TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE

SAINT-BRIEUC

CHAMBRE CIVILE 1 Jugement du 19 Mai 2025

N° RG 22/00440 – N° Portalis DBXM-W-B7G-E3WQ

FLR

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame LEROY-RICHARD, 1ère Vice-présidente faisant fonction de Présidente.

Madame VUILLAUME, Vice-Présidente

Madame MARTIN, Juge

GREFFIER. : Madame VERDURE

DÉBATS : à l’audience publique du 04 Mars 2025 devant Madame LEROY-RICHARD, 1ère Vice-présidente qui en a rendu compte dans son délibéré et qui agissait en qualité de juge rapporteur

JUGEMENT rendu par Madame LEROY-RICHARD, 1ère Vice-présidente, le dix neuf Mai deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe

date indiquée à l’issue des débats

ENTRE :

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE CASTEL TRÉGOR, sis 2 Bis rue Gambetta – 22220 TREGUIER, représenté par son syndic en exercice la SARL DWELL SYNDIC, dont les siège social est 12 Bd Aristide Briand 22700 PERROS GUIREC

Représentant : Maître Alain LESPAGNOL de la SELARL MENOU-LESPAGNOL, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

ET :

LA SOCIÉTÉ MMA IARD SA venant aux droits de la société COVEA RISKS, dont le siège social est sis 14 Bd Marie et Alexandre Oyon – 72030 LE MANS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Philippe GUILLOTIN de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

LA SOCIÉTÉ MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES SA venant aux droits de la société COVEA RISKS, dont le siège social est sis 14 Bd Marie et Alexandre Oyon – 72030 LE MANS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Philippe GUILLOTIN de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

LA SOCIÉTÉ FONCIA BREIZH SAS, dont le siège social est sis 34 rue Amiral Linois – 29200 BREST, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Philippe GUILLOTIN de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

LA SOCIÉTÉ COVEA RISKS SAS, dont le siège social est sis 19-21 Allée de l’Europe – 92616 CLICHY-LA-GARENNE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Défaillante

EXPOSÉ DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Castel Trégor, située 2 bis rue Gambetta à Tréguier (22 220) a eu pour syndic la société Foncia entre 1992 et le 15 mars 2019.

L’assemblée générale du 15 mars 2019 a décidé du non-renouvellement de son mandat.

Se prévalant de fautes commises par ce dernier dans l’exercice de son mandat, le syndicat des copropriétaires lui a demandé l’indemnisation du préjudice consécutif selon lui à ces fautes, par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 janvier 2020, à hauteur de 48 138 euros.

Par actes en date du 9 et 23 février 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence Castel Trégor, par l’intermédiaire de son syndic en exercice la SARL Dwell Syndic, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, la société Foncia Générale Immobilière et en qualité d’assureur, la société Covéa Risks, aux fins de les voir condamner in solidum à payer la somme principale de 31 214,54 euros, outre celle de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires.

Un procès-verbal de recherches infructueuses concernant la société SA Covéa Risks a été dressé en date du 23 février 2022.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 octobre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens développés, le syndicat des copropriétaires de la résidence Castel Trégor demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Au visa de l’article 56 du code de procédure civile, des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, et de l’article 1992 du code civil,

De débouter la société Foncia et ses compagnies d’assurance SA MMA Iard et SA MMA Iard Assurances mutuelles de l’ensemble de ses demandes, De condamner in solidum la société Foncia Générale Immobilière et sa compagnie d’assurances SA MMA Iard et SA MMA Iard au paiement de la somme de 31 214,54 euros au titre de ses préjudices financiers, De condamner in solidum la société Foncia Générale Immobilière et sa compagnie d’assurances SA MMA Iard et SA MMA Iard au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires,De les condamner in solidum au paiement de la somme de 6 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Le Syndicat des copropriétaires prétend au visa de l’article 1992 du code civil être indemnisé des fautes commises par le syndic Foncia dans l’exercice de son mandat.

Le syndicat des copropriétaires fait grief au syndic :

— d’avoir choisi Ilya Group Galaxenredo pour effectuer les travaux de réfection électrique, sans avoir procédé à la vérification préalable des assurances et des compétences de la société et de son dirigeant M. [W] ayant dirigé deux sociétés de structures métalliques dorénavant liquidées et sans disposer de la qualité d’électricien mais également sans avoir informé le syndicat que ce dernier était également dirigeant de la société de maîtrise d’œuvre (STP Ingénierie) fournisseur des attestations de conformité des installations électriques ;

— d’avoir procédé au règlement intégral des factures de réfection d’électricité pour un montant de 14 367,15 euros jusqu’en octobre 2017 sans aucune vérification de l’état d’avancement du chantier qui en valait 9 845,79 euros, alors qu’il avait été alerté de difficultés et sans réclamer le remboursement de l’avoir de 4 521,36 euros couvrant cette différence ;

— d’avoir fait effectuer par la même société Ilya Group Galaxenredo des travaux électriques dans la salle de réunion, ne présentant aucun caractère d’urgence, sans l’accord de l’assemblée générale alors que leur montant dépassaient celui autorisé pour agir sans l’accord de l’AG (3 806,49 euros) engendrant par ailleurs des désordres dans l’installation électrique ;

— d’avoir réglé les honoraires de maîtrise d’œuvre à hauteur de 5 100 euros à STP Ingénierie en date du 16 avril 2018, sans procéder à la vérification des prestations et notamment de l’installation électrique réalisée, ainsi que d’avoir facturé au syndicat 900 euros pour son propre suivi des travaux ;

— d’avoir été défaillant dans le recouvrement des impayés du copropriétaire M. [X] ayant abouti au recouvrement par voie de saisie immobilière aboutissant à une perte dans le cadre de la distribution du prix à hauteur de 7 030,95 €.

Il ajoute que cette situation a occasionné de nombreux soucis et notamment le fait d’avoir été contraint d’effectuer différentes démarches et réunions entre copropriétaires afin d’engager cette action et que cette situation cause un préjudice complémentaire qui doit être indemnisé.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 février 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens développés, les sociétés SAS Foncia Breizh, SA MMA Iard et SA MMA Iard Assurances Mutuelles demandent au tribunal de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Castel Trégor de l’ensemble de ses demandes, ainsi que de le condamner à payer à la société Foncia Générale Immobilière la somme de 6 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

Au soutien de leur demande, les sociétés Foncia, Iard et Iard Assurances Mutuelles invoquent que le demandeur est défaillant à démontrer la faute dans l’exécution du contrat de syndic.

Elles font valoir que la société STP ingéniérie a été choisie à l’unanimité comme maître d’œuvre (conception et appel d’offre) afin de suivre les travaux d’électricité nécessitant une mise aux normes mais également pour les travaux de fermeture de piscine, qu’elle a rempli sa mission suivant compte rendu réalisé auprès du conseil syndical le 30 octobre 2015, aboutissant au vote d’un budget de 33 000 € sans dommages ouvrage pour les travaux de mise aux normes et laissant le choix de l’entreprise au conseil syndical et que ce dernier a fait le choix de la société critiquée.

Elles soulignent que les travaux ont été réalisés dans la proportion de 65 %, suspendu à raison des désordres dénoncés, qu’une société a été mandatée pour contrôler les travaux qui n’ont fait l’objet d’aucune remarque quant à d’éventuels manquements graves et que bien que proposant l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire, cette dernière a été rejetée le 15 mars 2019 par le syndicat des copropriétaires.

S’agissant de l’avoir à recouvrer, le syndic et ses assureurs à ses côtés font valoir que le requérant ne s’explique pas sur les circonstances qui s’opposeraient au recouvrement de l’avoir de 4 521,36 euros et qu’à supposer qu’il soit irrécouvrable, il expose que sa responsabilité ne peut être recherchée à défaut pour le syndicat d’avoir souscrit une assurance dommage-ouvrages.

Le syndic fait également remarquer que le syndicat requérant ne rapporte pas la preuve du préjudice supposé subi à défaut de justifier avoir finalisé les travaux interrompus et obtenu le raccordement indépendant au réseau d’approvisionnement en électricité des parties communes qui engendre de pouvoir présenter une attestation de conformité.

S’agissant des fautes de gestion invoquées dans le cadre des travaux de mise en conformité de l’électricité dans les parties communes, les assignées font valoir qu’il relevait de la mission du syndic de régler les situations de travaux à mesure de leur avancement afin de permettre la continuation des travaux, et qu’en l’absence de maître d’œuvre d’exécution choisi par le syndicat, le syndic n’avait aucun moyen de s’assurer de la bonne exécution et conformité des travaux en cause sauf à proposer une expertise, ce qui a été refusé.

Le syndic s’inscrit en faux sur la règle évoquée par le requérant tirée du fait qu’il lui incombait d’effectuer des réserves alors qu’en l’espèce les travaux n’ont pas été réceptionnés.

Le syndic et ses assureurs rappellent que l’entreprise STP Ingénierie a été choisie pour être maître d’œuvre bureau d’étude sans suivi de travaux par une décision d’assemblée générale du 26 juin 2015 et relèvent que le demandeur ne justifie pas en quoi M. [Z] au sein de cette société n’aurait pas exécuté sa mission comme il se doit. Par ailleurs, les défenderesses invoquent le fait qu’Ilya Group Galaxenredo a justement été choisi du fait de la connaissance du dossier par M. [Z] et de sa compétence technique.

S’agissant spécifiquement des travaux d’électricité dans la salle de réunion, les sociétés défenderesses observent que le règlement effectué par la société Foncia s’élève à 1903,25 euros et non 3 806,49 euros comme indiqué par le requérant et que c’est dans le cadre de ses compétences que le syndic a fait réaliser les travaux d’électricité nécessaires à la sécurité sans décision préalable de l’assemblée générale.

Sur les honoraires de la société STP Ingénierie, les sociétés défenderesses font valoir que cette société, désignée par assemblée générale, a régulièrement exécuté sa mission et qu’aucune faute ne lui est imputable.

S’agissant des honoraires reçus par Foncia, elles invoquent le fait qu’ils ont été contractuellement prévus et entérinés par assemblée générale en date du 18 décembre 2015 et qu’ils correspondent à la gestion des travaux par le syndic et à la contrepartie de sa responsabilité dans le suivi de chantier.

S’agissant des carences de Foncia invoquées par le demandeur, les sociétés défenderesses font valoir que le syndicat des copropriétaires n’explique pas en quoi la décision du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc d’adjudication emporterait un préjudice imputable à Foncia alors qu’il n’était plus le syndic. Par ailleurs, elles ne voient pas en quoi Foncia devrait être garant de l’insolvabilité de l’un des copropriétaires et tenue de supporter les frais de procédure engagés pour le recouvrement des charges impayées.

S’agissant de la demande en dommages et intérêts complémentaires, les sociétés défenderesses font valoir que le demandeur ne justifie pas les soucis que lui a occasionnés la présente affaire.

SUR CE :

Il se comprend du dispositif des conclusions du syndicat des copropriétaires que ce dernier recherche la responsabilité du syndic de copropriété Foncia pour avoir commis des fautes lui causant un préjudice qu’il chiffre à 31 214,54 € au titre des fautes de gestion et à 5 000 € au titre d’un préjudice consécutif aux tracasseries et que les condamnations au paiement de ces sommes s’entendent in solidum entre Foncia et ses assureurs venant aux droits de la société Covea risks.

Il retient des fautes au titre de la gestion des travaux de mise aux normes de l’électricité dans les parties communes, dans la réalisation de travaux d’électricité dans une salle de réunion sans autorisation de l’assemblée générale, dans le paiement d’honoraires de maîtrise d’œuvre et pour le syndic et en étant défaillant dans le recouvrement des charges de copropriétés.

***

L’article 1992 du code civil dispose que « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion ».

Aux termes de l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic est notamment tenu d’assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée générale, la gestion comptable et financière du syndicat ainsi que d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

En l’espèce, il est constant que la société Foncia a été nommé syndic de la copropriété de la résidence Castel Trégor entre 1992 et le 15 mars 2019, et à ce titre était mandataire en charge des obligations prévue à l’article 18 repris plus haut.

Le choix des prestataires

Le fait de ne pas avoir informé le syndicat des copropriétaires, que M. [W] a pu être dirigeant de deux sociétés qui auraient fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire, ne peut être qualifié de fautif à défaut pour le requérant de démontrer que ce dernier a pu faire l’objet de décisions d’interdiction de gérer en lien avec ces procédures collectives et rappelant que la procédure collective ne prive pas un dirigeant de créer à nouveau une structure d’exploitation. Reconnaître la faute du syndicat des copropriétaires en pareille circonstance conduirait à autoriser les syndics à opérer une discrimination entre les entrepreneurs ayant fait l’objet ou non d’une procédure collective lors de la recherche de devis pour faire réaliser les travaux de conservation, de garde et d’entretien de l’immeuble ce qui n’est pas admissible juridiquement.

Les travaux de mise aux normes de l’électricité en partie commune

Du procès-verbal d’assemblée générale du 18 décembre 2015 il ressort que l’assemblée a décidé de l’exécution des travaux de mises aux normes d’électricité dans les parties communes et a confié la réalisation de ces travaux, à défaut de la nommer, à « l’entreprise la mieux disante et répondant au mieux des intérêts du syndicat des copropriétaires » pour un montant de 33 000 euros TTC.

De ce document il est établi que le critère de sélection de l’entreprise pour le syndicat des copropriétaires était celui du prix de sorte que le choix de l’entreprise et du maître d’œuvre dont les compétences sont discutées ne peut être remis en cause ni constituer une faute imputable au syndic et ce d’autant que le devis signé le 31 mai 2017 pour un montant de 32 819,31 euros TTC est conforme et régulier, en termes de coût et de contenu, à ce qui était autorisé par l’assemblée générale.

Le procès-verbal de l’Assemblée générale extraordinaire du 18 décembre 2015 autorisant les travaux et les pièces comptables mettent en évidence que l’assemblée générale a autorisé le syndic à procéder aux appels de provisions exigibles au fur et à mesure de leur échéance, que le devis prévoyait un échéancier (9 845,79 euros à 30 jours, 21 332,55 euros à l’avancement de chantier et 1640, 97 euros à réception du chantier), que l’extrait du Grand livre de Foncia fait état de deux virements de 9 845, 79 et 4 521,36 euros effectués le 3 juillet 2017 et le 19 octobre 2017 vers la société Ilya Group Galaxenredo, mais également qu’une facture annulée de 21 332,55 euros ainsi que d’un avoir émis le 5 février 2018 à hauteur de 4 521,36 euros de cette même société sont enregistrées.

Ces éléments caractérisent la bonne tenue des comptes de copropriété et il ne peut être reproché au syndic qui n’était pas tenu d’effectuer des réserves, à défaut pour les travaux d’avoir été terminés et réceptionnés, d’avoir payé les sommes dues et ce, dès lors qu’un avoir a été comptabilisé au profit de la copropriété, susceptible d’être recouvré, à raison de l’arrêt des travaux à la demande des copropriétaires.

Ce fait est d’autant moins fautif qu’il est établi que la société Foncia a mandaté un tiers (Ar’Control) pour contrôler les travaux stoppés, que ce dernier n’a relevé que des difficultés mineures et pour lesquelles au demeurant il a été proposé au syndicat des copropriétaires de mettre en œuvre une procédure d’expertise judiciaire qu’il a refusé.

Enfin les pièces relatives aux travaux réalisés dans l’appartement de Mme [U] ne permettent pas d’éclairer le litige qui porte sur des travaux en partie commune de sorte qu’elles sont considérées comme inopérantes.

De ce qui précède il est établi que la société Foncia a rempli sa mission d’honorer les règlements d’une situation de travaux à mesure de son avancement et a pris les mesures adaptées à l’entretien, la garde et la conservation de l’immeuble et notamment la négociation d’un avoir à la faveur de l’arrêt des travaux.

Le syndicat des copropriétaires qui ne démontre pas les circonstances qui l’empêche de recouvrer l’avoir enregistré en comptabilité est défaillant à démontrer que le syndic a commis une faute lui causant préjudice et partant engageant sa responsabilité.

Les travaux électriques dans la salle de réunion

En l’espèce, s’il est établi que le syndic a fait réaliser des travaux d’électricité dans la salle de réunion et qu’une facture a été émise par Ilya group Galaxenredo pour un total de 3 460,45 euros HT soit 3 806,49 euros TTC, il est également établi que l’ensemble de l’installation était vétuste au point que les luminaires étaient en court- circuit et faisait disjoncter la protection au tableau des parties communes. Ces travaux rendus nécessaires en raison du risque encouru pour la sécurité des personnes pouvaient être commandé sur la seule initiative du syndic et le dispensait de faire voter ce poste en assemblée générale de sorte qu’aucune faute ne peut lui être reprochée.

Sur ce point il est d’ailleurs observé que la qualité des travaux étant discutée, la facture n’a été payée qu’à proportion de 1 903,25 €, au bénéfice du syndicat des copropriétaires.

Le règlement des honoraires de maîtrise d’œuvre

En l’espèce, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 26 juin 2015 que la société STP Ingénierie, désignée à l’unanimité comme maître d’œuvre de conception et d’appel d’offres pour les travaux électriques de mise aux normes, a eu pour mission d’établir un diagnostic et un descriptif des travaux à réaliser ainsi que de constituer un dossier d’appel d’offres.

Le demandeur est défaillant à démontrer que cette mission n’a pas été remplie et ne peut opposer l’exception d’inexécution au titre de prestations non remplies (défaut de vérification des prestations et notamment de l’installation électrique réalisée)mais non comprises dans la mission qui lui incombait contractuellement.

C’est donc à juste titre que sa prestation a été réglée le 27 novembre 2015 et le 16 avril 2018.

Le paiement des honoraires du syndic

L’article 18-1-A III de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « La rémunération du syndic, pour les prestations qu’il fournit au titre de sa mission, est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l’occasion de prestations particulières de syndic qui ne relèvent pas de la gestion courante et qui sont définies par décret en Conseil d’Etat ». Aux termes de l’article 44 et de l’annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi, les travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble autre que ceux de maintenance peuvent donner lieu à des honoraires spécifiques.

Il ressort en l’espèce du procès-verbal d’assemblée générale en date du 18 décembre 2015, que dans le cadre des travaux de mise aux normes électrique, les honoraires du syndic à hauteur de 3% du montant HT des travaux ont été votés à la majorité.

Le syndic n’ayant pas commis de faute de gestion comme décidé plus haut et ses honoraires ayant été votés sans que la délibération puisse être reconsidérée, les honoraires sont dues dans la proportion décidée.

La défaillance dans le recouvrement des charges de copropriété

Il ressort des pièces que si le syndicat des copropriétaires n’a pas pu recouvrer la totalité des sommes dues par M. [C] (copropriétaire défaillant), il n’est pas démontré que le syndic a commis une faute dans le recouvrement des sommes.

Le syndic de copropriété n’est pas responsable de l’impossibilité pour un copropriétaire de payer ses dettes et ce d’autant qu’il résulte du jugement produit par le requérant que ce copropriétaire était débiteur de diverses sommes également auprès de la CRCA (22). Ce jugement démontre au contraire que le syndic de copropriété a pu déclarer une créance dans le cadre de la procédure pendante devant le juge de l’exécution et que cette circonstance caractérise que cette déclaration a été possible à raison de la bonne tenue des comptes.

Le tribunal observe également que le syndic de copropriété ne peut être déclaré responsable des modalités de répartition du prix de vente de l’immeuble sur adjudication qui sont la conséquence de l’homologation d’un projet de distribution.

Si le syndicat des copropriétaires a dû exposer des frais de procédure pour recouvrer les charges impayées par un autre copropriétaire (M. [X]), cette dépense est la démonstration que le recouvrement amiable était vain et a été rendu nécessaire pour éviter que l’action en recouvrement soit prescrite, de sorte que là encore le requérant est défaillant dans la démonstration d’une faute.

***

La société Foncia n’ayant commis aucune faute dans l’exécution de son mandat, le syndicat des copropriétaires est débouté de toutes ses demandes d’indemnisation.

***

Le syndicat des copropriétaires qui succombe supporte les dépens et est condamné à payer à la société Foncia générale immobilière la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence Castel Trégor, représenté par son syndic en exercice la SARL Dwell Syndic de l’ensemble de ses demandes indemnitaires  ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Castel Trégor, représenté par son syndic en exercice la SARL Dwell Syndic, aux dépens de l’instance et à payer à la société Foncia générale immobilière la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En foi de quoi, la minute du présent jugement est signée par la Présidente et le Greffier

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE