demandeur).

Suivant extraits de documents cadastraux, la parcelle cadastrée BE n,°[Cadastre 1] jouxte celles cadastrées n°, [Cadastre 2] et, [Cadastre 3], détenues respectivement par le syndicat de copropriétaires (SDC) de l’immeuble sis, [Adresse 13] et le SDC de l’immeuble sis, [Adresse 14] (pièce n°6 demandeur).

Suivant contrat d’architecture, la SAS Spiralys architecture interviendra au bénéfice de la SAS Ressources urbaines pour l’opération de construction précitée (pièce n°7 demandeur).

Par actes de commissaire de justice en date des 28 et 29 janvier 2026, la SAS Ressources urbaines a assigné, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, les SDC des immeubles sis, [Adresse 13] et, [Adresse 14] ainsi que la SAS Spiralys architecture, aux fins de :

— désigner un expert, dont la mission portera sur les parties communes intérieures et extérieures des bâtiments cadastrés BE n°, [Cadastre 2] et, [Cadastre 3] ;

— statuer sur les dépens.

Lors de l’audience du 18 février 2026, la SAS Ressources urbaines, représentée par avocat, a sollicité le bénéfice de ses conclusions.

Les copropriétaires de l’aile Est de l’immeuble sis, [Adresse 13], listés en entête de la présente ordonnance, pareillement représentés, ont par voie de conclusions indiqué vouloir intervenir volontairement à l’instance aux mêmes fins que leur syndicat.

Les SDC des immeubles sis, [Adresse 13] et, [Adresse 14], également représentés par avocat, ont formé les protestations et réserves d’usage par voie de conclusions et ont sollicité un complément de mission.

Bien que régulièrement assignée par remise de l’acte à personne habilitée, la SAS Spiralys architecture n’a pas comparu, ni ne s’est fait représenter.

MOTIFS DE LA DECISION

Les copropriétaires de l’aile Est de l’immeuble sis, [Adresse 13] sont intervenus volontairement à l’instance, sans que ne soit contestée la recevabilité d’une telle intervention volontaire, qui les rend dès lors parties au présent procès.

A titre liminaire

L’article 472 du code de procédure civile dispose que :

« Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la demande d’expertise

En application de l’article 145 du même code, s’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé en référé.

Il résulte des éléments de la cause que la SAS Ressources urbaines va entreprendre la démolition d’un immeuble situé, [Adresse 12] à, [Localité 1] pour construire, à la place, un bâtiment de quatre niveaux à usage de logements.

Voulant préserver ses droits et ceux des propriétés voisines, la demanderesse sollicite la désignation d’un expert afin d’examiner l’état des immeubles avoisinants avant les travaux projetés, dans le cadre d’une mesure d’expertise communément dite préventive.

Le SDC de l’immeuble sis, [Adresse 13] et certains de ses membres ainsi que celui de l’immeuble sis, [Adresse 14] ont formé les protestations et réserves d’usage quant à cette demande, de sorte qu’il y sera fait droit, comme énoncé au dispositif de la présente ordonnance et aux frais avancés de la SAS Ressources urbaines.

La SAS Spiralys architecture n’ayant pas comparu, il doit dès lors être vérifié que cette demande formée à son encontre est régulière, recevable et bien fondée.

La demanderesse produit aux débats un contrat d’architecte justifiant de la participation de cette société à la construction litigieuse (sa pièce n°7a).

Elle justifie, dès lors, d’un motif légitime à ce que l’expertise soit également ordonnée au contradictoire de cette partie défenderesse.

Sur la mission de l’expert

Les défendeurs sollicitent un complément de mission consistant à ce que cette dernière porte également sur les parties privatives des lots situées dans les ailes de leurs immeubles respectifs qui se trouvent en situation de mitoyenneté avec l’immeuble ayant vocation à être démoli. Ils réclament également que le technicien poursuive sa mission jusqu’à l’achèvement des travaux, de sorte qu’il puisse intervenir en cas de désordres constatés dans leurs immeubles.

La SAS Ressources urbaines ne discute pas la première de ces deux demandes mais s’oppose à une “mission longue”, affirmant à cet effet qu’il est “ inutile d’alourdir le coût et la durée des opérations d’expertise judiciaire au titre de désordres hypothétiques”. Subsidiairement, elle sollicite que la mission du technicien se termine à l’achèvement des travaux de gros œuvre.

Les défendeurs n’ont pas répliqué.

Le demandeur ne s’y étant pas opposé, le technicien présentement désigné visitera, en conséquence, outre les parties communes de l’immeuble sis, [Adresse 13], les parties privatives des intervenants volontaires à la présente instance, avec toutefois les réserves qu’exige la protection du domicile en cas de mise à disposition gratuite ou onéreuse desdites parties privatives.

Le SDC de l’immeuble sis, [Adresse 14] n’ayant pas qualité pour représenter ses membres au titre de leurs parties privatives, le technicien ne pourra, par contre, visiter celles-ci qu’avec l’accord préalable et écrit des copropriétaires intéressés, outre celui de leurs occupants en cas de mise à disposition gratuite ou onéreuse.

Il apparaît utile, au sens de l’article 145 du code de procédure civile précité, à savoir de nature à améliorer la situation probatoire des défendeurs, de demander à l’expert de ne déposer son rapport qu’à compter de la mise hors d’eau de l’immeuble de la SAS Ressources urbaines, ce qui permettra à ces derniers, au regard des constatations préalables sur l’existant et des conclusions du technicien sur les responsabilités, de venir discuter si nécessaire les désordres occasionnés à l’occasion du chantier.

Sur les demandes annexes

L’article 491 du code de procédure civile dispose, en son second alinéa, que le juge des référés «statue sur les dépens ».

Partie demanderesse à l’expertise, la SAS Ressources urbaines conservera dès lors la charge des dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

Ordonnons une expertise et désignons, pour y procéder, M., [C], [W], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de, [Localité 1], domicilié, [Adresse 15] à, [Localité 2] (22) ; tél. :, [XXXXXXXX01], mèl :, [Courriel 1], lequel aura pour mission de :

— se rendre sur place, après avoir convoqué les parties par lettre recommandée avec accusé de réception, avis étant donné à leurs avocats éventuels ;

— entendre les parties et tous sachants ;

— se faire communiquer les pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— examiner les immeubles riverains de l’opération de construction situés, [Adresse 13] et, [Adresse 14] ;

— dresser à leur sujet un état descriptif technique de l’extérieur et préciser s’ils présentent ou risquent de présenter des dégradations ou désordres inhérents à leur structure, leur mode de construction ou leur éventuel état de vétusté ;

— faire de même, s’agissant des parties communes ;

— faire de même, s’agissant des parties privatives de l’immeuble situé, [Adresse 13] dont les copropriétaires sont intervenus volontairement à la présente instance, mais avec l’accord préalable et écrit des occupants des lieux en cas de mise à disposition gratuite ou onéreuse desdites parties privatives ;

— faire de même, s’agissant des parties privatives de l’immeuble situé, [Adresse 14] mais avec l’accord préalable et écrit des copropriétaires intéressés, outre celui de leurs occupants en cas de mise à disposition gratuite ou onéreuse ;

— donner son avis sur les mesures qu’il conviendrait d’adopter aux fins de protection de ces propriétés voisines du chantier litigieux ;

— organiser, éventuellement en urgence, toutes réunions qui apparaîtraient nécessaires s’il survenait des désordres ou difficultés sur les existants voisins ;

— dans cette hypothèse, les décrire précisément et en expliquer la cause ;

— donner alors son avis sur les travaux nécessaires pour y remédier et en chiffrer le coût ;

Fixons à la somme de 5 000 € (cinq mille euros), la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que la SAS Ressources urbaines devra consigner au moyen d’un chèque émis à l’ordre du régisseur de ce tribunal dans le délai de deux mois à compter de la présente ordonnance, faute de quoi la désignation de l’expert sera caduque ;

Disons que l’expert commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le greffe ;

Disons qu’à l’issue de la première réunion des parties ou au plus tard de la deuxième réunion, l’expert communiquera aux parties, s’il y a lieu, un état prévisionnel détaillé de l’ensemble de ses frais et honoraires et, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, demandera la consignation d’une provision supplémentaire ;

Disons que l’expert dressera un rapport de ses opérations qui sera déposé au greffe de ce tribunal dans un délai de quatre mois à compter de la mise hors d’eau de l’immeuble de la SAS Ressources urbaines ; qu’il aura, au préalable, transmis un pré-rapport aux parties et leur aura laissé un délai suffisant pour présenter leurs observations sous forme de dires auxquels l’expert sera tenu de répondre dans son rapport définitif ;

Désignons le magistrat en charge du service des expertises pour contrôler les opérations d’expertise et, en cas d’empêchement de l’expert, procéder d’office à son remplacement ;

Laissons la charge des dépens à la SAS Ressources urbaines ;

Rejetons toute autre demande, plus ample ou contraire.

La greffière Le juge des référés