RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00242 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HES5

MINUTE N° : 25/206

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

M. [I]

Mme [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SIDR

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

— 

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

— -------------------

JUGEMENT

DU 25 AOUT 2025

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Société SIDR immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 74 B 118 SIRET n°310 863 592 00013,

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par Mme [L] [H], chargée de contentieux, munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [I]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

comparant en personne

Madame [K] [X]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fahranaz JETHA,

Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 30 Juin 2025

DÉCISION :

Prononcée par Fahranaz JETHA, Juge du contentieux de la Protection, Magistrat temporaire, déléguée au Tribunal Judiciaire dans les fonctions de Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Benoit, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

La SIDR a donné à bail à Monsieur [I] [O] et à Madame [X] [K] un appartement à usage d’habitation situé à l’adresse suivante :

[Adresse 3], selon contrat du 06 août 2014, moyennant un loyer mensuel actualisé de 355,97 euros, charges comprises.

La bailleresse a adressé à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 03 juin 2024, pour la somme en principal de 809,80 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un actes de commissaire de justice du 07 mai 2025 délivrés à “Personne” pour chacun d’eux, la SIDR a fait assigner Monsieur [I] [O] et Madame [X] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Benoît pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire et à défaut, voir pour prononcer la résiliation du bail ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [I] [O] et de Madame [X] [K] des lieux loués, tant de leur personne que de leurs biens et de tous occupants de leur chef, avec l’aide et l’assistance de la [Localité 8] Publique si besoin est;

— la condamnation de Monsieur [I] [O] et de Madame [X] [K] à la somme en principal de 3.712,05 euros, augmentée des intérêts de droit à compter du jour de la demande, sous réserve des loyers échus jusqu’au prononcé du jugement, et à payer une indemnité mensuelle d’occupation de 355,97 euros, révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges, et ce jusqu’au parfait délaissement des lieux ;

— la condamnation de Monsieur [I] [O] et de Madame [X] [K] à payer à la SIDR la cotisation mensuelle d’assurance d’un montant de 5,55 euros souscrite par le bailleur pour le compte du locataire ;

— sa condamnation au paiement du coût du commandement de payer visant la clause résolutoire d’un montant de 96,59 euros, ainsi qu’aux entiers dépens et frais d’expulsion.

A l’audience du 30 juin 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SIDR, dûment représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 4.395,99 euros.

Monsieur [I] [O] et Madame [X] [K], comparants en personne, ont reconnu le montant de la dette locative mais ont demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux. Ils ont sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 août 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 9] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 12 mai 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la SIDR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par une lettre du 21 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 07 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 06 août 2014 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois dans son article 7 et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [I] [O] et à Madame [X] [K], le 03 juin 2024, pour la somme en principal de 809,80 euros.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 03 août 2024.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La SIDR est fondée à réclamer, à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [I] [O] et de Madame [X] [K] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 03 août 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La SIDR produit un décompte démontrant que Monsieur [I] [O] et Madame [X] [K] étaient débiteurs, après soustraction des frais de poursuite et des frais non justifiés, de la somme de 4.073,57 euros à la date du 27 juin 2025.

Monsieur [I] [O] et Madame [X] [K] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette.

En conséquence, il convient de les condamner à verser à la SIDR la somme de 4.073,57 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 27 juin 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 07 mai 2025, date de l’assignation, sur la somme de 3.712,05 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…). »

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience, et à défaut d’accord de la bailleresse, et même s’ils proposent de payer 200 euros en plus par mois, il n’y a pas lieu de leur accorder des délais de paiement d’office; le dernier paiement datant de décembre 2023.

En conséquence, il convient d’ordonner leur expulsion.

Monsieur [I] [O] et Madame [X] [K] seront également condamnés à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle de 355,97 euros (non révisable compte tenu de son caratère indemnitaire), à compter du 04 août 2024, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [I] [O] et Madame [X] [K] seront condamnés à payer la cotisation mensuelle d’assurance d’un montant de 5,55 euros, souscrite par le bailleur pour le compte des locataires.

Monsieur [I] [O] et Madame [X] [K], parties perdantes, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 06 août 2014 entre la SIDR et Monsieur [I] [O] et Madame [X] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], sont réunies au 03 août 2024.

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [O] et Madame [X] [K] à verser à la SIDR la somme de 4.073,57 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 27 juin 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 07 mai 2025, date de l’assignation, sur la somme de 3.712,05 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Monsieur [I] [O] et Madame [X] [K].

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Monsieur [I] [O] et Madame [X] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE la SIDR à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [I] [O] et de Madame [X] [K] ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [I] [O] et Madame [X] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [O] et Madame [X] [K] à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle de 355,97 euros (non révisable compte tenu de son caratère indemnitaire), à compter du 04 août 2024, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [O] et Madame [X] [K] à payer la cotisation mensuelle d’assurance d’un montant de 5,55 euros, souscrite par le bailleur pour le compte du locataire.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [O] et Madame [X] [K] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer de 96,59 euros, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 25 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Fahranaz JETHA, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maureen ETALE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE