TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maîtrre THIBAULT

Maître DE ARAUJO

Mâitre AUGROS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/07276 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QNT

N° MINUTE :

2 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 06 février 2026

DEMANDEUR

Monsieur [V] [N],

demeurant [Adresse 1] (ETATS-UNIS)

représenté par Maître THILBAULT, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B0485

DÉFENDERESSES

SAS Cabinet NICOLAS & CIE, venant aux droits de la Société CABINET DESPORT,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître DE ARAUJO, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E963

Madame [B] [Y] épouse [K],

demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître AUGROS, avocat au barreau de Paris, vestiaire #A0883

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 janvier 2026, puis prorogé au 06 février 2026 par Karine METAYER, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 08 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 24/07276 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QNT

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 1er juillet 2020 avec prise d’effet du 8 juillet 2020, Madame [R] [Y] et sa fille, Madame [B] [Y] ont donné à bail à Monsieur [V] [N] un appartement sis [Adresse 4], 6ème étage, soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour un loyer de 1.800 euros, outre 150 euros au titre de provisions sur charges.

Madame [R] [Y] est décédée le 5 janvier 2022 et par suite d’une donation-partage, Madame [B] [Y] est devenue l’unique propriétaire du bien.

La bailleresse a donné le bien immobilier en gestion à la société SAS CABINET DESPORT à compter du 1er octobre 2022.

Rapidement après son entrée dans les lieux, Monsieur [V] [N] s’est plaint de désordres dans le logement liés aux fenêtres du séjour et de la cuisine. En dépit de la production d’un devis, aucune intervention n’a été initiée par la bailleresse, ni par le gestionnaire du bien.

En parallèle, des loyers étant impayés, par acte de commissaire de justice du 2 décembre 2022, Madame [B] [Y] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 5 857,65 euros.

Puis, par acte de commissaire de justice du 6 janvier 2023, Madame [B] [Y] a fait délivrer un congé pour reprise pour habiter, en l’espèce au bénéfice de son fils Monsieur [P] [K], à Monsieur [V] [N], pour un départ au plus tard le 7 juillet 2023.

Par courrier LRAR du 28 janvier 2023, Monsieur [V] [N] a contesté le bien-fondé du congé.

Monsieur [V] [N] a libéré les lieux le 22 février 2023.

Par courrier du 26 octobre 2023, le conseil de Monsieur [V] [N] a mis en demeure Madame [B] [Y] de lui verser dans un délai de 15 jours la somme de 12 704,21 euros en réparation de son préjudice moral, de lui transmettre un compte de départ mis à jour, ainsi que le décompte annuel des charges locatives dues au titre du contrat de bail sur les années 2020, 2021, 2022 et 2023, sans réponse de la bailleresse et du gestionnaire du bien.

En ces conditions, par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2024, Monsieur [V] [N], a assigné Madame [R] [Y] ainsi que la société gestionnaire de biens, la société cabinet DESPORT à comparaitre le 9 septembre 2025 devant le tribunal de Paris aux fins de voir :

Juger recevable et bien-fondé Monsieur [N] en ses présentes écritures ;

Sur l’encadrement des loyers

Juger que le loyer de référence majoré applicable pour le logement de Madame [B] [Y] pris à bail par Monsieur [V] [N] s’élevait à 1473,40 euros au jour de la signature du bail ; En conséquence

Condamner solidairement la société Cabinet DESPORT et Madame [B] [Y] au versement de la somme de 10 281,21 euros à Monsieur [V] [N] au titre de la réduction du montant du loyer ;

Sur le montant des charges dues

Enjoindre Madame [B] [Y] et la société CABINET DESPORT dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir, et à défaut, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, de communiquer à Monsieur [V] [N] les décomptes de charges locatives au titre des années 2020, 2021, 2022 et 2023 relatifs au contrat de bail ;

Sur l’absence de délivrance du logement décent

Juger que Madame [B] [Y] a manqué à son obligation de délivrer à Monsieur [N] un logement décent ; En conséquence,

CONDAMNER Madame [B] [C] [N] au versement à Monsieur [N] de dommages-intérêts à hauteur de :6.708,72 € ou titre de son trouble de jouissance; 400 € ou titre du remboursement des travaux de mise en conformité électrique ; 101,45 € ou titre de l’achat d’un radiateur électrique ; 5.000 € ou titre de son préjudice moral ;

Sur le caractère frauduleux du congé pour reprise

Juger que le congé pour reprise a été délivré à Monsieur [V] [N] de manière frauduleuse par Madame [B] [Y] et la société CABINET DESPORT ; En conséquence

Condamner solidairement la société CABINET NICOLAS et CIE, administrateur de biens, venant aux droits du CABINET DESPORT et Madame [B] [Y] ou versement à Monsieur [V] [N] de dommages intérêts à hauteur de:10.382,75€ ou titre de son préjudice matériel ;5.000 € ou titre de son préjudice moral ;

Sur l’absence de restitution du dépôt de garantie

JUGER que le dépôt de garanti versé par M. [N] ne lui a pas été restitué après son départ ;En conséquence,

CONDAMNER Madame [B] [Y] au versement à Monsieur [V] [N] d’une somme de l.8oo € ou titre du montant de son dépôt garantie majorée des intérêts de retard ;En conséquence

CONDAMNER solidairement Madame [B] [Y] et la société CABINET DESPORT au paiement de la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Le 9 septembre 2024, l’affaire fait l’objet de plusieurs renvois, pour être retenue à l’audience du 15 octobre 2025.

A cette audience, le demandeur, représenté par son conseil, par conclusions écrites en réponse soutenues oralement sollicite de :

JUGER recevable et bien-fondé M. [N] en ses présentes écritures ;Sur l’encadrement des loyers :

JUGER que le loyer de référence majoré applicable pour le logement de Madame [B] [Y] pris à bail par Monsieur [V] [N] s’élevait à 1473,40 € ou jour de la signature du bail ;En conséquence,

CONDAMNER Madame [B] [Y] ou versement de la somme de 8818,20 € à Monsieur [V] [N] ou titre de la réduction du montant du loyer ;

Sur le montant des charges dues :

ENJOINDRE à Madame [B] [Y] dans un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement à intervenir et, à défaut, sous astreinte de 200 € par jour de retord, de communiquer è Monsieur [V] [N] les décomptes de charges locatives ou titre des années 2020 et 2021 relatifs au contrat de bail ;

Sur l’absence de délivrance d’un logement décent :

JUGER que Madame [B] [Y] a manqué à son obligation de délivrer à Monsieur [N] un logement décent ;

En conséquence,

CONDAMNER Madame [B] [C] [N] au versement à Monsieur [N] de dommages-intérêts à hauteur de :6.708,72 € ou titre de son trouble de jouissance; 400 € ou titre du remboursement des travaux de mise en conformité électrique ; 101,45 € ou titre de l’achat d’un radiateur électrique ; 5.000 € ou titre de son préjudice moral ;

Sur le caractère frauduleux du congé pour reprise

Juger que le congé pour reprise a été délivré à Monsieur [V] [N] de manière frauduleuse par Madame [B] [Y] et la société CABINET DESPORT. En conséquence

Condamner solidairement la société CABINET NICOLAS et CIE, administrateur de biens, venant aux droits du CABINET DESPORT et Madame [B] [Y] au versement à Monsieur [V] [N] de dommages intérêts à hauteur de:10.382,75€ ou titre de son préjudice matériel ;5.000 € ou titre de son préjudice moral ;

Sur l’absence de restitution du dépôt de garantie

JUGER que le dépôt de garanti versé par M. [N] ne lui a pas été restitué après son départ;En conséquence,

CONDAMNER Madame [B] [Y] au versement à Monsieur [V] [N] d’une somme de l.800 € ou titre du montant de son dépôt garantie majorée des intérêts de retard ;

En tout état de cause,

Condamner la société CABINET NICOLAS & CIE – ADMINISTRATEUR DE BIENS, venant aux droits de la société CABINET DESPORT, la somme de 2.500 euros chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il déclare qu’il a eu connaissance de l’existence d’un surloyer en janvier 2023 et qu’en conséquence, se demande au titre du surloyer n’est pas prescrite.

Il précise qu’à la libération des lieux, les travaux n’avaient toujours pas été effectués.

Il indique avoir suspendu le paiement des loyers en octobre 2022 et se dit prêt à payer l’arriéré à l’audience. Il souligne que le dépôt de garantie ne lui a pas été restitué.

Il soutient que le congé pour reprise est frauduleux au motif qu’il a été délivré juste après la baisse de loyer et que l’actuel locataire n’est pas le petit-fils de la propriétaire, tel que mentionné dans le congé délivré.

Madame [B] [Y], représentée par son conseil, par conclusions écrites soutenues oralement, sollicite de :

Débouter Monsieur [V] [N] de toutes ses demandes, fins et conclusions ; Condamner Monsieur [V] [N] à régler à Madame [B] [Y] le somme de 3 989,78 euros au titre de loyers et charges restant dus ; Juger que la somme 443,97 euros sera restituée à Monsieur [V] [N] par compensation avec les sommes dues à Madame [B] [Y] ; Condamner Monsieur [V] [N] aux consorts [Y] la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner Monsieur [V] [N] à régler aux consorts [Y] les entiers dépens y compris les frais de commandement de payer délivré le 1er décembre 2022.

Au soutien de ses prétentions, Madame [B] [Y] avance que le montant du loyer est justifié par la vue exceptionnelle du logement donnant sur [Localité 6], et que ce loyer avait été fixé en accord avec le locataire. Elle considère par ailleurs que les demandes de l’ancien locataire depuis le 10 avril 2021 sont prescrites.

Concernant les travaux, la défenderesse avance que les travaux ont été effectués et que Monsieur [V] [N] ne rapporte pas la preuve de l’indécence du logement.

A l’audience, elle expose que l’ancien locataire a suspendu le versement des loyers depuis septembre 2022 et qu’il est redevable des loyers jusqu’à la libération des lieux.

Le CABINET NICOLAS ET COMPAGNIE, venant aux droits du cabinet DESPORT, représenté par son conseil, par conclusions écrites en réponse soutenues oralement, sollicite de :

Déclarer Monsieur [N] irrecevable pour défaut de qualité à agir en ses demandes de voir condamner la société le CABINET NICOLAS & CIE ADMINISTRATEUR DE BIENS venant aux droits du CABINET DESPORT à lui régler la somme de 10 381,20€ au titre de la réduction du montant du loyer, et la somme de 1.800€ au titre du dépôt de garantie majorée des intérêts de retard ; Déclarer Monsieur [N] irrecevable pour défaut de qualité à agir en ses demandes de voir condamner la Société CABINET NICOLAS & CIE ADMINISTRATEUR DE BlENS venant aux droits du CABINET DESPORT à lui régler la somme de 10 382,75€ de dommages et intérêts au titre de son préjudice matériel, et la somme de 5.000€ de dommages et intérêts préjudice moral pour congé frauduleux ; Déclarer Monsieur [N] irrecevable pour défaut de qualité à agir en ses demandes de voir condamner la société CABINET NICOLAS & CIE ADMINISTRATEUR DE BIENS venant aux droits du CABINET DESPORT à lui régler des dommages et intérêts, pour préjudice de jouissance à hauteur de 5.967,27 euros et la somme de 400 euros au titre du remboursement des travaux de mise en conformité électrique ; Déclarer Monsieur [N] irrecevable comme prescrit en sa demande de voir condamner la société CABINET NICOLAS & CIE ADMINISTRATEUR DE BIENS venant aux droits du CABINET DESPORT au titre de la réduction du montant du loyer à hauteur de 3.048,26€ et en sa demande de préjudice de jouissance à hauteur de 2.062,78€ ; Débouter Monsieur [N] et toutes les parties de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre la société CABINET Nicolas & CIE ADMINISTRATEUR DE BIENS venant aux droits du CABINET DESPORT ;

A tire subsidiaire,

Condamner Madame [K] née [Y] à garantir et à relever indemne la société CABINET NICOLAS & CIE ADMINISTRATEUR DE BIENS venant aux droits du CABINET DESPORT de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre ;

En tout état de cause

Débouter Monsieur [N] et toutes les parties de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre la société CABINET Nicolas & CIE ADMINISTRATEUR DE BIENS venant aux droits du CABINET DESPORT ; Condamner in solidum Monsieur [N] et tous succombant à payer à la société CABINET Nicolas & CIE ADMINISTRATEUR DE BIENS venant aux droits du CABINET DESPORT la somme de 2500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner in solidum Monsieur [N] et tous succombant aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, il expose qu’il n’a jamais encaissé de loyer pour la bailleresse en raison des impayés des loyers du locataire, qu’il n’était pas détenteur du dépôt de garantie ayant repris le mandat de gestion au 1er octobre 2022, que les demandes de remboursement de trop perçu de loyer à son encontre sont donc dénuées de fondement juridique et sont donc irrecevables sur le fondement des articles 32 et 122 du code de procédure civile.

A l’audience, à titre liminaire, il confirme soulever l’irrecevabilité de l’action à son encontre pour défaut de qualité à agir précisant également que la demande relative au congé frauduleux est irrecevable à son encontre. Il confirme qu’une partie des demandes est irrecevable car mal dirigée.

Il précise qu’il a repris le mandat de gestion à compter du 1er octobre 2022, que le locataire a quitté le logement le 2 février 2023 et que le mandat a pris fin à cette date.

Il souligne que les travaux ont été effectués en janvier 2023.

Pour l’exposé des moyens développés par les parties, il sera fait référence, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, à leurs écritures visées et débattues à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 8 janvier 2026 puis prorogé au 06 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera rappelé que l’ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel – telles que par exemple celles visant à voir « juger » ou « constater » « prendre acte » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

In limine litis, sur l’intérêt à agir

Aux termes de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Par ailleurs, l’article 122 du même code dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, l’administrateur de biens la SAS CABINET NICOLAS ET CIE, venant aux droits de la société SAS CABINET DESPORT, produit un mandat de gestion immobilière n°4701 en date du 29 septembre 2022, à compter du 1er octobre 2022, avec Madame [B] [Y] pour le logement objet du présent litige.

Le mandat précise que le mandataire rendra compte au mandant de la gestion comptable et administrative de ses biens par reddition trimestrielle.

Il convient de noter que Madame [B] [Y] n’a pas souscrit à l’option assurance loyers impayés.

Le gestionnaire immobilier ne peut être tenu responsable des demandes relatives à des faits antérieurs au mandat de gestion, en l’espèce la demande en diminution des loyers liés à un loyer majoré ne respectant pas le dispositif d’encadre des loyers parisiens, l’action en restitution du dépôt de garantie.

Il convient également de souligner qu’aux termes des conclusions en réponse du demandeur visées à l’audience du 15 octobre 2025 et modifiant substantiellement les termes de l’assignation du 10 avril 2024 que la demande de solidarité ne concerne plus que les conséquences du caractère frauduleux du congé pour reprise. L’autre demande à l’encontre de gestionnaire de bien porte sur l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en conséquence de rejeter l’ensemble des fins de non-recevoir de la SAS CABINET NICOLAS ET CIE portant sur l’action en réduction de loyer, le dépôt de garantie, les dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance, et du remboursement des travaux de mise en conformité électrique, non sollicitées par le demandeur.

Pour le surplus, il est établi que la société SAS CABINET DESPORT était gestionnaire du bien immobilier au moment de la délivrance du congé pour reprise du 6 janvier 2023 et que l’acte de l’auxiliaire de justice fait mention du mandataire, la SAS CABINET NICOLAS ET CIE anciennement SAS CABINET DESPORT, et précise « agissant aux poursuites de diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège ».

Il s’ensuit que le gestionnaire immobilier exerçait pleinement son mandat au moment de la délivrance du congé pour reprise et a donc qualité à agir, de même pour la demande au titre des frais irrépétibles.

En ces conditions, les fins de non-recevoir soulevées par la SAS CABINET NICOLAS ET CIE venant aux droits du CABINET DESPORT seront rejetées.

Sur l’encadrement des loyers et la demande en remboursement du trop-perçu de loyer

Le principe de l’encadrement des loyers dans les zones tendues dont la Ville de [Localité 7] fait partie, depuis le décret n°2019-315 du 12 avril 2019 qui a rendu ce dispositif expérimental applicable et un arrêté préfectoral n°2019-05 du 28 mai 2019, entré en vigueur le 1er juillet 2019, qui a fixé les loyers de référence (le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré), est régi par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN en son article 140 III. Il y est prévu que le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du bail, dans la limite du loyer de référence majoré, ce qui se réfère par conséquent aux baux conclus après l’entrée en vigueur de la loi.

Le VI de cet article prévoit que, lors du renouvellement du contrat, une action en diminution de loyer peut être engagée si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré. Dans ce cas, le locataire peut proposer un nouveau loyer au bailleur, au moins cinq mois avant le terme du contrat, dans les conditions de forme de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, c’est-à-dire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifiée par commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation mentionnée à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

Enfin, au terme de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Sur la prescription de l’action

En l’espèce, Madame [B] [Y] soulève la prescription partielle de l’action, l’assignation ayant été délivrée le 10 avril 2024. Elle considère que la demande est prescrite pour les loyers antérieurs au 10 avril 2021.

Monsieur [V] [N] produit un diagnostic juridique de l’ADIL de [Localité 7] en date du 4 janvier 2023, confirmant le non-respect du dispositif de l’encadrement des loyers par la bailleresse. Le demandeur indique dans ses écritures avoir eu connaissance du dépassement de son loyer du dispositif d’encadre à l’occasion de ce diagnostic.

Il justifie avoir écrit à la société gestionnaire du bien immobilier ORALIA par courrier recommandé du 28 janvier 2023 que le loyer ne respectait pas les conditions légales d’encadrement des loyers.

Il s’ensuit que la date à prendre en compte pour fixer le début de la prescription n’est pas le jour de l’assignation, mais celui de la connaissance par le locataire de l’existence du dépassement de loyer, soit le 4 janvier 2023, ou au plus tard, le courrier par LRAR du 28 janvier 2023, de sorte que le bail ayant été conclu le 1er juillet 2020, l’action en diminution des loyers et en remboursement du trop-perçu des loyers n’est pas prescrite, ayant été effectuée dans le délai de prescription triennal.

Sur le montant du loyer

En l’espèce, le contrat de bail à usage d’habitation conclu le 1er juillet 2020 avec prise d’effet au 8 juillet 2020 fait mention dans la disposition intitulée “conditions financières” d’un loyer mensuel de 1800 euros, sans mention d’un complément de loyer, et donc sans mention de caractéristiques particulières justifiant d’un complément de loyer, tout en précisant que le loyer est soumis aux dispositions légales susmentionnées.

Aucun complément de loyer ne pouvait donc être appliqué en l’espèce, en l’absence de mention expresse dans le contrat de bail non meublé.

Selon les éléments transmis par le défendeur et non contestés par la bailleresse, le loyer de référence majoré pour le logement objet du présent litige s’élevait au 1er juillet 2020 à 27,80 euros par mètre carré. La superficie du logement étant de 53 m2 selon les termes du contrat, le loyer de référence majoré s’élevait à la somme de 1473,40 euros au jour de la signature du contrat de bail, soit un différentiel de 326,60 euros avec le loyer pratiqué.

Madame [B] [Y] soutient à l’audience que le complément de loyer est justifié par la vue exceptionnelle du logement sur [Localité 6]. Toutefois, il n’est fait aucune mention de ces éléments dans le contrat de bail, et aucun complément de loyer n’était prévu à ce titre dans la convention signée entre les parties.

Au surplus, la bailleresse met en avant le principe de la liberté contractuelle des parties et de la signature par Monsieur [V] [N] du contrat de bail, acceptant ainsi les modalités précisées dudit bail dont le montant du loyer.

Or, logement situé à [Localité 7] relève de la loi ELAN susmentionnée introduisant un encadrement des loyers, notamment à [Localité 7], limitant ainsi la liberté de fixation des loyers dans la capitale. Il convient de rappeler que la capitale française a été soumise par décret n°2019-315 du 12 avril 2019 à un encadrement des loyers par l’instauration d’un dispositif expérimental applicable et un arrêté préfectoral du 4 juin 2020, et entré en vigueur le 1er juillet 2020, fixant des loyers de référence, et qu’en conséquence, ce dispositif s’appliquait au présent contrat et que la bailleresse était tenue de s’y conformer.

Enfin, le locataire n’était pas plus tenu de saisir la commission départementale de conciliation pour contester le complément de loyer dans les trois mois de la signature du bail, puisqu’aucun complément de loyer n’était fixé dans le contrat de bail non meublé.

En ces conditions, le loyer pratiqué dès la signature du bail était supérieur au loyer majoré, et aucun complément de loyer n’était dû, ni justifié. En conséquence, le loyer de 1800 euros conventionnellement prévu sera revu et corrigé, et fixé à la somme 1 473,40 euros.

Il s’ensuit la demande de Monsieur [V] [N] sera accueillie et Madame [B] [Y] sera condamnée à rembourser le trop-perçu de loyer jusqu’à la date d’interruption de versement des loyers par le locataire, soit octobre 2022, soit la somme de 8 491,60 euros (326,60 euros X 26 mois), avec intérêt à taux légal à compter d l’assignation valant mise en demeure en date du 10 avril 2024.

Sur la demande relative aux charges récupérables

Selon les dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

Enfin concernant la prescription de l’action, l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, le contrat de bail à usage d’habitation en date du 1er juillet 2020 avec prise d’effet au 7 juillet 2020 dispose dans son article relatif aux conditions financières et au B intitulé charges récupérables un forfait de charges à hauteur de 150 euros, avec la précision cochée de provisions sur charges avec régularisation annuelle.

Monsieur [V] [N] reconnait avoir été destinataire dans le cadre de la présente procédure des décomptes des charges locatives de 2023 et 2022.

Il soulève toutefois ne pas avoir reçu communication des décomptes de charges locatives de 2020 et 2021.

La bailleresse soulève la prescription de l’action pour les demandes de 2020 et 2021. L’assignation ayant été délivrée le 10 avril 2024, elle considère que les demandes ayant pour objet des éléments au 10 avril 2021 sont prescrites.

Toutefois, un mois avant la régularisation des charges, le bailleur est tenu de communiquer au locataire le décompte par nature des charges, ainsi que dans les immeubles collectifs, le mode de répartitions entre les locataires, ainsi que, le cas échéant une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs, le délai de consultation étant de 6 mois.

Il s’ensuit que la bailleresse était tenue de mettre à disposition du locataire lesdits documents pendant 6 mois à compter du 1er janvier 2021 pour les charges 2020 et du 1er janvier 2022 pour les charges 2021.

Et, par courrier du 26 octobre 2023, Monsieur [V] [N] a mis en demeure Madame [B] [Y] de lui verser dans un délai de 15 jours le décompte annuel des charges locatives dues au titre du contrat de bail sur les années 2020, 2021, 2022 et 2023, sans réponse des anciennes bailleresses et du gestionnaire du bien, date qui constitue le point de départ de la prescription triennale.

En ces conditions, l’action n’est pas prescrite et il convient d’enjoindre Madame [B] [Y] à communiquer à Monsieur [V] [N] les décomptes des charges locatives récupérables 2020 et 2021, et ce dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir.

La demande de fixation d’une astreinte apparaissant disproportionnée au regard de la nature et de la résolution du litige, sera rejetée.

Sur la demande relative à la décence du logement et au préjudice de jouissance

Selon des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

(….)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Aux termes des dispositions de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1720 du même code précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Sur le trouble de jouissance relatif aux fenêtres

En l’espèce, Monsieur [V] [N] soulève avoir subi un trouble de jouissance relatif à deux fenêtres, et ce dès son entrée dans les lieux.

Au soutien de sa demande, il produit les éléments suivants :

L’état des lieux d’entrée du logement en date du 12 juillet 2020 faisant mention de prises à mettre aux normes dans l’entrée, dans le séjour et dans la chambre, et de dégâts au niveau du radiateur, ainsi qu’une poignée de fenêtre à revoir ; Un échange de SMS entre Monsieur [V] [N] et Madame [B] [Y] entre le 2 et 16 octobre 2020 informant la bailleresse que deux fenêtres ne ferment pas, la bailleresse déclarant prendre attache avec le syndic en vue d’une intervention pour réparer lesdits fenêtres ; Un courriel de Monsieur [D] [K] adressé à FONCIA du 18 novembre 2020 relatif à la réparation de fenêtres du logement ; Un échange de SMS entre le 10 et le 11 novembre 2020 entre les mêmes parties pour un bris de glace et faisant état d’un devis pour des travaux d’électricité pour un total de 580 euros ; Un échange de SMS en date du 7 juillet 2022 entre les parties faisant état de la réparation de la fenêtre de la cuisine et du salon qui ne ferment pas, la bailleresse indiquant avoir averti le syndic et la nécessité de le relancer en septembre ; Les échanges entre Monsieur [V] [N] et ORALIA entre le 3 octobre 2022 et le 29 novembre 2022 sur les réparations électriques et le changement des fenêtres ;

Il n’est fait aucune mention dans l’état des lieux d’entrée de difficultés quant à la vétusté ou une difficulté, voire une impossibilité de fermeture des fenêtres de la cuisine et du salon, ni dans les échanges susmentionnés. Seule la poignée de la fenêtre du salon fait l’objet d’une observation dans l’état des lieux comme étant à revoir, et Monsieur [V] [N] ne produit aucun élément postérieur caractérisant une défectuosité à ce titre.

Monsieur [V] [N] met également en cause le manque d’isolation thermique du logement, sans toutefois rapporter d’éléments justifiant de ce désordre, ou de l’impossibilité de fermeture des fenêtres.

S’il est justifié qu’un devis a été émis par la société cabinet EXCELLENCE TRAVAUX et validé par la bailleresse le 6 décembre 2022 et qu’une fenêtre a été changée le 16 janvier 2023, suivant facture n°FA 000003469 éditée le même jour, ce changement ne saurait caractériser à lui seul un défaut de conformité ou un trouble de jouissance.

En ces conditions, au regard des éléments versés à la procédure, la demande en réduction du loyer en réparation du trouble de jouissance lié à la défectuosité des fenêtres sera rejetée.

Sur la mise en conformité électrique et le remboursement des frais

Monsieur [V] [N] met également en cause l’absence de mise en conformité électrique du logement. L’état des lieux d’entrée du logement mentionne la nécessité de mise aux normes pour plusieurs prises électriques, à savoir celles de l’entrée, du séjour et de la chambre, sans toutefois mentionner leur nombre. L’ancien locataire justifie de plusieurs relances à ce titre.

Il fait état dans ses écritures de la survenance d’un court-circuit, sans en indiquer la date précise (novembre 2020), sans justifier de cette panne, et, en dépit de ses déclarations, sans justifier en avoir informé la bailleresse.

En effet, les échanges de SMS produits font état de travaux d’électricité pour des prises, sans plus de précision. Le demandeur justifie la réalisation des travaux électriques le 11 octobre 2022 par la production de la facture de DASTAN BTP de 800 euros hors taxe pour les travaux d’électricité suivants :

Changement de 6 prises dans le salon ; Changement de 2 prises dans le couloir ; Changement de 6 prises dans la chambre ; Changement de deux disjoncteurs dans le tableau électrique. Il ressort de l’ensemble des éléments susmentionnés que la mise aux normes électriques du logement avait été acté dans l’état des lieux d’entrée dressé le 12 juillet 2020 et que Monsieur [V] [N] justifie avoir sollicité à plusieurs reprises la bailleresse pour effectuer ces travaux, en vain.

Ces travaux relevant du bailleur, c’est à bon droit que Monsieur [N] sollicite le remboursement des frais engagés par lui au titre de la mise en conformité électrique du logement.

Il s’ensuit que Madame [B] [Y] sera condamnée à verser à Monsieur [V] [N] la somme de 400 euros au titre du remboursement des travaux d’électricité.

Sur le remboursement de l’achat du radiateur électrique

Monsieur [V] [N] sollicite enfin le remboursement d’un radiateur électrique pour pallier l’absence d’isolation thermique du logement.

Au regard des éléments développés ci-dessus, en l’absence d’élément caractérisant l’absence d’isolation thermique, et de l’absence d’information et d’accord de la bailleresse sur ce point, la demande de Monsieur [V] [N] en remboursement du radiateur électrique sera rejetée.

Sur le préjudice moral

Au regard de la résolution du litige, il apparait que Madame [B] [Y] n’a pas été diligente dans le traitement des désordres constatés dans le logement, qui pourtant, lui incombaient. Ainsi la mise en conformité électrique signalée dès l’entrée dans les lieux en juillet 2022 n’a pas été traitée par la bailleresse en dépit des relances de Monsieur [V] [N].

Il s’ensuit que les démarches et relances répétées ayant abouti à ce que le locataire effectue ces travaux ont nécessairement causé un préjudice à ce dernier, qu’il convient toutefois à ramener à de plus justes proportions.

Madame [B] [Y] sera condamnée à verser à Monsieur [V] [N] la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Sur le congé pour reprise pour habiter

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 :

I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

(…)

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Sur le caractère réel et sérieux du congé pour reprise

En l’espèce, le congé délivré le 6 janvier 2023 est soumis à l’article 15-1 la loi du 6 juillet 1989 qui oblige le bailleur à justifier du caractère réel et sérieux de cette décision de reprise, étant précisé que la bonne foi se présume et qu’il appartient à celui qui s’en prévaut d’apporter la preuve de la fraude. Le caractère réel et sérieux de l’intention de reprendre le logement pour l’habiter doit s’apprécier au moment de la délivrance du congé, il peut néanmoins être tenu compte d’éléments postérieurs pour l’apprécier. En outre, un motif légitime de congé aux fins de reprise peut être amené à disparaître pour une cause extérieure au bailleur, ôtant tout caractère frauduleux au congé.

Madame [Y] justifie avoir délivré par commissaire de justice, Maitre [W] [J], un congé pour reprise pour habiter en date du 6 janvier 2023, avec un départ au plus tard le 6 juin 2023. Le congé pour reprise précise le motif de ce congé, en l’espèce une reprise pour habiter au profit de Monsieur [P] [K], fils de Madame [B] [Y] divorcée [K] (et petit fils dans le reste des écritures), propriétaire unique du bien, ainsi que son adresse au moment de la délivrance du congé.

Le congé est donc régulier en la forme, Monsieur [P] [K], descendant de la propriétaire, faisant partie de la liste des bénéficiaires énoncés par les dispositions légales susmentionnées.

S’interrogeant sur la réalité de cette reprise, Monsieur [V] [N] a fait mandater un commissaire de justice le 13 mars 2024 aux fins de délivrer une sommation interpellative aux occupants du logement objet du présent litige. Monsieur [F] [X], commissaire de justice, s’est rendu audit logement et fait mention dans l’acte joint à la procédure qu’il y a rencontré Monsieur [L] [A], se disant unique locataire de l’appartement, et ce depuis la signature d’un contrat de bail à usage d’habitation en juin 2023 avec Madame [B] [Y]. Il précise qu’il n’a aucun lien avec Monsieur [P] [K] et qu’il ne compte pas quitter l’appartement. Le contrat de bail à usage d’habitation n’est pas joint à la sommation, Monsieur [L] [A] déclarant ne pas l’avoir en sa possession au moment de l’acte.

Madame [B] [Y] n’apporte aucun élément de preuve (factures, bulletin de paye, avis d’imposition…), ni attestation à la procédure, portant facilement rapportable, justifiant que Monsieur [P] [K] réside, ou à tout le moins, a résidé effectivement dans le logement.

Au regard de l’acte de sommation interpellative établi par commissaire de justice le 13 mars 2024, et en l’absence d’élément contraire versé à la procédure, Monsieur [V] [N] établit que le fils de Madame [B] [Y] n’a jamais occupé le logement depuis le départ de Monsieur [V] [N].

Il apparait enfin que ce congé s’inscrit dans un contexte de tensions entre la bailleresse et son locataire, conflit auquel la locataire a manifestement entendu mettre un terme, en mettant fin à la relation contractuelle entre les parties, via le congé.

En ces conditions, il apparait que le congé pour reprise pour habiter au profit de Monsieur [P] [K] du janvier 2023 n’a manifestement aucun caractère réel et sérieux, et qu’il a été délivré en fraude des dispositions légales susmentionnées.

Il convient de constater que Monsieur [V] [N] a libéré les lieux en février 2023, et qu’il ne sollicite pas la nullité du congé.

Sur la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel et moral

Monsieur [V] [N] sollicite la condamnation de Madame [B] [Y] et de la SAS CABINET NICOLAS ET CIE ADMINISTRATEURS DE BIENS, venant aux droits du cabinet DESPORT au paiement de la somme de 10 382,75 euros au titre de son préjudice matériel et 5 000 euros en réparation de son préjudice moral.

Concernant la responsabilité de la SAS CABINET NICOLAS ET CIE ADMINISTRATEURS DE BIENS, s’il est établi qu’il a délivré le congé pour reprise le 6 janvier 2023, il n’est pas contesté que le gestionnaire de bien n’a pas été à l’origine de la relocation du logement et que son mandat a pris le jour du départ de Monsieur [V] [N] et de l’état des lieux de sortie, soit le 22 février 2023.

Dans ces circonstances, Monsier [V] ne rapporte pas la preuve que l’administrateur de biens avait connaissance des manœuvres frauduleuses de Madame [B] [Y] et que [P] [K] ne résidera jamais dans le logement objet du présent litige, et donc d’une faute

Sur le préjudice matériel

Il sollicite 1 944 euros au titre des frais de déménagement et joint une facture de 1944 euros en date du 16 février 2023 pour un déménagement le 18 février 2023. Monsieur [V] [N] s’étant retrouvé contraint à déménager du fait du congé frauduleux délivré par la bailleresse, et de la faute de cette dernière, il convient de lui allouer cette somme à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel.

Monsieur [V] [N] produit également une quittance de loyer en date du 6 février 2023 au 28 février 2023 pour un montant global de 8 158,75 euros, pour logement de 5 pièces sis [Adresse 3], et un loyer mensuel de 3300 euros incluant 78,04 euros de provisions sur charges. La quittance précise également que le montant global comprend 3300 euros de dépôt de garantie et 1656 euros au titre des honoraires d’actes de location, ainsi que 414 euros d’honoraires d’état des lieux.

Il résulte de ces éléments que Monsieur [V] [N] a fait le choix d’un logement plus spacieux (5 pièces) dans un arrondissement aux loyers plus élevés, avec un départ rapide du logement, qu’il ne peut imputer à son ancienne bailleresse, ayant un délai de 6 mois pour quitter le logement. Il ne peut pas plus mettre à la charge de son ancienne bailleresse le coût de son premier loyer, ni de son dépôt de garantie, ces frais relevant de ses choix et demeurant à sa charge. Enfin, il a bénéficié d’un délai de 6 mois pour retrouver un logement qu’il n’a pas utilisé et qui n’imposait pas des frais de location de sorte qu’il sera débouté de ces demandes à ce titre.

Les frais d’huissier étant compris dans les dépens, ils seront examinés ultérieurement.

Il convient en conséquence de condamner Madame [B] [Y] à verser à Monsieur [V] [N] la somme de 1 944 euros au titre des frais de déménagement en réparation de son préjudice matériel et de débouter Monsieur [V] [N] de ses autres demandes à ce titre.

Sur le préjudice moral

Monsieur [V] [N] sollicite 5000 euros en réparation de son préjudice moral, mettant notamment en avant l’urgence dans laquelle il s’est retrouvé pour rechercher un logement.

Il est établi que Madame [B] [Y] a utilisé des manœuvres frauduleuses pour mettre fin au contrat de bail à usage d’habitation et ainsi « se débarrasser » de son locataire. Le congé a ainsi mis fin au contrat de bail dans des conditions manifestement illégales, et constitue, en soit, une violence vis-à-vis du locataire. Il apparait également que le locataire n’était pas dans une démarche de quitter le logement, ce qu’il a été contraint de faire suite à la délivrance du congé, qu’il avait par ailleurs contesté.

Toutefois, Monsieur [N] a reçu congé le 6 janvier 2023 pour un départ effectif au plus tard le 6 juillet 2023. Il est constant qu’il a quitté le logement le 22 février 2023, soit un mois et demi après la délivrance du congé, faisant apparaitre qu’il a manifestement rapidement et facilement trouvé à se reloger.

Il convient donc d’accueillir la demande de Monsieur [V] [N] mais de la ramener à de plus justes proportions.

Il s’ensuit que Madame [B] [Y] sera condamnée à verser à Monsieur [V] [N] la somme de 4 000 euros à titre en réparation de son préjudice moral.

Sur la demande reconventionnelle relative au solde locatif

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1728 de ce même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus

Enfin, en matière de baux d’habitation, l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, Madame [B] [Y] demande à voir condamner Monsieur [V] [N] la somme de 11 192,16 euros arrêtée au 22 février 2023 au titre de l’arriéré des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés.

Madame [B] [Y] produit le commandement de payer délivré le 2 décembre 2022, visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 5 857,65 euros.

Monsieur [V] [N] ne conteste pas avoir suspendu le versement des loyers et charges depuis octobre 2022.

A l’audience, il reconnait cette dette, soutenant qu’il souhaitait ainsi que « les choses bougent » et se disant prêt à payer l’arriéré.

Madame [B] [Y] produit un décompte, non contesté, établissant la dette locative à 11 192,16 euros.

Au regard de l’action en diminution de loyers formée par Monsieur [V] [N] à laquelle le présent jugement fait droit, il convient de recalculer le montant des loyers et charges impayés à partir du nouveau loyer établi à la somme de 1473,40 euros, et ce à compter d’octobre 2022 tel qu’indiqué dans le commandement de payer du 1er décembre 2022 (et non septembre 2022 comme mentionné dans les écritures de l’ancienne bailleresse), soit au titre des loyers et charges dues :

Loyers : 1473,20X 4 (5892,80 euros) + 1473,20/ 28 jours X 22 jours (1157,51 euros) = 7 050,31 euros. Charges : 150 eurosX4= 600 euros + 110 euros= 710 eurosSoit la somme globale de 7 760,31 euros.

Monsieur [V] [N] a reconnu le principe des impayés de loyers à l’audience, et s’est engagé à régler l’arriéré.

En ces conditions, il sera fait droit à la demande de Madame [B] [Y] de règlement du solde locatif au titre des mois d’octobre 2022, novembre 2022, décembre 2022, janvier 2023, et du 1er au 22 février 2023, et Monsieur [V] [N] sera condamné à lui verser la somme de 7 760,31 euros, avec intérêt au taux légal à compter du compter du commandement de payer du 1er décembre 2022 pour la somme de 5857,65 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande relative à la restitution du dépôt de garantie

Selon l’article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Ce délai est d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En l’espèce, aux termes du contrat de bail, il était reconnu le versement de la somme de 1 800 euros à titre de dépôt de garantie. Ce dépôt de garantie doit être restitué dans un délai de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire.

Monsieur [V] [N] a libéré le logement et restitué les clés le 22 février 2023.

Il n’est pas contesté que ce dépôt de garantie n’a pas été restitué deux mois après libération des lieux soit le 22 avril 2023.

Le cabinet DESPORT a fait chiffrer des réparations locatives à hauteur de 1 356,03 euros TTC, selon document intitulé préconisation de retenue sur dépôt de garantie n°617450 produit. Ce document liste le détail des ouvrages liés aux dégradations locatives, à savoir notamment : le rebouchage de trous, le remplacement d’une glace simple vitrage, le remplacement d’un mitigeur, des travaux de réfection de peinture.

Le demandeur conteste le principe et les montants retenus, soulignant également que le document intitulé préconisation ne constitue pas une facture. Il soulève que les travaux préconisés ne correspondent pas à des dégradations relevées dans l’état des lieux de sortie.

L’état des lieux de sortie contradictoire en date du 22 février 2023 dressé par OPERA GROUPE joint à la procédure, ne fait état d’aucune observation quant à des dégradations spécifiques ou des travaux liées à des dégradations reconnus par le locataire.

Il en résulte que la bailleresse échoue à rapporter la preuve de dégradations dont le locataire serait à l’origine et, qu’en l’absence de factures ou devis de la part de la bailleresse, elle ne rapporte pas la preuve du coût des travaux qu’elle aurait effectués.

En revanche, il n’est pas contesté au regard des précédents développements que Monsieur [V] [N] ne s’est pas acquitté de l’intégralité de ses loyers et charges, créance locative qu’il reconnait à l’audience et qui est justifié par l’ancienne bailleresse, justifiant ainsi la non restitution du dépôt de garantie au regard du quantum du solde locatif.

En conséquence, Monsieur [V] [N] sera débouté de sa demande de restitution du dépôt de garantie, qui viendra en déduction des sommes dues.

Sur la compensation des sommes dues

Selon l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, les comptes entre les parties s’établissent comme suit :

Monsieur [V] [N] est débiteur de la somme de 7 760,31 euros au titre de l’arriéré de loyers au 22 février 2023, de laquelle il convient de déduire la somme de 1800 euros conservée par la bailleresse au titre du dépôt de garantie, soit la somme de 5 960,31 euros ; Madame [B] [Y] est débitrice de la somme de :8 491,60 euros au titre des trop perçus de loyers et du défaut de respect d’encadrement des loyers ; 4 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ; 1 940 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier ;400 euros au titre du remboursement de la mise en conformité électrique ; 1000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ; 2000 euros au titre de l’article 700 du CPC ; Soit la somme globale de 17 831,60 euros ;

Après compensation des créances, Madame [B] [Y] sera condamnée à verser à Monsieur [V] [N] la somme de 11 871,29 euros, sous réserve des intérêts dus.

Sur les demandes accessoires :

Madame [B] [Y], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Même si chaque partie succombe partiellement en ses demandes, au regard de la résolution du litige et du caractère frauduleux du congé pour vendre, Madame [B] [Y], sera condamnée à verser à Monsieur [V] [N] la somme de 2 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard de la résolution du litige, Madame [B] [Y] sera également condamnée à verser au gestionnaire de biens, la SAS CABINET NICOLAS ET CIE venant aux droits du CABINET DESPORT, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de Madame [B] [Y] sera rejetée à ce titre.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort,

REJETTE les fins de non-recevoir soulevées par la SAS CABINET NICOLAS ET CIE venant aux droits du CABINET DESPORT, administrateur de biens ;

DIT que le congé délivré le 6 janvier 2023 par Madame [R] [Y] et Madame [B] [Y] pour reprise à M. [T] [Z] pour le 7 juillet 2023 est dépourvu de caractère réel et sérieux et en conséquence frauduleux ;

CONSTATE que Monsieur [V] [N] a quitté les lieux le 22 avril 2023 ;

CONDAMNE Madame [B] [Y] à verser à Monsieur [V] [N] la somme de 1944 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel ;

CONDAMNE Madame [B] [Y] à verser à Monsieur [V] [N] la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

REJETTE la demande de condamnation de la SAS CABINET NICOLAS ET CIE venant aux droits du CABINET DESPORT à ces titres ;

DECLARE recevable l’action diminution de loyer et en remboursement du trop-perçu de loyer entamée par Monsieur [V] [N] relative au contrat de bail à usage d’habitation non meublé en date du 1er juillet 2020, avec prise d’effet au 8 juillet 2020, souscrit avec Madame [B] [Y] et Madame [R] [Y] relatif au local à usage d’habitation, sis [Adresse 4] ;

CONDAMNE Madame [B] [Y] à payer à Monsieur [V] [N] la somme de 8 491,60 euros au titre du trop-perçu de loyer, avec intérêts à taux légal à compter du compter de l’assignation du 10 avril 2024 ;

ENJOINT Madame [B] [Y] à communiquer à Monsieur [V] [N] les décomptes des charges locatives récupérables 2020 et 2021, et ce dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

DEBOUTE Monsieur [V] [N] de sa demande de dommages et intérêts et de diminution du loyer au titre en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Madame [B] [Y] à verser à Monsieur [V] [N] la somme de 400 euros au titre du remboursement des travaux d’électricité ;

REJETTE la demande de Monsieur [V] [N] au titre du remboursement du radiateur électrique ;

CONDAMNE Madame [B] [Y] à verser à Monsieur [V] [N] la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE Monsieur [V] [N] à régler à Madame [B] [Y] la somme de 7 760,31 euros au titre du solde locatif, loyers et charges dus, d’octobre 2022 au 22 février 2023, avec intérêts à taux légal à compter du commandement de payer du 1er décembre 2022 pour la somme de 5 857,67 euros, et du présent jugement pour le surplus ;

REJETTE la demande de Monsieur [V] [N] au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

ORDONNE la compensation entre les créances réciproques des parties et condamne Madame [B] [Y] à verser à Monsieur [V] [N] la somme de 11 871,29 euros, sous réserve des intérêts dus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE Madame [B] [Y] à verser à Monsieur [H] [N] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Monsieur [H] [N] au titre des frais irrépétibles à l’encontre au CABINET NICOLAS et CIE venant aux droits du ca

binet DESPORT;

CONDAMNE Madame [B] [Y] à verser au CABINET NICOLAS et CIE venant aux droits du cabinet DESPORT à la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Madame [B] [Y] au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Madame [B] [Y] aux entiers dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes et prétentions ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

Fait à Paris, le 06 février 2026.

LA GREFFIERE LA JUGE