TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC – CONTENTIEUX

JUGEMENT DU 28 novembre 2025

MINUTE N° :

MB/ELF

N° RG 25/03462 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NJLI

71F Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

0A Sans procédure particulière

AFFAIRE :

Monsieur [V] [I]

C/

SDC [Adresse 1], représenté par son syndic, SAS CABINET BIHL exerçant sous l’enseigne commercial OXIA

DEMANDEUR

Monsieur [V] [I]

né le 26 Janvier 1958 à [Localité 3] (ITALIE),

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Antoine ETCHEVERRY de la SELARL DAMC, avocats au barreau de ROUEN, avocats plaidant, vestiaire : 26

DÉFENDERESSE

SDC [Adresse 1], représenté par son syndic, SAS CABINET BIHL exerçant sous l’enseigne commercial OXIA,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Bérengère RENE de la SELARL JAVELOT FREMY RENE, avocats au barreau de ROUEN, avocats postulant, vestiaire : 153

JUGEMENT : contradictoire

Et en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 28 novembre 2025

Le présent jugement a été signé par Maël BOIVIN, Juge placé, et par Emmanuel LE FRANC, Greffier présent lors du prononcé.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [I] est propriétaire du lot n° 746 au sein de au sein de la copropriété désignée RÉSIDENCE [Adresse 1] située [Adresse 1] à [Localité 4].

Par acte d’huissier de justice en date du 29 août 2025, Monsieur [V] [I] a fait assigner le Syndicat des copropriétaires (SDC) de la Résidence « [Adresse 1] », représenté par son syndic en exercice, la S.A. CABINET BIHL, devant le tribunal judiciaire de ROUEN en vue d’obtenir l’annulation des résolutions n°15 et 25, votées lors de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 1] » en date du 19 juin 2025.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives, notifiées par le RPVA le 27 octobre 2025, Monsieur [V] [I] demande au tribunal de :

— ordonner l’annulation des résolutions n°15 et 25, votées lors de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE [Adresse 1] en date du 19 juin 2025 ;

— condamner le SDC de la Résidence « [Adresse 1] », représenté par son syndic en exercice, la SA CABINET BIHL, à payer à Monsieur [V] [I] la somme de 3 000 euros au visa de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions, transmises par le RPVA le 29 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 1] » demande au tribunal de débouter Monsieur [I] de l’intégralité de ses demandes et de le condamner reconventionnellement au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour complet exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions lesquelles sont expressément visées.

La clôture de l’instruction est intervenue le 31 octobre 2025. La date de dépôt du dossier a été fixée au 3 novembre 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale :

Aux termes de l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article.

S’il est fait droit à une action contestant une décision d’assemblée générale portant modification de la répartition des charges, le tribunal judiciaire procède à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l’article 30 ».

Sur la résolution n°15 votées lors de l’assemblée générale du 19 juin 2025 :

Monsieur [V] [I] estime que la résolution n°15 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires du 19 juin 2025 est nulle en ce qu’elle ne serait contraire au règlement de copropriété et au règlement intérieur.

En l’espèce, ladite résolution, intitulée « Approbation et financement des travaux d’amélioration et performances énergétiques », rappelle qu’une « résolution votée lors de l’assemblée générale du 13/12/2023 avait approuvé la réalisation de travaux d’isolation thermique par l’extérieur (…) ainsi que le financement afférent », prévoit d’approuver le montant des travaux tel que chiffré à 295 155,47 euros TTC par l’entreprise ANM, et d’en faire supporter le coût aux copropriétaires à hauteur du tantième des charges communes générales.

Monsieur [V] [I] allègue que ces travaux portent sur la remise en état de gardes corps, considérés comme des parties privatives au sens du règlement de copropriété et du règlement intérieur de l’immeuble, de sorte que la copropriété n’a pas à en supporter le coût.

L’article 21 du règlement de copropriété du groupe immobilier Barbey d’Aurevilly à [Localité 4], applicable à l’immeuble « RÉSIDENCE [Adresse 1] » situé [Adresse 1] à [Localité 4], prévoit à son article 21 que « les charges d’entretien et de réparation d’un bâtiment collectif comprennent : (…) 2°) Les frais de réparation de toute nature à faire : (…) les frais de ravalement des façades, de leurs ornements, socles et ossature des balcon, ainsi que, lorsqu’ils seront la conséquence d’un ravalement général, les frais de peinture des gardes corps, balustrades, appuis de balcons, les extérieurs des fenêtres, persiennes, volets, jalousies, abat-jour, bien que ces dernières choses soient propriété privée. (…) Les charges d’entretien et de réparations afférentes à un bâtiment collectif déterminé seront réparties exclusivement entre les propriétaires des lots composant ledit bâtiment, chacun dans la proportion de son droit de propriété dans les choses communes générales, tel qu’il est fixé au tableau des millièmes ».

Ainsi, il n’est pas contesté que les gardes corps des différents logements de la résidence sont des parties privatives au sens du règlement de copropriété précité. Pour autant, il ressort dudit règlement que « lorsqu’ils [sont] la conséquence d’un ravalement général, les frais de peinture des gardes corps » seront répartis « exclusivement entre les propriétaires des lots composant ledit bâtiment, chacun dans la proportion de son droit de propriété ».

Or, il ressort de la résolution n°15 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires du 19 juin 2025 que le financement des travaux d’amélioration et performances énergétiques concerne plus précisément des « travaux d’isolation thermique par l’extérieur ». À cet égard, Monsieur [I] verse aux débats un bilan financier de ces travaux, pour un montant total de 2 193 828,21 euros, qui détaille les travaux sur la copropriété de la Résidence de la [Adresse 1], à savoir Lot n°1 : Isolation des murs par l’extérieur, Lot n°2 : Remplacement des gardes-corps, Lot n°3 : Ravalement et peinture, Lot n°4 : sols et balcons, Lot n°5 : Ventilation, Lot n°6 : Isolation des toitures terrasses, Lot n°7 : Isolation des planchers bas. Il ne peut dès lors qu’être constaté que les travaux de remplacement des gardes-corps réalisés par la société ANM pour un montant de 295 155,47 euros interviennent dans le cadre d’un ravalement général de l’immeuble, compte tenu des autres lots présents dans le détail des travaux. Force est par ailleurs de constater que le montant des travaux de remplacement des gardes-corps apparaît résiduel au regard des autres postes de travaux.

Ainsi que le soutient à raison le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 1] », l’assemblée générale des copropriétaires du 19 juin 2025 a fait une juste application du règlement de copropriété en décidant de faire supporter le coût des travaux de remplacement des gardes-corps aux copropriétaires à hauteur de leurs tantièmes des charges communes générales.

Dès lors, la demande d’annulation de la résolution n°15 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires du 19 juin 2025 doit être rejetée.

Sur la résolution n°25 votées lors de l’assemblée générale du 19 juin 2025 :

Monsieur [V] [I] estime que la résolution n°25 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires du 19 juin 2025 est nulle en ce qu’elle rejette le remplacement des radiateurs de son logement aux frais du syndicat des copropriétaires.

Au soutien de sa demande d’annulation de la délibération de l’assemblée générale, Monsieur [V] [I] fait valoir qu’il ne bénéficie pas du chauffage central collectif de l’immeuble, pour lequel il paie néanmoins des charges, mais d’un chauffage électrique dont les frais sont supportés par la copropriété. Il allègue par ailleurs que l’installation électrique de son logement est devenue vétuste et ne lui permet pas de vivre dans des conditions décentes, raison pour laquelle il en a sollicité le remplacement aux frais du syndicat des copropriétaires, ce qui lui a été refusé par le rejet de la résolution n°25 précitée.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 1] » indique, quant à lui, que le chauffage collectif est parfaitement fonctionnel dans le logement de Monsieur [V] [I].

Il verse, à ce titre, un courrier émis le 20 mai 2025 par la société Dalkia, du Groupe EDF, dans lequel elle relate avoir visité le logement de Monsieur [V] [I] le 23 avril 2025. La société DALKIA constate effectivement que « le logement est équipé de convecteurs électriques, chaque pièce en est probablement équipée ». Elle indique par ailleurs que « la résidence est chauffée par plancher chauffant ; (…) il y a 3 colonnes de chauffage dans la résidence. Chaque appartement a donc une colonne qui transite par un placard ; (…) j’ai pu accéder au placard du logement en question dans lequel il y a une des colonnes de chauffage. La colonne de chauffage ‘‘retour'' est bien reliée à 2 piquages (nappes) qui proviennent du plancher du logement. Pour ce qui est de l’alimentation ‘‘aller'' de ce plancher, (…) nous retrouvons bien ces 2 piquages (comme sur le retour), et les tuyaux étaient alimentés. Il n’y a pas de vannes qui empêchent la circulation du fluide dans le plancher du logement ». La société Dalkia convient que le logement peut « être défavorisé d’un point de vue déperdition de chaleur » en raison de sa présence au rez-de-chaussée, raison probable pour laquelle des convecteurs électriques ont été installés. Toutefois, elle a également noté que le revêtement de sol avait été changé, ce qui pouvait « altérer la diffusion de la chaleur ». Par suite, aucune constatation ne vient indiquer que le logement de Monsieur [V] [I] serait dépourvu de chauffage au sol collectif.

Monsieur [V] [I], qui se borne à remettre en cause les conclusions de la société Dalkia, ne produit toutefois aucun élément au soutien de ses allégations, ou permettant à la présente juridiction de conclure qu’il ne bénéficie pas du chauffage central collectif, comme pourtant il l’allègue. Il ne démontre pas davantage que le logement qu’il occupe ne répondrait pas aux critères de décence requis.

Ainsi, Monsieur [V] [I] échoue à rapporter la preuve, comme pourtant il lui incombe, que la résolution n°25, adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires du 19 juin 2025, est entachée d’un quelconque motif de nullité.

Pour toutes ces raisons, Monsieur [V] [I] sera débouté de l’intégralité de ses demandes.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [V] [I], partie perdante au procès, sera condamné aux dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [V] [I] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 1] » la somme de 2 500 euros au titre de ses frais irrépétibles.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la décision est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et mise à disposition au greffe :

REJETTE toutes les demandes de Monsieur [V] [I] ;

CONDAMNE Monsieur [V] [I] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [V] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 1] » située [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la S.A. CABINET BIHL, la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes, les demandes contraires ou plus amples ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

LE GREFFIER LE JUGE