SERVICE DES RÉFÉRÉS

22 Janvier 2026

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N° RG 25/00274 – N° Portalis DBYD-W-B7J-DV2P

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT MALO

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ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES RÉFÉRÉS : M. PLOUX Gwénolé, Président

Greffier : Madame LE DUFF Maryline

Débats à l’audience publique du 4 Décembre 2025 ;

Décision par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026, la date du 8 Janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats ayant été prorogée à ce jour ;

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DEMANDEURS :

Madame [D] [M], née le 7 Janvier 1966 à [Localité 12], demeurant [Adresse 5]

Rep/assistant : Maître Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES

Monsieur [C] [M], né le 6 Mai 1961 à [Localité 13], demeurant [Adresse 5]

Rep/assistant : Maître Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES

Monsieur [T] [M], né le 6 Février 1993 à [Localité 13], demeurant [Adresse 4]

Rep/assistant : Maître Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES

Monsieur [Z] [M], né le 6 Février 1993 à [Localité 13], demeurant [Adresse 4]

Rep/assistant : Maître Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES

Madame [E] [M], née le 8 Juin 1998 à [Localité 13], demeurant [Adresse 4]

Rep/assistant : Maître Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [X], né le 17 Juillet 1986 à [Localité 11], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Frédéric BIRRIEN de la SELARL FRÉDÉRIC BIRRIEN, avocats au barreau de RENNES

Madame [E] [V], née le 30 Octobre 1987 à [Localité 9], demeurant [Adresse 7]

Rep/assistant : Maître Frédéric BIRRIEN de la SELARL FRÉDÉRIC BIRRIEN, avocats au barreau de RENNES

S.E.L.A.S. LUGAND&ASSOCIES, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, avocats au barreau de RENNES

S.A.R.L. BIZEUL IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 6]

Rep/assistant : Maître Simon AUBIN de la SELARL SIMON AUBIN, avocats au barreau de RENNES

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EXPOSE DU LITIGE

Par ordonnance du 23 janvier 2025, à laquelle il convient de se référer pour un exposé complet du litige, le juge des référés du tribunal judicaire de Saint-Malo a ordonné une expertise à la demande des consorts [M] portant sur les désordres affectant leur maison d’habitation. Monsieur [O] [B] était désigné pour y procéder.

Par actes de commissaire de justice du 18 août 2025, Madame [D] [M], Monsieur [C] [M], Monsieur [T] [M], Monsieur [Z] [M] et Madame [E] [M] ont fait assigner Madame [E] [V], Monsieur [T] [X], la SELAL LUGAND ET ASSOCIES et la SARL BIZEUL IMMOBILIER devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo (RG n°25/274) auquel ils demandent, dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 3 décembre 2025 de :

Etendre la mission d’expertise judiciaire, issue de l’ordonnance de référé en date du 23 janvier 2025, aux nouvelles problématiques suivantes : Fissuration de carrelage,Défaut de pente et malfaçons dans le volume de douche de la salle de bains du rez-de-chaussée,Mise en place de l’alimentation de la PAC à l’extérieur du bâtiment sur une parcelle tierce,Non-conformités aux règles de l’art en pied de mur de la maison (absence de relevé d’étanchéité et de drain en sous-bassement, malfaçon de pose du Delta MS, etc…) le tout générant un risque d’infiltrations,Implantation altimétrique de la construction non-conforme aux dispositions du permis de construire,Positionnement d’une menuiserie et des gouttières non-conformes aux dispositions du permis de construire,Empiètement des gouttières sur les parcelles voisines.Condamner in solidum Monsieur [X], Madame [V], la société LUGAND & ASSOCIES et la société BIZEUL IMMOBILIER à leur payer une indemnité provisionnelle ad litem de 10.000 euros ;Débouter les parties adverses de leurs demandes contraires.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 1er octobre 2025, la SELAS LUGAND & ASSOCIES demande au juge des référés de :

Statuer ce que de droit sur la demande en extension de la mission de l’expert à de nouveaux désordres ;Pour le reste, débouter les consorts [M] de leur demande de provision.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 octobre 2025, la SARL BIZEUL IMMOBILIER demande au juge des référés de :

Déclarer qu’elle n’est pas opposée à la demande d’extension de la mission de l’expert judiciaire telle que présentée par les consorts [M] mais qu’elle formule les plus expresses réserves relativement : Au caractère ou non avéré des griefs et réclamations invoquées par les consorts [M],Aux imputabilités et responsabilités susceptibles d’être encourues à ce titre par les différents intervenants, Aux réclamations qui viendraient éventuellement à être formées à leur encontre, Aux préjudices et dommages susceptibles d’être subis. Débouter les consorts [M] de leur demande de versement d’une provision.

Dans leurs conclusions notifiées par RPVA le 10 novembre 2025, Monsieur [X] et Madame [V] demandent au juge des référés de :

A titre principal, déclarer qu’ils ne sont pas opposés à la demande d’extension de la mission de l’expert telle que présentée par les consorts [M] mais qu’ils formulent les plus expresses réserves relativement : Au caractère ou non avéré des griefs et réclamations invoquées par les consorts [M],Aux imputabilités et responsabilités susceptibles d’être encourues à ce titre par les différents intervenants, Aux réclamations qui viendraient éventuellement à être formées à leur encontre, Aux préjudices et dommages susceptibles d’être subis. Débouter les consorts [M] de leur demande de versement d’une provision en ce qu’elle est dirigée à leur encontre.

Le dossier était évoqué à l’audience du 4 décembre 2025 et mis en délibéré au 8 janvier 2026.

A l’audience, les consorts [M] maintiennent leur demande d’extension des opérations d’expertise en raison de la découverte de nouveaux désordres, ainsi que leur demande de provision ad litem.

La SELAS LUGAND & ASSOCIES indique qu’elle est intervenue au niveau de la réitération de la vente et qu’elle a indiqué dans l’acte que les vendeurs n’avaient pas souscrit d’assurance dommages-ouvrage, ni d’assurance de responsabilité décennale. Elle ajoute que le notaire rédacteur de l’acte est uniquement tenu de vérifier la souscription d’une assurance dommages-ouvrage.

La société BIZEUL IMMOBILIER soutient qu’elle n’est pas responsable dès lors qu’il apparaît dans le compromis qu’elle a rédigé que les vendeurs avaient indiqué avoir souscrit une assurance dommages-ouvrage.

Motifs de la décision

Sur la demande d’extension des opérations d’expertise à de nouveaux désordres

L’article 145 du code de procédure civile dispose que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Selon l’alinéa 3 de l’article 245 du même code, le juge ne peut, sans avoir préalablement recueilli les observations du technicien commis, étendre la mission de celui-ci ou confier une mission complémentaire à un autre technicien.

En l’espèce, dans ses avis du 29 août et 2 décembre 2025, l’expert judiciaire s’est montré favorable à l’extension de sa mission aux désordres suivants :

Fissuration de carrelage,Défaut de pente et malfaçons dans le volume de douche de la salle de bains du rez-de-chaussée,Mise en place de l’alimentation de la PAC à l’extérieur du bâtiment sur une parcelle tierce,Non-conformités aux règles de l’art en pied de mur de la maison (absence de relevé d’étanchéité et de drain en sous-bassement, malfaçon de pose du Delta MS, etc…) le tout générant un risque d’infiltrations, Implantation altimétrique de la construction non-conforme aux dispositions du permis de construire,Positionnement d’une menuiserie et des gouttières non-conformes aux dispositions du permis de construire,Empiètement des gouttières sur les parcelles voisines.

Les consorts [M] justifient donc d’un motif légitime au soutien de leur demande d’extension des opérations d’expertise aux désordres susvisés.

Sur la demande de provision ad litem

Au soutien de leur demande de provision ad litem, les consorts [M] font valoir que les opérations d’expertise ont révélé de multiples désordres, d’une gravité certaine, notamment la nécessité de déposer la charpente, ce qui démontre la responsabilité des vendeurs.

Les consorts [M] concluent aussi à la responsabilité de la société LUGAND ET ASSOCIE faisant notamment valoir qu’en qualité de notaire rédacteur de l’acte, elle aurait dû vérifier la situation assurantielle du vendeur et des constructeurs dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover, ainsi que les alerter sur les risques encourus.

Les consorts [M] évoquent également la responsabilité de la société BIZEUL IMMOBILIER ayant rédigé le compromis, qui n’a pas vérifié que les travaux décrits par le compromis étaient justifiés par des factures et qui n’a pas vérifié la situation assurantielle des constructeurs, alors même que l’immeuble était en cours de construction.

La société BIZEUL IMMOBILIER s’oppose à la demande de provision, indiquant qu’elle n’a pas commis de faute dans la mesure où les parties savaient que le bien était inachevé lors de la vente et que si les acheteurs avaient estimé que la souscription d’une assurance dommages-ouvrage était une condition essentielle de leur acquisition, ils auraient pu renoncer à la vente au moment de la réitération de l’acte devant le notaire.

La SELAL LUGAND & ASSOCIES estime qu’elle n’a pas commis de faute de sorte que la demande de provision à son encontre se heurte à une contestation sérieuse. Elle fait valoir que le notaire rédacteur de l’acte a seulement l’obligation de vérifier si les vendeurs qui ont construit l’immeuble ont souscrit une assurance dommages-ouvrage, ce qu’elle a effectué. Elle indique qu’il ne lui est en revanche pas fait obligation de vérifier la situation assurantielle des constructeurs intervenus.

Monsieur [X] et Madame [V] soutiennent qu’ils n’ont commis aucune faute justifiant leur condamnation à verser une quelconque provision. Ils reprochent à l’agent immobilier et au notaire de ne pas les avoir alertés, ainsi que les vendeurs, sur le périmètre législatif, réglementaire et assurantiel de la vente.

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En l’espèce, le 17 novembre 2022, Monsieur [C] [M] et Mme [D] [M] ont signé une promesse synallagmatique de vente, rédigée par la société BIZEUL IMMOBILIER, avec Monsieur [X] et Madame [V], portant sur un bien immobilier situé [Adresse 10] à [Localité 14], cadastré section AS n°[Cadastre 3].

Cet acte mentionne que les consorts [X] – [V] ont acquis le terrain d’assiette de la construction le 8 juin 2018 et qu’ils ont obtenu un permis de construire, délivré le 27 mai 2019, précisant également que le bien a fait l’objet de travaux depuis moins de 10 ans.

Aux termes de la promesse, le vendeur s’est engagé à fournier, avant la signature de l’acte authentique, l’attestation de conformité délivrée par la mairie de [Localité 14], ainsi que l’attestation d’assurance dommages-ouvrage.

Suivant acte reçu le 31 mars 2023 en l’étude de Me [K] [R], notaire à [Localité 8], les parties ont réitéré la vente. L’acte notarié mentionne notamment que :

Le bien, objet de l’acte, a été achevé depuis moins de dix ans ; Un permis de construire a été délivré le 16 août 2019 suivi d’un arrêté de permis de construire modificatif en date du 29 décembre 2022 ; Plusieurs constructeurs sont intervenus, les attestations d’assurance de ces derniers étant jointes à l’acte.

L’acte mentionne également que le vendeur s’était engagé dans le compromis de vente et l’avenant des 17 et 18 novembre 2022, avant la signature de l’acte authentique à :

effectuer le contrôle d’assainissement ;fournir une attestation de conformité au permis de construire ;fournir une attestation d’assurance dommages-ouvrage.

Le notaire a constaté que le vendeur n’avait rempli aucune de ces conditions et que l’acquéreur en était informé et en faisait son affaire personnelle.

Dans sa note aux parties n°2, l’expert judiciaire du 19 juin 2025, l’expert judiciaire a constaté plusieurs désordres affectant la maison d’habitation acquise par les consorts [M] dont certain présente un certain degré de gravité. Il a relevé plusieurs défauts affectant les réseaux et fondations, les enduits, la couverture, les menuiseries extérieures, le carrelage du R-1, ou encore l’installation de la VMC. L’expert a également relevé que :

l’installation électrique, non achevée, présentait un risque d’atteinte à la sécurité des personnes rendant l’ouvrage impropre à sa destination, la charpente devait être intégralement devait être entièrement déposée compte tenu du défaut de solidité des pannes et des non-conformités généralisées qu’elle présente.

Il est établi qu’à la date de la signature de la promesse synallagmatique de vente, les travaux n’étaient pas terminés. En effet, par courriel du 27 mars 2023, Monsieur [X] a listé les travaux restant à effectuer et a indiqué aux consorts [M] que « tout ne sera pas réalisé pour le 31 mars ; aussi je vous fais un chèque de dix mille euros (10.000 €) comme garantie ».

Il résulte de ces éléments que si les consorts [M] avaient connaissance, au jour de la réitération de l’acte d’un certain nombre de difficultés et du non-respect par les vendeurs de ce qu’ils s’étaient engagés à effectuer, ils ne connaissaient pas l’étendue et la gravité des désordres affectant la maison, alors que même que les vendeurs sont tenus à une obligation de délivrance conforme.

Au regard de ces éléments, la demande de provision ad litem dirigée par les consorts à l’encontre de Monsieur [X] et Madame [V] ne se heurte à aucune contestation sérieuse dans son principe et sera évaluée à la somme de 4.000 euros.

En revanche, l’examen des fautes invoquées par les consorts [M] à l’encontre de la SELAS LUGAND & ASSOCIES et de la société BIZEUL IMMOBILIER, relève du juge du fond éventuellement saisi au regard des contestations sérieuses soulevées par ces deux dernières sociétés. Par conséquent, les consorts [M] seront déboutés de leur demande de provision à leur encontre.

Sur les autres demandes

Les dépens resteront à la charge des consorts [M].

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Disons que les opérations d’expertise confiées à Monsieur [O] [B] par ordonnance du 23 janvier 2025 (RG n°24/336) seront étendues aux désordres suivants :

Fissuration de carrelage,Défaut de pente et malfaçons dans le volume de douche de la salle de bains du rez-de-chaussée,Mise en place de l’alimentation de la PAC à l’extérieur du bâtiment sur une parcelle tierce,Non-conformités aux règles de l’art en pied de mur de la maison (absence de relevé d’étanchéité et de drain en sous-bassement, malfaçon de pose du Delta MS, etc…) le tout générant un risque d’infiltrations, Implantation altimétrique de la construction non-conforme aux dispositions du permis de construire,Positionnement d’une menuiserie et des gouttières non-conforme aux dispositions du permis de construire,Empiètement des gouttières sur les parcelles voisines.

Condamnons in solidum Monsieur [X] et Madame [V] à verser aux consorts [M] une provision ad litem de 4.000 euros ;

Déboutons les consorts [M] de leur demande de provision à l’encontre des sociétés BIZEUL IMMOBILIER et LUGAND & ASSOCIES ;

Prorogeons le délai de dépôt du rapport d’expertise au 30 juin 2026 ;

Laissons les dépens à la charge des consorts [M], sauf transaction ou éventuel recours ultérieur au fond.

Le greffier Le juge des référés