RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES

AFFAIRE N° RG 26/00043 – N° Portalis DB3Z-W-B7K-HNB6

NAC : 70Z

JUGEMENT STATUANT SELON

LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

AUDIENCE DU 26 Mars 2026

DEMANDERESSE

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 1] REPRÉSENTÉE PAR L’ IMMOBILIERE DE [Localité 1][Adresse 2], immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 438 543 860

[Adresse 3]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Julien LAURENT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE

S.C.I. [W], immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 442 083 879

[Adresse 1]

[Localité 3]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Stéphane DUCHEMIN

Greffier : Marina GARCIA

Audience Publique du : 26 Février 2026

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Jugement prononcé le 26 Mars 2026 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par M. Stéphane DUCHEMIN, 1er Vice-Président, assisté de Madame Marina GARCIA, Greffier

Copie exécutoire à Maître LAURENT délivrée le :

Copie certifiée conforme à délivrée le :

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [W] est propriétaire d’un local situé au rez-de-chaussée de la [Adresse 4] à SAINT-DENIS, soumise au statut de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 février 2026, le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 4] à SAINT-DENIS, représenté par son syndic, la société l’IMMOBILIERE DE L’ILE, a fait assigner la SCI [W] devant la Présidente du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, afin de voir :

CONDAMNER la SCI [W] à payer les sommes de :3.344, 42 € au titre des charges de copropriété échues et impayées et des provisions sur charges, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2025, date de la mise en demeure adressée à la SCI [K] € au titre des frais de recouvrement,3.000 € à titre de dommages et intérêts,CONDAMNER la SCI [W] à payer la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que la SCI [W] n’a pas réglé l’intégralité des charges de copropriété et que le 17 novembre 2025, une sommation de payer lui a été signifiée pour une somme de 8.562, 66 €.

Aucune régularisation n’est intervenue et son compte copropriétaire est débiteur de 12.211, 51 € à la date du 18 février 2026.

A l’audience du 26 février 2026, la SCI [W] n’était pas représentée. A l’issue de l’audience, le juge a informé le demandeur que la décision était mise en délibéré et qu’elle serait rendue par mise à disposition au greffe le 19 mars 2026 date à laquelle le délibéré a été prorogé au 26 mars 2026.

Par message RPVA en date du 24 mars 2026, le conseil du demandeur a confirmé qu’une erreur matérielle entachait sa demande et que le montant des sommes dues s’élevait à la somme de 10.344, 42 € à la date de l’assignation et de 12, 162, 51 € à la date de l’audience, déduction faite des frais de recouvrement de 49 €.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande de paiement au titre de l’arriéré de charges

En vertu des dispositions de deux premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du n°65-557 du 10 juillet 1965 :

« à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. »

Aux termes des dispositions de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

En application des dispositions de l’article 10-1 de la même loi :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ; c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ; d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. »

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, et notamment du procès-verbal d’assemblée générale ordinaire de copropriété du [Adresse 1] du 17 juin 2024 que le budget prévisionnel 2025 a été adopté. Les comptes de charges de l’exercice 2024 ont quant à eux été approuvés à l’occasion de l’assemblée générale en date du 2 juillet 2025 au cours de laquelle le budget prévisionnel 2026 a été adopté.

Le décompte de charges en date du 21 juillet 2025, fait apparaitre que la SCI [W], ne se s’est pas acquittée du paiement de l’ensemble de ses charges, malgré les mises en demeure lui ayant été délivrées.

Ledit relevé de compte de copropriétaire, seul décompte signifié au défendeur, fait apparaitre un solde débiteur de 12.211, 51 €, incluant les sommes relevant de l’application des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précités.

En l’espèce, la SCI [W], régulièrement assignée, n’a pas fait connaître de contestation.

S’agissant des « frais de recouvrement », tel que prévus aux articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, qui sont inclus dans la somme globale réclamée, il convient de constater que le contrat de syndic communiqué, les prévoit expressément et qu’il est ainsi possible de vérifier la réalité des frais facturés sans qu’il ne résulte de cette vérification une quelconque déduction.

Ainsi, au vu de ces considérations la SCI [W] sera condamnée au paiement de la somme total de 12.211, 51 euros selon décompte arrêté au 18 février 2026, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 5] sollicite la condamnation de la SCI [W] au paiement de dommages et intérêts au motif qu’elle aurait commis une faute ayant causé « un préjudice financier direct et certain distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ».

Il sera toutefois relevé que le préjudice allégué n’est pas justifié par la moindre pièce, de sorte qu’il convient de rejeter cette demande.

Sur les dépens et les frais

La SCI [W] sera condamnée aux dépens.

L’équité commande de la condamner également à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 7] la somme de 1.200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le President du tribunal judiciaire de Saint Denis, statuant selon la procédure accélérée au fond;

CONDAMNE la SCI [W] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 7] la somme de 12.211, 51 € selon décompte arrêté au 18 février 2026

CONDAMNE la SCI [W] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 1.200 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE que le présent jugement bénéfice de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT