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Tribunal Judiciaire de de BLOIS

N° RG 25/01453 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EZ5G Page sur

COUR D’APPEL D’ORLÉANS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 18 FÉVRIER 2026

N° RG 25/01453 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EZ5G

Minute : 2026/106

DEMANDERESSE :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LOIR-ET-CHER TERRES DE LOIRE HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par Madame [U] [D], munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [E]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

DÉBATS : à l’audience publique du 17 Décembre 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Hugues LEROY, Magistrat à titre temporaire,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : TDLH

EXPÉDITION : Monsieur [R] [E]

le :

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat du 26 juillet 2023, à effet au 4 juillet 2023, en suite d’un précédent bail du 11 octobre 2013 résilié judiciairement le 6 novembre 2019, l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT a donné en location à Monsieur [E] [R], qui s’était maintenu dans les lieux et à titre de régularisation, un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 294,55 euros, payable à terme échu, le précédent dépôt de garantie de 279,62 euros ayant été maintenu.

Le bailleur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail le 18 septembre 2024 à son locataire portant sur une somme en principal de 472,77 euros, qui a été signalé le 4 octobre 2024 à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

La situation d’impayé avait également été signalée à la CAF le 25 avril 2024.

Le 5 novembre 2024, le bailleur a mis en demeure son locataire de justifier de l’assurance du logement par lettre recommandée qui sera suivie le 30 décembre 2024 d’un commandement par acte d’un commissaire de justice visant la clause résolutoire insérée au bail aux mêmes fins.

L’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [E] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2025, aux fins suivantes :

— À titre principal :

Déclarer la demande de l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT recevable et bien fondée, et en conséquence :

* Constater la résiliation de plein droit en vertu des clauses résolutoires au titre de l’impayé des loyers et charges et défaut d’assurance habitation de la location dont s’agit ;

* Déclarer Monsieur [E] [R] occupant sans droit ni titre ;

* Ordonner l’expulsion pure et simple de Monsieur [E] [R] et de tous occupants de son chef ;

* Condamner Monsieur [E] [R] à payer la somme de 1055.26 euros en principal, arrêtée à la date du 16 avril 2025 assortie des intérêts au taux légal à compter du jour d’acquisition de la clause résolutoire, sauf à parfaire au jour de la décision à intervenir ;

* Condamner Monsieur [E] [R] à payer une indemnité d’occupation, révisable annuellement selon la décision du conseil d’administration en conformité avec les règles du CCH dans la limite du plafond du loyer maximum autorisé par les conventions APL qui évolue selon l’indice IRL du 2ème trimestre de l’année égale au montant du loyer brut mensuel à l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, soit en l’espèce le 19 novembre 2024, augmentée des charges et jusqu’à reprise effective des lieux ;

— À titre subsidiaire :

* Prononcer la résiliation du bail pour faute :

* Ordonner la résiliation de plein droit en vertu du non-respect des clauses contractuelles ;

* Déclarer Monsieur [E] [R] occupant sans droit, ni titre ;

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Tribunal Judiciaire de de BLOIS

N° RG 25/01453 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EZ5G Page sur

* Ordonner l’expulsion pure et simple de Monsieur [E] [R] et de tous occupants de son chef ;

* Condamner Monsieur [E] [R] à payer la somme de 1055.26 euros en principal, arrêtée à la date du 16 avril 2025 assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

* Condamner Monsieur [E] [R] à payer une indemnité d’occupation, révisable annuellement selon la décision du conseil d’administration en conformité avec les règles du CCH dans la limite du plafond du loyer maximum autorisé par les conventions APL qui évolue selon l’indice IRL du 2ème trimestre de l’année, égale au montant du loyer brut mensuel, augmentée des charges et jusqu’à reprise effective des lieux ;

— En tout état de cause :

* Condamner Monsieur [E] [R] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 18 septembre 2024 ainsi que le coût du commandement pour défaut d’assurance du 30 décembre 2024 ;

* Condamner Monsieur [E] [R] à payer à l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* Ne pas écarter l’exécution provisoire de droit prévue à l’article 514 du code de procédure civile.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 29 avril 2025.

À l’audience du 17 décembre 2025, l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT – représentée avec pouvoir par Madame [D] [U], chargée de mission contentieux – a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 4 008.91euros et a maintenu les demandes de l’assignation.

Cité à étude, Monsieur [E] [R] n’était ni présent ni représenté.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 18 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement est réputé contradictoire, le défendeur n’ayant pas comparu et la décision étant susceptible d’appel.

I – Sur la recevabilité de la demande

— Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives

En vertu de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 4 octobre 2024. Sa demande est donc recevable à ce titre.

— Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 06 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 29 avril 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié et en vigueur depuis le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail du 26 juillet 2023 à effet au 4 juillet 2023 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, le bail pourra être résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté sans effet (article VI page 4 et page 5).

Se prévalant d’une situation d’impayés, le 18 septembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête de l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT à Monsieur [E] [R] et remis à sa personne. Il portait sur la somme en principal de 472.77 euros au titre des loyers et charges échus, soit plus de deux fois le montant net du loyer et charges comme prévu à ladite clause.

La clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer qui le reprendra sans que les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’aient eu pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Monsieur [E] [R] avait donc jusqu’au 18 novembre 2024 inclus pour régler les causes du commandement de payer qu’il n’a pas réglées, les conditions d’application de la clause résolutoire étant ainsi réunies le 19 novembre 2024.

La clause résolutoire étant acquise pour défaut de paiement des loyers, il n’y aura pas lieu de statuer sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance, cette demande étant dès lors sans objet.

— Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [E] [R] reste redevable des loyers jusqu’au 18 novembre 2024 et à compter du 19 novembre 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité d’occupation dont il convient de fixer le montant mensuel à un montant égal au montant des loyers et charges contractuellement dus comme demandé. Monsieur [E] [R] sera condamné à en assurer le paiement jusqu’à la libération complète des lieux.

— Sur l’expulsion du locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 19 novembre 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [R] ainsi que de toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Il sera dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

La créance locative du bailleur sur le locataire est suffisamment établie par :

— Le contrat de bail du 26 juillet 2023,

— Le commandement du 18 septembre 2024,

— Les décomptes des sommes dues au 10 septembre 2024, 16 avril et 15 décembre 2025

Il en ressort une dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance du mois de novembre 2025 incluse, de 4 008,91 euros, de laquelle il convient de déduire :

— Les frais des commandements de 68,60 euros et 29,48 euros qui relèveront éventuellement des dépens.

Par suite, la dette locative s’élève à la somme de 3 910,83 euros au 15 décembre 2025.

Absent à l’audience, Monsieur [E] [R] se prive de toute contestation et sera condamné à régler ladite somme avec intérêts de droit sur la somme de 472,77 euros à compter du 18 septembre 2024, date du commandement de payer, et du jugement pour le surplus.

III. Sur les demandes accessoires

— Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, Monsieur [E] [R] sera condamné à payer à l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT la somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [E] [R], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

— Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 26 juillet 2023, à effet au 4 juillet 2023, entre l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT et Monsieur [E] [R], portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Localité 2], sont réunies à la date du 19 novembre 2024 ;

DIT que la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance est sans objet, le bail étant résilié pour défaut de paiement des loyers et charges ;

DIT que Monsieur [E] [R] devra par conséquent quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [E] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [E] [R] verser à l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges contractuellement dus à compter du 19 novembre 2024 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [E] [R] à verser à l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT la somme de 3 910,83 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 15 décembre 2025, avec intérêts de droit sur la somme de 472,77 euros à compter du 18 septembre 2024, date du commandement de payer, et du jugement pour le surplus.

CONDAMNE Monsieur [E] [R] à payer la somme de 150,00 euros à l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [R] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 18 février 2026, la minute étant signée par H LEROY, Magistrat à titre temporaire et par N. BEDJEDIET, greffière.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la Protection,