Tribunal Judiciaire de Saint-Malo, Chambre 8 referes, 9 juillet 2025, n° 24/00377

TJ Saint-Malo 9 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Droit au paiement des intérêts en cas de retard
La cour a jugé que les intérêts au taux légal sont dus à compter de la mise en demeure, conformément à l'article 1231-6 du code civil.
Accepté
Droit au remboursement des frais de recouvrement
La cour a reconnu que les frais de recouvrement sont justifiés et imputables au copropriétaire concerné, conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Accepté
Exigibilité des charges de copropriété
La cour a constaté que les charges étaient exigibles en vertu de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, et a condamné la SCI GEMM à les payer.
Accepté
Préjudice causé par la résistance abusive
La cour a jugé que la résistance abusive du débiteur justifiait l'octroi de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires.
Accepté
Droit à la prise en charge des frais d'avocat
La cour a estimé que les considérations d'équité justifiaient l'allocation d'une somme au titre de l'article 700.
Accepté
Droit aux dépens
La cour a condamné la SCI GEMM aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Malo, ch. 8 réf., 9 juil. 2025, n° 24/00377
Numéro(s) :	24/00377
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	23 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Paul TROUETTEOlivier SEBALCaroline LE GOFF
Cabinet(s) :	KERJEAN LE GOFF NADREAU NEYROUD

Texte intégral

SERVICE DES RÉFÉRÉS

PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

09 Juillet 2025

— -------------------

N° RG 24/00377 – N° Portalis DBYD-W-B7I-DSIS

Copie certifiée conforme

Copie dématérialisée

le 09/07/2025

aux avocats

Copie exécutoire

le 09/07/2025

à M^e LE GOFF

à M^e SEBAL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

— --------------

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT MALO

— --------------

JUGEMENT

PRESIDENT : Madame LUGBULL Marie-Paule

Greffier : Madame LE DUFF Maryline

Débats à l’audience publique du 5 Juin 2025 ;

Décision par mise à disposition au greffe le 9 Juillet 2025, la date du 26 juin 2025 indiquée à l’issue des débats ayant été prorogée à ce jour ;

_____________________

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la copropriété “KERMAEL”, représenté par son Syndic en exercice la SARL STEA FIT, prise en la personne de son représentant légal domicilié, en cette qualité au siège social sis [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 5]

Rep/assistant : Maître Caroline LE GOFF de la SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU-NEYROUD, avocats au barreau de SAINT-MALO

DÉFENDEUR :

S.C.I. GEMM, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Olivier SEBAL, avocat au barreau de SAINT-MALO

****

Faits, procédure et prétentions

La SCI GEMM est propriétaire des lots n°59 et 131 composés d’un appartement et d’une place de stationnement au sein de l’immeuble en copropriété « [Adresse 3] situé [Adresse 4] à Saint-Briac-sur-Mer.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 20 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Kermael », représenté par son syndic, la société STEA FIT, a mis en demeure la SCI GEMM d’avoir à régler la somme de 4.228,74 euros au titre des charges de copropriété impayées, outre 50 euros au titre des frais de recouvrement.

Le 9 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer à la SCI GEMM un commandement d’avoir à payer dans le délai de huit jours la somme de 3.104,02 euros, outre les frais du commissaire de justice mandaté.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Kermael », représenté par son syndic la société STEA FIT, a fait assigner la SCI GEMM devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Malo statuant selon la procédure accélérée au fond (RG n°24/377) auquel il demande, dans ses dernières conclusions du 3 juin 2025, de :

Rejetant toutes prétentions contraires comme injuste et mal fondées, condamner la SCI GEMM à lui verser les sommes de : Aux intérêts au taux légal sur la somme de 4.075,59 euros due au titre des charges régulièrement votées et appelées mais non payées, décompte arrêté au 19 novembre 2024 en ce compris l’appel de fonds pour la période courant du 1er octobre 2024 au 31 décembre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 juin 2024 et jusqu’à la remise du chèque de règlement en date du 4 avril 2025 ;603,78 euros (502,98 € + 100,80 €) au titre des frais de recouvrement qui lui sont personnellement imputable ;8.884,45 euros au titre des sommes devenues exigibles du fait de l’absence de paiement intégral des sommes dues dans le délai de trente jours à compter de la mise en demeure du 20 juin 2024, par application des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, outre les intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure ; S’il n’était pas fait intégralement droit à cette demande, condamner la SCI GEMM à lui verser la somme de : 4.525,38 € (166,31 € + 1.996,54 € + 99,84 € + 166,31 € + 1.996,54 € + 99,84 €) au titre des charges régulièrement votées et appelées mais non payées, pour la période courant du 1er janvier 2025 au 30 juin 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du dépôt des conclusions notifiées le 2 avril 2025 ;En fonction de la date de délibéré à intervenir, parfaire cette somme avec les provisions exigibles à compter du 1er juillet 2025, soit la somme de 2.162,85 euros (166,31 € + 1.996,54 €) et, en tant que de besoin, condamner la SCI GEMM à lui verser la somme de 2.162,85 euros pour la période courant du 1er juillet 2025 au 30 septembre 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du dépôt des présentes conclusions. 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive perturbant le budget de la copropriété ;Condamner la SCI GEMM à lui payer la somme de 2.170 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la SCI GEMM aux dépens, dont distraction au profit de M^e Paul TROUETTE par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions du 2 avril 2025, la SCI GEMM demande au juge des référés de :

Constater qu’elle s’est acquittée de la somme de 4 075,59 euros correspondant aux charges de copropriété échues au titre de l’exercice 2024 ; Constater que le [Adresse 6] est irrecevable en sa demande en paiement d’une somme de 8.884,45 euros au titre du budget prévisionnel au titre de l’exercice 2025 et, par conséquent, l’en débouter ; Débouter le syndicat des copropriétaires de ses autres demandes ; A titre subsidiaire, lui accorder les plus larges délais de paiement afin d’apurer sa dette.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties.

Motifs

Sur le paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et équipements présentent à l’égard de chaque lot et qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ».

L’article 14-1 de la même loi dispose en outre que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l’assemblée générale fixe des modalités différentes et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires indique que la SCI GEMM s’est acquittée de ses charges de copropriété en cours d’instance, suivant un chèque de 4.075,59 euros transmis par courrier officiel du 2 avril 2025.

Le syndicat des copropriétaires sollicite cependant le paiement des intérêts au taux légal sur cette somme, à compter de la mise en demeure du 20 juin 2024 et jusqu’au 4 avril 2025, date de la remise du chèque.

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

Par conséquent, il convient de condamner la société SCI GEMM à verser au syndicat des copropriétaires les intérêts au taux légal sur la somme de 4.075,59 euros qui courront du 20 juin 2024 au 4 avril 2025.

Sur les frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il est constant que doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé au cours des intérêts.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 603,78 euros au titre des frais de recouvrement. La SCI GEMM conclut au débouté de cette demande, considérant qu’il n’est pas justifié par le syndic de diligences exceptionnelles.

Le contrat de syndic prévoit notamment que parmi les frais de recouvrement :

Les frais de mise en demeure adressée par lettre recommandée sont facturés 25 euros TTC ; Les frais de relance après mise en demeure sont facturés 50 euros TTC ; Les frais de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles)Le suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie :

De l’envoi de deux mises en demeure par lettres recommandées avec accusés de réception du 30 août 2023 et 20 juin 2024, chiffrés à 25 euros TTC chacune étant précisé qu’il n’y a pas lieu de tenir compte des lettres de relances adressées avant le 30 août 2023, dès lors qu’elles n’ont pas suivi une mise en demeure préalable adressée par lettre recommandée.

Pour le reste, bien que le syndicat des copropriétaires ait mandaté un commissaire de justice aux fins de voir délivrer un commandement de payer et qu’elle ait sollicité un avocat dans le cadre de la présente instance, il ne justifie pas de diligences exceptionnelles au sens du contrat précité.

Par conséquent, les frais de recouvrement seront limités à la somme de 50 euros TTC.

Sur la déchéance du terme des provisions votées restant à appeler

L’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 ».

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 8.884,45 euros au titre des charges appelées en 2025, devenues exigibles suite à la mise en demeure infructueuse, en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

La SCI GEMM soutient que le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à solliciter le bénéfice de l’article 19-2 précité, dans la mesure où au jour de la mise en demeure du 20 juin 2024, le budget prévisionnel de l’année 2025 n’avait pas été voté.

Cependant, il convient de relever qu’aux termes de son assignation du 9 décembre 2024, dont il est constant qu’elle vaut mise en demeure, le syndicat des copropriétaires a sollicité le paiement des charges de copropriété échues, ainsi que celles devenues exigibles à hauteur de 8.884,45 euros.

Par conséquent, la SCI GEMM sera condamnée à verser la somme de 8.884,45 euros au titre des charges devenues exigibles.

Par ailleurs, il convient de relever qu’au jour du délibéré, les provisions des 1er janvier 2025, 1er avril 2025 et 1er juillet 2025 sont devenues exigibles, de sorte que la demande de délais de paiement de la SCI GEMM sera rejetée.

Sur les autres demandes

Les considérations d’équité justifient d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI GEMM sera condamnée aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de M^e Paul TROUETTE.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Vu l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Vu l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Condamne la société SCI GEMM à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Kermael » les intérêts au taux légal sur la somme de 4.075,59 euros qui courront du 20 juin 2024 au 4 avril 2025 ;

Condamne la SCI GEMM à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Kermael » la somme de 50 euros TTC au titre des frais de recouvrement ;

Condamne la SCI GEMM à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Kermael » la somme de 8.884,45 euros au titre des charges devenues exigibles ;

Rejette la demande de délais de paiement de la SCI GEMM ;

Condamne la SCI GEMM à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Kermael » la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI GEMM aux dépens dont distraction au profit de M^e Paul TROUETTE du cabinet TCS AVOCATS, à l’égard de ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier Le président