N° RG 25/00357 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C53HJ 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 29 Août 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [U] [T], demeurant [Adresse 3] – [Localité 4]

comparant en personne

Madame [J] [L], demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

non comparante

à :

DEFENDEUR :

Madame [D] [K], demeurant [Adresse 1] – [Localité 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 03 Juillet 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 29 Août 2025 par mise à disposition au greffe

Le : 29/08/2025

Exécutoire à : Monsieur [T] [U], Madame [L] [J]

Copie à : Madame [K] [D], Monsieur le Préfet du Morbihan

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juin 2004, la SCI LES TROIS PIERRES a donné à bail à Messieurs [F] et [B] [K] un bien immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 6] moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 802,45 euros charges comprises.

Madame [D] [K], mère de Monsieur [F] [K] et Monsieur [B] [K] a emménagé dans les lieux.

Monsieur [F] [K] et Monsieur [B] [K] ont quitté les lieux.

Par acte authentique du 29 juin 2016, Monsieur [U] [T] et Madame [J] [L] ont acquis ledit bien immobilier.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mai 2025, Monsieur [U] [T] et Madame [J] [L] ont fait assigner Madame [D] [K] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l’audience du 3 juillet 2025 pour voir:

— constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties, en vertu du jeu de la clause résolutoire une première fois à la date du 21 mars 2025 pour défaut d’assurance et s’il le fallait encore à la date du 21 avril 2025 pour défaut de paiement du loyer et des charges,

A titre infiniment subsidiaire, prononcer la résiliation du bail liant les parties pour défaut de paiement des loyers et défaut d’assurance des lieux loués, conditions substantielles du contrat,

— ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de Madame [D] [K] ainsi que de tout occupant de son chef avec au besoin avec le concours de la force publique, et d’un serrurier,

— ramener à un mois le délai de deux mois habituellement imparti aux occupants pour quitter les lieux, du fait du péril encouru faute d’assurance,

— condamner Madame [D] [K] à leur payer:

* la somme principale de 6419,60 euros au titre des loyers impayés de novembre 2024 à juillet 2025 inclus, déduction faite de l’échéance du mois de mars 2025,

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à complète et formelle libération des lieux,

* la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [D] [K] aux entiers frais et dépens de justice dans lesquels seront notamment inclus le coût du commandement de payer du 20 février 2025 sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile,

— rappeler que la décision à intervenir bénéficie de l’exécution provisoire sur le fondement de l’article 514 du code de procédure civile.

Pour les raisons développées lors de l’audience du 3 juillet 2025, Monsieur [U] [T] en son nom et en celui de Madame [J] [L] , a renouvelé l’ensemble des demandes. Il a actualisé la dette locative à la somme de 2407,35 euros, mois de juillet 2025 inclus précisant que la locataire a bien repris le versement intégral des loyers avant l’audience.

Pour les raisons développées lors de l’audience, Madame [D] [K] a indiqué ne pas contester le montant de la dette locative. Elle a précisé avoir repris le versement régulier du loyer, proposant de verser une somme mensuelle de 50 euros en plus du loyer pour solder la dette.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l’article 1353 du Code Civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [U] [T] et Madame [J] [L] versent aux débats le contrat de bail ainsi qu’un décompte de leur créance faisant apparaître une dette locative de 2407,35 euros au 3 juillet 2025, mois de juillet 2025 inclus.

Madame [D] [K] a indiqué au cours de l’audience avoir fait face à des difficultés professionnelles et financières. Elle a précisé ne pas contester la dette locative.

Elle sera en conséquence condamnée à payer à Monsieur [U] [T] et Madame [J] [L] la somme de 2407,35 euros suivant décompte arrêté à la date du 3 juillet 2025 (mois de juillet 2025 inclus), et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement :

En application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Madame [D] [K] se trouve dans l’incapacité de s’acquitter immédiatement de l’intégralité de la somme due.

Elle sollicite l’octroi de délais de paiement proposant d’apurer sa dette locative par des versements mensuels de 50 euros.

La lecture du décompte produit aux débats laisse apparaître que Madame [D] [K] a repris le versement intégral du loyer avant l’audience.

Il convient dans ces conditions de lui accorder des délais de paiement de mois 36 mois, assortis de l’obligation de s’acquitter des sommes dues par 36 acomptes mensuels de 50 euros, le dernier versement étant augmenté du solde de la dette et le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente décision.

A défaut de règlement de cette échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité de la somme due deviendra immédiatement exigible.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Monsieur [U] [T] et Madame [J] [L] justifient avoir fait délivrer à leur locataire, à la date du 20 février 2025, un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, pour obtenir paiement des loyers et charges impayés.

Madame [D] [K] ne justifie pas avoir apuré sa dette dans le délai de deux mois.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur [U] [T] et Madame [J] [L] à la date du 20 avril 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation et mixtes, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire en situation de régler sa dette locative.

Cette situation se caractérise par la capacité du locataire défaillant non seulement à apurer l’arriéré constitué mais également à reprendre le paiement des échéances normales de loyer.

En l’espèce, les délais accordés à Madame [D] [K] pour régulariser l’arriéré de loyers apparaissent compatibles avec la reprise des échéances courantes.

Il convient en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

Sur la demande d’expulsion :

En considération de la suspension des effets de la clause de résiliation, il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [D] [K].

En effet, en cas de régularisation intégrale de l’arriéré, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

En revanche, en cas de non respect des délais de paiement ainsi accordés, et/ou de non paiement du loyer courant et un mois après une ultime mise en demeure d’avoir à respecter l’échéancier adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, la clause résolutoire recevra ses pleins et entiers effets. Dans ce cas, Madame [D] [K] pourra être expulsé, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

L’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef ne peut avoir lieu, sans préjudice des dispositions des articles L 412-3 à L 412-7 du même code, qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement. Le texte précise toutefois que le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L 442-4-1 du Code de la construction et de l’habitat n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

En outre l’article L 412-2 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois.

Monsieur [U] [T] et Madame [J] [L] forment une demande pour voir réduit le délai pour quitter les lieux.

En application des textes sus visés, la réduction du délai pour quitter les lieux doit être spécialement motivée. Or Monsieur [U] [T] et Madame [J] [L] ne versent aucun élément nécessitant une telle réduction du délai pour quitter les lieux. Il ne figure d’ailleurs pas non plus d’élément dans les débats justifiant une telle réduction.

Aussi, il convient de débouter Monsieur [U] [T] et Madame [J] [L] de cette demande de réduction et de fixer à 2 mois le délai pour quitter les lieux suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation :

En considération de la suspension des effets de la clause de résiliation, il n’y a pas lieu de fixer l’indemnité d’occupation tant que la résiliation n’est pas définitivement acquise. En effet, en cas de régularisation intégrale de l’arriéré, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

En revanche en cas de résiliation du contrat, il sera dû une indemnité d’occupation d’un montant de 802,45 euros due jusqu’à la libération définitive des lieux par Madame [D] [K].

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet :

Compte tenu de la situation de Madame [D] [K] et en application des dispositions de l’article R412-2 du Code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Madame [D] [K] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [D] [K] qui succombe dans le cadre de la présente procédure sera condamnée aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement du 20 février 2025 et sera condamnée à payer à Monsieur [U] [T] et Madame [J] [L] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du même code.

Sur l’exécution provisoire:

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie qu’il soit fait obstacle au principe de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, exécutoire, en premier ressort et mise à disposition par le greffe :

Condamne Madame [D] [K] à régler à Monsieur [U] [T] et Madame [J] [L] la somme de 2407,35 euros suivant décompte arrêté à la date du 3 juillet 2025 (mois de juillet 2025 inclus), et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Accorde à Madame [D] [K] des délais de paiement de 36 mois pour s’acquitter de sa dette moyennant le versement de 36 mensualités de 50 euros, le dernier versement étant augmenté du solde de la dette et le premier versement devant intervenir avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision.

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

Constate l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur [U] [T] et Madame [J] [L] à la date du 20 avril 2025.

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

Rappelle que pendant ces délais, le loyer courant et les charges doivent être payés à leur échéance.

Dit qu’en cas de règlement par Madame [D] [K] des échéances courantes et de l’intégralité de sa dette de loyers dans les termes et délais fixés ci-dessus, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

Dit qu’en cas de non régularisation intégrale de l’arriéré et/ou de non paiement du loyer courant, dans le délai fixé, la clause de résiliation du bail recevra ses entiers effets, et ordonne dans ce cas l’expulsion de Madame [D] [K] et de tous occupants de son chef en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Déboute Monsieur [U] [T] et Madame [J] [L] de leur demande de réduction du délai pour quitter les lieux.

Dit qu’en ce cas, il sera dû par Madame [D] [K] une indemnité mensuelle d’occupation de 802,45 euros charges comprises, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement Madame [D] [K] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Condamne Madame [D] [K] à payer à Monsieur [U] [T] et Madame [J] [L] la somme de 150 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile .

Condamne Madame [D] [K] aux dépens lesquels comprendront les frais de commandement du 20 février 2025.

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Président d’audience et par C. AUDRAN Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE