RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00747 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HIKW

MINUTE N° :

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COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 19 FEVRIER 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. AHIC

[Adresse 1]

[Localité 1] (RÉUNION)

représentée par Mme [M] [S] [A] (Associée)

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [R] [I] [C]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 16 Octobre 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSE DU LITIGE

Par requête enregistrée le 5 septembre 2025, la SCI AHIC représentée par Madame [S] [A] [L], a sollicité la comparution de Monsieur [C] [R] [I] devant le juge des contentieux de la protection pour obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 4.431 euros en principal outre celle de 500 euros au titre des frais de procédure.

La requérante expose que la somme réclamée en principal correspond au cumul du montant des loyers impayés de 368,74 euros, du coût d’un constat d’huissier de 233,55 euros, du montant des travaux de remise en état du logement de 3.828,75 euros.

La tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice s’est soldée par un constat de carence établi le 5 juin 2025.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 16 octobre 2025.

A cette date, la SCI AHIC, dûment représentée par Madame [S] [A] [M], gérante associée, muni d’un pouvoir de représentation, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Monsieur [C] [R] [I] ne conteste pas les loyers impayés et demande que le critère de vétusté soit pris en compte pour déterminer le cout des travaux de remise en état du logement qui seront mis à sa charge.

Après débats, les parties ont été avisées que le jugement serait mis en délibéré au 18 décembre 2025 et mis à disposition au greffe de la juridiction conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du CPC.

Le délibéré a été prorogé au 19 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des loyers impayés

La SCI AHIC, représentée par Madame [S] [A], réclame à Monsieur [C] [R] [I] le paiement de la somme totale de 368,74 euros au titre du solde des loyers du mois de décembre 2024 (204,28 €) et du mois de janvier 2025 proratisé (164,64 €)

La SCI AHIC, représentée par Madame [S] [A] [L], a donné à bail à Monsieur [C] [R] [I], selon contrat de location du 8 avril 2023, un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], [Localité 1], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 850 euros et d’un dépôt de garantie du même montant, le contrat de location ne précisant pas le montant de la provision sur charges mensuelles.

Monsieur [C] [R] [I] est entré dans les lieux le 8 avril 2023 et les a quittés le 11 novembre 2024.

Les clés n’ont pas été restituées au bailleur en main propre ou par lettre recommandée ou bien à une personne habilitée à cet effet par le bailleur mais déposées dans la boite aux lettres du bailleur, ce qui ne constitue pas un mode valable de restitution des clés.

La présence des clés dans sa boîte aux lettres ayant été portée à la connaissance du bailleur par un courrier du locataire signifié par commissaire de justice le 6 janvier 2025, puis confirmé le 7 janvier 2025 par le commissaire de justice qui a établi l’état de sortie des lieux à la demande du bailleur, c’est à bon droit que la SCI AHIC réclame à Monsieur [C] [R] [I] le paiement de loyers jusqu’au 6 janvier 2025, date à retenir comme étant celle de la restitution effective des clés.

Les relevés de compte bancaire produits par Monsieur [C] [R] [I] attestent qu’il a effectué trois virements au bénéfice de la SCI AHIC (383,74 € le 07/12/2024, 466,26 € le 31/12/2024, 164,46 € le 09/01/2025)

L’historique produit par la SCI AHIC concernant les paiements effectués par Monsieur [C] [R] [I] au titre des loyers démontre que les paiements dont il fait état ont été pris en compte par le bailleur pour solder des périodes antérieurs demeurées impayées et sont donc sans incidence sur la somme qui lui est réclamée dans le cadre de la présente procédure.

En conséquence, Monsieur [C] [R] [I] sera condamné à payer à la SCI AHIC, représentée par Madame [S] [A] [L], la somme de 368,74 euros représentant le solde des loyers impayés du mois de décembre 2024 et du mois de janvier 2025 proratisé.

Sur l’état des lieux de sortie

Les parties n’ayant pas pu établir l’état des lieux de sortie le 14 décembre 2024 en raison de l’état du bien et du souhait émis par Monsieur [C] [R] [I] d’effectuer les réparations locatives à ses frais contre restitution du dépôt de garantie, proposition refusée par Madame [S] [A] [L], celle-ci a pris l’initiative de faire faire l’état des lieux par un commissaire de justice, ce qui fut fait le 7 janvier 2025.

L’état des lieux de sortie fait par Maître [X] [N], commissaire de justice, versé aux débats et soumis à la libre discussion des parties, est opposable à Monsieur [C] [R] [I].

Les frais d’établissement de l’état des lieux de sortie réalisé par un commissaire de justice étant partageables à parts égales entre le bailleur et le locataire, c’est à bon que Madame [S] [A] [L] réclame à Monsieur [C] [R] [I] la moitié du coût du procès-verbal de constat établi le 7 janvier 2025, soit 233,55 euros (467,10 €/ 2)

En conséquence, Monsieur [C] [R] [I] sera condamné à payer à la SCI AHIC, représentée par Madame [S] [A] [L] la somme de 233,55 euros au titre du coût du procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 7 janvier 2025, valant état des lieux de sortie.

Sur les travaux de remise en état des lieux

Le locataire doit entretenir le logement pendant la durée du bail, c’est-à-dire, en assurer l’entretien courant et effectuer les menues réparations.

Le locataire répond des pertes et dégradations qui surviennent pendant la durée du bail et n’ont pas été occasionnées par vétusté, malfaçon, cas fortuit ou force majeure.

La vétusté désigne l’usure normale d’un bien par l’effet du temps et à son usage courant sans faute du locataire.

La vétusté n’est pas imputable au locataire, contrairement aux dégradations résultant d’un usage anormal du bien ou à un manque d’entretien.

La détermination des dégradations se fait habituellement par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, comparaison qui est facilitée lorsque les deux états ont été établis sur la base d’un modèle identique, ce qui n’est malheureusement pas le cas en l’espèce.

La SCI AHIC sollicite la condamnation de Monsieur [C] [R] [I] au paiement de la somme de 3.878,75 euros TTC au titre des travaux de remise en état du logement, sur la base d’une facture établie par la SARL ERC BAT le 1er mars 2025.

S’agissant des « Travaux de nettoyage, de décapage et d’évacuation » facturés 400 € HT, les frais de nettoyage du logement relevant du locataire dans le cadre de son obligation d’entretien courant du logement, il sera retenu, à sa charge, la somme de 345 euros, soit 285 euros équivalent à un forfait de nettoyage entier d’un logement de type F4 et la somme forfaitaire de 60 euros pour l’évacuation des encombrants. Les autres chefs de demande relatifs à cette rubrique sont rejetés.

S’agissant des « Travaux sur les menuiseries aluminium et bois », facturés 350 euros HT, il sera retenu la somme forfaitaire de 200 euros pour la remplacement d’une poignée de fermeture de la chambre 2, le remplacement des étagères des meubles bas de cuisine, le remplacement de la clé de la porte d’entrée, travaux nécessités par un défaut manifeste d’entretien du logement ou entrant dans le cadre des réparations locatives à la charge du locataire, ce qui n’est pas le cas des autres postes de frais.

S’agissant des « Travaux d’électricité et de climatisation » facturés 500 euros HT, il sera retenu à la charge du locataire la somme de 500 euros pour le remplacement de 4 prises électriques, le nettoyage des climatiseurs, pour la réparation de l’interphone, le remplacement du tuyau d’évacuation d’eau de condensation du climatiseur, le remplacement des télécommandes des climatiseurs, le remplacement d’un point lumineux et de deux plafonniers travaux à la charge du locataire au titre des réparations locatives.

S’agissant des « Travaux de plomberie » facturés 1.000 euros HT, il est prévu le démontage et l’évacuation de l’ensemble meuble lavabo existant par 2 lavabos simples montés sur colonnes avec la robinetterie adaptée. Le bailleur n’est pas autorisé à profiter du départ de son locataire pour refaire une salle de bains à neuf aux frais de ce dernier. Dans son constat du 7 janvier 2025, le commissaire de justice relève que la salle de bain dispose d’une vasque en mauvais état qui repose sur un meuble détérioré par l’humidité. La valeur de remplacement du meuble s’appréciera donc en tenant compte de l’état de vétusté du bien. Il sera retenu pour le remplacement à neuf d’un tel ensemble un coût de 600 euros. Sachant qu’il est communément admis que la duré de vie d’un tel ensemble est de 15 ans, avec une franchise de 3 ans et un taux d’abattement de 8% par an, il sera retenu à la charge du locataire qui est resté dans les lieux 12 ans la somme de 168 euros calculée ainsi : 9 ans X 8% = 72 % du prix à la charge du bailleur et 28% à la charge du locataire. A cette somme de 168 euros s’ajoutera la somme de 30 euros pour le remplacement de l’abattant et celle de 110 euros pour le remplacement du robinet du lave-vaisselle, soit cette rubrique une somme totale de 308 euros.

S’agissant des « Travaux d’enduit et de peinture » facturés 1.500 euros HT, il sera retenu à la charge du locataire une somme forfaitaire de 1.000 euros. Là encore, il n’est pas permis au bailleur de refaire à neuf la peinture du logement aux frais de son ex-locataire, sachant que l’état des lieux d’entrée est muet quant à l’état des peintures lors de son entrée dans les lieux. Pour la détermination de la somme de 900 euros, il a été tenu compte des observations du commissaire du justice qui relève dans l’état des lieux de sortie établi le 7 janvier 2025 pour la quasi-totalité des pièces du logement, la saleté des peintures des murs et des plafonds, des traces de salissures et d’humidité caractéristiques d’un défaut d’entretien courant du logement.

En conséquence de ce qui précède, Monsieur [C] [R] [I] sera condamné à payer à la SCI AHIC, représentée par Madame [S] [A] [L], la somme de 2.402 euros TTC calculée ainsi : (345 + 200 + 500 + 308 + 1.000) + 2,10% de TVA.

Après déduction du dépôt de garantie de 850 euros, la dette de Monsieur [C] [R] [I] est de 1.552 euros.

Sur les frais de procédure

La SCI AHIC représentée par Madame [S] [A] [L], sollicite la condamnation de Monsieur [C] [R] [I] au paiement de la somme de 500 euros au titre des frais de procédure.

A défaut de précision et d’élément probant sur la somme réclamée, la SCI AHIC représentée par Madame [S] [A] [L], sera déboutée de ce chef de demande.

Sur les dépens

Monsieur [C] [R] [I], qui perd le procès, aura à supporter la charge intégrale des dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après audience publique, par jugement contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

DEBOUTE la SCI AHIC, représentée par Madame [S] [A] [L], de sa demande visant à obtenir la condamnation de Monsieur [C] [R] [I] au paiement de la somme de 500 euros au titre des frais de procédure,

CONDAMNE Monsieur [C] [R] [I] à payer à la SCI AHIC, représentée par Madame [S] [A] [L] :

— la somme de 368,74 euros au titre des loyers impayés,

— la somme de 233,55 euros au titre de l’état des lieux de sortie établi par commissaire de justice le 7 janvier 2025,

— la somme de 1.552 euros au titre des travaux de remise en état du logement,

CONDAMNE Monsieur [C] [R] [I] aux dépens.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le juge et la greffière et mis à disposition au greffe de la juridiction le 19 février 2026.

LA GREFFIERE LE JUGE