RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00030 – N° Portalis DB3Z-W-B7K-HNNC

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 07 MAI 2026

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. SHLMR

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Mme [E] [Z] (Chargée de contentieux) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [V] [G] [U]

[Adresse 2] [Adresse 3]

[Localité 4]

comparant en personne

Madame [T] [E] [U]

[Adresse 2] [Adresse 4]

[Localité 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Fahranaz JETHA,

Assistée de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 05 Mars 2026

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La SHLMR a donné à bail à Monsieur [U] [V] [G] et à Madame [U] [T] [E] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] selon contrat du 20 mai 1998, moyennant un loyer mensuel actualisé de 587,05 euros, charges comprises.

La bailleresse a adressé à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 18 août 2025, pour la somme en principal de 1.589,10 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 09 janvier 2026 délivré à « Etude » pour chacun d’eux, la SHLMR a fait assigner Monsieur [U] [V] [G] et Madame [U] [T] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [U] [V] [G] et de Madame [U] [T] [E] des lieux loués, ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la [Localité 5] Publique si besoin est;

— la condamnation solidaire de Monsieur [U] [V] [G] et de Madame [U] [T] [E] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 2.928,32 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer;

— leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 581,81 euros, révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges, payable à compter de la résiliation du bail, et ceci jusqu’à libération totale des lieux;

— leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 05 mars 2026, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SHLMR, dûment représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 4.134,23 euros. Mais, compte tenu des éléments de situations indiqués lors des débats, elle a mentionné ne pas s’opposer à la mise en place de délais de paiement.

Monsieur [U] [V] [G] et Madame [U] [T] [E], comparants en personne, ont reconnu le montant de la dette locative mais ont demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux et ont sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 07 mai 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 13 janvier 2026, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la SHLMR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par une lettre du 19 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 09 janvier 2026 délivré à « Etude » pour chacun des deux, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 20 mai 1998 contient une clause résolutoire dans son article VI et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [U] [V] [G] et à Madame [U] [T] [E] le 18 août 2025, pour la somme en principal de 1.589,10 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 18 octobre 2025.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La SHLMR est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [U] [V] [G] et de Madame [U] [T] [E] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 18 octobre 2025, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La SHLMR produit un décompte démontrant que Monsieur [U] [V] [G] et Madame [U] [T] [E] étaient débiteurs, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 3.972,25 euros à la date du 05 mars 2026.

Monsieur [U] [V] [G] et Madame [U] [T] [E] n’apportent aucun élément de nature à contester la dette et ont reconnu son montant lors de l’audience.

En conséquence, il convient de les condamner à verser à la SHLMR la somme de 3.972,25 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 05 mars 2026, avec les intérêts au taux légal à compter du 18 août 2025, date du commandement de payer, sur la somme 1.589,10 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…). »

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il ressort du décompte produit que les locataires n’ont pas repris le versement intégral du loyer avant la date d’audience, mais, le bailleur accepte tout de même d’accorder des délais de paiement.

Dans ces circonstances et eu égard à l’accord des parties, il y a lieu d’accorder à Monsieur [U] [V] [G] et à Madame [U] [T] [E] des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des V et VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Toutefois, tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

Dans cette hypothèse, la SHLMR sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [U] [V] [G] et de Madame [U] [T] [E] et ces derniers seront condamnés à verser à la SHLMR une indemnité d’occupation mensuelle de 581,81 euros révisable, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Au regard de l’équité et des situations financières respectives des parties, il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [U] [V] [G] et Madame [U] [T] [E] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La SHLMR sera donc déboutée de ce chef de demande.

Monsieur [U] [V] [G] et Madame [U] [T] [E], parties perdantes, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 mai 1998 entre la SHLMR et Monsieur [U] [V] [G] et Madame [U] [T] [E] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], sont réunies au 18 octobre 2025.

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [V] [G] et Madame [U] [T] [E] à verser à la SHLMR la somme de 3.972,25 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 05 mars 2026, avec les intérêts au taux légal à compter du 18 août 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 1.589,10 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

AUTORISE Monsieur [U] [V] [G] et Madame [U] [T] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 34 mensualités de 115 euros chacune et une 35ème qui soldera la dette en principal et intérêts.

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés.

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE :

AUTORISE la SHLMR à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [U] [V] [G] et de Madame [U] [T] [E] ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [U] [V] [G] et Madame [U] [T] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [V] [G] et Madame [U] [T] [E] à verser à la SHLMR une indemnité d’occupation mensuelle de 581,81 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

DEBOUTE la SHLMR de sa demande de paiement d’une somme de 350 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [V] [G] et Madame [U] [T] [E] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 07 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Fahranaz JETHA, magistrat à titre temporaire, et par Madame Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée faisant fonction de Greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE