TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Décembre 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame BOINE,

Débats en audience publique le : 10 Octobre 2024

GROSSE :

Le 12 décembre 2024

à M^e BOSC

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12 décembre 2024

à M. [V]

à Mme [G]

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/04259 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5F6T

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société [Adresse 5]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Amandine BOSC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [W] [V]

né le 26 Février 1983

demeurant [Adresse 1]

comparant

Madame [U] [E] NOM D’USAGE [G]

née le 27 Août 1991

demeurant [Adresse 1]

comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 05 août 2021, la société anonyme (SA) d’habitation à loyer modéré (Hlm) ERILIA a donné à bail à Monsieur [W] [V] et Madame [U] [G] un local à usage d’habitation et un emplacement de parking n° 10990009 G situés au [Adresse 2], dans le dixième [Localité 4], pour un loyer de 534,47 euros, outre 72,83 euros de charges pour l’appartement, et pour un loyer de 60,23 euros et 12,57 euros de provisions sur charges pour l’emplacement de parking.

Le 23 avril 2024, des loyers étant demeurés impayés, la SA d’Hlm ERILIA a fait signifier à Monsieur [W] [V] et Madame [U] [G] un commandement de payer la somme en principal de 2 176,43 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 26 juin 2024 2024, la SA d’Hlm ERILIA, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, a fait assigner Monsieur [W] [V] et Madame [U] [G] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamnation solidaire au paiement de la provision de 2.164,29 euros comptes arrêtés au 24 juin 2024, avec intérêts de droit,

— condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant actuel du loyer et des charges, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit, jusqu’à complète libération des lieux,

— condamnation à la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamnation aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 octobre 2024.

A l’audience, la SA Erilia, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation.

Monsieur [W] [V] et Madame [U] [G], comparaissant en personne, ont sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire en proposant le paiement de 200 euros par mois en plus du loyer courant.

La SA Erilia a donné son accord pour l’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

La décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 27 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA Erilia justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives des Bouches-du-Rhône le 23 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 26 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 05 août 2021 une clause résolutoire (article X) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 avril 2024, pour la somme en principal de 2 176,43 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 23 juin 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [W] [V] et Madame [U] [G] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [W] [V] et Madame [U] [G] restent devoir la somme de 2 596,08 euros, à la date du 03 septembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois d’août 2024 inclus, déduction faite des frais de procédure.

Monsieur [W] [V] et Madame [U] [G] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 2 596,08 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [W] [V] et Madame [U] [G] sollicitent des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Compte tenu de l’ancienneté du bail, la reprise de paiement du loyer courant et de l’accord de la bailleresse, il convient de lui accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [W] [V] et Madame [U] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Monsieur [W] [V] et Madame [U] [G], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés à verser à la SA Erilia une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, avec indexation, soit 743,93 euros à ce jour, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [V] et Madame [U] [G], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation.

La demande relative aux frais d’exécution à venir, prématurée à ce stade de la procédure, sera rejetée.

Monsieur [W] [V] et Madame [U] [G] seront en outre condamnés solidairement à payer à la SA Erilia la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 05 août 2021 entre la SA d’Hlm ERILIA d’une part, et Monsieur [W] [V] et Madame [U] [G] d’autre part, concernant l’appartement et un emplacement de parking n° 10990009 G situés au [Adresse 2], dans le dixième [Localité 4], sont réunies à la date du 23 juin 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [V] et Madame [U] [G] à verser à la SA Erilia, à titre provisionnel, la somme de deux mille cinq cent quatre-vingt-seize euros et huit centimes (2 596,08 euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 03 septembre 2024 (loyers, charges et indemnité d’occupation), échéance d’août 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

AUTORISE Monsieur [W] [V] et Madame [U] [G] à s’acquitter de la dette par 35 acomptes successifs et mensuels de soixante-dix euros (72 euros) et une 36ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Monsieur [W] [V] et Madame [U] [G] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [W] [V] et Madame [U] [G] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit sept cent quarante-trois euros et quatre-vingt-treize centimes (743,93 euros) à ce jour ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [V] et Madame [U] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE la demande de la SA Erilia formée au titre des frais d’exécution à venir ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [V] et Madame [U] [G] à payer à la SA Erilia la somme de trois cents euros (300 euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente