Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/01484 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IWFN

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 17 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Juge chargé des contentieux de la protection assisté, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 20 Mai 2025

ENTRE :

S.C.I. MASTERIMMO

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par son gérant Monsieur [Z] [D]

ET :

Monsieur [W] [I]

né le 16 Mars 1989 à [Localité 4] (ALGÉRIE) (99)

demeurant [Adresse 1]

non comparant

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 1er juin 2024, la Société Civile Immobilière MASTERIMMO donné en location à Monsieur [I] [W], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 440 euros révisable et 40,00 € de provisions pour charges.

Par courrier du 5 novembre 2024, la S.C.I MASTERIMMO a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

La Société Civile Immobilière MASTERIMMO a fait délivrer le 4 novembre 2024 à Monsieur [I] [W] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1047,00 euros

Suivant citation délivrée par huissier le 13 mars 2025, la S.C.I MASTERIMMO a attrait Monsieur [I] [W], devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6], aux fins de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail et d’ordonner son expulsion.

La S.C.I MASTERIMMO a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 5] par lettre recommandée avec accusé de réception délivrée le 17 mars 2025.

L’audience s’est tenue le 20 mai 2025.

Lors de l’audience, la S.C.I MASTERIMMO a maintenu ses demandes tendant à constater le jeu de la clause résolutoire et à ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [W], la S.C.I MASTERIMMO a en outre demandé au tribunal :

– de condamner Monsieur [I] [W], au paiement des sommes suivantes :

– 3382,00 € au titre de sa créance locative arrêtée au 20 mai 2025 ;

_ 400,00 € au titre du dépôt de garantie non réglé par le locataire ;

– une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;

– la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice important subi par le requérant du fait du non-paiement des loyers et charges aux dates voulues, ceci constituant une résistance abusive ;

– 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– ainsi qu’aux entiers dépens.

La S.C.I MASTERIMMO représentée par Monsieur [Z] [D] a expliqué au soutien des prétentions :

– que Monsieur [I] [W] sous-loue le logement à des fins illicites, notamment de la prostitution,

– que les activités de Monsieur [I] [W] causent des troubles aux autres résidents de l’immeuble,

– que Monsieur [I] [W] n’a effectué aucun paiement, pas même la caution initiale depuis la signature du bail,

– que la S.C.I MASTERIMMO s’est retrouvée en risque de faillite à cause des difficultés susvisées.

Monsieur [I] [W], n’a pas comparu, malgré sa convocation régulière.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Monsieur [I] [W] ne s’est pas rendu aux rendez-vous donnés par le travailleur social.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 5] par la voie électronique le 17 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que la S.C.I MASTERIMMO a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation de plein droit, l’expulsion et la dette locative

– Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. (…) Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [I] [W], le 4 novembre 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 1047 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [I] [W], n’ayant pas réglé la dette locative.

En outre, considérant l’absence de demande de Monsieur [I] [W], ainsi que la non reprise du paiement intégral du loyer, la Loi ne permet pas d’accorder de délai de paiements de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 24-V de la loi susvisée.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 16 décembre 2024 à l’expiration du délai de six semaines, fixé par le dit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

La résiliation est constatée alors que Monsieur [I] [W] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [W], et de dire que faute par Monsieur [I] [W], d’avoir libéré les lieux de sa personnes, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

– Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [I] [W], cause manifestement et nécessairement un préjudice à la S.C.I MASTERIMMO qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [I] [W], au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

– Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, S.C.I MASTERIMMO verse aux débats un décompte arrêté au 20 mai 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 3382,00 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de S.C.I MASTERIMMO est établie tant dans son principe que dans son montant, qu’il y a lieu d’ajouter à la somme le montant du dépôt de garantie (« caution »), qui n’a pas été versé par le locataire et qui devra être restitué si le bien est restitué en bon état.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [I] [W], à payer la somme 3782,00 € actualisée au 20 mai 2025 outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Considérant l’importance de la dette locative de Monsieur [I] [W], ainsi que la faiblesse des ressources, il n’y a pas lieu d’accorder, même d’office, à Monsieur [I] [W], des délais de paiement fondés sur l’article 1343-5 du code civil pour s’acquitter de la dette locative.

Sur les demandes accessoires

L’absence de Monsieur [I] [W], à l’audience ainsi que son retard dans le paiement des loyers, sans aucun justificatif de sa part, caractérise sa résistance abusive, le propriétaire justifie d’un préjudice lié au retard du paiement celui-ci ayant mis la société en difficulté financière. Il convient en conséquence de condamner Monsieur [I] [W], à payer à S.C.I MASTERIMMO la somme de 300,00 €, à titre de dommages et intérêts de ce chef.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [I] [W], au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 4 novembre 2024, de la saisine de la CCAPEX de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture.

Monsieur [I] [W] étant condamné aux dépens, il y a lieu de le condamner à la somme de 300,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et est compatible avec la nature du litige.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la S.C.I MASTERIMMO ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

CONSTATE que le bail conclu le 1er juin 2024, entre la S.C.I MASTERIMMO et Monsieur [I] [W], concernant le bien sis [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 16 décembre 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle, établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 1 047,00 €.

CONDAMNE Monsieur [I] [W], à payer à la SCI MASTERIMMO la somme de 3782,00 € actualisée au 20 mai 2025 (mois de mai facturé), au titre de la dette locative, outre intérêts à compter du présent jugement;

CONDAMNE Monsieur [I] [W] à payer à la SCI MASTERIMMO une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 20 mai 2025, date du dernier décompte, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT que faute par Monsieur [I] [W], d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Monsieur [I] [W], à payer à la SCI MASTERIMMO la somme de 300,00 € de dommages et intérêts ;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE Monsieur [I] [W], à payer à la SCI MASTERIMMO la somme de 300,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [W], au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 4 novembre 2024, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture ;

CONSTATE l’exécution provisoire.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE